二房東從原理上來說就是用別人的房子，賺自己的錢。

簡單來說就是把別人的閒置房源租下來，有的會進行簡單的裝修改造升級，然後轉租給別人賺取租金溢價。

過去呢，這個行業都叫做二房東，也叫做包租。

如果有自己的品牌，統一裝修風格，統一管理，擁有維修保潔等服務的公司，被稱為長租公寓。

長租公寓最近幾年一直處於資本的風口之中。

所有事物的存在都是為了解決問題，如果一個事物的存在沒法解決問題，那麼就沒有存在的必要。

二房東也是同樣如此，社會上存在大量的二房東，說明了二房東解決了問題，產生了價值，否則的話就沒法生存下去。

從業主角度來看，業主出租自己的房租都是喜歡整租，而且希望租客入住以後，最好所有的事情都自己解決，不要打擾業主。

從租客角度來說，租客大部分都是在城市打拼的年輕人，他們的租房需求就是一個單間，對整租沒有需求。而且希望，房子入住以後，有任何問題，房東能夠出面解決。

從以上可以看出，業主和租客之間是矛盾的，而且沒法調和。

過去的調和方式是怎麼樣的呢，是租客原本是隻想租一個單間，但是遇見了只想整租的業主，然後必然有一方需要妥協，大部分情況下都是租客妥協了，整租了業主的房子。

比如租客租的是一個3室1廳的房子，那麼他自己住一個房間，剩餘的兩個房間他再想辦法出租，或是租給同學朋友，或是租給其他陌生人。也就是他從一個租客，被迫成為了一個二房東。

如果剩餘的兩個房間很快就能租出去，那麼大家雙贏。

但是如果短期內租不出去，那麼被迫成為二房東的租客就得承擔另外兩個房間的房租，擁有一定的風險。

針對以上業主和租客之間的矛盾問題，職業二房東出現了。

職業二房東把房子從業主手上整租下來，然後以單間的形式出租給租客。既解決了業主的整租問題和售後問題，而且解決了租客的單間問題。還順便把被迫成為二房東的那個租客租不出去其他兩個房間的風險轉嫁給了職業二房東。現在租客只需要支付他自己的那個單獨房間的房租即可，剩餘的房間空著與否跟他是沒有關係的。

透過以上可以看出，二房東的出現是社會分工化的必然。

我分享一下我做二房東的一些操作流程。

1、收房

2、裝修

3、出租。

下面我就分別詳細介紹一下。

收房。

二房東，也叫做包租，第一個面對的難題就是如何“收房”或者“囤房”。我們一定要有這麼一個觀念，隨著中國房地產業長足發展了那麼多年，每個城市的待出租房源可以用“無窮無盡”來形容，但是如何從中篩選出適合包租的優質房源，就需要很多小技巧。

這裡，我將為大家介紹3個渠道，幫你打通囤房的任督二脈。

1、利用好中介。在每個城市的小區聚集的路邊，都會有很多中介門店鱗次櫛比的排在一起。很多出租房源都會掌握在這些中介人員的手中。一方面業主想要出租，但是找不到租客；另一方面我們想做包租，找不到房源。中介起到了一個很好的中間人的作用。一開始做包租的時候，就可以挨著中介前去拜訪，說明自己的來意，然後每個門店可以加幾個經紀人的微信。稍微跟這些經紀人熟悉或者合作過幾次以後，就可以把自己對房子的要求直接告訴經紀人，讓他們幫你去找房源，並做第一步的篩選，有合適的房源以後，他再約業主一起見面進行細節的談判。

這樣的工作模式會節省很多的時間和精力，並且更為有效率。

我在這個城市，跟我常合作的經紀人就有十幾個，每個人都為我找了很多房子。很多城市或許中介的收傭方式是不一樣的，有些中介是隻收業主一個月的租金，有些是收取業主和租客雙方面佣金，只是收取租客的少一些。

2、自己開拓。自己開拓分為兩個方面，線上開拓和線下開拓。

線上開拓顧名思義就是透過各種租房平臺尋找適合我們包租的優質房源，像58同城、貝殼找房、安居客、閒魚等等。看到合適的房源，然後跟業主聯絡看房，覺得合適就談判即可。我做包租的時候，很大一部分房源都是透過這種方式獲取的。

線下開拓比較傳統，效率比較低，佔用時間和精力比較多一些，可以作為線上開拓的一種補充。畢竟在之前的章節中也說過了，很多年齡比較大的業主，他們不會使用網際網路，只能採用張貼小廣告等方式出租自己的房子。這個時候，如果你只有線上開拓房源的渠道的話，很多這種不會使用網際網路的業主的優質房源就會被你忽略掉了，是非常可惜的。

