房貸利率，在八月之前，可以選擇是固定利率還是lpr，也就是利率市場化。

lpr說簡單點，就是18家銀行，舉牌決定每個月的貸款利率，去掉一個最高，去掉一個最低，取16個的平均值。每個月15日公佈。

不過咱們的房貸利率，是每年變化一次的，以年初那一次的利率，作為一年的結算。

不過您也不用著急，現在全球量化寬鬆，降息是大趨勢，貸款利率肯定會降的，對房貸也會有降低的。

但是銀行往往會上調10%、15%，如果上調10%，那麼房貸實際利率為5.39%。

調整幅度就是在基準利率基礎上調整的百分比，比如在2016年的時候，房貸利率是打折的，最低的時候全國首套房房貸平均利率是4.45%，這個調整的幅度就是下調了9%。　　

而目前如果首套房房貸平均利率是5.42%，這個調整的幅度大概就是在基準利率上調了10.6%。　　

房貸的實際利率為什麼會在房貸基準利率基礎上上下浮動呢？這是和大環境有關的，尤其是對房地產的調控力度是有關係的，2015年因為需要去庫存，於是鼓勵買房，先後幾次降息，然後又利率打折。這就造成了在2016年和2017年比較低的房貸利率。　　

而在2018年和2019年是比較高的房貸利率，因為2018年房地產市場開始調控，不鼓勵買房了，而是限制買房了，在2018年11月達到高點--5.71%。

最後再說一下，房貸基準利率是什麼？這是央行規定的貸款基準利率，而且是五年以上的貸款利率，所有銀行都必須參考這個基準利率，這個利率對所有行業都是適用的，只要貸款期限是五年以上的。

而房貸期限基本都是5年以上的，所以房貸基準利率就是央行規定的5年以上的貸款的基準利率。　

你已經在還款的房貸利率什麼時候會改變呢？那就是央行的基準利率在改變的時候你的房貸實際利率會改變，但是你辦理貸款的時候的調整的幅度是永遠不會改變的。

在和銀行辦理房貸的時候是有兩種利率的，一種是固定利率，這個是永遠不會改變的，而如果是非固定利率，那麼以上講的所有內容都是適合你的。

首先，lpr的公佈時間和利率水平。

每月20號早上9:30分公佈lpr。買房子貸款幾乎都要長於5年，因此相關的是5年期lpr的基準利率。4-20號公佈的lpr5年期及以上，4.65%。

2019-10-8號前，採用貸款基準利率上浮或下調。

lpr開始執行。從2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相對應期限的貸款市場報價利率（lpr）為定價基準加點形成。

lpr全面執行。華人民銀行2019年第30號公告明確，2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的貸款合同。

央行給房貸族發福利，允許已經商業性浮動房貸的人群，可選擇轉換成lpr，在今年8-1號前完成選擇轉換。可以參考央行網站

一是經濟環境。經濟處於復甦期，同時碰上疫情，急需扶植中小企業發展，給企業輸血，利率必然會調整。同時，全球經濟發展緩慢都是處於降息通道，國內外環境，都需要降息。二是國際發達國家的貸款的利率是下調的趨勢，中國的未來發展方向也是從快速發展到成熟，因此，利率也是下調的趨勢。

據我所知，現在應該是沒有央行降基準利息或利率的說法了。

在央行推出LPR之後，貸款利率就成為浮動的了，每個月都會有變化。央行會透過一些市場化的操作工具引導利率下行或上行。

按照最近釋出的訊息，存量房貸現在會分採用固定利率計息的和依據LPR計息的。

固定利率就是你現在的利率是多少，那將來一直是多少。LPR計息的，每年會調整一次，具體調整時間你可以選擇每年的元旦，也可以選擇貸款發放日。

在LPR推出之後的新增房貸是按照LPR來計息的。具體怎麼計息，這個還要看具體銀行的政策。

隨著利率市場化的推進，在貸款利率上銀行會有更多的自主權。所以在貸款的時候，需要更多的看銀行的規定。

在目前這個時候，還會遇到這種問題，確實是比較罕見的。要麼說明問題出在銀行，要麼說明問題出在你的理解上，相關問題的分析意見如下，供參考。

01、2019年10月前

房貸利率定價基準利率，可能上浮，可能下浮，也可能執行基準利率，具體怎麼執行？

一看於市場行情。樓市比較熱的時候，商業銀行辦房貸一般就會選擇上浮5%-30%；樓市比較冷的時候，商業銀行辦房貸一般會執行基準利率，比如執行4.9%，有的地區還打折，比如95折、85折、8折，等等。

