本政策其實是針對原來浮動利率的那些貸款使用者，在之前，大多數固定利率房貸使用者是沒有關係的。因為未來LPR利率要替代中國的基準貸款利率。

如果你的房貸在之前是浮動利率，也就是根據基準利率上浮10%，從2015年起，五年以上基準利率4.9%，現階段浮動利率大約是5.39%左右。

你可以選擇繼續按照5.39%的利息還房貸，你也可以和銀行重新協商按照新的固定利率來還款，現階段利率長期走低的情況下，應該可以談到低於5.39%的房貸利率。這其實就是新的一個房貸合同，放棄了原來的浮動利率合同。

你也可以選擇浮動利率，時間為2020年3月到8月31日。現在LPR利率是4.15%，那麼你如今的加成是30%左右。也就是4.15%*1.3=5.395%。當然，這裡的小數點會精確一下，不會超過你原來的5.39%的利率。

未來，如果LPR利率下行，那麼後面那一年你的利息負擔下降，比如如果2021年那個時候LPR利率是4%，那麼4%*1.3=5.2%。

怎麼選擇？

記住：所有選擇，兼有代價。

浮動利率好嗎？

浮動利率當然是好的，十年前，大多數貸款在7%到8%的利率水平，如今5%左右。未來呢？一般會越來越低，像歐洲日本，負利率。到時候你的利息就全免，當然本金還是要還的。

但是浮動利率是有風險的。固定利率看上去年年吃虧，但是萬一有一年利率上天呢？比如阿根廷基準利率60%如今，比如在1980年曾將利率提高到16%，因為惡性通脹。當然，聰明人會說，要是惡性通脹，我就提前賣房子還錢。誒，這倒是不錯的選擇。可問題，我們沒有這麼高效。房子哪是說賣就能賣的。因為浮動利率會承受利率上行的風險。大家都知道，現在5%的利率，向下最多變為0%，也就是不要利息，向上可是有很大空間。多少都不知道。

固定利率好嗎？

固定利率是不划算，不經濟的，但是固定利率是能夠規避風險的。你看著利息一年比一年低，甚至於負利率，你依然在還5%的利息，心裡面不舒服。但是，如果一個人收入穩定，這只是成本負擔高了點。所以，你只要不停穩定的歸還就可以了。對於未來的確定性，則要高得多。

現狀看，依然建議浮動利率

本身你是基準利率確定的浮動利率，未來，你是LPR確定的浮動利率。你的浮動利率如果在過去十年一直是浮動，你是划算的，2015年那次降息，你一定是得到了好處。你也發現，利率趨勢整體是向下的。那麼未來只是改變一個計算利息的相對標準。這沒有任何影響。所以，建議還是浮動利率。但是，考慮到，浮動利率有風險，這個風險雖然機率很小，但是這是選擇的代價。

看你現在房貸利率，如果之前的利率是打折，比較低，可以不換，如果比較高，那就換吧。看目前的情況，利率是慢慢變地的。

仔細看圖。

給大家提個醒，3月1日起，就要開始存量房貸合同的轉換了，調整房貸利率的確定方式。不少銀行已經開始推送訊息了，支援在網上完成調整，大夥按銀行的通知，登入網銀或者掌銀就能辦理合同轉換。涉及的範圍是2020年1月1日前簽訂了房貸合同的存量房貸貸款人，整個工作要求在8月31日前完成。公積金貸款不影響。

調整的時候會讓大家選擇是浮動利率還是固定利率，我建議大家都選擇浮動利率，因為目前來看長期利率是下行趨勢，每月還房貸可以節省點錢。

選浮動利率之後，還會讓選擇一個利率的重新定價日，可以在1月1日和貸款發放日的對月對日選。比如你的貸款最初是5月10日發放的，那對月對日的意思，就是以後每年5月10日做利率的重新定價日，這個日期是多少，一般都可以在網銀裡面的貸款欄目中查到。

我的建議是，如果你的貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之前，那就選擇1月1日為重新定價日；如果貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之後，那就選擇對月對日為重新定價日。

