1、房貸LPR利率是什麼？

答：我是你們的理財師巍巍。從今年的3月到8月，有存量房貸的朋友會跟巍巍一樣，接到銀行的通知，讓我們做一道選擇題，咱們的房貸利率以後是固定之前那個，還是執行LPR浮動利率。如果選擇了固定利率，以後央行加息或降息就跟咱們的貸款沒啥關係了。如果選擇了LPR浮動利率呢，咱們的房貸利率每年會被調一次。那麼有些朋友就蒙圈了，啥是LPR啊？選哪個划算呢？今天我們就聊聊房貸LPR利率怎麼算。LPR呢，是中國利率市場化的一個產物。簡單來說，以後銀行放貸款給客戶，用的是央媽定的基準利率上浮或者打折，但這種利率規則不利於把央媽放的水引入實體經濟中，於是今年開始我們執行LPR報價利率，就是以央媽給各銀行的MLF利率為基礎，跟由18家商業銀行報價出一個利率，去高去低取平均，做為全國銀行放貸款的參考利率。那點差是怎麼算的呢？簡單來說，您用之前合同的利率減去4.8%就是您的點差，如果之前利率高於4.8%，點差就是正數，低於4.8%，點差也可以是負數。

2、有房貸要不要選LPR浮動利率？

答：Hello 大家好！我是你們的理財師巍巍。這期我們接著聊房貸LPR利率的話題。上期我們弄明白了LPR利率怎麼算，回到銀行給我們的選擇題，我們是選固定的呢，還是選浮動的？就目前而言，巍巍會選擇LPR浮動利率。主要呢有以下兩個理由：第一啊，大家知道我們國家現在經濟下行壓力較大，國家的主基調呢是穩增長，而降準、降息做為刺激經濟的主要貨幣政策將在未來的一段時間繼續發揮他的作用。央行當局也一再強調，我們要實施寬鬆靈活的貨幣政策。那啥時候他說改成適度或適度偏緊，那大機率說明經濟發展過熱了，要開始加息了。第二呢，我們要關注全球利率市場，目前全球進入降息潮，美國更是宣佈直接降到0利息。大家要知道這種情況，我們是不能單邊加息的。利息代表資金成本，做生意要看成本的吧。好比左右兩個菜市場，一個市場把攤位費往下調，甚至都不收攤位費了，那另一個如果往上漲，那他面對的壓力就大了。說到這我們引申一個話題，降息帶來的不良產物是啥，是通脹啊，也是說咱們手上的貨幣將面臨更大的貶值的風險。

3、目前透過手機銀行、網銀均可以轉換。

將貸款的定價基準轉換為LPR加減點，還是轉為固定利率？

這兩者有何區別？哪種更划算？具體如何操作？需要注意哪些問題？

首先要提醒的是，上述轉換工作雖已於3月1日正式啟動，但將持續至8月31日，借款人仍有充足時間瞭解相關情況，在充分調研基礎上，結合自身需求做出合適的選擇。

“定價基準”生變

提及LPR，不少人表示“一頭霧水”，更不明白“房貸做LPR轉換”的邏輯和原理。實際上，把握住“定價基準”這一概念，便可對此次轉換“豁然開朗”。

人們在申請房貸時，都很關注能否有“折扣”——即能否在基準利率上打折。例如，基準利率為4.9%，打九折後，實際執行的利率為4.41%，這其中，基準利率就是房貸的“定價基準”。

此次轉換的核心，就在於“定價基準”發生了變化，由此前的按照“基準利率”定價，變為參考“LPR”定價。

什麼是LPR？它的全稱為“貸款市場報價利率”，簡單來說，是華人民銀行綜合18傢俱有代表性的商業銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20日(遇節假日順延)對外公佈一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。

“與基準利率相比，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化。”央行相關負責人說，為深化利率市場化改革，進一步推動LPR運用，央行此前已正式釋出公告，要求實施存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

上述負責人表示，目前，大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率，而非LPR。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變，但2019年8月以來，LPR已多次下降。

為保護借貸雙方權益，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。

此次轉換工作並不侷限於房貸，還涵蓋企業貸款、個人消費貸款等。就房貸來看，僅包含商業性個人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個人住房貸款；同時，固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉換。

LPR還是固定利率？

值得注意的是，轉換的選項並非只有LPR一個，借款人也可將房貸轉為固定利率。那麼問題來了，這兩者有何區別？哪種更划算？

兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於借款人自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果你認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能會上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。

“需要注意的是，在基準利率的定價方式下，一般按比例浮動，如基準利率上浮10%、下調15%等；在LPR的定價方式下，則按照加減點數來浮動，如LPR加40個基點、減30個基點。”

假設你目前的房貸為10年期、利率為基準利率打七折，轉換為LPR以後，並不是在LPR的基礎上打七折。

“轉換前，貸款基準利率是4.9%，打七折後的實際執行利率是3.43%，轉換成LPR後，貸款的實際執行利率依然為3.43%，但利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點。”轉換後，10年期貸款參照2019年12月20日公佈的5年期以上LPR，為4.8%，因此，該筆貸款的定價方式轉換為：在5年期以上LPR的基礎上減137個基點，即減去1.37%，加點數值為“－137”，該數值在合同剩餘期限內固定不變。

如果借款人選擇轉為“固定利率”，那麼在整個合同的剩餘期限內，他的房貸都將執行3.43%這個利率。

如果借款人選擇轉為參考LPR定價，其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR－1.37%”來確定。

