非專業投資者慎投商鋪等商業地產，一是商業地產總體上過剩，增值空間有限，出租還要與租戶打交道，租金，免租，退租，裝修，換租等過程都會出現風險與損失。另外租金回報可能在3-5左右，不一定比金融產品高，還要每年交房產稅。如果轉讓，還會土地增值稅等高額稅費要交。總的算下來，投商鋪不一定划算。

大家下午好……

本人認為，

成熟大盤沿街商鋪，有多好到問題…

既然是成熟沿街商鋪，一定是已經營業中，周邊配套完善，周邊居民入住率高，周邊住宅高樓林立……

只要是成熟沿街商鋪，就可以保證商鋪租金高並且收入穩定，不用擔心商鋪會空著，不用擔心商鋪不易出售……

成熟大盤的街鋪

優勢：一筆樓盤策劃時會打造一個主題 來招商

大盤業主本身就產生大量客源 商鋪招租有一定優勢 在加上策劃主題 吸引附近居民遊客 這樣的商鋪升值空間比較大

但購買商鋪時 可以透過鋪租租金計算是否值得買 如果能5－10年回本的 這商鋪是非常優質的 如果10－15年回本的 也還比較好 如果超過20年以上才能回報本 就要慎重考慮 20年以上回年報率 都低於5%

一鋪養三代，一鋪窮三代。買商鋪最好多做做功課。不能簡單的說目前社群成熟就是好鋪。未來的三年五年，甚至10年，它的周邊會變差還是變好，都要考慮下！

我是在2018年末開始做餐飲的。為了找臨街鋪面廢了好大的心思。就一個小鎮來說，人口二十多萬，周邊也是小區林立，各種大型超市，批發市場，市場有好幾個。剛開始覺得應該在哪個位置都挺不錯吧。所以經常在周圍逗留留心觀察，用筆記錄相似店鋪的人流，消費群體，消費情況。公司門口，步行街，學校旁邊…後面發現情況並不是想像的那麼好。有的地有人流卻並不是客流，有的地路邊攤搶走了店鋪的生意（闢如公園門口），而且店鋪要麼面積小，租金還不是一般的貴。後來經過近半個月的考察對比，找到了一個主街道的臨街商鋪，74個平租金7000元。但一年後房東要漲租8500元，真是心酸的。幸虧生意越來越好了起來。總的來說，成熟大盤臨街商鋪雖然租金貴點，但生意肯定好做一些，但也得看你是做什麼生意。最好是小吃一條街或服飾一條街的那種。好啦，今天就說這些啦…

不用擔心沒有固定的人群，房子不會不好租，只是租金你想多收入，還是給錢就出租的問題。你不用消極的怕租不出去，還可以適當選擇租客

商鋪比例不能太高，戶型不能太差，位置不能太差，入住率不能太低，總價不能太高。這些都滿足的鋪子才可能是好鋪子

耐久性、穩定性高

商鋪使用壽命一般都在幾十年以上，買商鋪，不僅不掉價還會更值錢，而且越來越值錢，對於那些地段好資源好的更是如此，對於商鋪這種價值較高的固定資產，人們往往傾向於買漲不買落，別看買商鋪一出手就是幾十萬塊錢甚至更多，但是錢並沒有消失，只不過由鈔票轉化為固定資產，轉成了商鋪，在需要用錢的時候，每年一般都有豐厚的租金進賬或者把商鋪一賣，錢就回來了。

買商鋪的人嘴上抱怨房價太高，實際上他們內心希望在購房之後，房價繼續上漲，因為這樣商鋪就越值錢。

商鋪越老越值錢

二手住宅房在出售的時候會比同地段的新住宅房便宜，因為二手房存在折舊的因素，買家面臨重新裝修的問題。而商鋪就不是這樣的了，一般的成熟商圈需要兩到三年的人氣培育期，一旦商圈成熟以後商鋪的租金就會逐年增長越來越多，商鋪就會越來越值錢，所以商鋪就不存在二手房需要折舊的說法，因為你買來直接就可以開了，與不需要二到三年的培育期。再加上二手房市場以住宅房為主，二手商鋪非常少，因為已經是成熟的商鋪了，很少有人捨得拿出來賣，所以商鋪是越老越值錢。

聚合效應

成熟商鋪的商圈有很強的聚合效應，具體從兩個方面來說明問題：一、經營者。成熟的商圈會吸引很強的人氣，人氣越高商鋪則也就越錢，雖然商鋪的租金相對來說比較高，但還是會吸引各方的經營者去經營，使這個商圈越做越旺，越做越大。二、消費者。商家越多、商圈的人氣越旺，消費者越愛扎堆去消費。透過這種聚合效應互相融合互相推動，使得商圈和商鋪越做越旺。

成熟的沿街商鋪越來越少，電商的衝擊加上老百姓的消費水平，成熟的沿街商鋪就好比鳳毛麟角。

沿街的商鋪有多好。首先的體驗在人氣上，沒有人氣談什麼生意，沒什麼生意談什麼成熟大盤商鋪。現在的商鋪投資不如前幾年了，越是繁華的地段房價就越高，租金也高，最後也就造就了現在好商鋪如同鳳毛麟角。好多時候是有價無市。

總體來說，今年的疫情突襲，不建議購買商鋪，能買住宅不買公寓，能買公寓不買商鋪，住宅是坑最小的物業，而且電商對實體的衝擊比較厲害，大家連基本的買菜都可以不去實體店，所以需要慎重！