過去幾年，長租公寓處於資本的風口之中，隨風飄揚。

在長租公寓這個市場中，公寓方會追求規模效應，以達到區域壟斷甚至城市壟斷的目標。

追求規模擴大，就需要不斷的收房、裝修、採購傢俱家電，這些都是錢的。

而長租公寓方的主要收入就是租客的租金，那麼如何將租客的租金最大化呢？

對於租客來說，他們租房子住，本來就是手頭不是很寬裕，他們支付租金的時候，希望的是支付週期越短越好，就是能月付就別季付，能季付就別半年付，畢竟他們一下子拿不出那麼多錢，即使能拿得出，也不願意都用來支付了房租。畢竟，錢放在自己手裡它不香嗎。

對於公寓方來說，他們為了能儘快回籠資金，當跟租客簽訂租房合同的時候，他們希望租客的房租支付週期越長越好，就是能年付就別半年付，能半年付就別季付。因此，公寓方會為了引誘租客將支付週期變長，甚至可以降低租金，以期達到目的。

從以上可以看出，公寓方和租客的關於支付房租週期上面，矛盾是不可調和的。

這就無解了嗎？

非也。

除了公寓方和租客這兩方以外，出現了一個第三方——資本。

資本方手中握有大量資本，盈利模式就是用錢生錢。

資本方嗅覺非常敏銳，他們第一時間發現了公寓房和租房之間的關於交租週期之間的矛盾。

於是資本方參（摻）與（和）了進來，推出了“租金貸”。

其實，這就是最近熱播的電視劇《安家》中的長租房金融產品。

舉個例子說明一下租金貸的工作原理。

公寓方跟租客簽訂租房合同，合同期一年，約定的房租支付週期是月付，月租金1000元。

與此同時，租客順便還簽署了一份與資本方的租金貸合同。

以上完成以後，租客只支付了1個月的房租，也就是1000元。

但是資本方會把租客一年的租金1000*12=12000元，一下子支付給公寓方。

以後的每個月，租客還是按時支付1000元的房租即可，只是這個錢是給資本方的。

當然，資本方是無利不起早的，他們不會平白無故的參與進來，他們的收益就是手續費或者叫利息。

這個利息至於是公寓方還是租客支付，其實是可以協商的。

以上這個流程就完美解決了之前說的公寓方和租客之間關於交租週期之間不可協調的矛盾。

1、公寓方快速回籠了資金，可以用這些資金佔領市場，形成區域壟斷，順便還提高了租客的違約成本，使得租客入住更加穩定；

2、租客實現了租金月付，省卻了自己的壓力；

3、資本方實現了資本增值。

完美，真的太完美了。

租金貸一出，完美實現了公寓方、資本方、資本的三方共贏。

是因為長租公寓發展不夠快嗎？

非也。

所有這些暴雷的長租公寓都是發展最快的，而且幾乎都使用了租金貸。

實際上，租金貸本質上來說就是槓桿。

炒股的朋友都知道股票配資。比如你只有10000元，配資公司會借給你90000元，這樣你賬戶裡就相當於有了100000元。

當你的股票上漲10%的時候，你的收益是100000*10%=10000元，實際上相比你的原始資金來說已經翻倍了。

但是當你的股票下跌10%的時候，你的損失是100000*10%=10000元，實際上你的原始本金10000元已經虧完了，這就已經爆倉了。

長租公寓使用了租金貸以後，會快速擴大規模，發展非常迅速。

但是這得有個基本前提，那就是入住率達到一個水平。當入住率低於這個水平的時候，公寓方收取的租金將不足以支付給業主的租金，這樣就會形成資金鍊斷裂，所謂的長租公寓暴雷就發生了。

長租公寓暴雷，要麼公寓創始人跑路，要麼就是被起訴了。

所以說，租金貸是把雙刃劍，用得好的人，能助你飛黃騰達，玩不轉的人，將導致你萬劫不復。

作祟的是背後的資金方，資本的本質永遠不會改變，逐利。而且是高回報逐利，這樣的動機下，就算是造宇宙飛船也會出問題的。單車，滴滴等等太多例子了。真正在做實業的單位和個人卻被忽視，被認為沒名氣。

早有預料，拿著大量的資金囤積大量房屋，利用客戶繳納的押金當作槓桿去租賃更多房屋，壟斷市場，抬高房價。房間租不不出去，囤積的房子是要也是要繳納押金的，不爆才怪

首先長租公寓的爆倉肯定是經營的問題，有可能不僅僅侷限於長租貸，也有些是步伐賣得太快了導致，當然，從目前爆倉的公司來說，大部分是因為長租貸，有了長租貸的存在，公寓運營者就會大力推進，用房東的租金去大力拓展市場，不排除在市場良好的情況下是一個好的思路，但一旦運營不良，問題很大。

其次，我們應該看到現在大部分的長租公寓都是在踏踏實實做事，規規矩矩前進，南京的未來域，昌陽居，都是紮根本土多年，服務了上百個專案，給業主和租客都帶來了實實在在的收益，所以，在看到風險的時候，對待新生事物，我們要多多鼓勵。

最後，政府在長租公寓這個領域應該及時跟進管理，現在，深圳已經在施行管理辦法，政府會對長租公寓的資金進行監管，比如租賃貸的錢需要進行監管，不允許提前花費，還是非常良好的一種辦法，有利於行業的長期良性發展。