綠化率3.3是高層住宅中容積率還算適中的容積率了，有的高層容積率在4.0或者4.5，那樣的容積率才叫高。

這裡你要明白，什麼是容積率。

容積率就是佔地面積和建築面積的比，這個比值越小，說明容積率越低，小區的品質也就越高。

根據一般的建築容積率計算，別墅的容積率在1.0以下；洋房的容積率在1.0到1.5；而高層的容積率在2.5到4.5，你這個容積率在3.3，是一般高層的容積率。

現在新修建的小區談容積率沒有太多的意義。

現在的容積率在國土和規劃局的規劃上是合法的容積率，在測繪局測繪的時候，也是合法有效的容積率，但在開發商在修建的時候，在你使用的時候，這個容積率就沒有任何意義了。這個很多買房人可能很難理解。

我這裡舉個例子。

你在買房的時候，很多開發商在銷售商品房的時候，特別是一些別墅。本來這套房的面積是450平米，可是，開發商就只給你200平米，開發商節約了250平米的法定容積率面積，這一部分面積沒有計算在你的產權面積上，而開發商又把這250平米的面積，修建另外的商品房賣給其他人了。

賣給你的200平米的面積，是規劃局合法有效的面積，而把另外250平米的面積，賣給其他人，在規劃局就沒有面積，但還是計算在這個小區居住的容積率裡面。

現在普遍的小區的容積率，都不是真實的容積率，看一個小區的容積率沒有任何意義。

如果你看一個小區的綠地率，可能還有一些參考價值，或者容積率和綠地率結合起來判斷樓盤的品質比單獨的看容積率，更能體現樓盤的品質。

不要光看容積率，容積率是會迷惑人的，如果容積率很低，你可以只看容積率，但是容積率如果不低，就要具體分析，為什麼容積率不低？容積率的公式是建築面積/用地面積，但是我們真正在乎的是人口密度，人口密度越大，越擁擠，生活質量越差。現在你說的小區容積率是3.3，那麼就應該從以下幾個方面判斷，小區是不是真的很擁擠

第一個需要了解的就是小區的戶型，到底是大戶型佔多數，還是小戶型佔多數？理論上來說，大戶型佔比越高越好。3.3這個容積率左右，正好我看過一些小區都是這個容積率，但是小區品質差距很大。A小區，3.2容積率，8層樓高，所有戶型都是30-50平，一層樓30多戶，這種小區就是典型的低品質小區，住起來特別擁擠。B小區，也是3.2左右的容積率，20多樓的高層，但是最小戶型都是100平以上，小區絕大部分都是大戶型，同樣是這個容積率，小區品質明顯就是偏改善型的小區，你說光看容積率，看得出來區別嗎？

小戶型佔多數的住宅

根據容積率公式，建築面積越大， 容積率越大。3.3的容積率，小區內如果全部都是住宅，那肯定是有點擁擠的，但是如果小區內有配套幼兒園，外圍有商業，這些建築不會有小區居名，我認為對小區內部居住體驗影響不大。

小區配套學校

對於住起來會不會很擁擠這個問題，我認為不僅要考慮自己小區的情況，還要考慮周邊小區的情況，現在有一個說法，叫區域容積率，就是你所在小區附近，樓盤的容積率，人口密度如何。區域容積率的影響很明顯，因為你的活動範圍不可能侷限於小區以內，認真想一下，如果周邊都是高容積率高人口密度小區，就算你自己的小區是容積率不高，一出小區活動就會馬上受到影響，這一點對於佔地面積越小的小區，影響越明顯。

高密度區域

容積率

是指一個小區總建築面積與用地大小的毛密度。容積率=總建築面積÷總用地面積。比如一個小區佔地1萬平米，蓋了3棟樓，每棟樓建築面積1萬平米，那麼這個小區的容積率=3×10000÷10000=3

容積率越低，建築面積越少，那麼小區居住的人戶數越少，就不會擁擠。一般多層小區的容積率在1.5以下為好，高層小區的在3.5以下為好，別墅在0.5-0.8左右為好。但是容積率只是毛密度，具體小區擠不擠，還需要看小區的規劃設計和實際情況。

