1、貸款年限和槓桿。一般而言公寓是五成首付，貸款十年。住宅一般是三成首付，貸款三十年。

2、居住體驗不同。公寓有時是商住兩用，不夠純粹，人員混雜。

3、附加值不同。一般住宅會是學位房或者學區房，而公寓不一定能有相同配套。

4、金融屬性不同。紅本在手的住宅一般能從銀行獲得的抵押貸的成數比公寓更高。

第一，公寓的土地使用年限只有五十年，住宅用地年限是七十年。造成心理落差較大。

第二，公寓首付五成，貸款年限十年，有時貸款利率還要上浮。住宅首付一般三成，有時最低甚至可以兩成，貸款年限可以三十年，一般利率還可以打折。

第三，公寓不限購，但不能用於申請學位，也不能申請落戶口，這是最大的短板。

第四，公寓房的水電費較高，一般按商業水電的標準收取。有些甚至不能通燃氣，管理費也較高。

第五，公寓轉讓時，稅費種類較多，稅費也較高，所以交易成本很高，轉手不易，造成升值空間較普通住宅少很多。

第六，公寓的屬性是商住兩用，所以房子結構設計一般沒有獨立陽臺，戶形沒有普通住宅通透，合理。另外，公寓一般電梯少，住戶多，一梯多戶，出入不方便。大多情況下，公寓房沒有花園小區配套。

第七，公寓的金融屬性和普通住宅也差很多，同樣地段和麵積的兩種房產相比，銀行對公寓的評估價比普通住宅低很多。

所以，透過以上對比，公寓較普通住宅的劣勢一目瞭然。價格自然比普通住宅便宜近半了

公寓樓主要是不好轉賣，一些炒房人不願意吵公寓，一些有錢人為了面子，也不願意買公寓樓。所以公寓樓比商品房便宜很多。

我認為關鍵的幾點:

1*公寓不能上戶口。沒有學位的屬性，就是說，你住在這裡，小孩到了讀書年齡，入學排隊排在最後面。

2*公寓40年（非自動續），住宅70年（自動續）。公寓管理費高電費高。

3*由於上面的原因，所以公寓需求量不大，市場需求角度，剛需不會購買公寓，需求量小，自然價格上不去了。

公寓價格這些年走下坡路，多重原因所致。其他地方不清楚，單就深圳說說，為什麼公寓比住宅賣的便宜：

一是商品房住宅可申請辦公司後，直接打壓了公寓的價格。過去國家不允許住宅類商品房辦公司，後來鼓勵創業創新，政策越放越寬，先前還要到社群蓋章，現在都不用了。公寓、寫字樓不再是辦公司的必選場地。

