你好，很高興回答你的問題，對你的問題，我也以下幾個看法，第一點就是:酒店是一種特殊的行業，它包括兩個方面實體部分和服務。這兩方面有效地結合才能取得成功，第二點:酒店屬於服務業的一部分，抗風險的能力較低，洪水，地震，瘟疫都會給酒店行業帶來很大的衝擊和影響，第三點:酒店投資門檻比較低，很容易形成市場過剩，收益沒有保障，而且投資回收時間長，五星級酒店投資回收一般需要10年左右，綜合以上投資者需謹慎考慮。

選址不好，如果位置比較偏僻的話，消費者會可能覺得不安全。而且如果不臨近於經濟發達的地方，可能住酒店的需求沒有那麼大。

投資酒店，作為一種投資行為，風險就在於不賺錢，具體因素比如：

1，市政施工。中國現代化程序中，個個城市日新月異，存在大量市政工程，比如修路，地鐵，天橋，管道鋪設。如果一個酒店門口旁邊被圍上地鐵工程的圍牆，那這個酒店幾年內別想賺錢了。所以建設前最好能夠上城市規劃上面仔細看看是否存在大型市政工程。

2，周邊生活配套。入住酒店的客戶，大部分都不會在酒店裡用餐。如果周圍沒有餐館，飯店，甚至連個超市都沒有，那基本也很少客戶入住。

3，交通便利。這個包含城市交通，比如公交站，地鐵站是否靠近酒店。同時也要考慮自駕車的停車便利。

4，安全感。如果酒店旁邊存在荒野，夜晚漆黑一片，也會影響客戶入住。

5，安靜。客戶住酒店，就衝著休息去的，如果隔壁是個夜場，凌晨兩三點還吵鬧，客戶也會煩惱

要投身酒店行業，首先必須瞭解酒店業的投資風險。

第一，酒店業作為服務業的一部分，抗風險的能力較低。社會動盪、洪水、地震、瘟疫、傳播性疾病、金融危機等等不可控因素都會對酒店業造成很大的衝擊和影響，酒店業對大小環境的依存度較高。

第二，酒店投資的進入門檻較低，競爭非常激烈，很容易形成市場過剩，造成收益難以保障，投資人應慎重考慮投資回報率和投資回報期的問題，麗楓酒店成熟門店平均RevPAR(每間可供房收入)達260，一線城市核心區域成熟門店可達350以上。

第三，酒店投資還有另一個特點 ——相對於其他的資產投資，酒店投資回報期相對較長。經濟型與中檔酒店的投資回報期一般為2-3年，在一線城市的麗楓，最快一年半左右投資人就可收回投資成本，而五星級酒店則可能長達8-9年至10餘年不等。作為酒店投資人，除了有足夠的耐心去經營一家酒店，也要選擇一個好的品牌。

、地方政府的對城市的整體規劃主導，存在著相當數量的純粹從政績角度出發制定的酒店發展規劃，酒店往往是作為系統性規劃的其中子專案，它作為城市和地區形象的代表和社會配套設施，社會效益有時遠大於經濟效益。部分配套設施要求高，投入大，甚至超過了實際需求，導致資金回收週期變長。

2、越是高階的酒店，回收期越長長，資金沉澱易，套現難，不是渴望一夜暴富的投資選擇。沉沒成本大，資產流動性較低，同時業績難以出現爆發性增長，難有單項的大額現金流入。靜態回報率並不高，運營不錯的四、五星級酒店專案的成本回收期一般都在7~15年，而更多的酒店專案無法達到此預期。

3、儘管自有的酒店資產有一定升值預期，但從淨資產收益率來講，其盈利性則往往是不高的。酒店變賣及被收購的資金龐大，酒店的拍賣或轉讓成交率極低。酒店一旦建成，基本不容易脫手，極難轉向或轉型。

4、酒店業是不可位移的服務性業行，抗風險的能力較低。社會動盪、金融危機、自然災害、地域客戶群優勢偏移等等會對酒店造成極大的影響，甚至毀滅性的傷害。酒店對環境的依存是持續的，自身抗風險能力極低。

5、酒店更是一種特種行業。成功的酒店是實體硬體+設計規劃+運營策略+服務體驗等的綜合價值體現，各環節須均做好。否則難免會是個無底洞，讓投資人進退兩難。

6、投資有形資產的地產開發商和酒店投資商，在土地和房產升值的大環境經濟條件下，投資的酒店整體是升值的。但如是在社會經濟下滑期，酒店所投的有形資產也可能會同時貶值。

