房企不缺錢了？融資利率最低2.2%，比銀行大額存款還低！

據“萬科”釋出的公告顯示：擬將發行於2017年7月、融資規模30億元的“17萬科01”的票面利率下調至1.9%（原利率為4.5%），下調時間預計在該債券存續期後2年（5年期）！

值得一提的是，若“萬科”這一次能成功調降利率，將會成為今年首個把存量債券利率下調至2%以內的房企！

在此之前，“華夏幸福”曾先後2次下調融資利率：先是將融資規模24.75億元的“18華夏01”的利率下調至5%（原利率為6.8%），後又將融資規模20億元的“18華夏03”的利率下調至4.4%（原利率為7.15%）！

對此，房地產行業內專業人士認為：“萬科”等多家房企下調融資利率的背後，是房地產融資政策寬鬆、房企境內債券融資持續井噴！

上述業內人士分析表示：根據最新的房地產統計資料顯示，截止到上月底（5月），房企融資共計約3076億元，其中4月份單月融資更是高達近千億元（971億元），不僅遠高於去年同期，還創下近年來新高！

據瞭解，目前融資已發行“2字頭”利率的房企有很多家，比如：“金地”合計融資規模60億元的利率最低為2.6%、“招商蛇口”融資規模10億元的利率為2.2%、“華潤置地”融資規模8億元的利率為2.65%！

尤其值得注意的是，房企“2字頭”的融資利率，已經開始低於銀行大額存款的利率了，以“宇宙第一大行”為例，20萬元和30萬元整取整存2年時的年利率分別是2.88%、3.04%！

那麼，問題來了：房企是不是已經不缺錢了？

業內人士認為：雖然房企今年“受益”於疫情，融資環境有所改善，但並不是所有房企都能從“開閘放水”中受益，還有很多房企發行了高息債券；

比如：“明發集團”計劃發行融資規模1.76億美元債券，利率高達22%，而在此之前，已發行了一筆美元債券，融資規模2.2億美元、利率為15%；

“當代置業”已發行融資規模3.5億美元的優先票據（共2筆），利率為11.8%-11.95%；

“華南城”也已發行融資規模4.25億美元的優先票據，利率為10.875%-11.5%！

對此，上述專家分析表示：像“萬科”、“金地”這種既不缺錢，也不愁借不到錢的大型房企，趁著現在資金面非常寬鬆，下調融資利率並不值得奇怪，不過只為降低融資成本，或將引發投資者“退票”！

該專家還表示：“萬科”作為“中國地產三強”，具有房地產行業的標杆導向性，一旦此次下調融資利率成功，勢必會對其他房企（尤其是優質房企）融資（尤其是相似債券）產生影響，從而引發房企“調降潮”！

房企融資渠道，隨著信貸政策的改變而改變。信託、資產證券化等各種方式輪番登場。年底房企密集海外發債，是因為國內房企融資政策收緊，以及今年底是房企償債高峰期，加快融資以維持現金流安全。

在國家調控大背景下，國際經濟形勢大背景下，國家經濟形勢不好，房地產加上國家調控就顯得更加艱難，房企融資加劇主要還是沒錢了，另一方面也是為過冬和轉型做準備

開發商16.17年拿地瘋狂的時候借了不少外債，今年底，明年初到期的債務比較多。

第一個原因是這兩年房地產行情不好，房子賣不出去，不光開發商著急，很多材料商，承包商，器材費用等等都在拖欠，只有勞務方面發的還算及時，雖說如此，時間長了也會引起很多法務問題，因為很多承包商，材料等費用都早已過了合同約定的付款時間。

第二海外發債源於內部借歀不到位，這方面的原因有很多，有外部的貿易問題，也有內部的開發商洗牌問題，未來會有很多開發商因資金問題重組合並，多發生在私企方面。

另外提前儲備子彈轉型，內債外轉，預期人民幣升值，雙降過多回調等也是融資規模高的幾個原因。

資料顯示，2017年境內房地產企業美元債市場共發行507.28億美元，創境內房企美元債發行歷史新高。2018年，境內房地產企業共發行外債約497.70億美元。2019年截至今年11月，房企海外發行美元融資合計超過650億美元，相比2018年同期上漲了接近50%，今年海外融資創新高基本成定局。

