小產權房與大產權房從法律角度來講區分的依據是土地的所有權的權屬問題，即以土地出讓金獲得的土地為大產權，未交出讓金的為小產權。但是在實際操作之中有些特殊情況致使小產權房以合法形式存在，而並非違法，這些小產權房的土地使用權是以政府劃撥形式獲得，詳細舉列:512汶川地震後災害波及到了全國很多地方，國家提出了以全國之力用三年時間恢復家園，這樣地震波及區受到了全國區域對口援建，受援建區域政府出臺政策特事特辦劃撥土地重建家園，援建結束後災區很多地方的新建住房都以劃撥土地的方式存在，並冠以災後安置房，這些房子沒有土地證，絕大多數也沒有辦理房產證，也就成了俗稱的小產權房。這種現象出自特殊時期其關聯性涉及到幾千萬及上億人口，在存在定性上不可一概而論，畢竟這是特殊時期的產物。

很多律師事務所的律師為了錢都在做小產權房的交易的見證書！說明什麼問題？？？深圳的小產權房或者農民房被徵用都是按花園房的價格賠償！說明什麼問題？？？所以有些人都有說廢話！

首先要了解下什麼是房產產權，房產產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，屆滿自動續期，續費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。

擁有房產產權則可以依法辦理房產證或不動產證。

而所謂的小產權房，是民間的一種通俗叫法，在中國房地產相關法律、法規和制度上根本沒有這個概念。通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。

這部分小產權房產由於沒有正規齊全的政府審批手續，是辦理不了房產證的，其中農村集體用地土地使用權歸集體所有，一般如果是該村的村民的話，是可以放心購買的。如果將來國家徵地的話，是對村集體賠償，村民再從村裡拿補償款。

從這個角度理解，不屬於違章建築。

另一種情況則非常不安全，私自變更土地用途是不受國家法律保護的，屬於違章建築，一旦國家收回則沒有一分錢的賠償。現實生活中，一部分人貪圖便宜會購買這些房產，認為住的人多的話國家也不敢強拆，卻沒有想明白：一旦房子想交易出去，或者即使短期不拆遷，等到房子老舊時還是沒有一分價值的。

除了以上兩種是我們通常所說的小產權房外，還有一類房子也屬於小產權，比如經濟適用房，需要購買者達到一定要求，補齊房款差價後才能完全擁有產權。

“小產權房”又稱為“鄉產權房”，是在集體所有土地上建造的、主要出讓給城市居民的房屋，一般由鄉鎮、村委會與開發商合作建設，或由鄉鎮、村委會自行開發建設，亦有小部分由村委會審批、村民自行建設，購買者不能獲得國家房管部門頒發的產權證，一般僅得到鄉鎮政府或村委會所頒發產權證明，其流通受到法律限制或禁止。

在中國，土地分為國家與集體所有。與集體所有土地相關的規定主要有：

1、《憲法》第10條第2款，《物權法》第47條第2款規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有。

2、《土地管理法》第8條第2款規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

3、《土地管理法》第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。

實踐中，農村集體經濟組織或農民個人自主開發建房，以及與村外企業合作開發建房或由開發商開發建房。集體組織或地方政府以興辦“鄉鎮企業”、“鄉鎮村公共設施和公益事業建設”為名，非法佔用（租用）農民集體所有土地進行非農業建設。或者，地方政府以各種名義，擅自擴大農村集體建設用地規模，透過“村改居”、“城鄉統籌綜合改革”等方式，非法將農民集體所有土地轉為國有土地。城市居民承租農村土地，建設房屋後用於出租或者出讓，此時，城市居民在他土地上建設房屋的權利基礎是租賃合同，按照目前法律，該租賃合同是無效的，無法取得在他人土地上建設的權利。城市居民購買農村宅基地後自行建造房屋的，由於其不能取得宅基地使用權，實質上也是在他人土地上建築房屋。

首先區分一個概念，小產權房不能直接等同於違章建築。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或者村政府頒發的，這類產權證的效力不等同於其他商品房產權證的效力，因為農村宅基地屬於集體所有，村民對宅基地享有使用權，小產權房不能向非集體成員的第三人轉讓。

違章建築是違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定，沒有取得建設規劃許可證和或者違反規劃內容建造的房屋及設施。

所以，小產權不一定直接等同於違章建築。撇開在集體組織之外流轉的無效性來說，小產權房如果沒有屬於違章建築的情形，不必然被拆除。

我看到很多垃圾的回答誤導:人。我已農業專家的名義給你們解釋一下。只要不是建設在耕地上的小產權房，都是合法的。如果遇到拆遷都會有補償。但是各地的標準是不一樣的。但是有一點你必須記住。不管哪個地方賠多少錢？賠償的金額必須超過你當時合理的購買價！

農村集體土地上建設的房屋，基本都是小產權房，有的小產權房是有手續合法的，有的是不合法的。那麼會不會被強拆呢?

