今天中午吃飯的時候，有個粉絲給我轉發了一篇文章，就是那篇一個房產專家寫的中國樓市真實的未來。彭叔看完以後感慨，真是個高手，偷樑換柱，移花接木用的是熟練無比，你如果從開始就沒有發現裡面的問題所在，全部看完以後還真被帶了節奏，彭叔不想讓自己的粉絲就這麼容易被帶節奏了，我也就寫幾篇，不過我的水平和房產專家這種房產大V還是差了很多個級別，大家就將就看。

一

隱藏在房地產背後的第五位玩家

房產專家總結了目前全國房產的參與玩家共4位：當局，開發商，銀行，接盤俠。但是彭叔不知道他是故意忘了說還是真忘了，還有第五位玩家，炒房客（貶義）。

炒房客，顧名思義，以炒房為職業的人，不從事生產，不對社會做出任何貢獻，只負責把房產價格炒高然後賣出變現然後再去一下個城市炒高然後賣出，把當地的人的血汗錢吸進了自己的肚子裡卻不會給社會帶來任何貢獻。因為他們只會炒房。

為什麼彭叔說炒房客是第五位玩家，是因為他們的數量已經超過了接盤俠，請大家在各大城市看看掛上去的二手房裡，炒房客的房子佔了7成以上，真正的接盤俠在市場上已經不足2成。

如果說當局和接盤俠，是裁判員和參與者的話，那麼炒房客，就是不受裁判員管制的犯規者，專門尋找裁判員的漏洞進行犯規。

銀行和開發商是樓市裡讓當局和接盤俠正常溝通的教練員，然後出現了炒房客這個不在體系裡的犯規者，阻礙了正常的比賽，一邊騙著開發商和銀行，一邊讓接盤俠和當局買單。樓市走到今天這個地步，開發商和銀行還有接盤俠當局表示不背。

理清楚這5個角色的關係，後面就看的更容易些了。

二

高房價的過去和未來

第二個階段：08年到18年，買房夢破碎及炒房客一統江湖。08年的時候，發生了一件大事，那就是美國次貸危機，我們做出的對應政策就是出臺四萬億刺激市場。當局當年釋出這4萬億的時候，初衷是好的，希望可以刺激實體經濟搶佔市場，趁著其他經濟體都在虛弱的時候我們崛起發展，但是當局沒有注意到，除了在場的4個玩家以後，還出現了第5個玩家，就是炒房客。

這個階段的炒房客已經摸清楚了炒房流程和套路，缺的就是足夠的資金來讓他們完成這個過程。當局將4萬億發下去準備讓發展實體的時候，炒房客他不遵守規則，將發展實體的錢從銀行那裡騙走，夥同開發商一起，將房價抬高，這個時候場內原本是擔任了溝通當局和接盤俠作用的銀行和開發商被炒房客誘惑，對炒房客違反規則的行為視若無睹，有的還親自下場參與進去幫助炒房客欺騙當局和接盤俠。於是當局做的發展實體，壯大我們的計劃，被炒房客給破壞。

這個時期內的炒房客，風光一時，不管在哪裡，都是牛哄哄。

也是在這個階段，炒房客利用自己不遵守規則的優勢，將一部分開發商、銀行，更多是普通的接盤俠，同化成了和他們一樣的半炒房客，不是職業炒房客，但是將自己其他的主要精力也投入了炒房當中。

而現在，炒房客已經佔據了樓市至少7成的數量。隨便去哪個123線，看看掛牌上架的房子，都是不滿兩年佔據最多的，那都是炒房客購買的房子。

為什麼炒房客的危害會這麼大？第一，他們不用遵守裁判員的規則，當接盤俠在辛辛苦苦攢錢買房的時候，炒房客利用漏洞一個人貸款買10套房子，壟斷市場，哄抬房價，而接盤俠、銀行、開發商卻要遵守規則看著炒房客一天天的越來越龐大。第二，影響了接盤俠、銀行、開發商的心態，看著炒房客利用漏洞一年賺的錢是他們好幾年的收入，心態就動搖了，然後有一個學炒房客樣子以後，越來越多的人都去學炒房客去炒房。第三，規則沒有人遵守，那麼規則的意義就不存在，那麼就會混亂，混亂的市場中最受傷的就是那些遵守規則的人。第四、實體經濟的錢徹底被炒房客掐斷，本來當局想給實體經濟奶一口，按照正常規則那麼這口奶就應該被實體經濟給喝到，結果炒房客不用遵守規則，他們就在奶要到實體經濟的時候去搶了這口奶，後果就是實體經濟越來越難，而炒房客卻越做越強，就包括現在，炒房客還是高喊他們的口號，創業不如炒房，實體十年不如炒房一年等口號，公然與當局對抗，因為他們不用遵守規則，所以規則對他們不起作用。

