住宅小區物業公司對車位車輛被盜、損壞等人為原因造成的損害後果不負責任，是否合理？小菜認為，從目前國家各項規定看，如果物業沒有按照服務合同約定，採取必要的監控、巡邏、巡查等安防措施，配置安防人員，導致了損害事故發生，是要承擔責任的；如果物業已經採取了公共區域內的秩序維護措施，沒有違反物業服務合同約定，是很難追究物業賠償責任的。

我們透過梳理國家各層級行政法規、政府規章和行業規範，分層次來分析物業服務上所謂的“公共秩序維護”。

01、物業服務內容

國務院《物業管理條例》規定，物業管理是指業主透過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照服務合同約定，對房屋及配套的裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

根據雲南省物業管理條例實施細則，物業服務包括綜合管理、共有部分和共用設施裝置維護、清潔衛生、園林綠化、公共秩序維護5大類。

2018年11月新修訂的《上海市住宅物業管理規定》也有類似的規定，物業服務企業應當按照合同約定，提供如下服務事項：物業共用部分、設施裝置的管理和維護；共有綠化維護；區域保潔；共有區域秩序維護；車輛停放管理等事項。

透過上面2個層級的3個規定可以看出，物業服務包含了對“物”的管理，也包含了對“人”的服務。其中，公共秩序維護是物業服務內容之一。

02、公共秩序維護內涵

國務院《物業管理條例》規定，物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，及時採取應急措施，並及時向有關部門彙報，做好協助救助工作。

2008年，中國物業管理協會發布過《關於使用“秩序維護員”稱謂的指導意見》，該意見建議“今後物業服務企業對從事物業管理區域內秩序維護和協助開展安全防範的工作人員使用秩序維護員，不再使用保安員的稱謂。”

除了稱謂變更，還建議物業服務企業在服務合同中對“秩序維護管理”的內容進行準確界定，避免使用“保安服務”、“提供安全防範服務”和“維護社群治安”等容易造成誤解的用語。

建設部和發改委2003年釋出《物業服務收費管理辦法》，規定物業服務企業按照服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用是物業服務費。

