看產權性質，看住宅性質，有40，50年的有居住和非居住的，非居住不能落戶，到期後再補覺土地出讓金就可以。目前中國沒有到期的。

房屋屬於個人財產，可以享受終身權益，而土地屬於國家。開發商在建造房屋時只租用一段時間。因此，會有這樣的疑問：土地使用權到期後，該怎麼辦？購買一套有40年的公寓的到期了住哪裡？

公寓本質上是商業住宅。對於40年的產權是否能在到期後自動續期，目前還沒有明確的說法。

什麼是房屋產權？

房屋產權包括房屋所有權和土地所有權。房子的所有權完全屬於買方，並且是永久的。但是土地使用權是有限的。中國是一個社會主義國家。根據不同的專案，國家土地的租賃期限也不同，一般分為40年為商業用地，50年為工業用地，70年為居住用地。

具體來說，在40年的產權到期後，公寓仍然屬於持有者（業主），但土地使用權不屬於持有者（業主）。

比方說，所謂的產權到期實際上就是土地使用權的到期。因為中國所有的土地所有權屬於全體人民，由國家持有。開發商透過拍賣或掛牌方式獲得了建設住宅或商業地產的土地使用權。從最長的土地出讓年限來看，平均居住年限為70年，工業年限為50年，商業年限為40年。換句話說，在期限到期後，土地被收歸國有，但土地上的建築物仍然屬於購買產權的所有者。

根據物權法規，只有土地上建築物的所有權屬於個人。土地使用權能否自動續期取決於土地使用的性質。

住宅建設用地使用期限屆滿，自動續期

根據《物權法》第149條:住宅建設用地使用期限滿，自動續存。

2016年年底，國土部和住建部提出了“兩不一正常”的過渡方法。第一，沒有必要提議延期申請；第二，不收取相關費用。第三，正常辦理交易和登記程式。

糾結的商業產權--40年產權的公寓，到期後的兩個結果！(請注意，這是推測)

1)如果國家沒有其他計劃，所有者只能透過支付土地出讓金繼續使用土地。

2)如有其他方案需要拆遷，商業補償為1:3，是住宅補償的三倍。

《城市地產管理法》第22條和《物權法》第149條有相關規定。補償費不得超過5位數，最低不得低於15.6元/平方米。然而，這是一個明確的住宅條例，公寓不明。

目前還沒有任何公寓產權到期，所以無例可循。具體怎麼辦，都是猜測。

如果所有人公寓的土地使用權是某個房企的商業用地，那麼公寓用地可以按照房企當初使用商業用地簽訂的合同辦理。當然，這也是一種猜測。

既然是猜測，那麼再來逆推一下，公寓如果可以續期申請，那買住宅豈不是虧了，住宅比公寓貴，貸款金額多。如果真的公寓可以續期申請，那麼誰還買住宅？

首先公寓產權40年，到期後自動續期

開發商

首先不管我們買什麼房一定要先看好開發商，也就是品牌，品質，口碑。並不是字面上的大開發商和小開發商，而是主要去檢視他的開發商資歷、背景、年限、代表專案、有無不良事故等現象，考察好了自己住著也放心

戶型

我們住房子肯定要先考慮舒適度，看戶型主要看他的朝向、面積、格局、是否方正等，這是我們要住一輩子的地方，陰冷的朝向、不方便的格局我們住著也難受，所以戶型很關鍵，戶型的細節地方一定要看好

公攤

我們都知道公寓是幾梯幾十戶的樓房，所以他的公攤比住宅的要小一點，但差不多，公攤越小，公共設施和空間越小，人多越擠，就意味著你在這裡住的舒適度會低很多，所以反之雖然公攤大點，但是那住著舒服，各有利弊。這點一定要弄清楚

