對於此次改lpr，如果是之前基準利率加上浮，利率在5.5以上的，我聯絡改為lpr，因為本身已經很高了，改為lpr反倒會降低利息，但是如果之前利率是折扣，4點幾的利率，我建議不要改為lpr，因為lpr.的演算法是有很多不確定性的，日後利率高還是低誰都說不好，即使lpr係數不高，也不會低於4點幾，所以對於低利率來說沒有必要多此一舉，而且又是每年浮動的，所以與其讓小心臟隨著利率跳動還不如守著低利率，每月還款反倒省心

有房貸的客戶需要注意，從2020年3月1日開始，針對過去所有存量房貸，銀行會有2個選擇給到你：

一是固定利率

比如你的貸款利率是上浮10%，也就是5.39%，那你的貸款利率一直都是5.39%，直至還清。

二是LPR+加點

還是以基準利率上浮10%的5.39%計算，2019年12月釋出的五年期以上LPR是4.8%，那麼“加點”就是5.39%-4.8%=0.59%，從2021年1月1日開始，這個0.59%就不會變了，但LPR會變，也就是你的貸款利率=一年一變的LPR+不變的0.59%

怎麼選呢？建議選擇第二種，即“LPR+加點”，因為中長期來看，LPR大機率會走低，不過如果你的剩餘本金和期數都不是很多，差別就不大了。

（1）背景知識

2019 年 8 月 17 日，央行發文改革完善LPR形成機制。

備註：LPR是貸款市場報價利率Loan Prime Rate的簡稱，早在2013年10月央行就啟動運行了LPR。但是商業銀行在實際放貸中，仍然會以基準利率為定價參考，真正應用LPR定價的貸款佔比低，因此實體經濟並沒有受益於低市場利率，所以目前在加大力度引進LPR機制。

LPR報價分1年、5年兩個期限，分別代表短期和中長期市場利率水平。

目前有18家銀行參與LPR報價，即在MLF基礎上加點。至於加多少，取決於各銀行的資金成本等因素。從2020年起銀行新增貸款用於 LPR，存量貸款利率仍按原合同執行。新 LPR 市場化程度更高，貸款利率的隱性下限被打破。

（2）政策解讀

簡單說完了背景知識，下面來講講對廣大老百姓影響更大的房貸利率。

這類政策離不開央媽的指導和管理，我們來從相關檔案中找重點：

2019年8月25日，央行釋出了《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。原文冗長且繁瑣，我知道各位沒時間細看，現在把主要內容歸納下：

1.如果你是2019年10月8號之後買房貸款，不論是否首套，房貸利率不再像之前一樣參考中長期貸款利率了，而是直接與LPR掛鉤（在LPR基礎上加點形成），至於對廣大房奴有怎樣的影響，後面會詳細講；

2.2019年10月8日之後房貸利率掛鉤方法：全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點，與當前中國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。（截止最新資料，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%）

有讀者可能會問：存量房貸利率怎麼辦？彆著急。為深化利率市場化改革，進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，華人民銀行在2019年12月28日公告第30號文，就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜公告。30號文還規定了其他型別貸款，本文今天暫且不講。重頭戲來了，下面的內容一定要看，我把乾貨都歸納出來了：

1.選擇權：如果你有存量房貸（注意，不含公積金貸款），現在央媽賦予你一次選擇權，可以將房貸定價基準轉化為LPR，或者固定利率。（可能有讀者會問了，我之前的房貸從來都沒變過啊，一直都是固定的。沒錯，之前房貸都是掛鉤長期貸款基準利率的，由於基準很久沒調過了，所以可能會有“我的房貸利率就是固定的”這種錯覺；）選擇時間是2020年3月1日-8月31日，如果拒絕選擇，則預設為執行現有的固定利率；

對於一筆存量的房貸來說，這不是一個普通的選擇權，是一個once in a lifetime的機會。

2.怎麼調：如果你選擇用固定利率，那未來房貸利率就不存在什麼變動了，固定利率長期確定，雖然無法享受利率下行的紅利，但同樣可在利率上行時避免成本上升，適合不喜歡折騰的人。如果選擇“LPR+加點”浮動利率呢？這個稍微展開講一下：

貸款期限在5年期以內（含5年期）的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準（這種情況較多，畢竟多數人房貸都是20或者30年）。

關於“加點”：具體轉換時，將保持原合同最近執行利率不變進行等價轉換，並以轉換日前一個工作日全國銀行間同業拆借中心最近釋出的相應期限LPR計算加點數值（加點可為負值）。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

有點晦澀了，舉個例子一看就能明白：例如，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限30年，剩餘期限為26年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。那麼，加點數值就是5.39%－4.8%＝0.59%。

