安置房,是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設專案時,對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。

安置的物件是城市居民被拆遷戶,也包括徵拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發展步伐的進一步加快,政府儘可能新建更多的安置房,不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。 所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置物件是特定的動遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規的規範之外,還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

安置房分類 根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類:

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關方面的規定,被安置人獲得這種配套商品房的,房屋產權屬於個人所有,但在取得所有權的5年之內不能上市交易。

拆遷安置房購置注意 購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質,一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其五證,或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同型別的拆遷安置房,交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房,由於交易時間長,受市場因素的影響,往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲後上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益,或為合同的履行設定障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無法確定建好後安置房的具體結構、朝向、小區環境等,辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時,簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對房屋的增購等費用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋,可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定,簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性,並對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔,最好由專業房產律師進行指導。

拆遷安置房和回遷房區別 拆遷安置房,是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性專案建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中,以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口(含農業職業)的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。 拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。 他們之間的區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性專案建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的,房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房,也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進行房屋拆遷的,如可以原地回遷的就是拆遷回遷房,而不是拆遷安置房。

經濟適用房,安置房,安居房的區別 經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則;佈局要符合城市規劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設標準要根據北京市九五住宅建設標準,結合市場需求確定。 現階段,經濟適用住房的來源主要有三種:一是由政府提供專項用地,透過統一開發、集中組織建設的經濟適用住房;二是將房地產開發企業擬作為商品房開發的部分普通住宅專案調整為經濟適用住房;三是單位以自建和聯建方式建設的,出售給本單位職工的經濟適用住房。 安居房包括按規定出售或出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。 拆遷安置房需具備三個條件: 1、符合設計規範; 2、每套房屋面積不低於45平方米; 3、要符合國家安全和技術標準,具體說要有房屋驗收合格證,所有的證照應齊全,從修建到竣工都必須達到安全標準。

安置房在二手房市場 安置房幾大優勢受追捧: 1、是現房,而且早期的安置房有些的地理位置優越,小區配套較完善; 2、戶型適中,以小兩房、小三房、部分中三房為主,即建築面積120平方米以內的戶型佔絕大多數,而且大部分為多層建築;3.政府統建的房屋質量較為穩定; 4、安置房依託地理優勢和小區配套優勢,升值比率與經濟增長週期吻合,升幅較快 更重要的是,這些安置房如果沒有產權,價格普遍會比市價低。 當然,還有一個客觀原因,安置房的業主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。 預約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是採用預約銷售的方式。即安置房業主還沒有拿到房屋的產權就轉讓,所以買家購買房屋後暫時不能過戶。最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介,由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同,合同宣告該房屋已經售出,但要等產權辦好再過戶。中介會把這份合同拿到公證處公證,證明雙方已經發生了這個交易行為。 付款方式也根據協商各有不同,比如有的是先預付30萬元訂金,交房後再付20萬元或一次性付清總房價的90%,餘下的辦理房產過戶後付清。不過,沒有過戶就買房無法進行銀行按揭,購買的市民就得一次性付出幾十萬元現金,壓力也不小。 公證並不完全保險 不僅在安置房,甚至在一些普通商品房轉讓中,為了躲避稅款,採取公證預約銷售的方式也很常見。不過,公證並不能完全保險,有些公證交易最後會變成產權糾紛。 從公證法的角度,經過公證的行為是具有法律效力的,但要看法官在判決時是否採用此證據以及如何採用。李兆民說,遇到這種情況,買方一般只能以申述期限太長應視無效來反擊。即過去兩年這麼長時間,你都沒有意見,除非你能有證據證明你確實不知情,否則就可視為預設,而現在突然提出異議,可視為惡意異議。 買安置房有政策風險 這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注並加以規範,出現或抬高一些入市門檻,比如2004年6月開始由政府統建的解困房(不包括安置房),產權證辦理後五年內不能上市買賣交易。 如果你們簽訂了預約合同,但國家法規又規定該房屋不得轉讓,那法律上可以視為情勢改變,造成該合同不能履行

安置房能否入市銷售?

很多人購買安置房時看重產權轉讓和價格,卻忘了關注該安置房的銷售本身是否合法?其實,安置房能否銷售要依具體情況來定,記者昨日就此採訪了我市土地房產局相關管理人士。 據該相關人士介紹,嚴格意義上,不能轉讓的房屋包括未依法登記領取權屬證書的;司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或以其他形式限制房地產權利的;共有房地產,未經其他共有人書面同意的;以及權屬有爭議的和法律法規規定禁止轉讓的其他情形。 安置房主要有幾種情況,如果拆遷前這房子就是業主自有房,安置房辦出的產權證也是業主的,拿到產權證後就可以交易,但除了正常的房屋交易稅外,還需要交納一份土地出讓金。對於沒有產權證房屋就出售,按照《房地產管理辦法》視為非法,但土地房產局不參與裁定。 如果拆遷前這房子是公房,住戶是租住的,該房就不能轉讓;如果是公房,業主已向單位購買,而且安置房的產權證上是業主本人名字,就可以轉讓,但也需要額外交納土地出讓金。 預約銷售因為沒有看到產權證,購買時的房屋情況不能只聽業主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房,雖然購買程式合法,還是被判無效。 簽訂預約合同時,要到土地房產局核實該安置房的性質,轉讓是否合法。

如果業主已婚一定要夫妻雙方都簽字,或者得到另一方同意轉讓的授權書,業主未結婚的要請其出示未婚證明。

因為拆遷安置房的安置物件是特定的動遷安置戶，該類房屋的除受法律、法規的規範之外，還受到當地相關的地方政策的約束，所以和一般的商品房交易存在很大的不同。

按其土地使用權性質的不同，拆遷安置房可以分為農村集體土地上的拆遷安置房和城市拆遷安置房。一般來說農村拆遷安置房屬於徵地拆遷中的安置房，其土地屬於農村集體所有，不能隨便。《常州市徵地房屋拆遷安置及地上附著物補償管理辦法》第15條也明確規定了：拆遷住宅房，採用統一安置、統一復建、自拆自建等形式，有條件的地區可以試行貨幣安置方式。統一安置房、統一復建房建設應依法向市、轄市(區)有關主管部門提出申請，依法辦理相關審批手續。

其次，拆遷安置房在交易時一般尚未取得房屋權屬證明，這種情況下是否可以進行交易?本律師認為是可以的，根據《中華共和國物權法》第十五條的規定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。拆遷安置房的出賣人，完全可以透過《拆遷安置補償協議》等相關材料證明自己對拆遷安置房的權屬，雙方在自願的基礎上訂立房屋合同是合法有效的。

綜上，部分拆遷安置房是可以交易的，但在交易中存在較大風險。由於交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲後上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設定障礙，辦理過戶手續時間也沒有保障。因此，在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可作性的合同就顯得至關重要。合同除了要具備一般合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式，遲延交房，產權證如何辦理過戶等都作出明確的約定。