經濟不好，鼓勵投資，利率下行是大趨勢，參考歐美自己負利率了，為了吸引投資利率會比歐美高點，再加上金融結構正在改革效率提高，會側面印證該觀點

房貸lpr央行公佈的最新利率為:1問至1年的4.35，1年至5年內的4.75，5年以上的4.9。貸款買房的時候，借款人需要了解清楚自己能拿到的房貸利率是多少，在計算實際房貸利率的時候，房貸利率=基準利率*（1±浮動比例），而未來要計算房貸利率的話，房貸利率=LPR+加點，所以未來的房貸利率是在LPR基礎上加上一定的點位，但是這個點位是各個銀行根據自己的情況自行確定的，所以和以前的房貸利率相比，LPR是來代替從前的貸款基準利率。

而最近幾年LPR是下跌趨勢。具體的根據買房者的實際情況選擇哪一種更划算來定。

華人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

LPR又稱貸款市場報價利率，每月20公佈，現在新發放的貸款都用LPR定價了，再也不用貸款基準利率定價了！

房貸LPR與固定利率怎麼選擇，這個要尊重個人意願！如果認為LPR長期向下調整選擇LPR合適，如果認為未來LPR會上升，選擇固定利率更合適！2020年3-8月有且僅有一次轉換機會！可登入手機銀行或者前往銀行網點轉換

假如您的房貸是基準利率打9折，現在執行的利率是4.9%*90%=4.41%，而2019年12月20日5年期LPR4.8%，您在轉換時應該由兩者的差值做為基數，即基數4.41%-4.8%=-0.39%，轉換後的貸款利率就變成每年12月20日公佈的5年期LPR-基數0.39%做為下一年的貸款執行利率

LPR後面的利率定價機制以及最終市場加成機制背後其實是有豐富的內涵的，首先LPR隨行就市一年一定價，這樣銀行不會受困於央行的基準利率有錢賺不到或者貼息給投機分子。

另一方面也打破了剛兌的基石，剛兌是雙刃的，一個是被動剛兌一個是鐵定收益，對意圖無風險套利的玩家是非常不利的，打破剛兌是雙邊打破，不僅僅指收益率兌付，第三就是讓央行甩鍋，央行沒辦法用一根利率準繩指引不同風險好惡的經濟行為，LPR解放了央行。

為什麼一定要解放央行呢？因為央行對的是總的盤子，不是一個簡單的房地產，畢竟大家還是要吃飯的，還是要搞經濟的，所以說使用LPR以後，未來的LPR怎麼走，那個是隨行就市的問題，但有一點是必須要說清楚的，它就是跟國家的標準利率就割裂開了，國家的標準利率是針對大盤子，長期來看應該會呈現出類似於美國那種聯邦基金利率的超長期的下行走勢，但這一切與LPR是無關的，也就是說整個經濟的大盤子要與房地產進行脫鉤，有可能國家的基準利率是往下降的，但是由於炒作市場的盛行，LPR反而往上漲，為什麼呢？因為這玩意是隨行就市的，基準利率往上漲並不會對LPR帶來一個伴隨性的效果，所以說未來是什麼走法，你要願意炒的話可以給你加兩倍，你炒上天的話甚至給你加十倍，都是有可能的，風險和收益並存嘛？所以你揩不到國家利率的油水。

房地產與經濟的大盤子脫鉤以後，今年又是全面小康，小康完成以後還要幹嘛呢？那肯定還是要搞經濟的，所以實體經濟還是要搞，央行這個時候已經不需要再擔憂對房地產的任何刺激問題，它可以放開手腳去降息，所以說央行一定要去搞LPR，對個人來講主要看你的折扣，如果你的折扣高倍數的話你可以和LPR掛鉤，如果一開始你的折扣比較低你沒有必要去轉換，你本來就很便宜，LPR它不一定跟著以後的基準利率下降的，因為LPR是銀行間市場一個在定價的一個利率跟央行本來就脫鉤了，不一定說呈現出網上所分析的這麼一個下降的效果，說白了各自不同的折扣率決定了是否選擇去掛鉤LPR，總的來說95折以下沒有必要。

現在關鍵的是對以後市場化利率的走向的判斷問題，目前市場大多數人會認為LPR會下降，但是要知道房地產貸款一般都是20--30年的，不能看一開始的好處，一開始是有好處，那10年後呢？20年後呢？對吧。