假設上圖兩個樓盤的容積率相同，從小區的活動空間上，上圖要比下圖好很多。但從周邊環境來看，下圖附近是綠地，低矮建築，所以視野上要比上圖的樓王還要好一些。另外就是戶數上，同樣差不多大小的樓盤，容積率相近，一個戶數是五百戶，一個是上千戶，那肯定是上千戶的那個樓盤更擁擠，居住人數多。在大小區內早晚高峰，小區內道路堵車也是常有的事。

與此相關的還有建築密度和綠化率。一般城市的小區綠化率要求都在30%以上，通常開發商所說的綠化率是指綠化覆蓋率，是指的綠化垂直投影面積，這個面積一般大於綠地率，綠地率是小區綠化用地所佔的面積比，是規劃指標。如小區一棵樹的佔地面積只有幾平米，但憑藉其碩大的樹冠，綠化覆蓋率就是十幾平米或者幾十平米。建築密度是指：建築基底面積÷總建設用地面積，一般建築密度在30%左右，越低越好，證明小區的活動空間，綠化空間更多。

所以容積率可以看出小區的大概擁擠程度，不能完全體現小區的環境是擁擠還是寬鬆。現在多數小區的容積率在2.8-4.5左右，容積率3.5左右是常見的小區。另外關注下戶數和戶型，選擇幾百戶的小區更好一些，出入方便。戶型面積大的小區要比戶型面積小的寬鬆一些。

容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。

現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區容積率小於1.0的，為非普通住宅。

現在對於開發商來說，他們肯定希望容積率越高越好，因為容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，容積率越大，回籠資金越多；而對於購房者來說，容積率直接影響到小區的整體環境和居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於目前很多地方由於土地受限，所以實際上很多小區建設完成不能達到此標準。對於你的房子容積率3.3算是比較高了，但是還好，不會對小區整體舒適度有很大的影響。

一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%，不知道您指的是哪種住宅的容積率。

說到容積率，那就具體談談吧！希望以下內容能大家帶來幫助！

所謂“容積率”，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

一、容積率標準

容積率一般是由政府規定的。目前現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：

獨立別墅為0.2~0.5；排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；住宅小區容積率小於1.0的，為非普通住宅。

二、容積率計算規則

容積率計算規則具體的應根據《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2005)和當地相關部門的檔案計算。一般情況下，建築面積計算值按照《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2005)的規定執行；遇有特殊情況，按照本規則下列規定執行。

1、住宅建築標準層層高大於4.9米 (2.7米+2.2米)

不論層內是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建築層高大於7.6米(2.7米×2+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

2、當辦公建築標準層層高大於5.5米(3.3米+2.2米)

不論層內是否有隔層，建築面積的計算值同上計算；當辦公建築層高大於8.8米(3.3米×2+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。

3、當普通商業建築標準層層高大於6.1米 (3.9米+2.2米)

不論層內是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當普通商業建築層高大於10米(3.9米×2+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。

4、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米

建築面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建築面積不計入容積率。

5、含陽臺建築

計算含陽臺建築的容積率指標時，陽臺部分建築面積的計算值按照其水平投影面積計算。

6、其他建築

住宅、辦公、普通商業建築的門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建築和特殊用途的大型商業用房，工業建築、體育館、博物館和展覽館類建築暫不按本規則計算容積率，其建築面積的計算值按照《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2005)的規定執行。

以上是容積率標準及容積率計算規則，具體以各地區或各城市規定為準。

容積率直接關係到小區居住的舒適度。高層住宅的容積率一般在3-5之間，多層住宅的容積率一般在1.2-1.8之間，別墅的容積率一般只有0.4-0.8之間。配合綠地率、綠化率指標，容積率越小，建築的密度就越低，舒適度越高。容積率3.3，如果是高層住宅，屬於一般標準，不算很擁擠。

容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率，也稱建築面積毛密度。一個良好舒適的小區，高層住宅容積率不得高於5，多層住宅容積率不得高於3,但是容積率低，開發商在同一塊土地上的開發成本就會增加，所以，開發商會控制容積率，只會讓它保持在一個可以接受的範圍。

綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率。

首先，綠地率和綠化率是兩個不同的概念。綠化率很高，不代表綠地率就有那麼高。綠地率是有法律規定的概念，而綠化率只是開發商一種宣傳指標，法律沒有明確涉及此指標。所以，很多開發商會有綠化率40%，50%的宣傳，實際上，綠地率才是有參考意義的，綠化率表示綠地面積佔有率有虛高的情況存在。