舉例來說，假設我3月1日就去網銀上辦理貸款合同轉換，那如果我的貸款的發放日期是1月1日-3月1日，那就選1月1日為重新定價日；如果我的貸款發放日是3月2日-12月31日，那我就選擇對月對日為重新定價日。理由是因為現在已經開始降息了，這樣選擇可以更早的迎來重新定價日，早重新定價早享受已經下降的利息。

我稍微具體來解釋一下調整前後還房貸的區別：

以前的房貸利率規則：

房貸利率是按央行規定的貸款基準利率，再乘以一個折扣算的。比如貸款基準利率是4.9%，我的房貸是7折，那我的房貸利率就是：4.9%*0.7=3.43%

當央行調整基準利率時，我的房貸仍然保持7折的比例，跟著基準利率相應升高、降低。

以後的房貸利率規則：

給兩種選項，一種是選固定利率，意思是維持當前的房貸利率不變，還款期內都是這麼多了。另一種還是浮動利率，但浮動的方式有變化：

1. 浮動的房貸利率不再參考基準利率，改為參考LPR利率。

LPR利率是央行新推行的定價參考利率，由央行做MLF的利率+銀行報價加點構成，每月20日公佈一次。現在央行降息，降的都是LPR利率了，目前的長期LPR利率是4.75%。

2. 浮動利率的方式改變，把以前的折扣，改為了固定的加減點。

方法是，以12月的長期LPR利率4.80%為基準，先算出每個人的房貸利率的加減點，之後固定加減點不變，未來房貸利率=LPR利率+加減點。還按上面7折利率的例子，我的房貸利率是3.43%。這個利率比4.80%要低1.37%。那就把這1.37%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減1.37%。

按照這個演算法，現在各種折扣的房貸利率，都會折算成一個固定的加點，我幫大夥算好了，以前你是幾折，以後就對應這個加點，你的利率就是LPR+加減點值：

從全球目前的宏觀環境和國內的經濟情況來看，未來一段時間內，咱們應該還是處在降息通道中的，LPR利率大機率會緩步下行，比如今年2月，長期LPR利率就已經下調了5bp，因此選擇浮動利率大機率會讓房貸更便宜。

浮動的房貸利率是每年調整1次，調整後1年有效，下一次調整日，可以選擇是1月1日，或者是你發放貸款的對月對日，我建議是選能讓你更早迎來利率調整的那一個，因為現在利率已經降了，早調整早減少利息支出。

自2019年8月開始執行LPR報價，截止昨日，1年期LPR報價有過3次下調，累計下調20%；5年期以上LPR報價有過2次下調，累計下調10%。從短期來看，貸款利率處於持續下降趨勢。

根據央行指示，2020年1月起，新增貸款必須按照LPR定價方式簽訂合同；存量貸款也要陸續轉換為LPR定價方式重新簽訂合同。

新增貸款沒什麼好說的，按照政策執行就行。

假如：我的購房貸款是在新規定之前籤的，當時是按基準利率4.9%上浮20%，也就是5.88%籤的，現在應該轉換為LPR定價嗎？哪個划算？

首先要確定一點，如果今年申請轉換，2020年你的貸款利率會變嗎？答案是不會。

根據檔案規定，申請轉換時，轉換前後的利率水平保持不變，到下一年與銀行約定的重新定價日（重新定價週期最短1年）之後，利率才會有所變化。

舉個例子：

2020年3月份，你向銀行申請貸款利率轉為LPR定價，此前的利率為基準利率4.9%提升20%，為5.88%。轉換之後為：當期5年期LPR4.75%+113bp=5.88%。轉換前後利率不變，但加點數113bp固定，以後都不會再變。

假如銀行效率很高，3月31號就幫你完成了轉換（央行要求原則上應於2020年8月31日前完成）。按照重新定價週期最短為1年的規定，你與銀行約定2021年的4月1號是重新定價日，此後每一年的4月1號都是重新定價日。