加點數值一旦確定後就一直固定不變了！而能影響你最終貸款利率水平的，就是離重定價日最近的LPR報價。

打個比方：假設2020年底5年期以上的LPR為4.75%，且你選擇了掛鉤LPR的浮動貸款利率，則2021年執行貸款利率為（4.75%+0.59%=5.34%）

為了確保轉換初期要確保利率平穩過渡，根據央行規定，2020年貸款利率是不變的，只是賦予貸款人一個選擇權，真正執行要從下一年開始。

明白了房貸利率選擇權是什麼、以及怎麼計算，那麼終極問題來了：我究竟該選擇固定利率還是選擇“LPR+加點”的浮動利率呢“。關鍵點在於對LPR未來走勢的判斷，因為這是計算貸款利率中唯一的未知數。

（3）個人建議

未來LPR會成為越來越具代表性的市場化利率指標，要預測這麼重要的資料想必是有難度的，何況很多房貸剩餘年限都在20年以上，誰知道這麼長時間後市場利率會是個什麼水平呢？並且公開討論這些觀點日後也極易被打臉。儘管如此，我還是想說說自己的看法，僅供參考：

1.央行主要領導前幾天已經明確表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行；

2.短期受新冠肺炎疫情衝擊，起碼今年1季度經濟資料會較差，寬鬆貨幣和更加有作為的財政政策正在路上，LPR 仍存在下調空間；

3. 從新LPR機制執行以來，實際LPR利率已經進入到一個穩步下行通道；

各位從今天看到此文開始（準確說昨天就開始了），要留意貸款行陸續發來的簡訊、郵件和電話通知了，希望我們都能在研究分析的基礎上做出理性選擇。

我來說下選擇邏輯吧！

我們的根本目的就是少支付房貸利息，落到影響我們選擇的原因上就是：

剩餘的房貸還款期中，題主就是接下來25年，來看LPR整體是漲還是跌。（不是單個月，而是整體趨勢）

補充：LPR又叫做“貸款市場報價利率”。具體到每個月，由18家專門的銀行分別報出自己的貸款利率，然後去掉最高價和最低價，剩餘16個利率計算平均值，就得出了這個月的LPR，所以是每月浮動的。

認為會上升，就選固定利率，不受上漲影響；

認為會下降，就選LPR，能夠享受下降的實惠。

由於還要還25年，所以算是要看長期趨勢。什麼情況下長期會漲呢？

中國經濟長期保持高速增長，比如GDP持續6%+、7%+的速度增長，那麼市場的利率自然也會增長；國內通脹持續嚴重。

長期看，你覺得上漲的機率有多大呢？

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先說我的結論，如果你的房貸剩餘期限還比較長，建議在今年3-8月期間，換成LPR。

仔細分析一下，短期來看，LPR整體下降是比較明確的；

但長期來看，LPR長期會上升的機率大嗎？

來看現在的利率絕對值，再對比整體經濟發展水平和市場整體利率下降的趨勢，你認為在未來10年、20年間，現在這個利率絕對值，真的是很低的嗎？

雖說短期來看是，升息降息難免波動，但拉長到動輒20～30年的貸款週期裡，答案可能就大不相同了。

哪怕再往回看10年，雖然中間也有波動，長期大機率還是在降。

這樣的大背景下，在未來市場整體利率下降的大趨勢機率更高。

當然，誰也不能完全預測未來，如果你完全不想接受任何變動，就想鎖定固定利率，也是可以的。

另外，補充一句，剩餘貸款期限越短、剩餘還款本金越小的朋友，這次調整的差別越小。

如果你的房貸和LPR掛鉤，會對你產生什麼影響？

你未來某年的房貸利率 = 每年的1月1日（或選貸款合同對應月）的五年期以上LPR + 加點

這個加減點是固定的：

加減點 = 你合同上當前的房貸利率 - 4.8%

*4.8%是2019年12月最新公佈的五年以上LPR利率

有點看不明白？不要緊，舉個例子：

如果你的房貸利率是4.9%。你申請把現有利率和LPR掛鉤。如此一來，新房貸利率就會拆分成兩部分：可浮動（LPR）+固定加點。加點部分，為就是0.1%（ 4.9% - 4.8%）。

注意，這個加點是固定值，同時它可以是正數，也可以是負數。

關鍵看，你當前的房貸利率，是大於還是小於4.8%。

按照新規，合同調整後的2020年，利率還是4.9%；但從第二年開始，就會隨LPR變動，一年變一次。

假設2020年年底的12月，五年以上的LRP降到了4.7%。那2021年這一整年，每月的房貸利率，就變成：4.7%+0.1%=4.8%

就因為加入了這麼一個變動因素，這降息福利，就享受到了。

假設貸款100萬，這一降，一年就能省下1000元。

所以，如果你對未來降息持樂觀態度，可以選擇LPR。

最後，再強調一次，

這次的利率轉換，僅限3月1日～8月31日內完成辦理。這是唯一一次機會，錯過了就得保持固定利率，到貸款還完了。

此次調整，僅針對商業貸款，如果是純公積金貸款，就無需變動；如果是商業貸款+公積金的混合貸款，也只能調整商業貸款部分。

如果，你是2020年後簽訂商業貸款合同，或者之後打算買房的，未來統一按LPR方式計算房貸，所以也不用糾結怎麼選的問題了。

拓展閱讀：

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