綜上3個檔案分析，可以得出這樣的事實：

（1）物業費中包括了公共秩序維護費，但沒有“保安費”的表述；

（2）公共秩序維護的內涵一般限於公共區域內的秩序維護，協助（公安、聯防等）做好公共區域內的安全防範，沒有人身、財產保證義務。

透過對上面國家各層級法規規章和行業規範分析，我們已經知道，出現業主車位上車輛被盜、損壞後果，需要區分兩種情況來劃分責任。

01、小區安防措施不到位

根據各項規定和物業服務合同的約定，物業公司應當在兩個方面採取安防措施，做好公共區域內的秩序維護工作。

（1）硬體

在合理區域內，安裝監控裝置，並設定監控室，安排專人24小時盯防，將監控影片按照規定期限儲存，便於發生盜搶案件時調取破案。

設施安全門、柵欄、鐵絲網都防護措施，減少外來人員不規範進入小區公共區域的可能性。

（2）軟體

制定管理規範、門崗執勤、登記和巡查制度，並有效實施，有人執行。

如果物業公司沒有在硬體和軟體兩個方面做好安防措施，管理上也不到位，讓外來人員進出自如，那出現業主車位上車輛盜搶、損壞就是物業的責任，應當賠償損失。

02、小區安防措施完善

不管是硬體，還是軟體方面，物業公司都符合服務合同約定，做好了公共區域內的秩序維護責任，出現業主車位上車輛損壞、盜搶後果，很難在法律上追究到物業公司的責任。

不僅是因為法規、規章、行業規範上，還是服務合同上，物業公司都沒有明顯的過錯，而且對業主來說，舉證又是相當困難的，那要在這種情況下取得勝訴的結果，機率就很小。

這其實跟家裡被盜、窗玻璃被砸的道理差不多，也是報警處理，也很難找物業要到賠償，除非物業這也不行，那也不行，光知道收錢。

車位的物業費是發改委和物價局定的收費標準，並在業委會和物業公司簽署的服務合同中有具體約定，作為單個業主想去改變或者拒絕執行，難度很大。

01、如何看保管服務？

物業提供的保管服務，是在物業服務內容（含公共秩序維護）之外，單獨提供的服務類別。

打個比方，手機通訊套餐，基本套餐一般沒有來電顯示功能，需要這個功能的話，得另外付費，每個月多5元。

物業保管服務單獨收費，是有行政規章和行業規範作為支撐的，很難找到突破口。

怎麼說呢？

你可以不繳費，不享受這項服務，但你確實沒辦法要求他在你不額外繳費的情況下提供這項服務。

02、相鄰情形的認識

實踐中，有其他一些類似情況，我們一起來認識一些，看看怎麼處理。

（1）租用其他業主的車位

買了房子沒買車位，停車租用其他業主的車位。

這種情況跟業主自己停車，遭遇盜搶、損壞的處理原則是一樣的，因為同樣沒付費，也就沒有保管服務，還是一種物業服務關係。

（2）租用物業的車位

也就是跟物業包月停車，這種情況不涉及產權和物業管理的問題，類似情況就像在公共停車場停車，兩者的法律關係是保管合同關係，而不再是物業服務合同關係。

因此，在這種情況下，出現業主車輛損壞或盜搶，物業是全賠的，責無旁貸。

“天下熙熙皆為利來！”

預防措施其實很簡單，就是花錢！要麼把錢給物業，要麼把錢給保險公司，看你怎麼選？

從你的背景資訊表述看，物業公司的收費確實有些高，那協商收費的保管費估計也不便宜。

既然是這樣的話，還不如買車險的時候，增加盜搶、車損險，費用一般也不高；即便是豪車，這兩項保險費也不算高。而且保險保的是一年內的任何地方，比單獨在物業區域買要划算些。

話又說回來，如果不想額外支付費用的話，其實也沒啥的，自己多注意下，我們這裡車停自己車位上，極少發生盜搶、人為車損事件。

當然，自己平時也要注意，不要把無關的東西塞一大堆在車上，讓犯罪分子覺得你車裡值錢的東西多，那他不偷你偷誰？如果車裡空空如已，犯罪分子一看連犯罪的意圖都沒有，那且不是很安全。

綜合全文分析，物業公司不保證業主車位上停車的盜搶、損壞責任，有規定和合同約定支撐，很難改變。作為業主的話，這個小區是這樣，別的小區估計也好不到哪裡去，那還能咋辦？合理選擇保障措施，想辦法多賺錢才是正道。

表面上看不合理，事實上合理。

為什麼如此，理由如下。

物業公司只是一個企業，負責小區的執行和管理服務。它同小區業主之間的關係和服務，就是基於《物業管理腿務合同》。至於如何服務內容，是否存在不合理，就要具體分析了。

在現在的物業管理服務合同中，為了免責，物業公司儘量將對已有利的服務內容寫在合同中，對已不利的專案都規避不寫。作為單個體的業主，沒有對等權利，你買房就買了服務，這個是捆綁式的服務，無法抵抗，除非你不買房。

在小區裡的車輛和財務一旦失劫，物業公司應該負有責任，但是物業管理服務合同中沒有標註或者已經標註無責了，怎麼辦呢，一般有如下幾點。

1，有證據證明物業公司管理存在漏洞或者管理不到位，物業負有責任。

2，物業公司對業主的財務損失有配合公安機關調查和追蹤的義務。

3，業主的財務要保管好，或者會同業主同物業公司簽訂保管細則。

在小區成立業主委員會以後，可以將服務細則進行細化，更好的維護自己權益。

肯定不合理，公用面積是大家的，物業管理包含安保守護是物業的責任。整個小區的安全都屬於物業管理範疇，大家交了費用，就要享受各種服務，車輛進入小區，就應該享受安全方面的服務，一旦發生被盜，損壞，物業應該承擔相應的賠償責任。而不是不管，那業主應交的停車費和安保服務費就失去了作用。

我認為這還得以雙方簽訂的服務合同為依據，合同裡是如何約定的，就按照約定執行，如果有不同意見，可以找出相關依據，如《物權法》等，根據法律條文進行修正。

這還真沒一點關係，物業費是房屋維修保養費，車輛是業主的私人財產，物業費不包含車輛保管費，業主跟物業公司沒有簽訂保管協議，壞了丟了那人家物業肯定不會管你的，除非你跟物業簽訂車輛保管協議，但是這根本不跟你籤的，一輛車好幾十萬好幾百萬的，那得收你多少車輛保管費啊，收多了業主承受不起，收少了物業承擔的風險太大，所以你找不到人家麻煩，另外說明一點不用看你的合同我就能告訴你，你手裡的合同是政府的模板合同，人家是合法的不管去哪裡你告不了人家。

如果物業盡到巡邏，監控裝置正常無死角執行的情況下配合找到破壞者由其承擔責任，反之就是物業未盡到份內義務應該承擔責任。如果不讓物業承擔責任的話，很難督促盡到定時巡邏，維護裝置安全正常執行的義務。

如果業主已經與物業簽訂了保管協議，由物業對小區車位進行保管服務，具體服務中有明確說明要保管業主車輛安全，並將具體保管費用進行公示的話，那麼對於車位車輛被盜、損壞是要負責的。