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1 # 致意6
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2 # 蔚藍的海5
這是一個有些問題的命題,應該說為什麼大部分物業越換越糟糕。那就來談談這個原因吧:
1. 第一家入駐的物業公司99%的可能性是開發商的子公司,或者關係戶。房屋有什麼問題,管線怎樣鋪設,哪些改動了,裝置有什麼優缺點,他們非常清楚。如果換一家新物業公司進來,除了在住建局拿到的一點資料外,對於小區的隱蔽問題是一抹黑,經常找不出問題所在而無法維修,或者花大錢做小事。導致業主居住體驗的下降。
2. 新成立的業委會,有部分人私心過重,找了自己的朋友來做物業,吃回扣,而且這行業的佣金都是十萬為計數單位的。還有一種可能性,就是業委會做撒手掌櫃,把選拔物業的事情拱手讓給街道辦,街道辦親戚家的人開的物業公司,極有可能還不如開發商的物業公司。
3. 新物業公司進來,至少是要做到理論上的帳面獲利才可以,也就意味著漲價,漲價不提高服務水平,自然怨言也就多了。
還有很多複雜的原因,不一一說明了。想換一個好物業,幾個重要原則:
1. 物業公司的市場口碑,只限本市口碑最好的三家公司做競標
2. 價格不能低於市場預期,一分價錢一分貨。別指望企業是慈善家。
3. 滿足前2個條件後,還要一開始大量投入資金做各項硬體裝置的維修與更換。
4. 業主本身素質的提高,一方面配合新物業公司的管理規則,一方面降低欠費率。
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3 # 普流斯
其實也和業主素質有關。東郊有一老小區,全樓偷水(滴水),物業一年下來十幾萬不見了,要全小區平攤,沒人願意,換新水錶,更沒人願意,你說誰的錯?
再來說說一般套路,種種原因(停車,入學,衛生,小飯桌擾民)等等,溝通無法解決,業主成立委員會和物業談判,基本無果,抄掉第一個物業公司,換一個(這時候這個小區已經在物業公司圈內屬性質難纏的);第二個來了,直接以停水停電為談判籌碼,業主委員會想抄了一個大不了再抄一個,再抄掉;最後來的肯定是帶有某某性質的物業,一大堆紋身的物業人員,業主幹不過,就有了封門堵路拉橫幅,媒體介入,街道辦調節,兩敗俱傷。
自己成立物業,看上去很美,也有盈利的,但是前提是都是退休人員組成,他們本來就有退休工資,還不用交社保,哪個小區能做到?有幾個物業公司的保安是30歲的?
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4 # 我將與你同行
物業越換越糟主要有幾個方面導致的。
1,物業公司在成立的時候,很多情況下籤定的是霸王條約或者臨時條約,完全維護了開發商和物業的利益,業主沒有話事權。
2,物業剛開始時,小區是新的建築和設施,在維護保養方面投入極少。收入多一些。猶如一部新車,前期投入少,後期花費多。
3,如果需要更換改聘物業時,說明已經成立了業委會,業主有了話語權,合同更趨公平,對物業約束加大,很多收入失去了,物業利潤空間減小。
4,物價上漲,管理費用難以上調,一旦上調物業費業主鬧場的多,導致矛盾加劇。
5,新的物業進入,物業對小區整體情況現對陌生,小區利潤空間壓縮,小區維護投入加大。在小區業主審視眼光下,約束多,物業成本不斷加大。
所以,物業管理是一門系統的工程,管理得好雙贏,管理得不好雙輸。
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5 # 大洋楊慶湘
中國物業從出世就是個怪物,是房地產公司為了獲得長久利益而生。其實房地產開發商把房子建好了,賣給了業主他的使命就完成了。房子,綠地,小區道路,人防工程,以及一切配套設施都是小區業主的共有財產。可現在開發商先入為主派生一個物業繼續統治壟斷小區業主,這是一個極不正常的怪物。現在,要成立一個業主委員會又很難,首先難在政府制定的成立業委會的辦法,以開發商紅線為標準,可全國這麼多開發商買地的方法五花八門,開發週期長達十幾年,規劃也變更好幾次。可成立業委會的標準就一個,怎麼行得通呢?其二,有的超級大樓盤人口比一個小的國家還大,也只允許成立一個業委會,可政府的行政社群都是好幾個,這樣怎麼可能呢?還有很多問題不能一一例舉。希望政府修改現行不夠完善的物業管理辦法,是當前的當務之急。
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6 # 十項荃侽
怎麼換都是失敗!必須也是唯一由街道牽頭設立小區分支機構劃片區統一管理統一收費統一監督統一服務實現政府性管轄,這也是過去一貫的傳統,實踐多年證明完全是行的通的,小區萬萬不能私人承包或者成立選派的業委會現在看也不是好辦法,私心都是人的固有本能不可能一一公平,做的再敬業也有不同意見產生,因此劃歸街道居委會最合適和恰當的,出了管不了的問題派出所可以做為聯絡單位來保證穩定和諧。大家看是不是?