我覺得最大的風險有三點，第一位置不能太差，第二就是安全問題，第三裝修時注意酒店防水。

我做酒店行業10年，累計了一點經驗，遇到了很多生意不好，或者說是投資後沒有收益的酒店。

第一，一般來說經營和管理基本上是可以控制的，一旦酒店位置太差，需要付出的努力代價就太大了，生意很難做起來，這樣投資風險太大，遇到這種位置，儘量不投。

第二，安全問題，主要是消防和酒店事故方面的，我有一個朋友，開了一家酒店，開業不到6個月，因客戶菸頭放在垃圾桶引起酒店著火，死了兩個人，最後賠款170萬元，所有安全也是最大的風險。

第三，我遇到最多的酒店轉讓，生意不好，很多都出現衛生間漏水，一旦衛生間漏水，導致酒店牆紙，木地板，走廊到處都是黴味和不好處理的痕跡。

當然還有很多因素，如停車位，自己做，還是加盟品牌，等等，這些也要注意。

所有投資酒店一定要注意以上三點，控制好這三點，總體來說風險可控，酒店經營起來，會好很多。

首先酒店選地址的時候一定要考慮的是人流，這個地方是不是人流比較多的，有些酒店選在比較人流稀少的一個城市當中，比較偏遠的地區，那麼這些地方呢，往往是遊客遊客比較少的，所以客人的這個入住率肯定是比較低的。

其次，我認為需要考慮的是交通，雖然有的酒店，它往往在市中心或者比較繁華的一些地帶，但是它的交通是非常的不便，比如說停車費非常的困難。車不能夠直接到酒店的大門口或者說是需要上臺階，下臺階等等，坐地鐵，坐公交，打車都不方便的話，那肯定是這個酒店的一個缺點。

這一個那酒店選擇地址很重要的就是它的周邊環境，如果一家酒店，是選擇一個比較嘈雜的比較混亂的地方，那往往不利於人的居住和生活，你比如說一個酒店選在了一個車站後邊，或者火車軌道經過的地方，或者說是市場周圍。那麼往往噪音非常的大，這應該是一個重要的因素。

酒店投資並不是所有人都可以參與的遊戲，行業本身所限定的壁壘，致使很多投資人對酒店投資不瞭解，容易錯踩陷阱，承擔不必要的風險。

那麼，投資酒店需要注意哪些重要風險呢？

一、不僅要考慮硬體，還要非常重視軟體

酒店是一種特種行業，酒店產品有兩方面，一方面是實體部分，即我們能看見的東西，如飯、菜、床等；另一方面是看不見只能體會到的部分，如酒店的服務、住宿的感覺、用餐的體驗等等。所以，任何一家酒店都需要將兩者很好的結合起來才能成功。基於酒店這樣的特點。

二、評估自身抗風險能力

酒店行業做為服務業的一部分，抗風險的能力較低。洪水、地震、金融危機、現在的新冠疫情等都會對酒店運營造成很大的衝擊和影響，酒店業對大小環境的依存度較高，本身的抗風險能力卻很低，這是投資者應該要考慮的重要因素之一。

三、目標市場錯誤

在市場選擇中，應當根據當前經濟環境及行業區間選擇發展空間更大的中端酒店更為有利，避免因盲目進場而陷入已經趨向飽和的紅海之中。

四、只顧品牌忽視集團

一些投資人在選擇加盟物件時，往往一味迷信品牌排名，忽視酒店品牌背後的集團規模，很可能陷入產品及服務同質化嚴重的困境，難以從區域競爭中勝出。

五、酒店投資成本回收時間長

投資者要慎重考慮，謹慎出手。但也不可因為這些因素而喪失了機遇，任何投資都會有風險。

六、投資門檻越低風險越低？

瞭解加盟費用時，應當以投資收益率作為衡量標準。即使費用門檻更高，只要模擬測算出的收益率更高，且支撐該收益率的重要因素，如會員輸送、獲客途徑、品牌效應等值得信賴，則風險更低。