二是公寓的產權大多有限制。住宅類是70年，即使因為開發商囤積土地消耗了幾年，但總體也有60多年的產權。公寓的產權有的40年，有的50年，也有70年的，但比較少。

三是公寓買賣部分繁瑣。有的公寓可以以個人名義買，有的必須以公司名義購買，於是中介想方設法幫你註冊公司。以公司名義買的，日後賣出也比較麻煩。

最後說明的是，深圳公寓的價格沒有比住宅少一半，如坪山區，公寓2.5~3萬/平米，住宅3.5~4萬。不過，深圳公寓價格比住宅漲得慢，這是事實。

一：產權性質不一樣，住宅是70年，而公寓一般是40年或50年。

二：用途不一樣，住宅是民用，公寓是商用，水電氣費和物業管理費公寓都要比住宅高一點。（商用很少有天然氣）

三：公攤面積及綠化率不一樣，住宅的的公攤面積比公寓要低一些，而且住宅的綠化率和生活配套比公寓要好很多。

四：朝向戶型不一樣，一般住宅是南北向，客廳，房間和洗手間一般都有窗，日照和通風條件比較好，公寓往往只有一個大的落地窗，通風條件差。

五：住宅一般有劃分學區，可以落戶，公寓一般都沒有學區，不能落後。

六：住宅的首付和貸款利率都要比公寓低，而且住宅可以公積金貸款，公寓不行。公寓的主要交易稅要比住宅高一些。

公寓首付至少五成，住房三成就可以。產權只有四十年，四十年過後，目前還沒有具體政策說怎麼續約。

公寓水電物管費商用，比民用高。

其實，以上都不算最主要的，最主要的是公寓沒法落戶，也就不存在戶口啊，學區房一說，除了投資，沒有附屬價值。

以上回答都是胡說八道，公寓有四十年產權，五十年，也有和住宅相同70年的，最根本的原因是，居住的舒適度，公寓普通宿舍，沒有家的感覺，而且通燃氣的少，住的人員雜，朝向北的便宜，朝南的挺貴，日照時間，通透性，都是影響價格的因素

同地段的公寓比住宅便宜，主要原因如下:

1.土地成本不一樣，公寓和住宅相比，同地段的地價公寓要低很多，地價低代表成本低，價格自然低。

2.使用年限有區別，公寓屬於商業用地，年限為40年，而住宅為70年，雖然今年兩會政府明確提出可延續，無前置條件，但人們心裡還是會有不同，造成價格有區別。

3.居住成本有差別，公寓的水電費屬於商用，沒有煤氣，這就給居住完成成本高和不便。

4.落戶上學有區別，上面說了，公寓屬於商業用地，所以沒法落戶，尤其是孩子上學沒有指標，這也是公寓價格低的很重要的一個原因。

5.使用人群有區別，公寓一般是小戶型低總價精裝修，小年輕過渡型住住，不是長期置業計劃，所以也就造成價格有差別。

6.二手市場有區別，在二手市場由於公寓的裝修就會老化的原因，再加上新的公寓不斷面市，所以二手市場上流通不好，包括成交稅費也要高，也是價格低的原因之一。

以上原因是造成公寓價格比住宅低的主要原因。

有問必答

1：無上學或者落戶指標

2：交易稅率高

3：水電氣按照商用計算

4：產權40年左右，最多50年

5：接盤俠少

6：首付比例高，貸款年限短，基本只能用商業貸款，公積金無法貸

為什麼不要買soho？ 理由： 1...以後不好再次出手，容易卡手裡，變現難。因為不能落戶口/不能劃片/不能讀書 ，水費電費物業費比民用貴很多，很難想象，你每天拎著一把青菜，在高峰期和一班年輕白領擠電梯的感受，家的感覺大打折扣。對剛性需求者來說不好用，一般都沒有通管道煤氣，曬衣服的陽臺一般都沒有，這些都對生活造成不便和尷尬。 2…對於投資客來說，只能出租收取租金，100萬的soho收取租金，最少需要20年以上才能回本。如果投資產權70年的商品房，大家都知道從2000年至今民用住宅商品房最少升值了8到15倍。由於soho回本慢，以後加價出售時，願意當接盤俠的人很少，同時交易稅費很高。甚至還出現租金逐年下降的趨勢，所以想三五年漲價撈一票走人，難以實現。可以參考五四北和東二環的二手市場的soho，這裡的二手soho很難出手，除非降到成本價。3…對於用於辦公的老闆們來說的話，寧可去租來辦公，也不願意買下來辦公。公司資金普遍比較緊，把寶貴的資金套死在辦公寫字樓裡，不划算也不利於平時資金週轉。何況以後還不好再次出售變現，除非虧本賣。4...soho就是寫字樓，是化大面積為小面積的獨立產權的寫字樓，。綜上所述，在當前政策沒有扶持和改變的情況下，soho就是披著可以居住可以買得起的外衣，實質上是一隻產權40年的商業狼。

很多人已經回答了這個問題，說得也是非常的明確公寓的價格比住宅便宜很多。但是實際的情況還是目前市場的需求或者說是開發商的最大收益想的辦法。

本來講公寓的它的土地性質是商業用地定位只能是商服的相關配套建房，但是最近這幾年的商業實在是他難買了，商鋪還是寫字樓都已經嚴重的過剩；但是在土拍的時候政府的要求的相關的配套肯定是需要有商業的配套一起做！