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7 # 老包有時不線上
換物業有點像出售二手車,賣一回貶值一截,貶值很快。
我就非全面性地摘幾條不太為一般業主所知的事,聊一聊。
1. 開發商定的物業公司,真有可能賺錢不是唯一目的。這類品牌物業公司介入時間比較長 , 有可能在兩年前,物業就前期介入地產專案的規劃立項。在交付後的管理中,對賺物業費和樹品牌兩個選項中,往往樹品牌放在前,物業也不怕虧一點,因為除了兩年裝置免保期維修費極少外,地產還有補貼,相應的物業支出的門檻被抬高了(重點、敲黑板)。
第二家新物業公司進來,沒有相當的實際經驗,經常找不出房屋本體、管線和裝置問題所在而無法維修。開發定的物業由於介入的早,小區門道(本體、管線、裝置等)懂得多,他們與開發的工程師也熟,其後補支援的資源是其它物業公司沒法比的。第三家公司接手比第二家更糟,更摸不著頭緒。業主常反問:前面那家物業都能修,你們咋不行呢。尷尬異常。
把開發定的物業趕走,搞不好就留下不少的坑,第二家物業也要填好一陣兒呢,困技術很難強過第一家公司,再使勁也未必有能力全部解決小區遺留問題,加上開發商一氣之下的不配合,問題一直在,可能不減反增。
2. 新的物業公司進來,盈利當頭,不會隨意填埋前任的坑。業主自己招標的物業公司,講明瞭它就是賺錢來了(如他自稱不是,呵呵呵還真要小心)。
所有投入必要有回報,可是小區為什麼要換物業公司呢,多數原因也是嫌物業費價高,才換物業的。
讓新物業公司白白去填上個公司留下大坑,估計誰都不幹,填小坑也是算好了才幹,小坑多了不及時填補慢慢就成了大坑。
3、前面敲黑板提到的地產補貼,許多業主不信。這筆費用第一家公司貼進物業管理支出,做出了服務標杆,後來物業公司如沒有相應的能力和投入,在相同物業費標準水平上就很難超越。這也是業主覺得王小二過年的感覺。
4、新小區過了5年,智慧化等就陸續出問題,綠化也是,日常養護好,年年保證及時維保精心呵護,也許遲個三年發作。物業公司如果換的勤,短期行為不可避免,哪家公司都捨不得大投入,一般也就是面子上小修補,生怕為別人做了嫁衣,付維修費就扣扣縮縮。小區裝置綠植沒有規範連續維保養護,小灌木長成喬木了,我也見過!這小區東西壞得極快。
以上1一3點,我住的小區全遇上了,我雖在大會書面表決中反對,但勢單也,也只好服從大多數。
所以,小區物業換得勤,並且以降物業費為目的換的,幾輪過後,物業費如一直不漲的,小區管理應極糟。這樣看來,換物業不如換腦筋。
當然,事都有例外,對於三四線小城市的開發公司一錘子買賣的樓盤,其關聯物業也多是開發老闆私人朋友,算承包出去的,這一類公司確實差,也多是網友斥責的,從網友反映量看,數量不少。這一類無口碑末流物管公司換了最好!讓無良的物業公司破產倒閉!
而且這種為建樓盤而臨時成立的地產開發公司在這樓盤開發完成後,公司要麼被清算要麼主動登出,找都找不到了。
這又有業主把物業揪出來“吊打",將房修等地產責任牽怒於物業公司,拒繳物業費,惡性迴圈。
本文不持立場,理性探討。見言必復。
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8 # 繪夢中國
我從事多年物業管理,也在觀察物業與業主之間的矛盾,我想從以下幾點談一談物業為什麼越換越糟?
