感謝提問，上個月剛去遵義考察了一個旅遊地產專案，在這裡發表一下個人見解。

旅遊地產近幾年比較火，開發商在旅遊景區或附近拿地建設，環境，空氣和水質都比城市好得多，這是旅遊地產吸引客戶的亮點。旅遊地產一般以養老，度假，養生為主題來開發，多以精裝小戶型低總價為主，達到快銷的目的。

投資旅遊地產需注意的是:土地性質有住宅，商業和文旅用地之分，論哪一種只要有產權能辦下房產證，就沒風險。現在國家對環境保護監管嚴格，不要超越生態紅線和建築指標，否則屬於違建會被拆除。就專案而言，開發商必須要有實力，物業和日常生活醫療配套要跟上，別做成爛尾樓盤。

旅遊地產大多依託景觀資源，這種資源類專案具有一定稀缺性，但要具體視資源而定。如果打算買來自住養老的話要多留意周邊配套，主要包括交通,醫療,商業。此類樓盤一般位於市郊，通勤度以及相關配套缺乏是長住的最大隱患。如果考慮投資，不建議入手，即便個別資源專案有投資價值那也主要存在於長期，因為旅居產品普遍銷售週期偏長，只要有新房在售，且價格不很離譜，二手房市場就會一直被打壓，賣家不易獲利。希望對你有幫助！

近年來，隨著國民收入的不斷增長，旅遊業進入了蓬勃發展期。在投資上，旅遊地產在居住品質、投資價值和發展前景方面比單一商鋪、寫字樓專案有更多的優勢。旅遊地產具有投資成本較低、附加值高、自主投資多功能的屬性等等，近年來成為投資者紛紛熱捧的價格低。

但旅遊美景遍地都是，作為投資者，又應該以何為依據來選擇呢？雖然業內對旅遊地產的發展勢頭普遍看好，但是對普通消費者來說，購買旅遊地產專案仍需謹慎思考。

判斷一個旅遊地產是否有投資價值，核心之一就是一定要實地考察，也就“擦亮眼睛”實地考察。

正如中國古話所說：眼見為實。在選購旅遊專案之前，只有實地去一趟才有可能更加真實和詳盡地瞭解專案的建設、投入情況，以考察開發商的實力。

其次，要考察旅遊地產專案所在區域的增值前景。

旅遊地產要依託其天然環境優勢，應考察專案所在區域是否有相關的產業支撐，是否符合政策導向，如果符合要求，代表該專案未來的利潤巨大，適宜投資。反之，購房者則要謹慎考慮。再次，要考察地產專案周邊的配套設施。最直接的方式就是親自走訪，仔細檢視專案的地段、區位以及周邊配套設施。要儘量選擇配套設施完善的專案。較後一點還有，要考察物管公司實力和物業服務質量。

一般來說，投資旅遊地產的客戶更注重生活的品質，高階的物業服務能更大地提高業主的生活品質。而且有很大一部分投資者並不是以長久居住為目的，因此，在房屋缺少主人照料的情況下，需要有良好的物業照看空置的房子，從而避免因房屋維護不到位造成的房產貶值等現象。

1、不要買三流景區的房子

流量本來就小，而且遊客大都是景區附近的居民。房子租不出去，更賣不出去。空置率太高，普遍拖欠物業費，如果時間太長，物業公司破產，那麼這個小區就等同於荒廢了。

2、不要買交通差勁的房子

商業不好可以招，醫療差勁可以引，但一切的前提是交通暢通。有時候，時間和效率的絕對價值高於一切，體驗過的人i自然明白。

3、不要買野盤

旅遊地產的維護費用和配套是需要有人去保障的，地方無法保障，那就只能指望開發商的品牌信譽。有的開發商資金能力強，可以引進自帶商業和醫療配套，有的甚至可以把優質小學的資源引進來，完全滿足自住需求。當然這種規模性的旅遊小鎮不多，價格也不便宜。但起碼是保值的。

4、不要買小產權旅遊地產

可以說，小產權旅遊地產99%都是深坑，另外1%還在建坑的路上。尤其是景區小產權基本沒有法律保障，五證不全也沒人管。但是當政策下來後，一夜之間說拆就拆。

非常榮幸為題主作答。

從題主描述的情況來看，我想從旅遊地產的範疇、目前盈利模式和困境、投資運營要點等3個方面進行回覆。

一、範疇

所有依託周邊豐富的旅遊資源而建的、有別於傳統住宅專案的融旅遊、休閒、購物、度假、居住為一體的開發專案，皆可為旅遊地產範疇。

二、主要盈利模式和困境

1、常見盈利模式

2、困境

主要是選地困境和資金流困境。

旅遊地產需要培育，培育的過程基本都是投入，因此需要自有資金雄厚、需要能融來的資金便宜，但是後期回款需要培育得到市場的逐步認可才逐步回收。因此存在資金流問題。

三、投資運營要點

旅遊地產不同於一般住宅專案開發。 一般住宅專案，幾萬方到幾十萬方的體量，無非差異是在開發的批次不同，但歸根到底走的是流量和價格預期。但旅遊地產專案不同，它一般業態複雜，既有住宅、也有酒店和商業，既有可售產品，也有要開發商自持的的產品，這對開發商的運營開發能力以及管理能力是一個巨大的考驗。

