2020年1月1日起，所有的銀行貸款利率，包括住房商業貸款，不包括公積金貸款，都要按照LPR加點來確定。

LPR是什麼？怎麼算？LPR，就是貸款基礎利率。它根據人民銀行指定的18家銀行報價綜合確定，每月20日更新一次。銀行以LPR為基礎，上浮或下浮一定點數確定客戶的最終貸款利率。

本次貸款利率的調整算出來的實際利率是不會變的，一直持續到今年的12月，你的月供都不會有變化，真正受到影響的時候是在明年1月份。

屆時，如果你選擇的是LPR，那明年執行的利率就是以2020年12月釋出的LPR為基準了。

LPR與固定利率最大的不同是LPR是會根據市場利率上下浮動的，至於是升還是降，在長時間的 房貸期限裡並無法判斷，但對於絕大多數房貸者而言，跟隨市場利率浮動相對於固定利率來說，少了很多風險，升了就虧，降了就賺，至於如何選擇，還要看房貸者自己的偏向。

首先，我的貸款也是建設銀行的。我也還沒有辦理LPR轉換。你真的沒有必要這麼著急的。因為，最後期限是8.30號，如果到這一天你還沒有轉換，銀行預設你就是選擇固定利率：5.88%。所以，你有充足的時間來思考。但是，我還是給出我的看法和建議。

對於你這種在目前的基準利率4.9%的基礎上，上浮了剛好20%吧，你這個應該是這兩年剛買的二套房吧。

對於你這種利率，我想說的是，確實利率很高了！如果以後都是這個利率執行下去，你的壓力還是蠻大的。但是，如果你轉成LPR浮動利率，那麼，至少在短期來看，應該還是能享受到LPR下行帶來的福利。去年年度的LPR好像是4.85吧，你應該在LPR基礎上加100個點。無論以後LPR如何變化，加點是不變的。

如果今年12月的LPR比2019年12的LPR低，那麼你的利率肯定是低於目前的5.88%的。我想要告訴你的是，就目前的經濟形勢來看，未來1-3以內，甚至5年以內，LPR應該都是下行的，至少低於4.85！這樣的話，你未來5年的貸款利率都會是低於5.88%的，所以，肯定在短期來看，是很划算的。

你可能要問5年以後呢？如果沒有特殊情況，5年以後的利率應該也不會上浮很多。因為，我們國家的貸款利率是高於國外的。隨著經濟全球化，我們的利率下行也是必然的。甚至接近於歐美國家。這樣的話，未來你的貸款利率都不會高於現在的5.88%。

退一萬步說，LPR以後上浮了，其實也不會上浮太多的，加點以後，至少不會高於你的5.88%太多。

眼前有利，你不享受？何必要為長遠以後不確定的事情而擔憂呢？

回答這個問題之前，我先說說LPR利率是個啥東東。

上圖的意思是，央行用MLF利率借錢給商業銀行，然後銀行拿著錢，再以LPR利率借錢給企業和個人。其中的LPR利率是在每月20號，由18家銀行報價，去掉一個最高分，在去掉一個最低分，然後取平均利率產生的。

明白了LPR利率是什麼，再說下固定利率如何與LPR利率換算：

目前5年期基準利率是4.9%，假如你購房按揭時的利率是5.88%，

那麼點差價為5.88%-4.9%=0.98%，這裡標註一下，這個點差價在轉換成LPR利率後也是不變的

也就是說轉換成LPR後，年LPR利率是4.8%，那你的房貸利率就是4.8%+0.98%=5.78%

說了那麼多，到底要不要轉？

據我瞭解，目前沒轉的購房者佔比很多，我想原因可能是距離截止日期8月底還有時間，持觀望態度的較多。畢竟，固定利率可以讓自己心中有數，但是轉成LPR利率後，LPR利率如何走是不可測的。

說到底，要不要轉換，其實要看未來LPR利率怎麼走？

對於算命猜測未來LPR利率到底是漲是跌，我是不擅長的，這裡我只說下自己的看法。

LPR利率主要還是跟市場掛鉤，市場的經濟形勢直接反映著LPR利率的高低。

什麼情況會下跌？我認為近兩年內LPR可能會持續下調。原因很簡單，目前國外疫情還在爬升，我們這雖開始復工復產，但經濟在短期內很難恢復；同時受疫情影響，全球都在降息放水刺激經濟，不出意外的話，我們也會跟隨，儘管下降幅度肯定不大，但下行趨勢比較明顯。’

什麼情況會上漲？要想LPR出現大漲，除非有新的經濟增長點出現。有新的經濟增長點，就會有大量的新興行業公司向銀行貸款，物以稀為貴。我認為，最近國家提倡的新基建就是“經濟增長點”，13個省市的34億新基建專案也佐證了這一點。

綜合來看，本輪疫情對經濟的影響目前還無法預估，而新基建帶動經濟增長也非一日之功，所以，長期雖說不準，但近幾年應該不必擔心轉LPR會吃虧。

轉與不轉（不轉為固定利率）都存在相應的風險，要不要轉取決於貸款者自身對風險的評估。選擇LPR的風險是未來利率上行會還比固定利率更高的利率，反之下行會還比固定利率更低的利率，因此不管選擇哪樣都存在相應的風險。