1、小產權房屬於集體產權，有的是違法佔地建設的;有的是在劃撥土地上建的;還有的是在軍隊享有使用權的土地上開發的。但是隻要依法辦理了相關審批手續，就是合法建築。合法的不會被強拆，違法的則會。

2、因為小產權房沒有獨立的房產證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內部轉讓，非本集體成員的第三人購買得不到保護，如果拆遷也得不到補償。

對於小產權房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補償，分為兩種不同情況。 第一，小產權房的性質是屬於履行了審批手續的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售物件。由於根據現行法律和政策，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸於無效。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬於農村集體經濟組織所有，或者屬於宅基地使用人所有，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有。 第二，小產權房是屬於違法建築。對於這種情況，根據《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償”的規定。

1、小產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建築，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。

2、並非只要是小產權房就都是違章建築，其只是因銷售環節和現行法律法規相沖突，才讓人誤認為是違章建築。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權證”；

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂；該類房沒有國家發放的土地使用權證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案；所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證；

小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的；按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護；

“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子；

違章建築即是違反國家法律法規規章的強制性規定建造的房屋；國家沒有統一的定義，各地方政府則有明確的規定；一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建築；而小產權房是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的房屋；從根本上來說區別的話，違章建築的存在和交易都是不合法的，而小產權房的存在是合法的，但交易是不合法的；

第一，小產權房為什麼違章

小產權房的產權不是“小”，而是沒有產權。主要是因為以下原因：

土地實際用途與規劃用途不一致。例如，將原來屬於村集體的耕地用於建造住宅房屋。

土地實際使用人與規劃使用人不一致。例如，村集體的宅基地是福利性質的土地，僅限村集體成員可以使用；如果將宅基地上建設的房屋賣給村集體以外的人居住，這類在題目中描述的房屋就屬於小產權房。

《土地管理法》規定：農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。

只要用途或使用人與原有規劃不一致，就屬於違法或違章建築。

第二，拆除違章建築是否涉及小產權房？

小產權房既然屬於違章、違法建築，就早晚會被拆除整治。並且整治行動這些年一直都在進行，而近幾年整治力度一直在加強；且即使拆除了小產權房也不一定有補償。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定：對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。第三，關於小產權房的其他提示

如果題主正在考慮購買小產權房，建議題主不要購買。

小產權房本身違法，其買賣過程也不受法律保護；購買後也沒有房產證或產權登記手續，所以法律上並不承認買方擁有小產權房的產權。

並且，即使對購房合同進行公證、或找律師見證，合同的法律效力均不可能被認可。買方隨時可能以“合同無效”為由，反悔賣房行為，所以房子隨時可能被賣方收回，買方最基本的權益無法被保障，更不要提可能的徵收拆遷賠償了。

希望回答對題主有幫助。

小產權房也不能一概而論，佔用耕地、私搭亂建、沒有手續、和有規劃、有審批、有監理、在建設用地上並有房本的有著本質區別！

小產權房區別於商品房，不能依法辦理房產證，所以不能轉讓。因此，有些人買到小產權房後，就擔心這種房是否屬於違章建築，並且擔心違建後會被依法拆遷。

首先，瞭解下違章建築有哪些？

1、未取得市、區城市規劃管理部門規劃許可證而擅自施工的工程；

2、未取得施工許可而施工或雖有施工許可證，但未按批准範圍、內容施工的工程；

3、在批准期滿後仍不拆除的一切臨時性建築和構築物；

4、在現有房屋四周、院落、屋頂、陽臺等處擅自搭設的附屬建築物；

5、未經批准在人行道、馬路邊、公共綠化地內搭建的固定售貨攤（棚）等；

6、未經批准佔用過道、人行道、巷道、梯道等修建的房屋為及其設施；

7、私人在城市擅自佔用國有土地和在農村非法佔用集體土地新建、修建和擴建的建築物、構築物；

8、擅自佔用城市綠化用地或擅自在城市公共綠地內建成的建築物及附屬設施；

9、其他違反建設法律、法規的建築物、構築物。

其次，小產權房是否屬於違章建築可以根據以下兩種情況判斷：

1、在集體建設用地上建成的小產權房，依法辦理了審批手續後，即屬於合法建築。

簡單地說，就是利用宅基地建成的房子，法律上是允許在該土地上建房的，所以依法獲得審批後，即屬於合法建築，並且不會被拆遷。

2、在集體企業用地或者佔用耕地違法建成的房子，違反土地管理法，屬於非法建築，可能遭到拆遷。

土地管理法規定，農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設，而建成房子屬於非農建設，所以屬於非法建築，一旦被發現，可能被拆。