第三階段；18年以後，炒房客的末日和高房價的終結。

18年冬天，那一個冬天，當局看到現在已經到了不得不整治的地步了，於是決定對炒房客專門量身製作管理制度，並且修繕了制度，補全漏洞，改變了炒房客無法再利用漏洞犯規還處罰不了現狀。

於是乎，從19年開始，各路房漲不斷呼喊放鬆管理，並且企圖拉攏其他的半炒房客和接盤俠一起來呼籲修改制度，繼續讓他們可以鑽制度的空子去吸普通人的血。

但是底層老百姓已經對炒房客恨的牙癢癢，當局對炒房客的容忍也達到了極限，哪怕刮骨療傷也要將炒房客的給清除掉。

看看現在各大城市的房價，一線城市沒有低於三萬的，二線城市沒有低於一萬的，其中高的一線城市都突破6萬，二線城市高的都突破3萬，但是收入卻遠遠跟不上房價，這些城市全部都是被炒房客佔據的地盤，越是收入和房價不正比的地方，越是炒房客多，看看這些城市的出售房源資訊，二手房裡不滿兩年的最低都超過了70%，普通人很少有住了2年就有條件買新房的人，所以不到兩年就賣的人主要就是炒房客。

第四階段，房住不炒，房價迴歸合理範圍

展望未來，沒有了炒房客這個攪屎棍，房價必將下降，直接回到一個合理範圍。讓人們重新看到買房的希望，實現一個有家的夢。人們不再炒房，認真工作發展實業，為我們的祖國發展盡我們的一份力，為我們黨的建設添磚加瓦。彭叔預計一二線會先跌，然後三四線跟著跌，像一個水波紋一樣，從中心擴散。但冰凍三尺非一日之寒，炒房客存在了十幾年，活躍了十年，不是這麼容易被消滅的，只要我們掉以輕心，他們就會拼命反撲。所以當下，我們做為這盤遊戲中最底層的接盤俠，一定要配合當局的工作，不能被炒房客一忽悠就跳到坑裡去。我們雖然只是普普通通的接盤俠，但是我們不躁動，炒房客就會獨木難支，加速被當局剿滅，我們也能過上在城市有一個家的生活。

三

結尾

剛才最後那段不知道怎麼就寫偏題了，不過大家將就看吧，內容是對的就行，彭叔懶得改了。最後再來一段結尾話，有人說地方離不開土地財政，彭叔說真的想多了，如果把被炒房客吸走的血還給實體制造的話，那麼就會形成一個良性迴圈。

人們花錢消費，然後錢進入實體經濟，實體經濟壯大給國家交更多稅，國家有稅了實體降稅，實體得到降稅以後利潤上漲給員工漲工資，員工漲了工資 又擴大消費，然後這麼一個個的迴圈下去，我們的日子將會越來越好。

寫到這裡只想說一句話，對於炒房客，這是個冬天就是他們的末日，對於我們普通人，從現在開始，就是春天。

炒房客究竟指誰？ 我們認為炒房的都是那些有錢的散戶或者像溫州炒房團這些土豪，但是實際上最大的炒房客是國內的上市公司。

根據價值線研究院資料統計，截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投資性房地產，佔比近一半，合計持有市值1.26萬億元。

而根據最新的統計資料顯示，截至2019年第三季度，剔除建築企業以及房地產企業之後，股市上含有投資性房地產的企業還高達3572家。

就拿美凱龍來舉例吧，這是一家主營商業服務，家居裝飾的企業，即使是主營業務為傢俱板塊，但是投資性房地產金額卻高達830億，美凱龍總資產才1220億呀!!!

