看了你全部的說明，包括前一條內容。

首先，此房為所謂的非毛坯房。一切房屋質量問題，包括裝修產生的情況都可以根據質量不合格項要求開發商對房屋進行整改。

其次，從通知收房日開始計算物業費是根據“住房不炒”的原則，有很多炒房客就會因為通知交房故意以人在國外無法回來為理由拒絕收房，而拖一兩年後房價提升直接將房屋賣出已獲取利潤並規避高檔小區的高價物業費（作為政治老師你覺得這種做法可好）。

最後，如果對房屋質量不滿意可以要求開發商對房屋進行整改，並同時要求整改期間由開發商支付物業費。如果開發商拒不整改或屢次整改都無法達到居住標準的，可以以開發商存在重大問題，拒絕接收房產，要求開發商退款（如果起訴可以同時要求以銀行同期利息計算總費用，但不包括對物業不滿意）。

您的問題比較多也比較嚴重，因此我從一個從業者的角度給您一些建議供您參考。

“交房前看房，發現住宅門鎖壞，住宅兩個衛生間成公廁，物業未履行管理職責而強行收取管理費和合理嗎？”合理。

“且物業在交接時不能提供《住宅使用說明書》合法嗎？”從物業公司的角度來說，合法。

1、您遇到的問題，屬於很少會接觸，且懂得並不多的相關房產及物管方面問題，因此首先需要做到的就是冷靜。冷靜的收集相關資料以及資訊，這樣有助您更好的解決問題。

冷靜！

2、接房驗房問題。

接房驗房一般由開發商提供所需資料，開發商委託物管公司進行接房驗房的具體工作。在這個過程中，開發商和物管公司都會參與。

交房流程

整個接房驗房過程，都有規定的流程制度，同時受政府監管。房管局物管科和轄區派出所一般都會提前向物管公司瞭解情況和潛在問題。在這種情況下，特別是物管公司一般沒有風險，因此很難有需要擔責的情況出現。

從您的資訊可以看出，一方面，對方提前電話通知（11.7），郵件通知（11.19）要求您在物管繳費起始日（12.1）之前接房驗房並無不妥，未違反規定。

集中驗房和零散驗房的區別，一般都是物管公司會集中一個時間（11.9-11.10），將所有的辦理手續的部門和地點集中，方便多數人更快捷的走完接房驗房的流程。集中驗房期之後，您再去接房驗房可能就需要去各個地方去辦理手續，比如財務室、前臺之類。

另一方面，逾期不驗房？這個屬於特別嚴重的違規，我不敢相信哪個物管公司敢說這句話。您有書面證據嗎？如果有，請去當地房管局物管科投訴，物管公司會受到非常嚴厲的處罰。

如果並沒有證據或者對方可以逾期接房驗房，那您正常去接房驗房就可以了。

3、物管費收費問題。

收費牌

對方在接房驗房通知未違規的情況下，按規定從12.1開始向您收取物業管理費有理有據，並無不妥之處。從您的情況看來，物管公司收取的並不是什麼逾期物業管理費，而就是正式的物業管理費+可能存在的違約金（一般物管公司並不會真的收違約金，您只要支付物管費，違約金自然就免除了）。

因此，從12.1開始收物業管理費並無不妥。

4、未履行職責，是否可以不交物管費問題。

權責

您繳納物業管理費，和物業公司是否履行物管職責並無直接關係。

簡單的來說，就是隻要物管公司和小區的物管合同存續期間，您就必須繳納物業管理費。無論物業公司是否稱職、是否完全或部分履行管理職責、您的利益是否收到損害。

至於如果您認為物業不負責、不稱職、對您的利益造成損害，您需要透過協商、仲裁或者起訴的方式追討您的利益損失。但是不能因此而不繳納物業費。

物管公司可以根據您欠費而起訴您。由於物管合同的約定，您是一定會輸掉官司的。

另外，物管合同並非霸王條款，這是房管局監製的格式條款，也就是政府認可的。

你遇到的“看房時發現房屋的安全門門鎖損壞，兩個衛生間成了公廁”這個問題，可以要求物管公司整改、維修並給與賠償，但是不能不交物管費。

5、住宅使用說明書問題。

說明書

住宅使用說明書是透過政府稽核認定，由開發商隨合同在交房時交付給業主的。

如果您在交房時沒有收到，那麼違約方是開發商，和物管公司又有什麼關係呢？

交房時間首先由購房合同確定時間。然後開發商透過竣工驗收後，交付給您的時間。因此理論上只要在12.1日前，開發商通過了竣工驗收，那麼交房就沒有預期。

如果購房合同約定的交房時間在12.1之前，那麼就屬於預期，您可以根據購房合同約定的預期交房違約條款，要求開發商支付違約金。

至於住宅使用說明書，應向開發商索取。這個和物業公司唯一的關係，就是如果售房後，開發商約定的房屋維修單位是物管公司的話，住宅使用說明書是物管公司在維修時的依據。

交房時間沒有“不合法”這個說法，您只能認為交房逾期還是未逾期，不影響您接房，隻影響是否索賠逾期違約金。

交房時間也沒有“無效”這個說法，沒有達到交房條件，就不存在交房這回事。

因此，僅從物業收費和不提供住宅使用說明書這兩件事來說，物業公司無不妥之處。當然，物業需要承擔管理責任，應對您的房屋整改維修，這是應該的。

知道您的心情不好，但是還是希望您能冷靜處理，希望有圓滿解決的一天。

謝謝邀請！像你所說的這種情況，你可以不收房啊，要求開發商修復門鎖，清理廁所垃圾，符合交房條件後，你才收房，否則你可以追究開發商逾期交房的違約責任。至於這些現象是否和物業有關，你都不過分糾結，交由開發商、物業公司他們之間交涉就好，總能弄明白到底是誰的責任。提醒你注意的是，注意留存整個事件交涉過程當中的所有證據，包括電話錄音、微信聊天記錄，必要時整理書面證據材料，否則可能吃些啞巴虧。

這種情況可以拒收房，物業必須按標準把新房完整交給你，當你驗收與購房合同不一致時要求物業維修合格後才收房。如果物業不講理，可到政府設立的小區辦投訴，或去法院起訴物業，要求退回物業費和保證新房交接標準。

針對這種情況可採取一下措施:

第一，向開發商投訴，房屋存在質量問題，不符合交房，拒絕收房；

第二，在你們沒有在交房協議上簽字之前，可以不用交物業費的，可以拒絕；

第三，只有開發商交出合格的房子，你們簽收確認之後，計算物業費。

謝謝邀請！像你所說的這種情況，你可以不收房啊，要求開發商修復門鎖，清理廁所垃圾，符合交房條件後，你才收房，否則你可以追究開發商逾期交房的違約責任。至於這些現象是否和物業有關，你都不過分糾結，交由開發商、物業公司他們之間交涉就好，總能弄明白到底是誰的責任。提醒你注意的是，注意留存整個事件交涉過程當中的所有證據，包括電話錄音、微信聊天記錄，必要時整理書面證據材料，否則可能吃些啞巴虧。

根據你提供的這些情況，很明顯物業有不可推脫的責任。我們集團交付的住宅很多，也有類似的情況發生，不過沒有你這麼嚴重。

首先你先找物業公司，要求物業公司和施工單位對住宅內一切工程質量缺陷問題以及交房前的保潔等恢復原狀，否則拒絕收房，也有的業主回去質監站投訴，其實用處不大，他們管不了。

其次，如果物業答應你的要求最好，如果不答應你可以投訴到消協，去住建部門投訴開發商或者施工單位，直至問題維修恢復完成。