從真正的法律意義上來說，房子只能有產權房和非產權房這一說，至於小產權房是一個特色概念吧。

現在中國的房子，真正的產權房就是，具有70年的產權，能夠到房地產辦證大廳，辦理各種登記和轉讓手續，除此之外沒有這一套手續的，就是小產權房。

商品房多數都是產權房，因為它是開發商在售賣的過程中，必然要經過各方面的跑手續，跑規劃的過程，土地的徵用，各方面都是走了完整的手續，甚至規劃各方面也都是齊全的，只有這樣的房子才能夠稱得上是產權房，當然現在有的開發商，沒有辦齊那些手續，也在那賣，最終就會導致很多麻煩，辦不到產權，老百姓上訪，找政府，貌似都是有的。

還有一些小產權房，是怎麼誕生的呢？主要就是由於房子的需求非常猛烈。最後催生出各種利益關係人，都出來一塊幹這個活，沒有到政府相關部門去履行審批手續，最後房價就會低很多。相關利益方也會掙得盆滿缽滿。

那麼為什麼相關地方不願意去國家的有關部門辦手續呢，主要的原因是辦不下來，沒有規劃，不能符合一系列的土地徵用和買賣的程式要求。所以就是你想辦也辦不下來。

可是辦不下來怎麼辦？也想掙錢對吧？所以有關建築商，開發商，村委會，鄉鎮等幾方一起利益合謀，就開工開幹了，房子很多都是內部銷售，很多都是賣給一些膽子大的，或者不管後果的人，現在從媒體報道來看，有些小產權房，甚至也有媒體報道，成片被拆掉了。

那麼買小產權房會面臨很多問題和糾葛。

首先第1個問題就是不合法的問題，因為你這個小產權房辦不了房產證，那麼你這個房子本身就是不合法的，隨時都會面臨各種法律問題和法律訴訟和鬧矛盾，打官司。

第2個大的問題就是面臨被拆除的問題，因為你買的是違法建築法，那麼這個房子，相關政府部門一旦覺醒了，一旦想對他動手了，那麼你這個是毫無法律依據的保護措施，被拆那真的無處找理了。其實被拆除你心裡面也都早有個預感了吧，可是真的發生的時候，掉到自己身上的時候，都會受不了，很難以接受的。

第3個問題就是，在商品房市場流通的時候，不是那麼順暢，買的人，畏首畏尾的，賣的呢，也覺得不好賣，價格上差一截。

第4個問題就是大家都盼望著能夠有朝一日，小三轉正，變成真正的有房產證的房子。一旦身份轉變後入戶，那麼這感覺心情就會大好，房價的飆升也會一樣跟著上來，不過，需要補齊一小部分的土地轉讓費用等等吧，不過相比較商品房的價格，在加這點錢來辦房產證來說，還是挺不錯的，但是也有一些人買來就住，突然又要交一大筆錢，又不想賣，還是心情也不願意的。

第5個方面的問題就是有膽子大的人買小產權房，也會事先簽一堆協議，籤一堆合同等等吧，甚至還要去做公證的，總之這一套做法其實都是心理安慰，因為你本身這個東西是不合法的，基礎是沒有的，所以，你在一個沒有基礎的事情上去搞來搞去，你都不受法律保護的，不知道大家認為是不是這個道理。

賣的如果不講道德，不講良心，不講道理，非要跟你打官司要回來，一般來說法院都會判賣房者獲勝。買小產權房子的人是不是感覺自己很憋屈？

總之小產權房，面臨著很多法律問題和自己的精神方面的壓力問題。

不知道大家對小產權房，有什麼不同的看法和觀點呢？如果有身邊的好的例子給他們大家講一講，就更能夠有說服力了。

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咱們所謂的小產權，是以前鄉村在農村宅基地或者農村經營用地上蓋的房子，鄉里面發的一個證，沒有土地證啥的，因為沒有經過國家發改土地等審批手續，而且小產權屬於用了農村集體土地，現在國家要求鄉政府停發這個證了

