其實房貸利率，是多方面資料合計計算出來的一個數額，包括基本利率，加上銀行自己的利率優惠或者附加。而銀行實際利率，是國家的基準利率，是根據貨幣政策，世界經濟進行調整的。

基準利率是華人民銀行定的，各個商業銀行根據自己的實際情況上下浮動，但是要想你自己的房貸跟著浮動要等到每年的1月1日才會調整

首先要明白一點，現在沒有“房貸基準利率”的說法了，可以說“LPR基礎利率”。

2019年8月20日以後，新增房貸利率已轉換成LPR利率機制，並且存量房貸也要在2020年3月1日至8月31日全部轉換成LPR模式。

新的房貸利率模式：五年期LPR利率+點數。

LPR利率每月20日報價一次，作為新的貸款市場報價利率。也就是說LPR利率每月在變化，可是你的按揭利率（實際利率）並不一定變化。

為什麼會這樣呢？

1、LPR利率有分一年期和五年期，18家銀行每次報價出來後，五年期LPR利率會結合樓市調控政策走向，而做出適當的定價。從某種程度上講，五年期LPR並不一定是完全按照市場流動性因素來決定。

我們看到自新LPR利率執行以來，一年期LPR變化了3次，五年期LPR變了2次，不同期LPR並沒有同時間變化。此其一。

2、房貸執行LPR利率，按央行相關規定，存量房貸選擇固定利率的話，與五年期LPR利率變化無關。

而執行LPR浮動利率的按揭房貸，可以選擇“重定價週期”，重定價週期至少是一年。也就是說，選擇了“重定價週期”的消費者，只有“重定價日”到了，你的按揭房貸利率才會依據就近報價的五年期LPR的變化而變化一次。那麼，平時每月20日的LPR利率報價，與你在“非重定價日”期間沒有關係。

綜上，平時LPR利率報價在變化，由於你處在“非重定價日”，所以你的按揭實際利率並沒有變化。

這裡首先我們要區別幾個概念，基準利率和實際利率。基準利率是國家制定的法定利率，只要國家房貸政策不改變，這個利率是固定的，這個與現在國家新制定的lrp正好是相反的，這個新制定的法規是會有波動的。那實際利率這裡就不多介紹了，就是目前市場上銀行直觀的房貸利率。

銀行房貸基準利率降低，那為什麼銀行實際利率不降低？這個也是國家的調控政策，銀行的實際利率在央行的基準利率基礎上可上下調控30%，這樣一來銀行實際房貸利率就可以靈活波動。

現階段，既然國家都降低了房貸基準利率，那銀行為啥不降呢？其實我們看到的並不一定就是這麼回事，銀行是有自己的房貸計算公式，有的是按照“等額本息”模式還貸，通俗的說就是你每月還的錢，本金變多了，利息變少了，所以綜合計算的話實際利率任然是降低的。

目前銀行所執行的貸款基準利率是央行規定的，在此之前的房貸是按照基準利率上浮或者下浮來具體執行的。並且會保持一直不變，3月1日過後，央行所推行的轉換lpr市場報價利率會在明年開始正式執行。

不請自來。題主對基準利率、LPR利率應該有認識上的誤區。

銀行貸款基準利率最近都沒有降低過，上一次下調還要追溯到2015年，所以題主這個說法是有問題。我們退一步講，即便是銀行的貸款利率下調，也要根據銀行的貸款合同條款來看。有的銀行貸款合同約定的是固定利率，那麼不管央行的貸款基準利率如何變化，實際利率都是不會變的；如果貸款合同約定的是浮動利率，那麼會在下一年的第一個月變動實際利率。這個是以前銀行貸款的相關規定。

現在的房貸利率是LPR報價機制，雖然LPR報價每個月20日公佈，都會有所變化，但是也不是經常變動的。這裡存在一個重定價週期的概念。重定價週期(兩次重定價日之間的間隔)最短為一年，儘管LPR每個月報價，但房貸利率不會每月調整。本次轉換後，自第一個重定價日起，在每個重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與加減點數值重新計算確定，並在一個重定價週期內保持不變。

我們所說的房貸利率其實指的是央行每月20日公佈的，5年期以上貸款利率，這個就是我們所說的LPR貸款基準利率。這個利率不會每個月都有變化的，要不然全國那麼多房貸的人，每個月都變化，銀行的系統都會亂套了。房貸的最終利率會在一個定價週期後重新計算。

