今年，深圳的樓市太吸睛了。尤其是豪宅。
華潤城能不能買？能賺多少？怎麼買？撰文一答。
大家都知道，華潤城位處科技園，帶南山外國語學校，擁24萬平永珍天地，集名地段、名校、名商業與一身。
從2014年華潤城一期，到2018年華潤城三期，這4年多的時間裡，華潤城的每一次產品入市都創造了新神話，“3小時內售罄”、“場場日光”、“淋雨認籌”…成為了它獨特的標籤。也造富了，很多中產階層。
回顧華潤城歷史：
2011年的冬天，當時全國最大的舊改專案——深圳大沖村正式動工，佔地68.5萬平方米、建築面積約280萬平方米。
2014年10月，華潤城潤府一期開盤，均價4萬+。
2015年12月，華潤城二期開盤，主推524套81-188平精裝1.5-4房，折後價格區間為6.2-8.1萬/平。
2018年6-9月，華潤城三期產品兩次開盤售罄，成為全國知名專案。
過去已成過去，目前華潤城二手房價也不便宜。在高崗之上，還有打新的機會麼？
今年，深圳熱點片區的樓市，被推到一個進退維艱的境界。拜全國媒體的關注所賜，深圳房價的一舉一動，都在鎂光燈下。這樣，很難讓zf好好的辦事。
深圳zf，是個務實的好zf。
調控房價，是個需要智慧的微妙運籌。在極度被曝光之後，深圳標杆新盤的價格，即不能太鬆，又更沒法太低。從“遏制打新”的潮流角度，最好新房、二手房價格拉平。至少，新房價做到跟最近15套二手房成交均價差不多，才能消除倒掛差價。
但是，這樣新房價格就漲了，zz上行不通。
當然，更不能太低，太低了，打新的人會激增，熱議壓力就更大。根據綠皮中介網，華潤城二手放盤價在16-18萬為主。推測估計這次華潤城4的備案價很可能在12-16萬之間。即維護了“新盤不大漲”，又不會造成“6、7萬以上單價的套利”空間。
那麼，全國壕們也就不會眾籌資金池，盲目參與。參與的，會以深圳自用客多一些。顯得健康。
看綠皮中介的報價，我們姑且把華潤城二手房，當15-18萬之間，均價約16.5萬左右吧。
這個價格，不高不低。
比深圳灣的動輒20萬+要便宜一些。但是，跟香蜜湖、寶中比，價效比優勢並不明顯。華潤城的學位價值，在南山是一梯隊的，僅次於南二外；但是，華潤城的街區品質、樓盤品質，明顯超越南二外學區幾個臺階。
華潤城學校圖
華潤城區點陣圖
華潤城板塊，自帶2所九年制南外學校和3所幼兒園。
南外是深圳南山區名校集團。其本部南外文華學校，在南山區排名第5，南外大沖學校則排名在12的位置。但華潤城並不在南外大沖學區，而是在南外科華學區。而科華學校2018年年9月才開學，目前尚無中考成績。
但是，科華學校軟硬體配套俱佳，生源也不錯，推測起來應該能追得上南外大沖學校成績。所以，華潤城就被當“南山1梯隊學區”房對待，二手房價才一高再高！
南外科華位於華潤城潤府三期和五期之間，斜對面則是最近被重點關注、今年要開賣的四期。根據就近入學原則，四期和五期的學區劃分應該會延續前面幾期的劃分原則，為南外科華學校。
華潤城學位的價值，是弱於香蜜湖板塊，也似乎比寶安中學弱一點，目前看不出中考尖子生數量超過寶安中學很多的可能。但是，華潤城所在的板塊，是可以緊跟大前海趨勢的。這個方面，又比香蜜湖要好很多。而且，華潤城的樓盤品質、戶型品質，跟香蜜湖主流樓盤差不多。
香蜜湖經典樓盤，中旅國際公館目前價位也是16-18萬之間。跟華潤城在價格上打了個平手。他們都有新中國的好青年，都有很好的未來！
跟深圳灣比的話，華潤城價格只有深圳灣的85%左右；但是品質至少維持在深圳灣的中部水平。華潤城只是比深圳灣頂級豪宅的贈送、海景弱一些。但是，華潤城也自帶沙河溼地公園。華潤城的學位，從中考前景上，明顯還是會比深圳灣的好一些。深圳灣學校的中考成績，很難超越其對標學校明德的。
