現在各大銀行會跳出選擇頁面，選擇LPR或者固定利率。固定利率就不多說了，主要說一下LPR的計算方法吧。

普及一下LPR的概念，LPR（LoanPrimeRat，簡稱 LPR）貸款基礎利率，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和型別等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。摘自360百科。

聽起來是不是很頭大，我簡單講解下大家就都懂了。LPR利率是一個浮動利率，會根據經濟情況不斷的調整，就是我們經常說的降息，升息。轉換之後，你現在的房貸利率等於當前LPR利率+固定加點值。固定加點值=目前房貸利率-4.8%，如題主所說，6.12%的利率，那你的固定加點值就是1.32%，這個固定加點值是不變的，不會隨著LPR的調整而調整。

當前LPR利率是1年期LPR降至3.85%，5年期以上LPR降至4.65%，4月20日剛剛調整的，如果你現在轉換你的房貸利率就是1.32%+4.65% = 5.97%，還是很划算的。值得注意的是，LPR調整是以一年時間為週期的，就是說，比如你2月1日申請成功的貸款，中間轉化了LPR，降低了利息，要到明年2月1日才生效。

LPR的漲跌和國家對經濟的宏觀調控直接掛鉤，如果經濟不好，國家需要刺激市場，可能就會降息；如果經濟發展過熱，國家覺得要剎剎車可能就會加息。從目前的經濟情況來看，我認為LPR至少在未來10年會下調，上漲的可能性幾乎沒有，主因有二。

第一、在全世界範圍來看，中國的絕對是高利率國家，美國已將利率降為0，歐洲很多地方都是負利率。中國經過近30年的經濟高速發展已經進入了瓶頸期，國家需要透過宏觀調控來保持經濟增長，最簡單有效的方式就是降息。

第二、本次新冠疫情對經濟的衝擊太大，第一季度生產總值逆增長，為-6.8，要知道這是1992年以來的第一次，4月20日的降息正因為此。

綜上所述，我認為還是轉了LPR比較合適，雖然說房貸都是10年、20年、30年期的，以後的事情我們說不準，但至少近10年下調的可能性會非常之大，10年之後誰知道什麼情況，先落袋為安才是王道。更何況大多數人，說是30年的房貸其實根本貸不了30年就賣了房子換新房或者直接結清了。

浮動利率 和固定有好不好，目前中國shibor的利率上升趨勢，而libor的利率是下降的趨勢。附圖所展示，藍色是shibor，紅色是libor。 國內的資金成本還是上升，國外的資金成本下降。libor馬上退出歷史舞臺了，它是倫敦同業拆借利率是個喊單模式，不能完全反應真實的利率情況，它是一個區間範圍，有時候偏差很大。

今年3月1日，央行的大禮包將如期而至。

上個星期，央行下調了最新的房貸利率，5年期LPR為4.75%，對比上個月，下調5個基點。

幅度雖然不大，卻傳遞出了一個訊號：

中國的市場化貸款利率（LPR），已經步入持續下降通道。

新一批LPR的啟動時間，就在4天后的3月1日。

4天后，將會有一道選擇題，擺在各個購房者、各個正在還貸款的人面前。

這道選擇題，關係到每個人的錢包。機會只有一次，如果答對了，每年起碼能省上萬元。

這道選擇題就是：房貸合同到底選擇“固定利率” or “LPR加點”？

.01

固定利率orLPR加點

兩者到底有什麼差別？

在2019年12月之前，銀行的個人住房貸款利率有兩個模式可供選擇：

固定利率和浮動利率。

固定利率顧名思義，就是貸款利率長期不變。而浮動利率，就是我們比較熟悉的，上浮或下調多少個百分點。

但是，在2019年12月的時候，央行釋出了一個公告，影響了千家萬戶的房貸。

當時，央行為了解決實體經濟的“融資難”問題，需要進行一次放水，降低貸款利率。與此同時，央行又要考慮放水的方式和幅度，否則“放水”就會變成“大水漫灌”，資金又會流向房地產市場。