第一、換物業的人變了。
多數小區能夠換物業成功,多與業主委員會委員有關(多數業委會成員在更換物業過程中積極參與,可是更換了物業之後並沒有達到預設的目的,並且失去了原來的擁護者,打江山易,守江山難,沒有守護住已取得的成果)。
第二、物業管理缺陷是硬傷。
物業的確存在著比較大的管理缺陷。(既然物業存在著比較大的管理缺陷,新進入的物業針對原有缺陷也無能為力,沒有得到業主的認可,最重要的事整改這些缺陷需要資金支援,談錢色變,業主退縮,物業推脫)
3、有其他物業公司不良競爭(這個就不用多說了,競爭進來的物業公司是來牟利的)
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9 # 蘋果耗子
談談親身經歷,小區最初(2009年)的物業是開發商自帶的,物業服務非常好,物業人員也素質也不錯也很盡責,連門衛請的都是退伍軍人。唯一美中不足的是價格稍貴,2元一平~
部份別有用心的業主就開始打算盤啦,叫嚷著成立業委會,換掉物業,最終如他們所願於2014年把物業換了。價格倒是降下去了,1元一平,但是服務質量差的令人髮指,甚至發生了由於維護不到位,電梯頻頻發生突然下滑的情況;代扣電費未上繳,電力公司停掉小區用電等諸多糟心事~另外,期間還傳出了業委會吃回扣的醜聞…
接著,又於2016換了物業,這家物業一直用到現在。講真,這家物業做的也不咋樣,唯一不同之處是部份小區業主的家人變成了物業服務人員,小區的掃地大媽、門衛平均年齡60歲左右。好處在於,都是住在小區的,老人家們還算正派,服務還算盡心。壞處在於,賣房中介評價,這小區的物業若能做好點。房價能漲3000元左右…
所以,告誡大家千萬不要輕易換掉第一家物業,千萬不要輕信業委會~
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10 # 劉志方87147778
換物業的根本點就三點,一、物業費貴,二、業委會的人出於私心用自己的物業,或者回扣。三、物業公司確實不怎麼樣。
開發商定的物業一般都是自己公司的子公司,這種物業是純粹的為了品牌,這種物業公司在前期是很有優勢的,錢、物、制衡施工隊都有開發商的支援,所以它不怕虧,一年虧幾十、兩三百萬都可以找地產填坑,地產一套房的事,還有就是他們在小區還沒有完善就開始介入,任何問題,裝置,管路,節點都是很清楚的,與施工隊的人都熟的很,對後期維修有很大的幫助。
後面進來的物業一般都是低價競爭過來的,還有就是業委會的人想動維修基金的主意,屬於撈一筆就走的,但也有想繼續做下去的,後面進來的物業公司前期對專案一定是摸瞎的,只能使勁的找圖紙,開發商現場沒有任何人會理會,施工單位更不用說了,什麼外牆保質期十年都是空話了,所以這種物業只能有心無力,問題一積累就會出現爆發,又會覺得這個物業不行,又想換。
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11 # 東方正義之箭
天作孽,猶可恕。自作孽不可活!但凡前面的物業公司因虧損撤場的小區,幾乎就是死路一條了。政府無法從根本上解決,因為這本身就是一個市場問題,而不是行政干預的問題。社群也只能出面召集各方協調,就像無頭蒼蠅一樣,最後的結果也是久拖不決。小區一片混亂,業主生活苦不堪言。
沒有物業管理了,垃圾成堆,臭氣熏天,老鼠成群,設施裝置到不到保養維修,停水停電會發生,電梯會停運,車輛亂停亂放,堵塞消防通道和人行通道,發生火災非死即傷。小偷進出如無人之境,違章搭建開始、圈地佔地開始,爭強鬥狠開始……自相殘殺。
總有一些法盲+噴子+流氓無賴以搞壞小區為目的,惡意攻擊物業公司,顛倒黑白,是非不分,也影響了一些吃瓜群眾。物業公司因為物業費難收,管理風險太大被迫“棄管”小區。看起來天隨人願,業主們勝利了,趕走了黑心的,不負責任的物業公司。業主們名正言順的可以自治了……。可物業管理是1+1=2這麼簡單嗎?專業性和複雜程度遠超所有人的想象。看似團結一致,卻實際上一盤散沙,各懷算計的業主能做好小區物業管理?那就是個笑話,政府管不了,社群解決不了。業主也解決不了。最後回到原點,還是要找物業公司來管理。對不起!物業公司不是做慈善,也不是學雷鋒。這個火坑沒人跳。漲物業費是必然的結果,否則就是自生自滅,不會有物業公司再進駐。一個臭名遠揚的小區真的不敢讓物業公司去冒險。最後所有人都成為受害者(包括積極交物業費的業主)。小區的房子迅速貶值,這才是所有業主最大的損失,無一倖免!