3、業主轉介紹。這種方式我一開始並不看好，但是隨著做包租的時間越來越長，越來越發現這種方式的威力還是不可小覷的。業主轉介紹就是當我們跟一些業主合作一段時間以後，相互之間有了一定的信任。我們按月支付房租，從來不拖欠，而且房子出現了問題能我自己解決的就不會打擾業主，因此很多時候合作都比較愉快。

由於業主是這個小區的，因此他們都會認識同一個小區的很多業主，甚至他們都有小區群，當有其他業主也想採用包租的模式出租房源的時候，跟我們有過合作的業主就會介紹給我們。

而且這種方式有個優勢，就是新業主可能一開始不認可我們，但是因為是老業主介紹的，他們比較認可老業主，而且我們也可以帶新業主去我們包租的房子裡面參觀，打消他們的疑慮，因此成交率非常高。

學會了以上3種收房渠道，基本上可以覆蓋市面上90%的房源，這樣就對我們的包租打下一個良好的基礎，畢竟對我們來說，用來賺錢的就是房子，當手頭擁有足夠多的房子相當於有了打仗時候的子彈一樣，衝鋒陷陣才能做到得心應手。

裝修。

對包租來說，裝修是我們投入的大頭，而且房子出租的好壞，跟房子的裝修有著密切的關係。能否把“羅玉鳳”變成“林志玲”，這關鍵一步就體現在我們的裝修上。無論是自己家的房子還是出租的房子，在裝修上面，都是最容易被坑的環節。當然，一開始我做包租也是有過一些血淚教訓，我也是從不懂被坑，到現在算是成為了這方面的半個專家。

這一節就跟大家分享一下，包租時裝修的6大注意事項。希望各位學會以後避免出現被坑的經歷。

1、硬裝的注意事項。

（1）隔斷牆的改造。隔斷牆一般有2種改造方法，實牆和石膏板。當然這兩種方式各有優劣，但是相對來說我還是傾向於石膏板。石膏板隔斷有幾個優勢，工期短、拆除方便，造價低。缺點就是隔音差，因此我們在做包租隔斷牆的時候可以在石膏板中間加上隔音棉或者泡沫板，這樣就能解決隔音的問題。

（2）水電暖的改造。這方面跟家裝基本上沒有區別，那就是不要用一些劣質材料，畢竟水電暖出現問題返工的話非常麻煩，而且費用會比較高。前期把這些都做好，後期就會減少不必要的麻煩。

（3）衛生間的改造。因為我們做包租，同一套房子裡面住的人會比正常家庭多，因此對衛生間的需求量就會比較大，比如洗漱、如廁、洗澡等。衛生間的馬桶數量我們一般沒法增加，但是有條件的衛生間可以將馬桶與洗漱臺之間做個玻璃或者鋁合金隔斷，這樣有人在如廁的時候，不耽誤別人洗漱。另一個思路是可以增加一個洗手盆，可以容納更多人同時洗漱。

2、軟裝的注意事項。

（1）軟裝的整體風格。軟裝一定要做好整體風格搭配，如果做不到一套房子的軟裝風格成為一體，可以每一個房間都是一個風格也可以。不要出現搭配比較混亂的情況，影響房子的顏值，這樣最終會影響出租率。

（2）形象牆的佈置。可以在客廳新增一面形象牆，新增上自己的LOGO，形成自己的風格。

（3）其他軟裝佈置。其他方面，比如窗簾、綠植、桌布等等的設定都是為了提高租客的第一眼緣的小物件，儘管花費不多，但是效果卻非常好。

3、工期。

如果用裝修公司進行裝修，那麼一定要簽好裝修合同，其中最重要的一點就是做好工期規劃。畢竟早裝修好一天，房子就能早一天出租。既然簽訂好了合同，那就嚴格按照合同來執行。如果裝修公司拖延了工期，那就該怎麼處罰就怎麼處罰。

如果自己找工人裝修的話，同樣道理，一定要控制好工期。能早裝修完畢，就不要拖欠。

4、預算。

包租裝修跟家裝很大的不同就是關於預算。家裝一般情況是沒法控制預算的，很多東西裝著裝著預算就超了。但是做包租來說，我們是為了獲取利潤，如果裝修預算超標的話，我們的利潤就會降低，因此控制裝修預算是一個比較大的學問。在開始裝修之前，一定要先計算好預算，然後裝修開始以後，就要嚴格控制預算，一分錢都不能超。

5、傢俱的選擇與採購

（1）統一傢俱風格。傢俱是包租的重中之重，平時經常上一些出租網站的就會發現，那些出租房拍出來的照片主體一般都是傢俱，床、桌子、凳子等等。因此我們的傢俱風格要統一好，最好是成套採購。這樣拍出來的照片才更好看。租客在看房的過程中，也會第一時間被打動。