而中國平安的投資性房地產金額接近500億元，中國銀行的投資性房地產金額也有230億元，華人保、華人壽、等企業的投資性房地產金額也超過100億元。這就是國家規範央企和國企退出房地產市場，這是讓他們起帶頭作用啊。

2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投資性房地產，佔比近一半，合計持有市值1.26萬億元。

截至2019年第三季度，剔除建築企業以及房地產企業之後，股市上含有投資性房地產的企業還高達3572家。

國內上市公司都在炒地產！政府站出來說“房住不炒”！ 其實大部分炒房客都是央企國企上市公司。

中國的房價再這樣下去，90%的人都想借錢炒房，中國以後的麻煩就大了。遏制房價上漲是時候了，政府已看清楚，所謂經濟學家曰:房價降了，會影響中國經濟的發展，其實是別有用心。房價只要迴歸到合理區間消費和製造業等實體經濟同樣會帶動中國經濟的大發展大復甦。

所以現在的房價並不屬於合理的價格區間，價格已經在高位，炒房客一定會在這個時候大肆拋售！

炒房客肯定是有的，尤其是前兩年房價的飛速發展，一線二線城市房價暴漲蔓延到三四線城市，很大一部分也是炒房客的推動，國家多地出臺相關政策限制炒房客，例如新房買過之後五年之後才可以交易，提高二套房首付比例。

我是去年買的房子，我的房子隔壁就是一個炒房客，從今年交房以後就有經常有人來看房，由於房價漲的較多，房子價格賣的比周邊相對便宜，而且是毛坯房，很快就賣出去了，輕鬆的一年掙了十多萬。

確實有的。

我有一個同事買房，看了很多房子，為了省錢，也為了買到稱心如意的房子，跑了大約兩三個月，夏日燥熱，一個大男人，居然後背出了痱子，一邊和中介鬥智鬥勇，一邊籌集首付款，狼狽而幸福。

在中介的口裡，他知道了一個詞，“房蟲子”！其實指的就是炒房客，當然，這是哈爾濱的叫法，外地叫什麼，就不得而知了。

同事只一心買房，沒有太多關注，可是無巧不成書，他買二手房的房主，就是個靠房吃飯的傢伙，這個人賣房就是為了準備資金到廣西某城市大撈一把，因為他很明確的和我同事以及中介說，一定要在某個規定日期內拿到錢，否則那邊的買賣就沒有機會了。

可以肯定的是，一大部分“房蟲子”賺到錢了，我們喜歡也好，討厭也罷，事實就是這樣。不過，進入2019年，地產形勢會如何變化，沒人清楚，未來“放蟲子”們會過得如何，我們且行且看吧！

2019.1.2

肯定有，其實炒房客並不是一個貶義詞，正如炒股的人也可以被稱為炒股客一樣，房地產作為大類資產中的一種，天然具有投資屬性。

我們現實中可以投資的資產有很多種：銀行存款、銀行理財、國債（國庫券）、股票、基金、未上市公司股權（原始股）、黃金、房地產等等。

在上述投資品中，房地產有一個區別於其他投資品的重要屬性，就是抗通脹屬性，具有這類屬性的投資品非常稀缺，國外還有類似的Tips國債，即抗通脹國債，其票面利息是扣除通脹之後的真實利率，但是國內沒有這類國債。

學過一點經濟學的人都知道，利率分為名義利率和實際利率兩種。實際利率=名義利率-通貨膨脹率。舉個例子來說，如果今年的通脹率是3%，那麼1.5%的銀行一年期定期存款實際是虧錢的，虧-1.5%，而4%的銀行理財產品實際收益率是4%-3%=1%。

那麼100萬的房子如果一年能夠收回租金2萬元，即2%的租金回報率也是超過上述資產收益的，因為房地產的收益是實際利率。

其實，回到10年前來看，當時房地產普遍的租金回報率都在5%左右，甚至更高，那麼部分人把所有資金集中投資在房地產這類資產上，能夠獲得長期的超額回報也是不難理解的事情。