酒店這個生意是一個流量生意，有流量前提下做好運營，提升轉化率和留存，培養回頭客。

既然是流量生意那麼位置是最重要的，交通樞紐、商業中心、旅遊集散地、政府政務中心、CBD，等人流量大的地方，位置約好租金越高，如何做好平衡最重要。

我是做酒店加盟的工作，接觸了非常多的酒店投資案例，看風險其實就是看你酒店運營成本，房租、人工、裝修、水電客耗。房租和人工是大頭，裝修的話是由你的檔次決定的，攤銷下去的話也基本可控。

個人認為最重要的是房租，接觸的很多專案幹不下去就是因為房租壓力太大，和房東談判階段，房租繳納方式、免租期、遞增都是需要把控風險的地方。

看好酒店的產權是否清晰，明確土地性質和房屋性質，是否有法律糾紛，產權歸屬清晰不？特別是軍產房和公產房，特別容易出問題。

其次是要明確該物業能不能辦理經營性證照，比如消防、特業這2個關鍵證照。

其實需要了解周邊市場的競爭態勢，你打算做的檔次在2-3公里內有多少競對，未來計劃可能投資的物業有多少。周邊未來幾年交通改造是不是有，比如青島機場的搬遷就會影響一大批周邊酒店。

酒店的盈利=地段*裝修*運營-50%（房租+人力）。可見酒店物業的重要性，投資酒店立項前，在篩選物業時的關鍵點和風險點，主要包括以下幾個方面：

1、地段第一

所謂地段就是人流的同義詞。這點，我們可以看一下，各大國際酒店在各大城市的核心CBD區域的門店數，就可以看出來位置的重要性。尤其在流量成本如此昂貴的今天，地段好的位置，可以為酒店提供豐富的客源基礎，為後期酒店的營銷創造先機，減少銷售壓力。

地段選對了，酒店投資成本了一半,不管是投資本身的投資回報、還是酒店的抗風險的能力均要優於位置不佔優勢的酒店專案。

2、租金水平

酒店其實是一個進階版的二房東，利潤的本質是賺取房東與客人之間的房租差價。對於中檔酒店來說，如果月租金水平佔總收入的比例大於30%（在整個租期內），酒店的利潤空間已失去先機。建議需要謹慎，30%的租金成本是警戒線。否則，後期的利潤難以過到市場的平均投資回報週期。

物業的位置和租金水平成正比。雖然位置是酒店自帶的流量和銷售利器，但是投資是為投資回報率。如果租金水平超過30%，要想拉回平均的投資回報週期（4年），為了填補租金過高，很有可能需要拉動整體的投資金額。

酒店的裝修水平是影響酒店客房價格的直接因素。但是，裝修對酒店房價的提升並非無窮盡，裝修水平對房價的影響達到一定的程度後，投資金額與投資回報成反比。

所以，立項前，需要看投資回報，既要重視酒店的位置，也要考慮租金成本。另外，租金的遞增幅度也委關鍵，目前一線城市多為每年上漲2%-3%。在和物業談判時，租金水平可以根據市場的正常水平，可以爭取遞增幅度少點、免租期長點（不過，一線城市裝修基本沒有裝修期）

3、周邊的消費現狀。選址其實就是選目標客群，是酒店定位的基石。立項前，需要了解周邊的消費水平、同檔酒店的產品、價格等資訊，以及目標客群的市場容量、住宿需求等。前期對周邊的市場和目標客戶的瞭解越全面，可以幫助酒店的定位越精準，有利於透過產品為酒店後期運營創造先機。

