產權使用年限都是指建築物所在土地的使用年限，並不是建築物的使用年限，一般住宅土地使用年限是70年，商業（包括商鋪、寫字樓、公寓）土地使用年限40年，工業用地使用年限50年。“70年產權的公寓”，說明這個房子從性質上來說還是住宅，不過開發商設計的時候做成了小戶型，這樣一層有很多戶，像公寓一樣，或者是什麼專案的配套公寓，定義為員工宿舍之類的。

這是各大城市根據綜合情況少量建設的居住公寓，目的應該是增加住戶數，減輕購買大一些面積住宅的負擔，最終讓更多人有房子住，能落戶，有學位。

雖然是同樣的70產權，也擁有幾乎與住宅同樣的功能，但該類公寓一般日照標準和建築間距不滿足國家相關規定要求的居住建築。這種房子基本上都是朝北向的戶型，南北通透的根本看不到。下面具體來說一說。

普通住宅、商業公寓、住宅公寓三者的主要區別：根據產權不同，我們平時住的房子可以劃分為普通住宅（70年）、住宅公寓（70年）、商業公寓（40年）。因為產權不同直接決定了流動性。流動性差，自然價格起不來，因為所有的價格上漲都是在流通中產生的。所以不太建議直接買40年的商業公寓，就是這個道理。

具體來看看三者差別吧!

首先是住宅，大家都非常清楚了，分普通住宅，別墅，花園洋房，不多說。

其次重點看看商業公寓，基於用地分為為綜合性用地(商住)或商業用地，產權年限根據用地性質而定，50年或40年。它的典型特點是一般處於城市核心地段及商務中心區，既可居住又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可註冊公司；產權性質為商務公寓，非純寫字樓，強調一下，按近幾年國家政策趨勢，不建議去買這種商業公寓的。

因為商業公寓有幾個典型問題。

1、土地性質不同，這也是本質區別這種公寓型別的建築一般都配建在商住性質的用地之上。每塊土地的性質用途，在國土出讓合同上都會有明確約定和限制。一般而言，普通住宅土地性質為住宅用地或商住用地中的住宅部分，而商業公寓則是商業或綜合用地。

2、產權年限較短

土地性質的不同也就決定了下面幾項的差別：普通住宅一般在70年，而商住公寓等一般為40年或者50年。當然，其期限屆滿後需要付費續期應當是沒有任何爭議的，只看到時落地操作細則。

3、落戶政策差異

各個城市規定有不同，往往只有住宅類產品才能落戶，因此通常只有普通住宅和基於住宅用地上的公寓（例如人才公寓，住宅型公寓等）才能落戶。而到目前為止，商住公寓都是不能落戶上學的。

因為如此，就缺少了教育方面優勢，那麼在保值增值能力這項功能上自然也就比較吃虧。

4、生活成本不同

商住公寓的水、電、物業、電梯費等參照商業標準繳納，比普通住宅的居民水電貴1.5-2倍左右。另外有很多是不準通天然氣

的。所以吃飯只能透過電器來解決，細賬就不算了，經年累月，這都是一筆筆不小的開支。

5、稅費標準較高

由於酒店式公寓與普通住宅土地性質及物業型別的差異，導致二者在稅費繳納標準上也有較大的不同。享受不到普通住宅稅費優惠或減免,契稅按照3%繳納。

轉讓出售時，未滿2年，需按全額的5%繳納增值稅；按差額的20%繳納個人所得稅；滿2年的增值稅按差額的5%計徵，個人所得稅相同。評估需現場勘查，基本與實際成交價形同，甚至高於實際成交價也是常有的事情。

6、公攤面積差異

酒店式公寓等一般都是通廊式的佈局，入口大廳及電梯廳都會更做得“大氣”，加上長長的走廊，裝置間也要比普通住宅多，因此公攤面積一般會達到40%左右，有的會更高！

明白了商業公寓跟住宅的差別，來說住宅式公寓就簡單多了！

住宅式公寓，又叫居住型公寓，首先他的用地是住宅用地，這個是非常非常重要的差別，也就決定了跟商住公寓很不一樣的地方。那麼它的產權就是70年！那到底這種住宅公寓能不能買呢？70年住宅公寓和40年商住公寓有本質上的差別，絕不僅僅只是產權年限不同。70年產權公寓，性質就是住宅，不過面積小一點，可以落戶口，可以掛學區，可以做30年貸款，交易也只是正常的稅費，水電氣費都是民用，但一般來說都只通燃氣，廚房比較簡單直接就在進門的過道里。該類住宅公寓依附商業綜合體，地段較好，多自帶商業配套。一般為小戶型，面積段在40—60㎡左右。因為戶型較小，總價相對也較低，購房者的買房壓力自然就小很多。總價會比普通住宅要低很多。而且有的產品設計也會很靈活，挑高會比較高，有些達到5米的做成loft形式，其實很多人也挺喜歡這樣的居住環境。尤其是現在年輕的小情侶，很多人非常願意單獨租這種小公寓住的。

