本政策其實是針對原來浮動利率的那些貸款使用者，在之前，大多數固定利率房貸使用者是沒有關係的。因為未來LPR利率要替代中國的基準貸款利率。

如果你的房貸在之前是浮動利率，也就是根據基準利率上浮10%，從2015年起，五年以上基準利率4.9%，現階段浮動利率大約是5.39%左右。

你可以選擇繼續按照5.39%的利息還房貸，你也可以和銀行重新協商按照新的固定利率來還款，現階段利率長期走低的情況下，應該可以談到低於5.39%的房貸利率。這其實就是新的一個房貸合同，放棄了原來的浮動利率合同。

你也可以選擇浮動利率，時間為2020年3月到8月31日。現在LPR利率是4.15%，那麼你如今的加成是30%左右。也就是4.15%*1.3=5.395%。當然，這裡的小數點會精確一下，不會超過你原來的5.39%的利率。

未來，如果LPR利率下行，那麼後面那一年你的利息負擔下降，比如如果2021年那個時候LPR利率是4%，那麼4%*1.3=5.2%。

怎麼選擇？

記住：所有選擇，兼有代價。

浮動利率好嗎？

浮動利率當然是好的，十年前，大多數貸款在7%到8%的利率水平，如今5%左右。未來呢？一般會越來越低，像歐洲日本，負利率。到時候你的利息就全免，當然本金還是要還的。

但是浮動利率是有風險的。固定利率看上去年年吃虧，但是萬一有一年利率上天呢？比如阿根廷基準利率60%如今，比如在1980年曾將利率提高到16%，因為惡性通脹。當然，聰明人會說，要是惡性通脹，我就提前賣房子還錢。誒，這倒是不錯的選擇。可問題，我們沒有這麼高效。房子哪是說賣就能賣的。因為浮動利率會承受利率上行的風險。大家都知道，現在5%的利率，向下最多變為0%，也就是不要利息，向上可是有很大空間。多少都不知道。

固定利率好嗎？

固定利率是不划算，不經濟的，但是固定利率是能夠規避風險的。你看著利息一年比一年低，甚至於負利率，你依然在還5%的利息，心裡面不舒服。但是，如果一個人收入穩定，這只是成本負擔高了點。所以，你只要不停穩定的歸還就可以了。對於未來的確定性，則要高得多。

現狀看，依然建議浮動利率

本身你是基準利率確定的浮動利率，未來，你是LPR確定的浮動利率。你的浮動利率如果在過去十年一直是浮動，你是划算的，2015年那次降息，你一定是得到了好處。你也發現，利率趨勢整體是向下的。那麼未來只是改變一個計算利息的相對標準。這沒有任何影響。所以，建議還是浮動利率。但是，考慮到，浮動利率有風險，這個風險雖然機率很小，但是這是選擇的代價。

自2019年8月開始執行LPR報價，截止昨日，1年期LPR報價有過3次下調，累計下調20%；5年期以上LPR報價有過2次下調，累計下調10%。從短期來看，貸款利率處於持續下降趨勢。

根據央行指示，2020年1月起，新增貸款必須按照LPR定價方式簽訂合同；存量貸款也要陸續轉換為LPR定價方式重新簽訂合同。

新增貸款沒什麼好說的，按照政策執行就行。

假如:我的購房貸款是在新規定之前籤的，當時是按基準利率4.9%上浮20%，也就是5.88%籤的，現在應該轉換為LPR定價嗎？哪個划算？

首先要確定一點，如果今年申請轉換，2020年你的貸款利率會變嗎？答案是不會。

根據檔案規定，申請轉換時，轉換前後的利率水平保持不變，到下一年與銀行約定的重新定價日（重新定價週期最短1年）之後，利率才會有所變化。

舉個例子：

2020年3月份，你向銀行申請貸款利率轉為LPR定價，此前的利率為基準利率4.9%提升20%，為5.88%。轉換之後為：當期5年期LPR4.75%+113bp=5.88%。轉換前後利率不變，但加點數113bp固定，以後都不會再變。

假如銀行效率很高，3月31號就幫你完成了轉換（央行要求原則上應於2020年8月31日前完成）。按照重新定價週期最短為1年的規定，你與銀行約定2021年的4月1號是重新定價日，此後每一年的4月1號都是重新定價日。

到了2021年4月1號，當期的5年期LPR報價為4.6%，那麼重新定價後，你的貸款利率就是4.6%+113bp=5.73%，利息降了不少。此後直至2022年的4月1日第二個重新定價日之前，你可以享受一整年降息帶來的好處。

如此來看，貸款利率執行LPR定價的優勢很明顯了，央行降息，你的貸款利息可能就會跟著下降。短處就是，重新定價是按年為基礎，今年的利息是降了，但到明年你的重新定價日之前，是不是會漲回來？不是件確定的事。

這裡就不得不再說一點，有很多人買房比較早，當時房價不僅低，而且當時的貸款利率還可能打折。比如某人2014年買房，貸款利率為基準利率4.9%打9折甚至更多，他的貸款利率實際是4.41%， 比當期的5年期以上LPR4.75%還低。

這個情況是否要轉換為LPR報價呢？道理是一樣的。轉換前後利率不變，之前是基準利率打9折為4.41%，轉換之後為5年期以上LPR4.75%-34bp=4.41%。之後就跟上面的情況一樣，雖然已經享受著低利息，但也可能比之前還的更少，也可能更多。

究竟哪種好呢？從國家政策看，房住不炒！降低購房成本，減輕居民負擔，提升居民消費能力是政策傾向，因此LPR仍然有進一步下調的空間。在這種背景下，選擇LPR定價利率，在短期內是有益的，能佔到便宜。