即使是目前階段，大部分房地產的租金回報率都已經降到1.5% 以下，身邊還是有人在投資房地產，其中的邏輯也許是雖然回報不高，但是總比負收益強吧。

炒房客就是不以居住為目的，而以升值為目標的購房者。這種群體是有的，而且很多。

筆者因為從事房地產行業，身邊朋友炒房的人很多。

一位同筆者深交八年的摯友，在16年房價飛漲時期，投資我們公司一套洋房。朋友自己有住房，純粹就是為升值而來，繳納30萬首付，單價9700，朋友首付是不夠的劃信用卡20萬，自己手上有10萬，繳完首付以後，並沒有簽訂購房合同，有一次更名的權利。過了大概兩個月，房價到15000，銷售員聯絡的我，我告訴朋友有位購房者想以40萬價格，買朋友的房。朋友欣然接受，兩個月淨收入10萬，不過到17年價格達到了22000，如果朋友當時沒有轉手可以賺120萬。

這只是我親身見證的一次炒房，筆者公司銷售人員炒房人員更是比比皆是。因為筆者公司房子有更名，並且不合適有退款機會。銷售人員排卡佔號，只需繳納5萬，稍等兩個月房價就猛漲。並且本身從事銷售工作，既能完成銷售指標，又能為自己多一條生財之路。當房價飛漲，有購房者來售樓部，銷售人員順路就能推銷掉自己炒的房，5萬博10萬，很短暫的時間就能達到。筆者見過一次最瘋狂的銷售員一人預訂了50套房，90後的年輕人，半年的時間就轉到了上千萬。

筆者看著財富來的如此之快，悔恨大學畢業未能從事地產銷售，失了先機，機會不能再來。但筆者也相信一句古訓叫“貨悖而入者，亦悖而出”就是說錢不是靠努力而來，純靠機會與幸運，那這錢也會胡亂的花掉。

今年筆者的那位摯友，在炒房得利的情況下，又投資了一個三線縣城的房子，同樣開發商給予了更名權，但這個開發商土地尚未取得，朋友已投資半年之久，開發商仍未拍地，據傳開發商資金鍊已斷，隨時有跑路的風險。朋友愁容滿面來找我，我除了寬慰也別無他法，起訴可能是年後的主要工作了。

講這麼多，其實只是想說，我們身邊有很多真正的炒房客和偽炒房客。中國家庭多套住房佔到了40%，這裡面有多少是以居住為目的呢。有人是孩子才三歲就要買下，有人是老人50歲就買下，有人純粹就是把錢花出去而買下，這些人算炒房客嗎？

我講的不以居住為目的，以升值為目標，就是炒房客。這些人都是炒房客，全年炒房的時代，房價能不高嗎？結果就是越炒越高，越高越炒。

當有一天房價讓我們都無力再承受，就是樓市崩塌的時候。現在大部分中產都只能望樓哀嘆，再不調控，就是富翁望樓哀嘆！所以房子就該回歸他的屬性，房住不炒！

樓市裡有沒有炒房者這個問題還需要問嗎？要是沒有炒房者市場上的房價怎麼可能會漲到現在這樣的水平，要知道僅僅只靠基本面支撐房價其實並不具備大幅度上漲的基礎。

其實空置率居高不下就是樓市有炒房者最好的證明。為什麼市場上的空置率會這麼高，就是因為炒房者大量的囤積房產，炒房者把房子買下來之後就空在那裡，既不出租也不出售，只是等著房價出現上漲，所以空置率高就是炒房者存在最好的證明。

不過筆者身邊的朋友並沒有炒房者，這主要是因為筆者太窮了認識的也都是一些窮人，根本就沒有炒房的資本，所以周邊的朋友裡也就沒有炒房者的存在。但因為工作的關係筆者在工作的過程中還是跟不少炒房者打過交道了，這些炒房者在買房的時候是真的眼睛都不眨的。

不過就現在的樓市行情來看，隨著樓市逐漸迴歸房住不炒，炒房者受到的打擊越來越嚴重了，在這樣的情況下未來炒房再也沒有出路了。

炒房客嚴重擾亂國家正常經濟秩序，必須嚴厲打擊炒房客！

堅決支援取消公攤面積，取消預售制！

記住，中國只有一個炒房客，經濟不出大問題，房地產沒問題。萬科大牛吧，一直房地產老大或老大之一，每年銷售額幾千億，你看看他報表，他賺了多少，淨資產2000億。不要一說5年，10年的房價問題，今年6月前能說清楚的中國沒50個人，