因此，投資旅遊地產必須先有格局，這個格局就是做超大盤、整合大量資源、大運營的調性。我想從4個方面分析下底線性的注意要點吧：

1、選地

地塊的區位很關鍵，遠離城市就會存在銷售困難，距離城市近就會面臨拿地難。所以選地要麼距離大城市近（比如華僑城的歡樂谷專案），要麼距離名勝景區近（比如雅居樂在海南的專案）。

其次，要儘可能的大。沒有大盤，難以成就旅遊地產。可以採用先跟政府約地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。

2、開發時序

房地產專案涉及大量資金投入和槓桿使用，旅遊地產更是如此，有可能資金投入進去，如果前期選地、規劃、策劃定位不準，後期根本無法變現，更談不上盈利。

所以開發旅遊地產專案，必須首先要考慮能否潛下心來做旅遊，如何達成旅遊和地產的平衡，如何實現“依靠旅遊拉動地產，憑藉地產反哺旅遊”的良性迴圈。

講到如何潛下心做旅遊，就是說專案的內涵。內涵就是以專案為背景所依託的故事，旅遊地產的出路在於鮮明的內涵，這是旅遊地產形成特色競爭力的關鍵因素 。

3、配套與資源整合

縱觀國內比較成功的旅遊地產專案，都以高品質的配套帶動專案升值，比如雅居樂清水灣專案。真正做旅遊地產，就要實現高品質的景區、酒店、溫泉、遊艇、Golf、主題公園六大要素或其中幾個要素的有效組合，目的都是為了實現高品質住宿、購物、休閒、特色體驗、自然風光全形欣賞的結合。

有高階配套，必要有高超的資源整合能力。所謂整合歸根結底就是自然風光的挖掘能力、各類配套所需的商務資源嫁接能力。能夠挖掘一個區域最核心、最稀缺的景觀價值，是旅遊地產專案後期成功的必要條件。而商務資源嫁接也是確保專案後期運營到位不到位的關鍵，比如是否有極具競爭力的設計資源、引入的品牌酒店、購物品牌和演藝商等、匯入客源的旅行社及銷售等等，都會在拿地後開發運營階段一個一個的成為環節的關鍵因素。因此，要有好配套，必須有資源整合能力。

4、始終堅持大運營思路

旅遊地產開發要注意可見物業、可感受體驗、可升值資產相結合。所以需要將長期運營視為旅遊地產專案的關鍵，做好商業、酒店、主題公園等業態的運營。真正注重長期開發過程中的後期利潤價值，即不動產的租賃經營、旅遊產品的門票和輔助收入、商業配套設施的收入等，從而開啟多元收益模式，實現長期獲益。

如此才能真正贏得市場，否則就會陷入“大地產小旅遊”的怪圈，最終不倫不類。

年前剛做了一個旅遊地產專案，所以對於投資旅遊地產很清楚。

說白了，你得先弄清楚這個旅遊地產的屬性之於你自己的購買動機是哪一類。

一類旅遊地產是附屬於大都市圈的，甚至是在你的生活工作半徑內的，那麼這個專案的屬性很可能就是居住需求加旅遊度假需求，你甚至是會日常居住的。那麼購買時的注意點其實和普通住宅是一樣的。

一類旅遊地產完全是依附於一個景點或風景區的，甚至來回交通都是需要高鐵或者飛機的，那麼這個專案的屬性就是純粹的旅遊度假需求的，是你追求人生情懷的表現，一定是你的第三、第四套房產，你一定只是偶爾去住住。這種旅遊地產專案本身變現的可能性不大，大機率是一直持有。所以投資這類專案的注意點主要是三點，第一政府對區域的規劃，確保使用功能和性質如地產商所說一致，第二開發商的品牌實力，確保專案能如約如期蓋完，不爛尾，第三，開發商最好有同類旅遊地產的案例和開發經驗，確保專案竣工之後，能順利的運營管理起來，成為具有良性運營能力自負盈虧的一個旅遊專案。

旅遊地產的核心是基於，未來這個旅遊專案是具備自我造血、自我管理、自我運營能力的，缺少這三點的旅遊地產專案，本質上都是開發商打著旅遊地產的名義圈的地，坑的錢。所以，你懂的，個人建議不要投資旅遊地產，變現週期太久了，投點市中心核心地段的住宅不香嗎？