二看首套房，還是二套房。比如，2019年中的時候，本地首套房利率一般打9折-95折，而二套房利率一般上浮15%-20%，三套及以上的話，不能申辦貸款了。

02、2019年10月起

新辦的房貸利率一律執行LPR利率，首套房利率最低不能低於LPR，二套房利率最低不能低於LPR+60基點。

也就是說，在這個時間起，全國商業銀行新辦的房貸，應當執行LPR利率，並且根據政策規定，房貸利率從基準利率上下浮動轉變為限定最低利率。

從上下浮動轉變為限定下限利率，“房住不炒”的意味很濃，維護貸款利率市場秩序的意味也很濃，將部分商業銀行打折的許可權收掉了，有利於穩定貸款利率市場，抑制槓桿炒房行為。

小菜分析，可能是兩個原因：

01、你辦的貸款品種不是房貸

應該說你貸款的用途是購房，這個不會有疑問。但你辦的貸款品種可能不是按揭貸款，而是其他型別的貸款，但貸款用途是購房，你因此誤認為是按揭貸款。

目前來說，在基準利率基礎上上浮或下浮的，往往是房抵經營貸或消費貸，你內心裡確認這個貸款用途是購房，確實也辦了這個貸款，但實際上不是你認為的按揭貸款，所以，貸款利率是在基準利率基礎上的上浮。

02、經辦銀行沒有執行央行政策

這個可能性還是存在的。

畢竟，我們國家960萬平方公里，有時候“鞭長莫及”的事情還是有的。一般來說，國有六大行都是執行一套系統，一旦違規的話，系統過不去，就不會出現這種情況。

出現這種情況的，往往是地方性“小銀行”，比如農商行、村鎮銀行之類的，缺乏有效監管。當然，基於地方“土政策”，比如，當地中心支行給的特殊房貸政策，還是可能出現你遇到的這種情況。

基於上述兩大原因，實踐中還是可能出現現在辦房貸依然適用基準利率上下浮動的情況。

01、重定價週期

一般來說，央行降低了基準利率，房貸利率不會立即降低，也不會在次月降低，而是需要等到次年才會降低房貸利率。

為什麼要這樣操作呢？

這就是“重定價週期”問題。怎麼理解呢？就是說央行基準利率（或LPR）變化了，你的房貸利率要跟著調整的話，需要等到下一個定價週期的到來，在下一個定價週期調整後，管一個週期。根據人民銀行的規定，這個重定價週期最短不得短於1年。

02、重定價日

根據央行規定，結合商業銀行辦理實踐，重定價日往往是2個選擇。

要麼是每年的1月1日，要麼是當款日的當月。具體採用哪個日期作為重定價日？要看貸款人和銀行之間簽署的借款合同約定。

03、舉例說明

張三2020年3月22日辦理了首套房按揭貸款，利率執行LPR+10基點，也就是房貸利率4.85%，貸款期限20年，重定價週期約定3年，重定價日選的是每年的1月1日。

4月20日，LPR下調到4.65%，這個時候張三的房貸不會跟著下調！如果LPR4.65%保持到年底不變，那麼，張三在2021年1月起，房貸利率會跟著下調10基點，也就是未來3年內都將執行4.75%的房貸利率。

萬一LPR利率在今年12月20日上浮到5%，那麼，張三2021年1月起的房貸利率就會變成5.1%，這個5.1%的利率就會管3年時間，再次調整的話，需要等到2025年1月1日。

透過舉例我們已經明白了兩個問題，一是重定價週期不短於1年，在這個週期內，經過再次調整的利率在這個週期內有效；二是重定價日有兩個選擇，要麼是1月1日，要麼是放款日的當月。

綜合全文：

你遇到的情況是比較罕見的，有些超出了人民銀行的政策規定，有些違規了，但也可能是你辦的貸款品種不是房貸，這個需要自己去認真落實。

如果是房貸的話，基準利率下降了，你的貸款利率也不會在當年就自動下降，而必須等到重定價週期和重定價日的到來才會變化。