您好，我們知道，農村集體土地上建設的房屋徵收補償的現行法律依據為《土地管理法》第四十七條第三款：被徵收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。即農村集體土地上的房屋是作為附著物與青苗一起，其補償標準由各省、自治區、直轄市各自規定。具體到實踐中，各個地方的拆遷安置補償主要有兩種方式，一種為實行貨幣補償，補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。另一種是房屋安置，一般是農村集體經濟組織在集體土地上建設安置房屋。小產權房在拆遷時也要按照集體土地徵收程式進行，按照擬徵地公告、徵詢村民意見、地籍調查和地上附著物登記、擬定一書四方案、徵收土地公告、徵地補償安置方案公告、報批徵地補償安置方案、批准徵地補償安置方案、土地補償登記、補償安置方案的實施這樣的程式步驟進行。但需要指出的是，上述分析更多的是一種“如意參考圖”，實踐中若真的遇到針對小產權房的徵收拆遷，這類房屋完全可能被認定為“未經登記的違法建築”，進而遭遇不予補償或者只給予建築成本等極低的“適度”補償的結局。且這種補償有可能只針對建造者，而不涉及後續房屋的購買、承租者，因為所簽訂的購房合同和租賃合同都可能依法被認定為無效。若真如此，對於涉案小產權房的利害關係人而言，絕對堪稱悲劇。當然，這最終要看政策。

小產權房區別於商品房，不能依法辦理房產證，所以不能轉讓。

因此，有些人買到小產權房後，就擔心這種房是否屬於違章建築，並且擔心違建後會被依法拆遷。

小產權房問題之所以久託不決，是因為問題太複雜，這當中包括軍產房(為解決軍屬住房而建)。

企業自建房，如國企在農村有倉庫用地或農基地，後來建職工宿舍了，(我們單位就這樣)。

還有更復雜的，如鐵路部門很分散，於是與當地鄉鎮合建職工宿舍，當地出土地人工，建成後按比例分房。

還有擁軍擁屬三方共建(企軍農)建成後剩下的尾房又賣給社會的。

最複雜的是凡與企業駐軍有份額的房都是企業的不動產，在企上賬上有記錄，國家可能不呈認，但國資委下國企裡有折舊率有記賬的。

所以，這些問題不解決想一拆了之不可行的。

所謂的小產權房，是民間的一種通俗叫法，在中國房地產相關法律、法規和制度上根本沒有這個概念。

通常所謂的小產權房主要指兩類：

其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；

其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。

這部分小產權房產由於沒有正規齊全的政府審批手續，是辦理不了房產證的，其中農村集體用地土地使用權歸集體所有，一般如果是該村的村民的話，是可以放心購買的。

如果將來國家徵地的話，是對村集體賠償，村民再從村裡拿補償款。

違章建築即是違反國家法律法規規章的強制性規定建造的房屋；

國家沒有統一的定義，各地方政府則有明確的規定；

一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建築；

而小產權房是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的房屋；

從根本上來說區別的話，違章建築的存在和交易都是不合法的，而小產權房的存在是合法的，但交易是不合法的；

農民特定身份相聯絡，是不能出讓、轉讓的。

目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房買賣合同本身是無效的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權證或村集體組織相關證明檔案並不具有法律效力。

針對“小產權房是不是違章建築？”這個問題，我的觀點如下：

第一、這個問題提得好，為題主點贊。我相信有成千上百萬網友想知道這個答案。至少從我角度理解大多數小產權房不應該是違章建築，小數是。因為如果是的話，政府早就動手了，之所以預設沒動手，那是因為在全國範圍內，小產權房太普遍了，體量太大了，不是下一道政令就能解決的事，這裡有歷史遺留問題，當然政府也在逐步著手破解這個小產權房老大難題。

第二、我們疏理界定一下那些房子具有小產權房特徵：

A、比如：在宅基地上超限高蓋得房子，超出部分房子就是小產權房。

B、比如：未經審批，在村集體建設用地上蓋房子。

C、比如：在租用地上蓋房子。

D、比如：在用地性質屬於工業地上蓋房子。

客觀講，以上地上所建小產權房子有一點打政策擦邊球性質。

第三、小產權房屬於違建是那種在“農用地”或“林地上”蓋的房子。買這種房子危險，拆違首當其衝，很可能這買房錢打水漂。

第四、中央近年開展農村確權及“不動產登記”，就是在摸底小產權房，為下步制定相應對策提供科學依據。解決小產權房不是一朝一夕事，需要一個漫長過程，我們試用以待。