所以，目前華潤城的二手房價，是屬於深圳幾大豪宅區的正常房價。得看多整個深圳的未來，才會認為深圳二手房很有前途的。所以，現在買華潤城，其實買的還是“深圳市的未來”。如果連深圳和大灣區都不看好，那麼深圳的任何房子也都可以不買的。
大家也都在探討，深圳灣、前海灣，未來走上30-50萬的可能。以未來夢想價來看，現在灣區的豪宅當然都可以買買買。
華潤城二手房，現在被政府勒令限價在20萬一平以內。這至少是一年內，華潤城二手價的一個天花板。若破局，就會成為全國性媒體的標題新聞，就又會被加強監控。
有套利的邏輯在前，4期靠近沙河路等等噪音的然並卵也都可以忽略的。因為哪怕買到靠路的，也依然轉手就是利潤。就自然沒人真的會根據噪音測試係數去選房了。
但是，據聞很多全國壕，拿出了股票打新的態勢，一群朋友圈折騰資金池，想在深圳的熱點盤逐個打新。他們算的是持有3、4年，就順手賣掉。這種角度看，成功打新華潤城4，保本+微利是必然的。但是，也可能不會是超級暴利。
今年Reits試點，會啟動一些單項基建基金，這裡面可能會有一些投資的機會。而且，疫情的前、中、後，股市都會有不同的板塊輪動機會。考慮到全球各國疫情時序不同，各個國家的前、中、後，都有不同的股票機會。今年股市私募、公墓其實也有機會。有錢人的其他投資機會，並不少。
對於華潤城4的打新前景，不僅僅芳姐這麼看。其他人和媒體，也有持保守意見的：
因此，事實上，打新深圳豪宅，並不真是全國壕們唯一的選擇。有辦法的壕，也不會只壓寶在深圳豪宅的。
投資精算
傳聞，華潤城4打新要準備500萬的驗資。
要成功打新華潤城4，首先就抓緊排程資金，讓深圳銀行戶頭上，有那麼個500萬，可供凍結。然後，有深圳購房資格。那才，具備參與這個遊戲的可能。
對於華潤城板塊，大家最愛掰掰的，是幾個學校的不同，距離地鐵距離的不同，臨近主幹道噪音的不同。大家以為，這種差異是巨大的。但實際上價值上差異並不巨大，導致樓價的差別也並不巨大。
所以，我不愛跟大家分析華潤城各期打新的微觀選擇：戶型、位置、朝向、噪音。
我覺得，在“手氣”面前，其實大家都沒得優選的機會了。根據中籤號的前後位置，來決定選房策略才合理。號碼頂靠前，就選址品質更好的；號碼比較靠前，就列一個“絕對不選”的小黑名單，避開這些就好；號碼靠後，就去仙湖燒香，求前面放棄的人多，給自己一個機會。
但是，想參與打新，現在你就已經有很多事要做了。畢竟緊俏樓盤，給你的登記時間不會太長。戶口、社保這些購房資格的東西要提前準備好，不要臨時出資料上的瑕疵，導致登記不成功。
深圳的銀行，開好戶已經是最基本的要求；收入證明，完美的流水，都要準備好。有瑕疵的話，趕快想想，補充一個擔保人。打徵信的地方，提前踩號點；國土局打無房證明的地方，也最好提前看看。
然後，就是跟領導多談心，跟同事多聯絡下感情。方便到時“來一場說請就請的假”，領導會批假、同事工作搭把手，你才能安安心心去“抽籤”。
至於茶水費，有全國的媒體在盯著，借央企們1萬個膽子，今年也是不可能有喝茶費的。而且小心傳播謠言，被拎進去談話哦！因為輿論們的24小時盯梢，今年大家不用擔心喝茶費來搶機會了。。。
建築面積約99㎡ 三房一衛 （383套）
建築面積約120㎡ 三房兩衛（669套）
建築面積約160㎡ 四房兩衛（112套）
建築面積約190㎡ 四房三衛（110套）
注：以下圖片表格中套內面積與建築面積寫反，大家自行調整。
今年，深圳的樓市太吸睛了。尤其是豪宅。
華潤城能不能買？能賺多少？怎麼買？撰文一答。
