你說的車庫是地上的麼？如果是這個車庫產權應該屬於誰購買是誰的，不應該是開發公司的產權，沒有購買前開發公司只是代為管理

小區停車位究竟屬於誰？是歸開發商所有，還是歸業主呢？

經過取經路上的八十大難題，捱餓挨凍打妖怪，你終於有了自己的房子自己的車子。你會發現還有一個問題擺在你面前，那就是停車難。關於車位的權屬以及使用權，小區業主、開發商、物業公司甚至街道辦經常因此而爭論不休，告上法庭的也屢見不鮮，更有甚者弄得頭破血流、得不償失。那麼小區的停車位到底該屬於誰呢？

《物權》第七十三條規定，建築區劃內的道路、綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。也就是說，小區路面的停車位開發商無權，歸業主共同所有，業主委員會可以決定是否收費。

但同時，《物權商品房買賣合同》內明示該面積沒有計入公攤則屬於開發商所有，開發商是有權售賣該地上車位的。

未計入小區建築容積率的配建停車位及公共部分，不屬開發商專有部分，屬小區全體業主共有。如果是地面停車場，產權就歸屬全體業主，物業公司沒有任何權利制止業主停放，但業主停放是要繳納停車管理服務費用的。

根據物業管理條例、物權法、房地產管理法相關規定，土地上的使用權屬於廣大業主共同使用的。不可能屬於開發商，物業根據價格法規定辦理了價格備案可以收取停車泊位費，大多數的收益用於小區的公益或納入專項維修資金賬戶。

業內人士指出，為了避免不必要的糾紛，購房者最好將車位細則寫進合同。如果購房者在簽訂購房預售合同的時候，如果車位和房屋是一併購進的，購房者和開發商就車位的範圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚，最好配有平面圖。購房者如果是先買房再買車位的，則可與開發商另行簽訂合同，就上述詳細事項都應有具體說明，並將合同另行備案。

要判斷開發商開發的商品房的地下車庫的產權系屬於開發商，還是屬於全體小業主共有，主要依據地下車庫的建築面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建築面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業主購買商品房時，其購買的商品房的建築面積中已包含該地下車庫的面積(指分攤面積)。

在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業主購買的商品房中，該地下車庫的產權應當屬於全體小業主共有。反之，如果地下車庫的建築面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬於開發商。

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積，從而不進行公用建築面積分攤。

另外，根據《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》第七條，機動車庫、非機動車庫、作為人防工程的地下室不應計入公用建築空間。根據上述規定可見，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建築面積。

如果地下車庫已作為公攤面積予以分攤，則根據前段分析，地下車庫的產權應屬於全體小業主共有。否則，地下車庫的產權應屬於開發商。

地下停車場是由人防工程改建的，儘管該面積未分攤給全體業主，但開發商也無權出售。《物權法》第五十二條規定，國防資產屬於國家所有

《商品房銷售面積計算及 公用建築面積分攤規則》第九條規定，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。從上述規定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權能，該類車位不可以辦理產權證，所有權既不屬於開發商，也不屬於全體業主。

擴充套件資料：

停車位產權：

1、停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(俗稱產權)應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，此時開發商與業主簽訂的停車位使用權轉讓合同是合法有效的，應受到法律保護。

2、 開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場停 車位使用權轉讓協議，簽訂的協議也應歸於無效。

如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂 停車位使用權轉讓協議。在這種情況下，只有全體業主有權決定該地下停車場停車位的使用權。

這個需要看小區車庫當初在房產部門怎麼做的登記，如果是物業用房那必須業主說的算！如果是商品房登記，那就相當於是開發商自己家的房子，別人管不著！開發商可以賣，可以出租！如果是小區內規劃的車位，這個業主委員會說的算！小屋物業只是協助管理！如果是地下車位，那也是開發公司說的算！地下車位一般會有一個整體的房照，登記在開發商名下！所以要看當初開發商是怎麼在房產部門做的登記！

判斷開發商開發的商品房的地下車庫的產權系屬於開發商，還是屬於全體小業主共有，主要依據地下車庫的建築面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建築面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業主購買商品房時，其購買的商品房的建築面積中已包含該地下車庫的面積(指分攤面積)。

在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業主購買的商品房中，該地下車庫的產權應當屬於全體小業主共有。反之，如果地下車庫的建築面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬於開發商。

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積，從而不進行公用建築面積分攤。

另外，根據《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》第七條，機動車庫、非機動車庫、作為人防工程的地下室不應計入公用建築空間。根據上述規定可見，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建築面積。

如果地下車庫已作為公攤面積予以分攤，則根據前段分析，地下車庫的產權應屬於全體小業主共有。否則，地下車庫的產權應屬於開發商。

地下停車場是由人防工程改建的，儘管該面積未分攤給全體業主，但開發商也無權出售。《物權法》第五十二條規定，國防資產屬於國家所有

《商品房銷售面積計算及 公用建築面積分攤規則》第九條規定，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。從上述規定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權能，該類車位不可以辦理產權證，所有權既不屬於開發商，也不屬於全體業主。

擴充套件資料：

停車位產權：

1、停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(俗稱產權)應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，此時開發商與業主簽訂的停車位使用權轉讓合同是合法有效的，應受到法律保護。

2、 開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場停 車位使用權轉讓協議，簽訂的協議也應歸於無效。

如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂 停車位使用權轉讓協議。在這種情況下，只有全體業主有權決定該地下停車場停車位的使用權。