使用率

使用率則是指房屋內部的使用面積和利用率的多少，戶型越方正、無浪費面積，利用率就越高，你的居住舒適度就越高。戶型格局越是雜亂，利用率越低，你住著肯定就彆扭了

產權

公寓的產權最常見的一般是40、50年這倆種，所以你買的時候一定要先問清楚，從蓋在到你手裡一般都是不滿四五十年的了。還有就是土地性質和房本，因為有的開發商可能會把工業或其他非居民性質的來改建，這點很重要。房本的話主要就是看什麼時間下、是不是獨立房本

物業

我們在這個地方這個房子裡生活一輩子，後期肯定不少的會涉及到物業，這關係到你的居住問題和權益等方面是否得到維護，關係到你住房的舒心度和各項繁雜的小細節。所以一個樓盤的好的品質物業站著關鍵的一部分

中國規定住宅用地的年限最高70年，商業用地40年（有特殊50年限）。綜合用地50年。現已明確，屆滿自動續期。需要期滿一年申請續期。

《城市地產管理法》第二十二條和《物權法》第一百四十九條，有相關規定內容。補的費用不會超過5位數，最低不得低於15.6元/平米。就是100㎡的房子最低只需要補費1560元。

因此不論是40年產權、50年產權還是70年產權，到期均有明確的規定！簡言之如下：

第一，如果國家沒有其他規劃，業主只需續交土地出讓金即可繼續使用；

第二，若有其他規劃，需要拆遷，則商業補償按照1:3補償，是住宅的三倍！

理論上是可以一直住的，只要不拆遷。拆遷的話賠款是住宅的3倍。就算拆了也很划得來，然後還要注意的就是公寓屬於商業性質。水電氣都是商業用。比住宅成本要高。有的公寓不通氣，不通氣的公寓就只有用電。

公寓最長待10年，首付50%。嗯，公寓需要注意後期的交易產生大額稅費。所以如果你沒有房或者首套房的話，建議買住宅，不建議買公寓。

首先了解清楚一個概念土地永遠是國家的。

不論住宅用地。商業用地。還是綜合用地。土地都有使用期限，分別為70年50年40年，產權都是永久不動產權。

續期問題，根據物權法第一百四十九條規定，將擬訂除綜合用地（學校，醫院，工廠，軍事基地等）外，商業及住宅用地按照最低每平方15.69元一平方的土地出納金續期一年，一次性交20年。（面積✖️出納金✖️二十年）

因為目前該政策還是屬於擬訂階段，大多數商業的土地使用許可權有沒到期，到時候政策有無變化，或者差價金額多少，續期年限多少仍不能確定！

望謹慎！

能續多久國家並沒有說明檔案，只是告訴我們16.5元每平續期20年。

兩年國家房產改革，主要原因是因為上海的老房子期權到了。

住宅公寓的土地年限是70年，而商業公寓的土地年限是40年，所以住宅公寓仍然是實行限購的，房屋的所有權是永久屬於購房者的，我們所說的70年和40年是政府出讓土地的年限，也就是房子是購房者的，土地是國家的。

買公寓時需要注意

1、注意房屋的產權

按照相關規定，房屋使用權性質和土地使用權是一致的，涉及商品房的性質只有住宅用地、商業用地和工業用地。購房者只需檢視樓盤的《國土使用證》中土地用途一欄，住宅還是商業便一目瞭然。

2、選擇品牌開發商

品牌開發商相較於一些中小型開發商，更有品牌實力，最重要的是擁有著良好的資金週轉能力。而且這樣的企業具有責任感，也不會出現爛尾現象。

3、建議選擇優越地段

買房的時候建議選擇商圈成熟、交通便利的區域。一方面是因為便於出租，而且租金也有保障；另一方面，是因為漲值空間比較大，利於另作他用。

4、物業管理水平決定著房屋的出租率

買房時首先要保證小區內的配套要完善，尤其是商業配套。其次是小區的安保措施要有保障，對業主反饋的問題處理要快，這樣你的租金才能有保障。