正好因為市場的原因開發商自己做出公寓來一開始是用來小微企業的辦公後邊隨著房價的不斷上漲，衍生到住宅上來就變低了就有了 商業性質的公寓也有住宅性質的公寓，它以單價高總價低面積小也受到年輕人的喜愛吧。

其實一開始說公寓的價格低於住宅的一的，一錯的，一開始的公寓價格其實也不低，但是隨著時間的推移公寓的價值在價格上的體現就變得非常的被動！不管是保值還是升值都不如住宅好，原因在於公寓本身的居住體驗較差。至於其他的因素 會隨著多種住宅形式的出現政府管制的放鬆 在戶口、醫療、教育方面有所放鬆。主要還是自身居住的體驗比較差！

一般來說公寓都是商業性質的，只要是住宅性質的都叫做住宅，並沒有住宅性質的公寓這麼一說。既然公寓是商業性質的，那麼為什麼身為商業房子在同一地段要賣的比住宅便宜呢？

其實公寓賣的便宜還是有原因的，主要差價體現在這幾個方面：

第一，商業性質的房產相比住宅待遇差

住宅可以落戶，水電暖相關費用幾乎都是最低的，而住宅屬於商業，水電暖按照商業收費生活成本就要高出不少。再加上沒有了戶籍的附加值，公寓的售價自然要低一些。再者土地性質不同，土地使用年年限存在差距，這也導致公寓的價格比住宅要差一些。

第二，商業公寓出售稅費高

普通住宅的二手房出售只需要繳納大稅、個稅即可。如果是滿五唯一的房子還能夠不交稅。但是商業就不一樣了，橫豎都要有一個20%的增值個稅，不論產權證辦理多久都無法避稅。所交易的稅費支出差距也讓商業公寓賣不出高價。

第三，開發商認為降房價

所謂的開發商認為降房價其實就是開發商把公寓按照複式的結構結構建設，買一層送一層。這樣摺合面積之後的單價就相比住宅要便宜得多。

總的來說，公寓總體地位都沒有住宅的高，價值自然也要比住宅差上不少。如果不是有渠道做商業房產的出租投資，或者實在買不到房要住的話，公寓對於任何人都不是一個好的選擇！

同地段的公寓比住宅價格便宜一半。主要在以下幾個原因！

第一，商業地產的土地使用年限是40年，而住宅的土地使用年限是七十年！而40年過去以後是怎麼一個續費的情況，現在有關方面還沒有出臺具體的政策。導致很多買家心裡打鼓。

第二，商業地產的轉讓時稅費比住宅要高很多。簡單說一下。：公寓二手稅費買方3%，賣方15%至20%左右，一般都有買方交；住宅：買方是首套房90平米，以下1%，90平米以上1.5%，二套房1%和2%，三套及以上3%。賣方有1%的個稅一般有買方出。如果賣方的房子是滿五唯一，可減免個稅！如果賣方的房子不滿兩年，還有個增值稅。

第三大部分公寓都是沒有小區環境的，也就是說你沒有辦法享受到在小區裡面散步啊，休閒啊等生活樂趣。

第四 大部分公寓房子都是隻朝一個方向。房子都不是南北通透的，也沒有陽臺。 採光通風都有些問題。

第五，大部分的公寓都是商用水電，也沒有天然氣，物業費也比較貴。

第六，一般公寓的梯戶比都很高，有的高達一梯二十幾戶。梯戶比越高，說明同一樓層住的人越多，而上下班高峰期使用電梯上下班耽誤的時間也比較多。

第七，公寓式經營性質的大部分是買的都是出租，或者是甚至做辦公或者樓中店。這會導致裡面住的人員相對複雜。

第八，公寓申請商業貸款的時候只能貸五成。而住宅，在很多城市都只要首付三成，住宅的金融槓桿效應比公寓大。

所以以上原因導致了公寓在市場上的價格要比同地段的住宅低一半。