大家都知道，華潤城位處科技園，帶南山外國語學校，擁24萬平永珍天地，集名地段、名校、名商業與一身。
從2014年華潤城一期，到2018年華潤城三期，這4年多的時間裡，華潤城的每一次產品入市都創造了新神話，“3小時內售罄”、“場場日光”、“淋雨認籌”…成為了它獨特的標籤。也造富了，很多中產階層。
回顧華潤城歷史：
2011年的冬天，當時全國最大的舊改專案——深圳大沖村正式動工，佔地68.5萬平方米、建築面積約280萬平方米。
2014年10月，華潤城潤府一期開盤，均價4萬+。
2015年12月，華潤城二期開盤，主推524套81-188平精裝1.5-4房，折後價格區間為6.2-8.1萬/平。
2018年6-9月，華潤城三期產品兩次開盤售罄，成為全國知名專案。
過去已成過去，目前華潤城二手房價也不便宜。在高崗之上，還有打新的機會麼？
01華潤城還存在“打新”視窗期麼？今年，深圳熱點片區的樓市，被推到一個進退維艱的境界。拜全國媒體的關注所賜，深圳房價的一舉一動，都在鎂光燈下。這樣，很難讓zf好好的辦事。
深圳zf，是個務實的好zf。
調控房價，是個需要智慧的微妙運籌。在極度被曝光之後，深圳標杆新盤的價格，即不能太鬆，又更沒法太低。從“遏制打新”的潮流角度，最好新房、二手房價格拉平。至少，新房價做到跟最近15套二手房成交均價差不多，才能消除倒掛差價。
但是，這樣新房價格就漲了，zz上行不通。
當然，更不能太低，太低了，打新的人會激增，熱議壓力就更大。根據綠皮中介網，華潤城二手放盤價在16-18萬為主。推測估計這次華潤城4的備案價很可能在12-16萬之間。即維護了“新盤不大漲”，又不會造成“6、7萬以上單價的套利”空間。
那麼，全國壕們也就不會眾籌資金池，盲目參與。參與的，會以深圳自用客多一些。顯得健康。
02華潤城二手房價，還會不會漲？看綠皮中介的報價，我們姑且把華潤城二手房，當15-18萬之間，均價約16.5萬左右吧。
這個價格，不高不低。
比深圳灣的動輒20萬+要便宜一些。但是，跟香蜜湖、寶中比，價效比優勢並不明顯。華潤城的學位價值，在南山是一梯隊的，僅次於南二外；但是，華潤城的街區品質、樓盤品質，明顯超越南二外學區幾個臺階。
華潤城學校圖
華潤城區點陣圖
華潤城板塊，自帶2所九年制南外學校和3所幼兒園。
南外是深圳南山區名校集團。其本部南外文華學校，在南山區排名第5，南外大沖學校則排名在12的位置。但華潤城並不在南外大沖學區，而是在南外科華學區。而科華學校2018年年9月才開學，目前尚無中考成績。
但是，科華學校軟硬體配套俱佳，生源也不錯，推測起來應該能追得上南外大沖學校成績。所以，華潤城就被當“南山1梯隊學區”房對待，二手房價才一高再高！
南外科華位於華潤城潤府三期和五期之間，斜對面則是最近被重點關注、今年要開賣的四期。根據就近入學原則，四期和五期的學區劃分應該會延續前面幾期的劃分原則，為南外科華學校。
華潤城學位的價值，是弱於香蜜湖板塊，也似乎比寶安中學弱一點，目前看不出中考尖子生數量超過寶安中學很多的可能。但是，華潤城所在的板塊，是可以緊跟大前海趨勢的。這個方面，又比香蜜湖要好很多。而且，華潤城的樓盤品質、戶型品質，跟香蜜湖主流樓盤差不多。
香蜜湖經典樓盤，中旅國際公館目前價位也是16-18萬之間。跟華潤城在價格上打了個平手。他們都有新中國的好青年，都有很好的未來！
跟深圳灣比的話，華潤城價格只有深圳灣的85%左右；但是品質至少維持在深圳灣的中部水平。華潤城只是比深圳灣頂級豪宅的贈送、海景弱一些。但是，華潤城也自帶沙河溼地公園。華潤城的學位，從中考前景上，明顯還是會比深圳灣的好一些。深圳灣學校的中考成績，很難超越其對標學校明德的。