選址其實就是選人流，選對應的目標客群，但是也需要控制物業的租金水平，不能超過30%的警戒線。

選址也是酒店定位的一部分，更多關於酒店定位知識，可以看看我的文章：

我是一個在深圳創業的酒店人

更多酒店運營、投資乾貨分享

新手投資酒店核心四個風險，百分之九十的酒店投資失敗都在前期。

一、物業合規性調查：

（1）房產的土地性質和房屋使用性質為決定性因素。

（2）物業的抵押及法律糾紛確認。

（3）房屋原始設計格局是否符合酒店使用佈局。

以上三點為前期核心風險。

二、商圈市場調查+行業調查：

在拿到物業商務條款的情況下，首先核算物業基本經營成本。租金陳本+運營成本。

1、酒店周圍五公里商圈調查。

2、酒店周邊三公里同行業酒店經營資料調查。

3、確認自己酒店的投資層級地位（本定為很大程度上決定著您的投資回報週期）。

三、籌建的風險：

1、酒店設計風險，千萬避開無酒店設計經驗的設計公司（不收錢也不可用）。

2、避開投資人理想主義的設計風險（投資人可以提建議但是一定不可主導）。

3、施工一定避免沒有酒店裝修經驗的施工隊伍（此坑無比之大）。

四、運營風險：

這個風險不好控，人為因素太大太大！

除非您有緣請到一位優秀的總經理。

投資酒店，不論是何種型別的酒店投入都不少，所以注意事項特別多，其中最需要注意的可以參照以下：

一、口岸。

投資酒店首先是選址，不論是新修還是改造，對物業的選址十分重要。酒店生意興隆的要素條件很多，但總歸說起來不過是口岸二字。但是這裡麵包含了許多的因素：物業、交通、區位、人口、外環境、停車場……。

二、調研。

投資酒店一是租賃、二是新建，所以調研很重要。調研什麼？就是投資酒店的盈虧因素，比如：周邊消費水平、競爭對手、市場飽和度、民情風俗、未來客源……。

三、預算。

這一點涉及錢的事，算錯了，則會出現讓你想不到的虧損。投資酒店50%以上不是因為經營不好，而是因為在投資預算上草草了事造成的，有酒店從投資的時候就註定不賺錢。還有的酒店在預算的時候草草做，或是不按照市場規律算，還有的是業主不會算、漏算等，造成追加、漏項太多，最後被投資託垮，所以預算之事關係重大。

四、裝修與設計。

遇到好多酒店，真的是好多，都是以業主的裝修設計為意志，我覺得應該怎麼怎麼弄之類的情況常常出現。這一點真是笑話，酒店用來是經營的，是賣錢的，自己的私家別墅愛怎麼搞都行，但是酒店一定要裝修得當，檔次對應，科學管控，合理佈局，才能發揮物業的價值。

五、亂信、不信與無信。

裝修過程中，需要有很多的專業人員來輔助，運營、水電、水暖、機電、安裝、土建……等專案共同完成。會與許多的從業人員打交道，這過程中最忌：

1、亂信。都有道理，說什麼都覺得對的；

2、不信，什麼都不信，說什麼都覺得不對的；

3、無信，無誠信，用完了就拆橋的。

酒店投資過程中，多交流。是內行，一定能看得出來。善待專家，確實能省很多錢。

六、亂請運營團隊。

中小型的酒店，沒必要請團隊，請一個好的職業經理人就足夠用。大型酒店必須要團隊進入，但在接觸外方團隊時一定要注意合同裡的坑。

投資酒店的風險：

一、賓館人員複雜，容易藏汙納垢，是犯罪分子躲藏的最佳地點，也是犯罪活動的活躍場所之一。

二、賓館的生意有旺季和淡季，平時也有閒日，忙日，一年之中有些時候賓館的生意會很差。

三、投資產權不明的物業也是巨大的風險。

四、酒店業人員流動非常頻繁，人員流失很容導致酒店的日常工作無法開展。

酒店設計最大的投資風險是做了一個市場不願意買單的產品，這就是因為設計師沒有根據酒店的具體情況做定製化的設計，也沒有分析酒店做出來是賣給誰的。我們為什麼強調酒店設計一定是市場經濟，要對專案的周邊和物業本身有充分的瞭解才行

租金，酒店開的時間長成本低，客戶穩定性高，公共場所消防驗收和檢查，顧客人身財產安全，僱員費用，加盟連鎖費用和指定的運營等風險。如果完全從經濟上考慮，當然最重要的是地段和入住率，這是影響營業額的最重要因素。

在當下投資酒店最大的風險是新冠肺炎疫情爆發。

風險不是來自新冠肺炎病毒本身的殺傷力，而是來自當地政府部門為了防控疫情而採取的各種管制封控措施，尤其是全區甚至全市範圍的長期靜默管理（健康管理，封控區管理，管控區管理...)。這些措施的實施，對於酒店業就是毀滅性的打擊。當然，前提是這些措施實施之前酒店沒有什麼客人入住，並且酒店也沒有被政府部門徵用作為隔離酒店。

當然了除此之外，酒店經營者的經營能力不強，酒店本身的位置不好等諸多不利因素也會給酒店帶來意想不到的風險。