我不知道對不對：

1買房的錢X每年市場長期理財收益率=一年內擬訂受益。

2看周邊市場房價，預估平均值-買房的錢=餘額÷投資年限=平均一年內擬訂受益。

用1和2比較，是不是能預估有沒有回收成本？

假如全款買進100萬的房子，用於出租，每月租金2000元，10年後以130萬賣出。100買銀行理財年化收益率5%。

買房收入：130萬-100萬+（2000元*120）=54萬

持有房產的成本：100萬*12個月*5%=50萬

房產買賣賺了：54萬-50萬=4萬

由於還要交物業費、房產交易稅、中介佣金等，實際上這筆房產買賣是虧損的。

假如是按揭購買的，會更復雜，計算思路是一致的。

我認為，收回買房成本的計算方，第一，應該計算出這套房子所有花出的成本是多少。比如說買房子的總價，加上所有交稅等的費用，還有每年還貸款所付出的利息。第二，算出我們這套房子，每年的盈利情況，和為自己所帶來的作用，而產生的經濟效益。顯而易見，我們收回房子的成本就能夠算出來了

買房如果自己住的話，給你的安全感和舒適感很重要，沒法說成本，如果你投資，可以等漲價了以後賣出去，成本收回還能賺了，指望出租收回成本有點難，不過房價漲的快，也是有可能的

買家需要支付的款項：

1、定金

選好了房子，首筆款項就是定金了，這筆錢的上限是總房款的20%，比如一套200萬的房子，定金的上限是40萬，但實際交易過程中，這筆錢一般會低於10萬元。

“定金”是具有懲罰作用的，所以在交定金前要確定兩件事，其一是確定自己能正常獲得貸款（至於自己能否獲得貸款，可以檢視我之前發的文章），其二是確定房屋的產權人，是否存在產權糾紛，業主有沒有債務糾紛，這些有可能波及房屋產權的。

2、首付款

二手房的首付款與新房有較大區別，新房能做到標準的首付水平，比首付是5成，但二手房總價受房齡等因素影響，評估價會縮水，實際貸款額度會縮水，首付比例就必須相應提高。

3、契稅

契稅是必須要交的，北上廣深執行獨立的標準，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房統一是3%。稅基是網籤價或核定價（核定價也稱指導價，誰高誰就是稅基）。

4、個稅

不是“滿二”或“滿五唯一”的房子還得替業主承當一部分的稅費支出。當房子不是“滿五唯一”時，就涉及到個稅了，個稅的徵收標準，各地有所不同，以上海為例，當房子是普通住宅時，個稅計算方式有兩種：差額的20%或網籤價的1%。當房子時非普通住房時，個稅計算方式是差額的20%或網籤價的2%。

5、增值稅

當房子是滿兩年的住宅時，該項稅收免徵，當房子未滿兩年時，需要徵收5.65%的增值稅，按簡單計稅公式計算：網籤價/(1+5%)×5.65%。

PS：在個別熱門城市，還對滿兩年的非普通住宅徵收增值稅，計算方式同上。

6、中介費

中介費並無定數，由市場決定，通常業主還可以砍砍價。以北京某大型中介為例，其標準中介費是2%，特殊的會上浮10%，再加上0.5%的擔保費用。總的費用是2.5%-2.7%之間。

這筆費用分擔比例，也需要根據當地的行情來確定，行情好的城市一般購房者承當的更多。

7、首筆月供

買二手房就是買現房，貸款下來很快，首次還款會很快到來，這筆錢你要準備好。

8、物業費

物業交割完畢後，你一般需要補齊一年的物業費。

9、一些小額費用

從實際操作來看，這些費用的名稱不確定，但大致如下：權屬登記費、交易手續費、印花稅、貸款抵押登記費、合同公證費、評估費（辦貸款需要）。

10、裝修費

裝修費可多可少，需要你自己決定，不過正常情況下，剛需裝一套房子也得10-30萬左右。

住宅用房和商業用房兩者不一樣。如果按住宅用房來算的話，單單算租售比，北京上海廣州深圳一線城市的話，怎麼算怎麼算，都是不划算，也是短期收不回來成本的。那麼商業就不一樣了，商業正常我們按10年到15年收回成本是比較合理的。