如果期限在1年及以下，一般情況下都是執行固定利率;如果期限在1年以上，建議選擇浮動利率即LPR加基點，浮動週期可選擇按月、按季或按年，從利率市場化改革逐步深入，利率水平預計會逐步下降，從長遠來看對借款人有利

相信一些房奴已經收到了商業銀行辦理定價基準轉換業務的簡訊通知，從2020年3月-8月之間，要與銀行重新簽訂貸款合同，怎麼辦？選LPR還是固定利率？

央媽《華人民銀行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問》太專業，是不是看得雲裡霧裡的？ 啥是LPR？即貸款基礎利率，先讓大銀行直接參考市場資訊上交貸款利率，透過全國銀行間同業拆借中心，去掉最高和最低值進行平均計算，得到貸款市場報價利率LRP，銀行會在此基礎上加個基點，就是我們到手的房貸利率。

如果LPR持續走低，還款利息變少，選它！如果LPR升高，還款利息增多， 這個就需要房奴們自己判斷了。從發達國家的歷史上，利率是越來越低的，當然這是個比較緩慢的過程，如果還有很長時間的還款期限，那還是可以省錢的。

總之，預期利率會跌，就換成LPR，相反，就繼續維持固定利率，當然還可以在現在預期跌的情況下選LPR，等利率漲了，再評估還款期限，提前還款也未嘗不可。

房貸利率是選擇固定利率還是浮動利率？這是很多有房貸的人以及將要買房的人面臨的問題，不知如何選擇，筆者是建議選擇浮動利率，最主要的原因是利率下行是大趨勢，如果選擇固定利率，那麼你很有可能就無法享受未來利率下行帶來的利率優惠了。

從歷史來看，貸款基準利率（現在已經被LPR取代）都是往下走的趨勢，下圖是5年期貸款基準利率在1991年到2013年之間的走勢圖，在1995年7月達到了15.3%的高點，這是過去30年最高的點位，然後就一路走跌，到了2002年2月跌到了5.76%的低點，這個利率水平在當時應該是最低的水平了，2002年之後中國經濟迎來了新一輪的高速增長，貸款基準利率也在不斷的走高，在2007年9月達到了7.83%的高點（但是相比上一個高點還是要低很多），2007年的經濟是非常熱的，看看當年的股市就知道了，股市在當年創下了6000點的高點。

而之後又因為遇到次貸危機，利率又進入了一個下跌的週期，在2008年12月降低到了5.94%，在2008年動用了太多的寬鬆的貨幣政策，這些政策幫助我們的經濟及時走出了困境，但是也帶來了貨幣超發的風險，所以當經濟復甦後就開始在貨幣政策上有所收緊，貸款基準利率也再次進入上升通道，在2011年7月達到了7.05%的高點，這個高點是低於2007年7.83%的高點的，這個資料在2012年7月降低到6.55%，然後這個資料就保持了兩年時間，直到2014年11月才再次進入到下降通道，經過多次的下調，在2015年10月降低到了4.9%的低點。這個資料又保持了4年時間。

直到2019年8月份，第一次推出5年期LPR的品種，這個品種就是為了取代5年期以上貸款基準 利率的，剛誕生的時候就是4.85%，現在已經降低到4.65%。

從過去的利率我們可以看到中國的利率一直是在下行的，這個是大趨勢，我們無法預測他準確的高點和低點（這點哪怕是貨幣政策的制定者也是無法預知的），但是下降的趨勢是很明顯的。

那麼我們的利率為什麼是下降的趨勢，其實原因也很簡單，主要有兩個，第一是中國經濟的增速是在放緩的，經濟增速是延續放緩的趨勢，這導致資金的收益率也是下降的趨勢，那麼自然地資金的成本也是要下降的。

第二個原因就是我們的M2的增速也是在下降的趨勢的，下圖是過去20年M2增速的走勢圖，圖中很清楚的表示了M2的走勢變化，我們最近幾年一直是處於8%-9%的增速當中的，速度比之前是降低了很多的。

影響利率最大的兩個因素，一個是經濟增速，一個是M2的增速，這兩個資料都是在放緩的，這個就決定了未來長期趨勢下LPR是要下滑的，而在短期內也是如此，今年遇到疫情，全球經濟衰退，無一不受影響，在這種情況下降低利率是再正常不過的選擇了。

所以，無論是從短期還是長期來看，利率下行是大趨勢，選擇浮動利率更為划算！