所以，目前華潤城的二手房價，是屬於深圳幾大豪宅區的正常房價。得看多整個深圳的未來，才會認為深圳二手房很有前途的。所以，現在買華潤城，其實買的還是“深圳市的未來”。如果連深圳和大灣區都不看好，那麼深圳的任何房子也都可以不買的。
大家也都在探討，深圳灣、前海灣，未來走上30-50萬的可能。以未來夢想價來看，現在灣區的豪宅當然都可以買買買。
03打新到華潤城4期，能賺到多少？華潤城二手房，現在被政府勒令限價在20萬一平以內。這至少是一年內，華潤城二手價的一個天花板。若破局，就會成為全國性媒體的標題新聞，就又會被加強監控。
有套利的邏輯在前，4期靠近沙河路等等噪音的然並卵也都可以忽略的。因為哪怕買到靠路的，也依然轉手就是利潤。就自然沒人真的會根據噪音測試係數去選房了。
但是，據聞很多全國壕，拿出了股票打新的態勢，一群朋友圈折騰資金池，想在深圳的熱點盤逐個打新。他們算的是持有3、4年，就順手賣掉。這種角度看，成功打新華潤城4，保本+微利是必然的。但是，也可能不會是超級暴利。
今年Reits試點，會啟動一些單項基建基金，這裡面可能會有一些投資的機會。而且，疫情的前、中、後，股市都會有不同的板塊輪動機會。考慮到全球各國疫情時序不同，各個國家的前、中、後，都有不同的股票機會。今年股市私募、公墓其實也有機會。有錢人的其他投資機會，並不少。
對於華潤城4的打新前景，不僅僅芳姐這麼看。其他人和媒體，也有持保守意見的：
因此，事實上，打新深圳豪宅，並不真是全國壕們唯一的選擇。有辦法的壕，也不會只壓寶在深圳豪宅的。
投資精算
04如何成功打新華潤城4？真有茶水費麼？傳聞，華潤城4打新要準備500萬的驗資。
要成功打新華潤城4，首先就抓緊排程資金，讓深圳銀行戶頭上，有那麼個500萬，可供凍結。然後，有深圳購房資格。那才，具備參與這個遊戲的可能。
對於華潤城板塊，大家最愛掰掰的，是幾個學校的不同，距離地鐵距離的不同，臨近主幹道噪音的不同。大家以為，這種差異是巨大的。但實際上價值上差異並不巨大，導致樓價的差別也並不巨大。
所以，我不愛跟大家分析華潤城各期打新的微觀選擇：戶型、位置、朝向、噪音。
我覺得，在“手氣”面前，其實大家都沒得優選的機會了。根據中籤號的前後位置，來決定選房策略才合理。號碼頂靠前，就選址品質更好的；號碼比較靠前，就列一個“絕對不選”的小黑名單，避開這些就好；號碼靠後，就去仙湖燒香，求前面放棄的人多，給自己一個機會。
但是，想參與打新，現在你就已經有很多事要做了。畢竟緊俏樓盤，給你的登記時間不會太長。戶口、社保這些購房資格的東西要提前準備好，不要臨時出資料上的瑕疵，導致登記不成功。
深圳的銀行，開好戶已經是最基本的要求；收入證明，完美的流水，都要準備好。有瑕疵的話，趕快想想，補充一個擔保人。打徵信的地方，提前踩號點；國土局打無房證明的地方，也最好提前看看。
然後，就是跟領導多談心，跟同事多聯絡下感情。方便到時“來一場說請就請的假”，領導會批假、同事工作搭把手，你才能安安心心去“抽籤”。
至於茶水費，有全國的媒體在盯著，借央企們1萬個膽子，今年也是不可能有喝茶費的。而且小心傳播謠言，被拎進去談話哦！因為輿論們的24小時盯梢，今年大家不用擔心喝茶費來搶機會了。。。
附，華潤城4戶型圖（99-190㎡）：建築面積約99㎡ 三房一衛 （383套）
建築面積約120㎡ 三房兩衛（669套）
建築面積約160㎡ 四房兩衛（112套）
建築面積約190㎡ 四房三衛（110套）
注：以下圖片表格中套內面積與建築面積寫反，大家自行調整。