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12 # 共贏888
是啊,原來的物業還幹活,現在的物業不幹活只收錢,還把電梯加了刷卡器,流氓啊,讓物業這個名字從此成為過去才能大快人心,
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13 # 江西龍虎山旅遊攻略
江西省餘江區新旺御景都市物業,反客為主,亂收費,亂漲物業,冒充物業簽字虛成業委會,找小羅漢威脅業主,沒人來做主
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14 # w苦行僧
物業管理就是物業管理公司根據與業主簽訂的《物業管理服務合同》為小區的公共部分、共有設施裝置及場所提供維修,維護和管理,維護相關區域的衛生及次序的活動。如何能夠將小區的物業管理工作做好,讓大多數業主滿意首先,物業公司必須有一套良好的內部管理制度和一個具有專業知識、團結協作,認真工作的管理團隊;其次物業管理人員要對小區內的設施裝置執行情況、管線走向、隱蔽工程有清楚的瞭解;再次有一個具有專業知識、有一定溝通能力、又願意為大家服務的業主委員會對《物業管理服務合同》及業主規約進行監督和指導。
通常小區的物業管理公司越換越糟糕,究其原因,我想主要有下面幾個方面:
首先,現今許多小區召開業主大會會議,成立業主大會選出業主委員會,目的不是為了規範小區的管理,監督物業管理公司執行《物業管理服務合同》的情況,而是為了炒掉物業公司,業委們的心根本就沒有放在如何規範小區的管理,為業主創造乾淨,優美,舒適的環境上,而是把精力放在如何與物業公司對抗,想方設法更換物業。在這種情況下,更換物業只能是越換越糟糕。
其次,現今許多小區更換物業公司的目的就是為了降低物業管理費,他們根本就不懂得市場經濟一分錢一分貨的道理。部分小區經營了十幾年管理費不但沒有增加還要減少,他們根本不瞭解十幾年來,物價增長了多少,人工工資增長了多少。管理費是降下來了,但是管理質量肯定不如從前,有的設施、裝置甚至沒有資金進行維修維護,提前老化或者損壞最後還是要業主來買單。不按市場經濟規律,盲目的降低物業管理費,小區環境怎麼能夠不越來越糟糕。
再次,維修、維護和管理好小區內的共有物業、公共設施,裝置及公共場所,重要條件之一就是熟悉物業及公共場所的環境,掌握設施裝置的執行情況。通常前期物業在小區規劃時就已介入,並根據小區的實際情況作出物業管理工作方案,對小區這環境及設施裝置的型號、安裝情況、維修情況、執行情況瞭如指掌,工作起來當然是得心應手。更換新的物業公司後由於資料的丟失或未能完全的移交,新的物業公司要熟悉環境可瞭解設施裝置的情況是需要一定的時間的。不瞭解小區的環境及設施裝置的執行情況,盲目進入小區,小區的環境及設施裝置的管理只能是越來越糟糕。
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如今一套房子的好壞,增值幅度跟物業公司的關係越來越緊密。在一定程度上來講一個小區物業的好壞,也應該成為買房考慮的因素,這會影響到購房者居住的舒適性。物業是一個小區的管家,是小區安全、衛生等方面有力的保障。 物業越換越糟的說法並非絕對,除了小區居民的整體素質也有必要提高外,問題在於怎樣才算好管家呢?首先,要看物業公司在本市中的排名、特點和口碑。其次,看小區防盜系統是否完善,保安巡邏頻率,非小區居民和車輛進出,小區保安是否有登記等。再者還得看小區物業管理的管理模式和物業管理者的文化素質、職業操守和道德修養。說到文化素質問題,這是小區物業的硬傷,物業人員普遍文化水平低,這就直接導致事情發生時的處理方法和處理態度存在問題。最重點的還在於物業公司過度追求利潤,也會直接導致服務質量降低和物業員工的不穩定性。對物業而言,獲取的利潤=收取的物業管理費一小區的運轉費。收取的管理費每月是一個定量,用在小區管理上越多,則物業獲取利潤越小,這原因也直接導致了物業和業主之間的矛盾。 小區繁瑣的大小事情,如基礎設施的維護、房屋的維修、正常秩序的運轉都需要物業來管理。好的物業,能讓居住者的舒適度提高,也給居住者生活帶來便利,更能增強小區房源在市場的競爭力。而差的物業管理則會影響自已的日常生活,更甚者還會引發大量的糾紛。隨著業主維權意識的加強,越來越多的小區也把成立業委會放在重中之重,避免單打獨鬥,方便更好的監督和協助物業工作。