在此前提之下，LPR模式應運而生。

LPR，全稱是貸款市場報價利率，能夠反映市場上借錢的真實水平，每個月浮動一次。

LPR又分為“1年期”和“5年期以上”。

比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。

實體經濟的短期貸款，一般參考“1年期LPR”，而個人住房貸款因為年限很長，就要參考“5年期以上LPR”。

這樣一來，就實現了兩者的“不對稱”，互相分離。央行可以實現，給實體經濟定向“放水”。

除了公佈LPR模式，公告中還顯示，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

這意味著，延續多年的浮動利率房貸正式成為歷史。

而已簽訂的存量浮動利率貸款，可協商為利率固定不變或轉換LPR。

其調整時限為，2020年3月1日至8月31日，不作處理將預設為固定利率。

且機會只有一次，調整後不能再更改。

這道選擇題，需要你在4天之後給出你的答案。

如果你選擇維持固定利率，則根據你合同最近的執行利率水平確定你的房貸利率，且以後永不改變。

如果你選擇LPR定價，以後將按照LPR+基點的模式，按照固定的重定價週期，計算你的利率。這個週期，最短為1年。

關於這道選擇題的答案，我強烈建議，要選擇LPR，而且要選“一年一變”。

.02

一個選擇

能幫你省十萬！

為什麼要選LPR定價，我們來做一個對比就知道了。

假如你向銀行貸款100萬，原本合同約定的利率是：基準利率打9折。當前的基準利率是4.9%，因此你最近的貸款利率是4.41%。

如果選擇了固定利率，那麼你以後的利率水平就固定為4.41%，如果選擇等額本息還款，總共要還的利息一共80.49萬元。

但如果你選擇了LPR定價的方式，前面說到，你此前簽訂的商業貸款利率為基準利率打9折，即4.41%。

按照現在的LPR4.8%，這個固定加點值就是：4.41% - 4.8%= -0.39%

懶得算的，也可以直接對照下表：

所以，這筆房貸換成LPR以後的計算方式為：

房貸利率=LPR-0.39%

那麼，按照LPR的計算方式之後，如果選擇等額本息還款，你的利息總額仍然是80萬，看起來沒有什麼變化。

但別忘了一點：

LPR每年都在變。

所以，在選擇LPR定價的時候，別忘了也選上“一年一變”。

LPR重定價週期選擇1年，那麼每年到了重定價日，銀行就會根據最近一個月的LPR，給你重新計算利率。

假設未來兩年，LPR都是4.8%，則這兩年的房貸利率為4.41%；

假設十年以後，LPR變成了4.5%，則那時的房貸利率為4.5%-0.39%=4.11%。那麼到時需還的利息總額，比選擇固定利率整整少了10萬塊！

是不是划算很多？

.03

一路走低的LPR

是央媽給購房者們的暗示

看到這裡，有人可能會產生疑問：

前面設定的情況都是LPR下降，那萬一LPR上升，我不就虧了嗎？

道理是這樣講沒錯，但是從大趨勢來看，LPR基本沒有上升可能。

自2019年8月以來LPR執行以來，不到半年時間，已下調10個基點。

而放眼世界，中國的貸款利率，在世界上處於中上水平。世界各大經濟體，利率都在下降，甚至不少已經步入了零利率、負利率時代。

以20年期貸款為例，全球房貸最低的地區是：

日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、丹麥1.97%、義大利2.03%。

丹麥的Nordea銀行，近期已經推出了固定利率0％的20年期貸款。

利率下降，對於激發經濟活力，有很大的好處。所以中國一直在努力，推動實際利率有效下降，幫助企業發展。

從世界的發展大勢與中國的實際情況來看，中國步入低利率時代，或許就在不久後的將來。

.04

關於利率轉換

都有哪些常見疑問

這次利率轉換的時間，4天后就開始了，3月1日起，到8月完成。

在此期間，如果你接到銀行的通知電話，記得及時去改合同。

這是央行給各位購房者發放的一次大禮包，給你省下來的，可是真金白銀，千萬別放過這次機會。

而關於如何轉換房貸利率，不少人肯定心存疑惑，我們也整理了一些購房者常見的疑問，一起來看一下。

Q

什麼貸款可以轉換？

A

要同時滿足幾個要素。

一是2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同但未發放。

二是參考的是貸款基準利率。

三是浮動利率。

不包括公積金個人住房貸款，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉換。

Q

商貸+公積金的混合貸可以轉嗎？

A

如果是混合貸的話，這次只轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。

Q

如果等待轉換期間LPR再一次下調，是不是我的房貸利率以最新的LPR為準？

A

不是，個人房貸轉換時統一用2019年12月釋出的LPR作為基準，所有客戶在2020年3月-8月期間的任何時間點轉換，同一筆貸款的點差都是一樣的。

如果您轉換時選擇了“一年一變”，那麼等到明年調整時，才會根據當下最新的LPR進行變動。

Q

怎麼通知和辦理？

A

轉換工作自2020年3月1日正式開始，在此之前銀行還要進行系統改造、人員培訓等一系列工作，請您不要著急。

在2020年的3月至8月期間，銀行會透過電話、簡訊、郵件、網點公告等多種方式與您取得聯絡。

如果銀行一直未與您取得聯絡，可主動詢問銀行。

Q

除個人房貸外的其他貸款客戶怎麼轉換？

A

對於企業貸款、個人消費貸款等存量浮動利率貸款，您可以找銀行的客戶經理協商具體的轉換條款。

6.12確實有點高，目前銀行房貸利率上浮20%-30%才到6.5，而今年的市場利率在4.8左右，現在的經濟形勢下，每年基準利率的調整也不會有那麼高，建議還是參加LPR，應該能節約不少錢！

建議做利率轉換，具體原因如下:

什麼是LPR利率？

之前我們常說的利率，是由央行制定的基準利率，是央行給商業銀行的貸款指導性利率；LPR則是由18家銀行共同產生報價，從中去掉一個最高價和一個最低價，最後平均得出的一個利率，是市場化利率，能反映市場的真實利率需求。中國透過LPR改革，實現了一箭雙鵰，一方面，有效應對了美國的降息；另一方面，在透過LPR實現降息的同時也一步實現了利率的市場化。

LPR降息會帶來樓市反彈嗎？

胡景暉認為：即便全球量化寬鬆，中國的LPR降息仍然是有彈性的，不應該誇大降息對房價上漲的刺激作用，能夠讓中國的房價止跌企穩就很不錯了，同樣LPR降息對刺激購房需求的作用也非常有限，很少有人會因為每月省了幾十元或幾百元的利息而去買房的。所以，LPR利息下降不會造成樓市量價的反彈，購房人不必為此焦慮。

購房人要不要做利率轉換？

從2020年起開始使用LPR浮動利率為定價標準，轉換成LPR浮動利率時間應該在2020年8月31日完成，且借款人在還款期內只能轉換一次。

這讓不少按揭還款人非常迷茫，要不要做利率轉換？

如果是近些年買房貸款，拿到的房貸利率都是在基準利率基礎上上浮10個基點或20個基點的，建議購房人轉為LPR浮動利率，因為未來降息還是大機率事件，利率還會下調。

如果是前些年申請的房貸，你所拿到的房貸利率是在基準利率基礎上有折扣的，建議不轉換，選擇固定利率。

建議改成LPR利率，隨著社會發展，以後利率逐漸降低是大機率事件，這次改革就是為了降利率準備的，要理解上面的良苦用心啊！可以看下圖片，講的比較詳細