但基於貸款利率為5.88%，應當是近年買的房，不管是20年還款還是30年還款，剩餘期限都相對較長，更建議選擇LPR，即選擇轉——因為從長期來看，貨幣不是稀缺資源，市場利率是一個走低的過程。

若選擇LPR，貸款利率5.88%可以分解為：LPR+1.03%（以2019年12月的LPR4.85%為調整利率）。其中1.03%永遠不變，LPR隨市場利率變化而變化。

3月份的LPR為4.75%，若選擇最短調整週期12個月，那麼如今更換到明年這個時候，可以享受4.75%+1.03%=5.78%的利率，明顯比5.88%少0.1%，剩餘期限較短選擇LPR有利。

但是從中期來看，由於從2015年以來中國持續實行貨幣寬鬆政策，特別是今年由於疫情情況，貨幣寬鬆政策更加猛烈。貨幣寬鬆會導致市場利率水平下降，但同時會推高通貨膨脹，比如1月份和2月份的CPI分別為5.4%和5.2%，創2012年以來的新高。

目前的高通脹會導致未來實行貨幣緊縮政策，市場利率未來1到3年回撤上漲的可能性較大。如果貸款剩餘期限為2年到5年，反而選擇固定利率更有利。

但如果剩餘期限超過5年，反而選擇LPR更有利，因為貨幣不是稀缺資源，從長期來看利率是震盪下行的，如同股市是震盪上行一般。

因此，選擇LPR還是選擇固定利率，因自身情況而定，特別是根據剩餘期限——剩餘貸款期限在兩年以下，建議選擇LPR;2年到5年，建議選擇固定利率；5年以上建議選擇LPR。

我的貸款也是上浮20%後5.88，我們2018年10月份貸的款，房子漲得最快的一年，利率上浮最高的一年，我們貸款買了房，目前還款一年多，之前想過要不要換，計算器算了一下賬後，基礎4.75+108點就是5.83，一個月少還13塊錢，一年下來省的一百幾十塊，和老公在家研究了幾天，我們覺得以後有提前還款想法的可以馬上去轉過來，當下或者說目前幾年肯定是轉過來划算，我們貸的是二十年，因為經濟狀況問題和自己的想法問題，是沒有提前還款的想法的，做長遠來看，不確定因素原因，不提前還款，二十年還款不改好，還是選固定利率心裡有底些！

不要分析未來房貸會漲還是會跌，沒有人知道！隨大流，這種國民問題，最好隨大流，因為，如果後邊發現這是一個錯誤的選擇，至少身邊一群傻子和只有你一個傻子還是有區別的。

首先不要將這次房貸轉換想複雜了。此次房貸轉換和你目前的房貸利率沒有關係！沒有關係！就算你現在的房貸利率為3.5%，同樣不影響你要不要轉換lpr。因為高於4.8%或低於4.8%的利率都會轉換為固定加點數值，以後都不會變。

所以你現在到底要不要轉換，就只需考慮一個問題，就是你認為未來貸款利率會漲還是會跌。你認為會跌，那lpr划算，你認為會漲，那固定利率划算。那你問未來房貸利率到底會漲還是會跌，我想沒人會給你確定的答案。從近20年的貸款利率來看，是呈下跌趨勢的。參考其他國家的房貸利率，中國的貸款利率仍有下跌空間，所以剩餘貸款時間長的，可以選擇lpr。

大的判斷房屋貸款利率會繼續下行，很有可能是長期性的。近期下行的原因許多人都說了，為什麼五年十年以後繼續下行呢？首先說現在的房子夠不夠住？大城市的房子已經很夠住了，因為人口基本上就是天花板了，即使人口繼續增加那麼也是小城市或者農民進城這部分。這部分能夠帶動房屋市場的增量繼續增加嗎？可能，但是按照房住不炒的政策以及其他公共政策，房貸的利率要進行上升的空間實在有限。在大城市隨著人口紅利的消失，改善住房的完善，居民繼續購買房子的願望也就繼續降低，現在的獨生子女以及生孩子意願的降低的已經有多套房在等著他居住了。也就是說大城市沒有人進行貸款了，小城市受政策限制總體貸款住房總額規模會縮小，那麼就沒有利率上升的道理。這也是發達國家長期貸款利率低的原因。

那麼房子沒有貸款了，錢該貸給誰？基礎工業，科技，教育，國防，醫療，養老這些領域卻等著錢下鍋呢，所以也不用擔心這些錢沒有地方使用。具體來說該不該換呢？我的想法還是要換，因為房貸利率在什麼情況下會上升？在造房子的速度沒有買房子的速度快的時候，那時候房子才是剛需，利率才會上升，讓地產商多掙錢造房子啊！而現在已經過了哪個時間段了，僅此而已。當然如果發生了現在城市農村育齡婦女愛生孩子了，還喜歡多生的時候，那保不準，還要造些房子的時候，利率會大機率上升