綜上所述，題主對基準利率、LPR利率應該有認識上的誤區。

首先，要明確不同時間，房貸利率確定方式。

2020-1-1號前，基本都是房貸利率=央行基準利率*（1±浮動比例）。1-1號起不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同，房貸利率跟LPR加點相關，與央行基準利率無關。

加點參考標準是2019-12-20號的lpr，5年以上4.8%。

例如，之前房貸是4.9%，加點為0.1%，實際轉換後，4.8+0.1依然還是按照4.9%。再如，原來上浮10%的貸款利率5.39%，在轉換後成按照lpr計算房貸利率後，依然還是按照5.39%。

給我們的感覺就是沒變化。

新週期時間為2021-1-1號，參考2020-12-20日的lpr，如果那時lpr 4.6%， 今年按照4.9%利率還房貸，明年1-1開始就按照4.7%還了。

房貸基礎利率降低，但是銀行實際執行利率未必降低。大致分為兩種情況：

目前銀行貸款實行市場基礎利率，利率為LPR+浮點（可為負），其中LPR由20家銀行加權平均計算得出，每月20日公佈，而浮點由各銀行自行決定。

那麼顯而易見，即便LPR降低了，銀行把浮點提上去以後，實際貸款利率依舊未降低。

此外，目前政府對房地產實施因城施策，那麼各城市各銀行的貸款利率浮點自然會不一樣，LPR降低後，銀行有權利調整浮點。

對於已經簽訂貸款利率的，浮點不會再變化，當初是多少就是多少，當LPR降低時實際房貸利率理論上會下調。

但是，房貸利率不是每月都可以調整的，國家有規定，調整週期1年起步，也就是說每年貸款者都可以跟銀行根據最新的LPR協商調整貸款利率，然後按照最新利率執行。

那麼未到調整時間時，自然還是執行之前的利率，LPR下調了也不會影響你的還貸。

關於這個問題，首先要明確這兩個不是同一個概念。

房貸基準利率是指以華人民銀行對國家專業銀行和其他金融機構規定的存貸款利率為基準利率。具體而言，一般普通民眾把銀行一年定期存款利率作為市場基準利率指標，銀行則是把隔夜拆借利率作為市場基準利率。

房貸利率是指用房產在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息。中國房貸利率是由華人民銀行統一規定的，各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。

辦理住房按揭貸款的利率是由兩個因素決定的，一是央行的基準利率，另一個是上下浮動的比例。利率=基準利率*浮動比例。

一、央行的基準利率

基準利率是由華人民銀行調整的，目前，5年以上商業貸款的基準利率為4.9%，各家商業銀行的利率都是以基準利率為基礎進行上下浮動。

簽訂的按揭貸款合同中對於貸款的利率均規定按照央行公佈的同期基準利率上浮或者下調。一般銀行調整貸款利率都是次年1月1日起調整。

也就是說，如果央行的基準利率上調，商業銀行也會跟著調整，已貸款的房貸未償還部分的利率也會跟著上調。如果央行基準利率下調，也會跟著下調。

二、浮動的比例

浮動的比例是由各家商業銀行在一定範圍內自己決定的，不同的銀行浮動可能不同。而且，已放貸的利率不受商業銀行利率浮動的影響。

比如，你辦理100萬20年期限的房貸，A銀行的利率為基準利率上浮10%，那麼你的貸款利率就是4.9%*1.1，也就是5.39%。

之後A銀行為了吸引更多的人貸款，把貸款的利率調整為基準利率下調10%。這時候你的朋友去辦理100萬20年期限的房貸，利率就是4.9%*0.9，也就是4.41%。

而此時你的房貸已經放款，不會再調整了。但是，反過來如果A銀行現在執行基準利率上浮20%，你的利率也不會再上調。

綜上所述：辦理住房按揭貸款的利率並不一定以銀行房貸基準利率為準，是綜合因素導致的結果，而且辦理房貸的時候每家銀行房貸利率也不相同的，題主可以多跑幾家銀行看一下，對比一下。

LPR降了，銀行加點多了，結果最終貸款利率維持不變

央行降息的紅利，成了銀行新的利潤增長點，瓜已切好，大家準備開吃吧……