從長期看的話，不好說LPR在5-10年期間，甚至更長時間怎麼變化？LPR全稱叫：貸款市場報價利率，是跟隨市場變動，反映的是市場行情。國家沒有強制要求存量貸款必須轉為LPR報價，大家可以視個人情況來決定是否轉換。

我的觀點什麼呢？先享受當下的福利再說。未來的時間長著呢，即使利息有上漲的可能，但社會在進步，中國在發展，幾年後，可能漲得那點利息根本不算什麼

非常有必要，銀行利率只會越來越低。

在國內，央行行長放話出來說：“將抑制利率過快下調”，好熟悉的內容哈，就像聽到熟悉的“將抑制房價上漲過長”，結果房價是蹭蹭地往上漲，所以這很可能代表中國利率將至少逐漸往下走，換了，房貸利率就跟著少。

假設貸款了100萬，貸了30年，4.9%利率，等額本息，5307元/月 ，假設以後5年期LPR的利率保持過去半年的下降速度，即每半年下降0.1%，一年後共下降0.2%變成4.7%，每月還款變成5186元。即往後一年，100萬的貸款，每月少還120元，兩年後共下降0.4%，每月少還240元，以此類推。2）在國際上，發達國家的銀行利率的趨勢是越來越低，甚至已有出現了負利率，所以當中國發展到越接近他們的級別時，利率也將一樣變的越低。

由於國際經濟下行，大部分行業的利潤率下降，所以各國銀行將下調貸款利息，中小企業和個人才會願意借，由於銀行賺的是利息差的錢，當貸出去的利息變少了，那麼給大眾的存款利息自然也變少，這樣銀行才能一直有利息差的利潤。中國也是世界一員，同時中國的GDP的增速也確實正在下降中，已破了6%，代表行業整體平均利潤在下行。

3）提供這樣一個選擇，是想讓房貸族可以更輕鬆還貸，以免出現斷供

4）這樣操作，只是想讓銀行少撈些利息差的錢，引導資金到實業

換法：登入房貸銀行的APP

重定價日：有放款日和每年的1月1日可選。

選個早的，

比如我，放款日是2017年9月5日，那可以選9月5日為重定價日。

那我下一個重定價日就是:

2020年9月5日。

因為是以2019年12月20日LPR4.8%為起點，

而現在的LPR是4.65%,已少了0.15%,重定價日到的時候，如果LPR仍是4.65%或更低，就早點少還0.15%或更多.100萬貸款，每月即少還125元或更多。

個人覺得沒必要。目前中國這個狀況貸存款利率上漲的可能性微乎其微，但降息卻有無限可能，所以浮動利率對個人還貸是有利的。

目前，採用浮動利率貸款的房主有兩個選擇：A轉換為LPR利率，B轉化為固定利率。

一、LPR是什麼？

為進一步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，2013年10月25日，貸款基礎利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）集中報價和釋出機制正式執行。

貸款基礎利率是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

二、LPR如何定價

可以簡單理解為，MLF是央行向銀行提供借款的參考利率，而LPR是銀行向客戶提供貸款時所產生的利率。

2018年以前，LPR的走勢主要跟隨了貸款基準利率，沒有充分發揮作用。為了推動利率市場化改革，降低企業融資成本，央行對LPR進行了改革。新的LPR按照MLF加點的形式得到。

LPR=MLF+銀行平均加點。

LPR由18家銀行報價，去掉最高和最低值，算術平均之後就得到LPR。

三、LPR每月公佈一次。

LPR與之前的基準利率最大的區別是，之前的基準利率是央行釋出的，而LPR是銀行報價形成，更加市場化。

4月20日上午，全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期貸款市場報價利率LPR下調20BP，報3.85%，上月同期為4.05%，5年期LPR下調0BP，報4.65%，上月同期為4.65%。

本次LPR下降在預期之內。受疫情影響，政策面偏寬鬆，再加上逆回購利率和MLF已經完成調整，所以本次調整比較自然。

四、房貸利率如何轉為LPR

當前5年以上貸款基準利率是4.9%，假定你的利率是基準上浮5%，即5.15%，假定你選擇將利率轉化為LPR，轉化方式為，總成本還是5.15%，但是結構變為2019年12月的LPR+浮動，即4.80%+35BP，

假定你今年3月轉換了利率為LPR，你今年要支付的貸款利率和轉換之前是一樣的。每年利率重新調整一次。

任何人只有一次轉換機會，轉換了就不能再換回來了。

五、轉換之後有什麼好處和壞處呢

還是回到上面的例子。今年3月你轉換了利率，一直到明年3月之前，你的房貸利率都是5.15%不變，明年3月份的時候，利率進行重新調整，重新調整後的利率等於明年2月的LPR+35BP。

假定明年2月的LPR下跌了，比如跌倒4.5%，那麼你的房貸利率就會變為4.5%+35BP=4.85%，比今年要低，對你是利好

六、到底要不要換呢

要不要換取決於你對未來利率的看法。

很多人認為，隨著經濟增速下降，中國利率會向著歐美0利率的方向發展，LPR長期是看跌的，如果你也這樣認為，你可以選擇轉換為LPR定價。

但是，你有沒有考慮到，如果發生大通脹，利率如果上升到10%以上，你還能承受麼？這個在很多國家都發生過，只不過是你可能還沒經歷過。

你選擇LPR，其實賭的是未來20到30年中國不會發生通脹。這個賭注下的有點不謹慎吧。