（2）傢俱採購的避坑秘籍。我剛開始做包租的時候，去市場上選購傢俱，看中了一款鐵床，看著做工不錯，價格也很便宜，就採購了這麼一批鐵床。但是半年以後，很多租客就跟我反映，這款鐵床不夠結實，而且容易有異響。後來我果斷重新採購了一批木床，把這些鐵床全部扔掉了。其實這就是一開始圖便宜，但是實際上後期會花兩次錢。

（3）固定供應商，降低採購成本。每個城市一般都會有那種傢俱生產的聚集地，裡面會有很多的傢俱廠。我一般都是在這種傢俱廠進行採購的。優勢就是他們可以幫你設計，而且熟悉了以後可以延長支付貨款的期限。

（4）降低運輸與搬運成本。一開始購買傢俱的時候，都是我僱人僱車去市場運輸。看著每次幾百塊塊錢，感覺不多，但是房子多了以後也是一筆不小的成本。後來我固定了供應商以後，我就跟傢俱廠談，讓他幫忙給我送貨並且搬運，這樣就降低了這部分的成本。

6、家電的採購。

關於家電的採購我也是有很多話說。一開始為了降低成本，我去我們當地的二手市場，發現很多嶄新的冰箱、空調、洗衣機、油煙機等，價格比新的要便宜很多，然後一衝動就採購了一批。後來在使用過程中才發現很多問題。二手家電存在很多問題，一方面很容易壞，需要經常維修；另一方面二手家電沒有保修，每次壞了之後維修費用都很貴。後來我算了一下，其實購買二手家電加上維修費用還不如直接購買新的家電。關鍵是二手家電從顏值各方面都不如新家電。

因此，在採購家電的時候一定要採購新家電。現在我一般都是從京東上直接下單。

出租。

做包租，出租工作重中之重，做好包租線上推廣很重要。要做好線上送你16字真言，廣泛撒網、拍好圖片、用心維護、捨得花錢，輕鬆搞定線上推廣渠道！

1、廣泛撒網

租房OA平臺有不少。58同城，貝殼找房，蘑菇租房，巴樂兔，閒魚，豆瓣，安居客，房多多，房天下等，一堆平臺。目前訂單比較集中在幾家頭部的平臺，但是我們不能偷懶，必須廣撒網，在風險的角度來說，不要把雞蛋放一個籃子裡。所有能上的平臺儘量要上，只要你知道的，有租房功能的都要上去，上了才有可能給我們帶來訂單。

2、拍好圖片

每個平臺都要上傳室內的廳，臥室，洗手間，廚房和公區的裝修圖片，所以，圖片最好找專業的攝影師拍攝，有些同行拍攝技術確實很爛，你看看下面兩張圖片的對比，第一張出來的效果有沒有像恐怖片的感覺。第二張從軟裝搭配，美觀度來說是否好多了，很吸引人吧。我們在每個平臺搜尋結果後，精美展示的主圖都會有更加多的瀏覽量，而訪問量跟成交量還是成正比的，做好精美圖片，先把客戶吸引過來，才有訂單

3、用心維護

不是說你把圖片上傳到所有平臺就萬事大吉了，就可以睡覺了。必須要天天維護。每天檢視後臺有沒有預約看房和留言，有留意要及時回覆，很多丟失的訂單就是沒有及時回覆。然後瞭解每個平臺的特點，比如，蘑菇租房有一個蘑菇分，分數越高越容易被平臺優先推薦，那麼要按照平臺的要求提高分數；像豆瓣和閒魚屌絲客戶比較多，對價格非常敏感，我們就要多上一些低價房源。鹹魚要啟用賬號，增加曝光量。這些都是平臺的特點，我們都要做的。

4、捨得花錢

我們應該大部分線上的訂單來自於58和貝殼找房吧？我們要獲得流量，必須花錢。58釋出資訊，房源要置頂，要置頂費，不然很快沉底，要看到客戶的聯絡電話，一個25元；貝殼找房稍微好一點，但是不充值貝豆，你的房源資訊也是排名靠後，這也影響到我們的成交。兩個平臺就像黃世仁一樣，很暴力的向我們收費。我們又不可能不與這兩個黃世仁合作，暫時沒有替代品。所以，該花的錢就應該要花，不然沒流量沒訂單，這才可怕。每個月要拿出一定比例的費用在這兩個平臺。

這4點是我們做好線上渠道的關鍵。

以上是出租的線上渠道，出租的線下渠道也是同樣重要的，包括房產中介、異業聯盟、以老帶新、發傳單、自有渠道等方式，在此就不一一展開了。

以上就是我做包租的一些操作流程，希望對各位有用。

答：有民間說法，“二房東”是指先從原房東手裡租下整套房子，然後再整體或分房轉租給他人，從中獲利者被稱之為“二房東”。從法律意義上來講，房屋出租人為房東，承租人為房客。房客將房屋以高於原租金的租金轉租他人，稱為“二房東”。