但是，70年住宅公寓的缺點是啥？70年公寓公攤高。用套內實得面積來計算，70年公寓的價格有一部分都讓公攤給吃了。而且住宅公寓的日照標準和建築間距不滿足國家相關規範要求的居住建築，為區別於普通住宅建築，該類公寓明確為“住宅公寓”。即：冬至日當天日照數>2小時，則劃為普通住宅；冬至日當天日照數<2小時，則劃為住宅公寓。

*住宅公寓與普通住宅相比，由於總面積小，受制於建築設計，公寓的戶型相對較差，基本沒有南北通透，採光相對較差，一般都沒有真正的陽臺存在，甚至是全封閉幕牆外立面,沒有可開啟式窗戶，對於衣物的晾曬等存在諸多不便。衛生間基本都是暗衛，通風性較差。

而且70年公寓不是居住式的電梯設定,產品設計上不如住宅的小區環境和住宅體等。

但是具體產品要具體來看，如果去掉公攤，套內面積比同樣位置的住宅價格要低的話，也可以說是價效比很高的產品。

而且，相比70年住宅，70年公寓的租金收益非常不錯,這是很大優勢。

對70年住宅產權公寓的購買建議是啥?

首先第一套房，能買住宅優先買住宅，好歹買個兩房.在目前調控毫不放鬆的情況下，名額和子彈要投到能看到血的地方。如果是自住，實在喜歡就買。

如果是投資的話,這個沒有問題，好好甄選下是可以投的，特別有一種情況很典型，對一些沒有名額又想投資的朋友，可以優選一二線城市的,特別是幾個都市圈的，優選珠三角，長三角以及大北京，因為不佔名額，可以全國一盤棋，拉通起來進行投資，把錢往收益高的地方流動,有多少錢投資多少，獲取相對的高租金回報以及固定資產的穩定增值兩部分。

第一個是看價格，是否相對周邊其他產品如住宅等價格 ，有一定價差就價效比很高了。

第二個，地段，這個非常關鍵，住宅型公寓對地段的要求要高過一般住宅的，這點你可以好好琢磨一下。

第三個看配套，特別是商圈，交通等等。

所以如果要買70年公寓投資的，一定要挑好地段，然後要有配套，有地鐵和商場，因為你是要出租的，很多公寓的租戶主要是年輕人，對於年輕人來說，地鐵和商場是加分項，再有裝修漂亮些租金可以租高一點。

如果是帶學區的優質70年小房子，只要學區好，那就更美了！

總之，一般住宅公寓就是住宅產品的延伸，這類產品由於佔據繁華地段、較好的物業管理和擁有物業增持，對於過渡性居住和投資來說是不錯的選擇，有其自身的市場接受度。

首先，我們要明白啥叫公寓？

根據網路上給出的解釋：公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區稱為單位，指的是一種生活設施齊備，但只佔建築一部分的居住形態。一般分為住宅公寓、服務式公寓，服務式公寓主要以酒店式公寓、創業公寓、青年公寓、白領公寓、青年SOHO等多種業態存在。套型建築面積與套型陽臺面積之和不大於50平方米的居住建築。

看起來是不是感覺好多，不明白是啥對吧，其實說白了，就是採光差、集合式的一種小面積住宅。

一般來說，公寓和住宅差別就在於產權時間、戶型、電費水費、物業費這些方面，住宅在這幾方面都會優於公寓，費用也會比較少。而產權的話，公寓只有30年、40年、50年，住宅的話，則是70年。

回到關鍵問題了，說好的公寓沒超過50年呢？怎麼會出現個70年呢。其實70年產權是近兩年才開始興起的，之所以在用途方面寫產權是公寓，是因為此戶型在冬至日的那天日照時間低於2小時！

土地使用權是有期限的。國家透過土地有期出讓方式，授予用地40年、50年、70年不等的使用權。

也就是說房子的所有權是永遠的，只要房子不塌，這房子就一直是產權人的，但是我們是社會主義國家，土地是國家的。根據專案的立項不同，租用國家土地的週期也不同，住宅70年，工業/科教文衛體/綜合類50年，商業/旅遊/娛樂40年。

有少數情況是用地性質以住宅為主的，則產權70年。住宅公寓建於住宅用地上，一般來說面積較小，稱“單身公寓”，產權70年，限購限貸。

居住用地上的公寓一般指日照標準和建築間距不滿足國家相關規範要求的居住建築，為區別於普通住宅建築，該類公寓明確為“居住公寓”。