房企海外密集發債融資，確實是事實。那麼造成這一情形的原因又是什麼？依和尚觀察，主要有四個方面的因素：

1、樓市調控環境變化，催生房企加速開闢融資”第二戰場“

2019年以來，在全國樓市”房住不炒“的定位下，針對年初”小陽春“的樓市，給出了樓史上最嚴厲的調控節奏。僅調控頻率就超480次以上，可以說在房價走牛二十年的過程中，還沒有出現過此種情形啊，樓市大環境的變化可見一斑。

2019年來的樓市調控有一個與往來最不同的節點：地產投資端和市場消費端都被納入了調控環節鏈條，這是從來沒有出現過的情況。出現這種調控深度和廣度，主要是房價上漲過快，已脫離了經濟發展速度和居民生活水平狀況，並對中國經濟內生性發展產生了負面排擠作用。

站在中國宏觀經濟基本面高度，房地產投融資必須收緊。2019年5月17日，銀保監會發布23號文，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，重點申明瞭銀行、信託等金融機構要對房地產行業的放款加強監管工作。7月，國家發改委辦公廳印發《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，明確房企發行外債“只能置換未來一年內到期的境外債務”。

2、國內信貸政策轉向

國內信貸政策對房地產的轉向，主要體現在2019年7月30日政治局會議精神中：

堅持“房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

穩定製造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進資訊網路等新型基礎設施建設。深化體制機制改革，增添經濟發展活力和動力，加快重大戰略實施步伐，提升城市群功能。

基於上半年製造業投資下滑嚴重，並且房地產對經濟的負面排擠效應，穩定製造業投資，實施城市舊改及民生短板補齊，以及加快重大戰略實施步伐等規劃，扶持實業經濟發展和形成中國城市群經濟增長極，金融信貸資源出現了實質性轉向。

這一點體會最明顯的是，央行的多次降準和降息，都是精準措施，以支援中小創企業為主，穩就業穩發展穩貿易為目標。而房地產投資和按揭環節被排除在外。

3、全球負（低）利率流動性寬鬆環境，房地產債券收益有較好吸引力

目前，全球28%的固定收益投資品種已達到負利率水平，投資者若要拿到較高票息就得去投資高收益債券。摩根士丹利相關資料顯示，2019年3月至9月，中國高息債的收益率提高了200個基點，債券價格下滑使其估值優勢凸顯。其中，中國高息地產債收益率尤為突出，9月底的平均收益率在10%左右。

萬科、中海地產等行業巨頭境外發行的美元債利率有3.5%、3.15%，甚至3.05%時，不少中小房企的發債成本卻在10%以上。其中，當代置業、泰禾集團、明發集團等房企發行的海外債券票面利率已經高達15%。

當前，國外歐、日等經濟體存款利率為負利率，並且全球流動性寬鬆，對於國內房企高息債券來說，對海外投資者具有較好吸引力是很自然的事。

4、房地產行業自身運營資產的特徵

房地產行業是個資金密集型行業，並且有較強週期性特徵，在其發展過程中，經營槓桿通常較其他行業普通偏高。據行業分析報告顯示，50家上市房企的平均資產負債率為81.1%，略高於2018年底的80.65%，其中有30家房企的資產負債率超過80%。在代表短期償債能力的速動比率指標方面，平均為0.59，與2018年底持平，短期償債能力普遍呈偏弱水平。

面對經濟下行壓力較大的宏觀環境和貨幣信貸政策的傾向性，基於房地產調整週期的持續以及到來的償債高峰，不少房企選擇主動降槓桿、降負債，除了加速回款、提質增效外，還透過各種籌資手段來償還到期債務或者是置換即將到期債務。

2019年四季度以後，房企將迎來償債高峰。克而瑞統計資料顯示，中資房企償債高峰發生在2019年9月、2019年10月、2020年3月、2020年7月及2020年8月，償還總額分別為898.6億元、724.8億元、727.5億元、721.1億元和819.2億元。

面對資金緊張的行業情形，房企年底密集發行海外債券融資，也有借新還舊的考慮。

綜上，國內房企海外發債融資，是有多方因素引起的，我們不能淺意識地認為，只是國內房地產市場出現了一定的變化。