這個成本不難算呀：

1、定金

2、首付

3、中介的費用

4、每個月月供的總和

5、貸款的手續費和辦證的費用

6、提前還貸所需要的違約金

7、買房時所交的稅費

8、賣房時所需要交的中介費等費用

綜合上面8款，全部加起來就是成本，如果你現在出售的價格減掉這些成本還有剩餘的的，恭喜你賺錢了。

買二手房真的、真的、真的不簡單哦，原以為湊滿房款（首付、貸款）就好了，哪知，這些只是基本，費用遠遠不止這些呢！真正想要買到套房子，錢款真的要準備充分呢！

買家需要支付的款項：

1、定金                 

選好了房子，首筆款項就是定金了，這筆錢的上限是總房款的20%，比如一套200萬的房子，定金的上限是40萬，但實際交易過程中，這筆錢一般會低於10萬元。

“定金”是具有懲罰作用的，所以在交定金前要確定兩件事，其一是確定自己能正常獲得貸款（至於自己能否獲得貸款，可以檢視我之前發的文章），其二是確定房屋的產權人，是否存在產權糾紛，業主有沒有債務糾紛，這些有可能波及房屋產權的。

2、首付款

二手房的首付款與新房有較大區別，新房能做到標準的首付水平，比首付是5成，但二手房總價受房齡等因素影響，評估價會縮水，實際貸款額度會縮水，首付比例就必須相應提高。

3、契稅

契稅是必須要交的，北上廣深執行獨立的標準，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房統一是3%。稅基是網籤價或核定價（核定價也稱指導價，誰高誰就是稅基）。

4、個稅

不是“滿二”或“滿五唯一”的房子還得替業主承當一部分的稅費支出。當房子不是“滿五唯一”時，就涉及到個稅了，個稅的徵收標準，各地有所不同，以上海為例，當房子是普通住宅時，個稅計算方式有兩種：差額的20%或網籤價的1%。當房子時非普通住房時，個稅計算方式是差額的20%或網籤價的2%。

5、增值稅

當房子是滿兩年的住宅時，該項稅收免徵，當房子未滿兩年時，需要徵收5.65%的增值稅，按簡單計稅公式計算：網籤價/(1+5%)×5.65%。

PS：在個別熱門城市，還對滿兩年的非普通住宅徵收增值稅，計算方式同上。

6、中介費

中介費並無定數，由市場決定，通常業主還可以砍砍價。以北京某大型中介為例，其標準中介費是2%，特殊的會上浮10%，再加上0.5%的擔保費用。總的費用是2.5%-2.7%之間。

這筆費用分擔比例，也需要根據當地的行情來確定，行情好的城市一般購房者承當的更多。

7、首筆月供

買二手房就是買現房，貸款下來很快，首次還款會很快到來，這筆錢你要準備好。

8、物業費

物業交割完畢後，你一般需要補齊一年的物業費。

9、一些小額費用

從實際操作來看，這些費用的名稱不確定，但大致如下：權屬登記費、交易手續費、印花稅、貸款抵押登記費、合同公證費、評估費（辦貸款需要）。

10、裝修費

裝修費可多可少，需要你自己決定，不過正常情況下，剛需裝一套房子也得10-30萬左右

假設你要買一套200萬元的住宅屬性的房子，你手上有60萬元，媽媽打算支援你40萬元，計劃從銀行商業貸款100萬元（20年償還），那麼你買房的成本該如何計算？

首先，要明確一下，所有的資金都是有成本的。你手上的錢可以去存餘額寶，媽媽手上的錢可以去存銀行定期，如果不買房，就可以拿到對應的利息。銀行的錢，本來你就是要付利息的。這些都屬於資金成本。

然後，我們來詳細看一下各項資金的成本是怎樣的。

具體場景假設如下：

你手上的60萬元，一部分（比如20萬）存餘額寶，年化利率2.5%，另一部分（40萬）買銀行理財，年化利率4%，那麼你的年化資金成本就是20萬*2.5%+40萬*4%=2.1萬。

媽媽的40萬元，是一年期銀行定期，年利率1.75%，那麼年化資金成本是40萬*1.75%=0.7萬。

銀行方面，長期貸款利率4.9%，那麼100萬元的年化資金成本是100萬元*4.9%=4.9萬。

最後，我們對幾項成本進行加總：2.1萬+0.7萬+4.9萬=7.7萬。

也就是說，你買這套房子的年化資金成本是7.7萬元。

綜合成本率為:7.7萬/200萬=3.85%，這個數字很重要。

有人要問了，我貸款是多年償還的，要多還好多利息，是怎麼回事，該如何計算？

其實，這與計算資金成本無關。

比方，媽媽出的40萬元，每年有7000元的利息，也可以利滾利的存啊！但因為現在給了你，沒有這樣利滾利的機會了。

另外，房子可以有租金收益，和資產價格成一定比例，比如為1.5%。假設房價每年上漲2%，拿到的租金去存款或者理財利率也假設為2%。這樣，每年收益率可簡單合併計算為1.5%+2%=3.5%。

上面的例子，每年收益率3.5% < 資金成本3.85%，買房是不划算的。

但如果改一下條件，房屋租賃收益為2%，每年房價上漲3%，租金存款理財利率也假設為3%，那麼每年收益則為2%+3%=5%。則，收益率5% > 年化資金成本3.85%，買房是賺錢的。