其次，容積率和綠地率要綜合考慮。小區的容積率越低，綠地率越高，小區的環境設計才能說比較好。綠地率一般不應該低於20%。

綜上所述，容積率3.3，在高層住宅中不算很擁擠，符合標準，但是，小區環境的優劣還要綜合考慮綠地率的情況。

隨著房地產的不斷髮展，小區的容積率也是在逐漸的降低，這種容積率的下降不僅是一種趨勢，也是一種符合當代購房者審美的設計。因此，容積率偏高的小區就會顯得擁擠一些，容積率低的小區就更加宜居一些。

容積率就是專案計容建築面積與土地面積之間的比值。一般都會大於一。過去小區的容積率普遍較高超過4都是常見的，現在雖然寸土寸金但是容積率也隨著時代發展降了下來。

現在來看較為流行的小區容積率都在3以下，只要不是建設在老舊城區地是有限的區域當中，新區開發完全可以給足小區充足的容積率發展。3以上的容積率顯然要比現有的容積率概念大了不少。大容積率一方面是小區內的樓棟層數均較高，另一方面就是小區內的樓棟密集度較大。容積率大了基本就意味著樓棟的佔地面積更大，小區內的公共空間就會受到較大的壓縮。影響到後期小區業主居住的具體感受。所以超過3的容積率住起來一定是會感到擁擠的。

容積率的發展趨勢越來越小，容積率從大到小是有原因的。過去的城市規劃向外拓展的幅度很小，房地產一時之間開始發展大量土地都是來資源現有老破小棚戶區的拆除，最終帶來的就是寸土寸金節約用地的情況。因此過去的小區建設只注重容納的能力，不注重居住的體驗。

現在的居民生活有了顯著的提升，很多人都想從過去擁擠的生後當中解放出來，這就需要有人提供寬鬆舒適宜居的環境。所以順應改善需求住宅的容積率逐漸下降。並且現在來看住房已經越來越多，降低容積率也有降低住房數量增長的意義。因此，容積率未來只會越來越低，而3以上的容積率確實很擁擠了。

一般容積率大於2.1就是高層了，如果容積率3.3的話那說明居住的人太多了。

舉例：佔地面積為1萬平米的小區，容積率是3.3，建築密度是20%，綠化率為40%，共4棟樓。

透過以上條件，那麼表示這個小區建築面積為：1*3.3=3.3萬平米。

綠化率為40%，1*0.4=0.4萬，那麼表示共有0.4萬平米的綠化。

建築密度為20%，1*0.2=0.2萬，那麼表示住宅高層所佔佔地面積0.2平方米。

4棟樓，說明每棟樓佔地為500平米，每棟樓建築面積為8250平米。

每棟樓，有多少層呢？

8250/500=16.5層=16+1層

500平米為2梯四戶

戶型為125+100+100+125平米。

說明這個小區每棟樓的住戶數為64戶，共256戶。

1萬平米也就14畝地，如果設計為四棟樓，那就太擁擠了，樓間距估計就40米到45米左右。

現在有很多地方的高層，他都是在3.3到3.7之間，這樣的住宅小區不是特別舒服。

個人建議還是尋找2.3到2.8之間的高層最為合適，高層越容積率越低，居住的人群越少，樓間距就會越大。

像容積率在2.4左右的高層一般樓與樓之間的樓間距都會在65米左右。能保證低層的Sunny更多的照射時間。

容積率越高，居住的人群也越多，自然這樣的房子從舒適度上講不會太好。

其實還有更高的，有的樓盤甚至高達6.0，就是密密麻麻典型的香港樓標準。

安家還是要看容積率的，也需要看建築密度與綠化率，綠化率越高的話，那麼享受的空間也就越大。

容積率在3.3的小區正常是以剛需為主，相對小區的品質中規中矩，戶型多數以實用為主。當然具體看樓盤位置，比如在市中心的老城區，這樣的容積率小區也不會差。所以具體樓盤具體分析，對於你個人的預算選擇合適的優質房就可以了。樓盤重要的採光和戶型朝向，合理的選擇好的樓層