LPR每月20日對外公佈一次，相應的房貸實際執行利率這裡涉及“重定價日”和“重定價週期”兩個問題。前者是指，你和銀行約定的利率調整日子，即“何時調整”，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發放日相對應的日期；後者則是指“多久調整一次”，即調整頻率，通常為一年。

也就是說，從轉換後到第一個重定價日前，上述借款人的房貸利率仍是3.43%，從第一個重定價日起，其房貸利率變成“當時最新的5年期LPR－1.37%”，以後每個重定價日都以此類推。

線上渠道和線下渠道皆可。線上可透過手機銀行App、網上銀行、簡訊接收等方式自助操作辦理；不熟悉線上渠道的，可待各銀行根據疫情防控進展情況開通網點服務後，線下去往網點櫃面或者網點智慧櫃員機辦理，並不一定必須去原貸款經辦行。辦理時間上，多數銀行公告稱可在2020年3月至2020年9月之間辦理 。

房貸利率轉換方式有兩種，一種是轉成以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準的浮動利率貸款，另外一種則是直接轉換為固定利率貸款。

具體來看一看，轉為固定利率的話，按照要求，利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，因此變化不大；而選擇將LPR作為定價基準的方式，對於房貸者來說，房貸利率未來的浮動空間更大。

定價基準參考LPR後，按照央行規定，加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值，加點可以為負值，且加點數值在合同剩餘期限內固定不變。也就是說，以當前的房貸執行利率與LPR相減得出差值，以後執行的房貸利率即為LPR加上這一差值，注意這個差值可能是正數，也可能是負數。

自2020年3月1號開始，可以申請貸款定價轉換，原則上在2020年8月31號前完成。

轉換方式可以透過銀行的櫃檯、網銀、手機銀行辦理，但是疫情期間為了減少聚集，儘量選擇線上辦理。

住房公積金貸款不需要轉換，銀行商業貸款轉換。

2020年3月起，各大銀行開啟LPR房貸利率轉換視窗，對於各位業主和準業主來說，該不該換LPR利率，怎麼換LPR利率是個難題，下面跟隨建設銀行官微製作的圖例，一次性瞭解LPR利率的轉換方法。

固定利率和浮動利率兩種選一，選擇固定利率就是您現在的利率直到您還完房貸保持不變，選擇浮動利率的話您的貸款利率就是有可能每年變一次，關鍵是看LPR有沒有變。選擇固定利率還是浮動利率，關鍵看未來的利率走勢，LPR是指貸款市場的報價利率，判斷這個報價利率的升降就看中國未來幾十年的經濟發展速度，中國經歷了高速發展的40年，高增速伴隨著高利率，未來幾十年經濟保持過去40年的高增速的利率很小，那麼利率下降的趨勢是肯定的，可以參考西方發達國家的利率走勢，目前美國1年期的存款利率已經調整為零，日本的存款利率更是負數，歐洲大部分國家都是低利率，所以可以看出未來的利率是走低的，所以選擇浮動利率是比較合適的，可以為您節省還款金額。

編輯

房貸利率轉換為 LPR 浮動後，房貸利率長期是下行趨勢。 LPR 定價方式下，未來房貸利率的變化取決於 5 年期 LPR（5 年期的最優貸款利率） 的變化。 5 年期 LPR 的趨勢由三方面決定： 政策利率/市場利率、房地產金融政策和銀行的市場化加點。

今年的 LPR 仍有下調空間；中長期看，政策利率隨經濟增速放緩是處於下降週期的，房地金融政策難進一步收緊，銀行的市場化加點在金融體系改革背景有調降空間。三種因素綜合來看，都是推動 5 年期 LPR 下行的， 所以建議個人選擇 LPR 浮動利率方式。

房貸轉為 LPR 後，能省多少錢？ 假設貸款餘額 100 萬、貸款期限 20 年期， 若未來 LPR 平均下行 20bp，月還款額可以減少 110 元，總還款額可以減少 2.6 萬元，在原有總還款基礎上減負約 1.6-1.7%。 若 LPR 平均下行40bp，月還款額可以減少 213 元，總還款額可以減少 5.1 萬元，在原有總還款基礎上減負約 3.4%。

房貸利率切換的操作指南

1）辦理時間： 2020 年 3 月 1 日至 2020 年 8月 31 日，在這一時間內任何時刻轉換均無差異；具體辦理轉換時間，各家銀行有一定差異。

2）辦理方式： 轉換不用重籤合同，只需修訂利率條款；建議選擇手機銀行、網上銀行等線上渠道進行辦理。

3）合同要素中可以修訂的條款： 利率定價方式、重定價週期和重定價日；其餘要素均不作改變。

地產金融政策最新跟蹤：有邊際放鬆跡象，總體是“託而不舉”。 從房地產（融資）政策跟蹤看，中央和地方處於明顯博弈狀態：中央還是保持定力，強調“房住不炒”；地方由於地產財政收支壓力，在不斷嘗試放鬆。 我們預計未來博弈的結果取決於經濟。經濟下滑在可控範圍內，房地產政策是“託而不舉”，適度放鬆，不刺激，政策會保持很強的定力。如果經濟下滑壓力大，地產放鬆可能就會明顯。

地產政策對市場投資風格的影響

1、目前經濟形勢下，放鬆貨幣，基建託底經濟是市場較為一致的預期。這種背景下，風險偏好提升是主邏輯，科技和券商是大方向。

2、政策如果出於經濟下行壓力過大，地產政策明顯放鬆，部分貨幣會去房地產。這種背景下，地產銀行股則會表現佔優。