到了2021年4月1號，當期的5年期LPR報價為4.6%，那麼重新定價後，你的貸款利率就是4.6%+113bp=5.73%，利息降了不少。此後直至2022年的4月1日第二個重新定價日之前，你可以享受一整年降息帶來的好處。

如此來看，貸款利率執行LPR定價的優勢很明顯了，央行降息，你的貸款利息可能就會跟著下降。短處就是，重新定價是按年為基礎，今年的利息是降了，但到明年你的重新定價日之前，是不是會漲回來？不是件確定的事。

這裡就不得不再說一點，有很多人買房比較早，當時房價不僅低，而且當時的貸款利率還可能打折。比如某人2014年買房，貸款利率為基準利率4.9%打9折甚至更多，他的貸款利率實際是4.41%， 比當期的5年期以上LPR4.75%還低。

這個情況是否要轉換為LPR報價呢？道理是一樣的。轉換前後利率不變，之前是基準利率打9折為4.41%，轉換之後為5年期以上LPR4.75%-34bp=4.41%。之後就跟上面的情況一樣，雖然已經享受著低利息，但也可能比之前還的更少，也可能更多。

究竟哪種好呢？從國家政策看，房住不炒！降低購房成本，減輕居民負擔，提升居民消費能力是政策傾向，因此LPR仍然有進一步下調的空間。在這種背景下，選擇LPR定價利率，在短期內是有益的，能佔到便宜。

從長期看的話，不好說LPR在5-10年期間，甚至更長時間怎麼變化？LPR全稱叫：貸款市場報價利率，是跟隨市場變動，反映的是市場行情。國家沒有強制要求存量貸款必須轉為LPR報價，大家可以視個人情況來決定是否轉換。

我的觀點什麼呢？先享受當下的福利再說。未來的時間長著呢，即使利息有上漲的可能，但社會在進步，中國在發展，幾年後，可能漲得那點利息根本不算什麼

先放結論：如果利率下行 就用lpr掛鉤。至於未來利率到底會不會下行，你可以看看這個圖片。（現在1年期的基準利率4.35%。5年以上4.75%。）基本都是下調趨勢

什麼是LPR

LPR=MLF+利息差，那MLF是什麼呢？

比如浦發銀行缺錢，但手裡有1億國債，可以把這批國債抵押給央行，借得一筆現金，為期1年，1年後除了還本金外還得支付一筆利息，這類質押操作就是MLF。目前MLF的一年息是3.3%左右，會小幅波動。

LPR=3.3%（會波動）+利息差，那利息差呢？這個由18家銀行來報價，每個月報一次，去頭砍尾取個均數，通常利差都在1%左右。

最新一期LPR已出來，1年期3.85%，比現行的貸款利率4.35%略低，但不能因此解讀為降息放水。央行推LPR目的是讓貸款利率更靈活，每個月都要報價更新一次，可以這個月漲，下個月跌，央行操控自如。

需要，縱觀當下環境，隨著經濟放緩與利率自由化之後我們明顯能感覺到利率的下行，不論是理財產品還是貨幣基金都在不斷的影響我們的錢袋子，未來一定是一個低利率時代，再看國外發達國家大多數零利率與負利率！當存款利率下行，放款利率自然也會隨之，所以還是非常有必要轉換

總的來講，你作為借款人轉換與否，要看你的這筆借款在你的借款時間內綜合加權利率是否下降，若下降則轉換，若上升則固定。簡單點，這20年利率下降機率超過60%，你選擇轉換比較有利。

作為銀行的基層員工，讓我來從政策、執行2個層面給你回答。

一、關於利率上調還是下調的問題？

人民銀行（2019）第30號發文，詳見圖片

是這個利率轉換政策的源頭。這個政策的目的是讓利率市場化，所謂市場化就是利率由市場上資金供求來決定，政府不再提供強制性政策調整利率，而是讓市場資金的中介機構即銀行來報價，選擇報價的均值作為利率。

發文的第3條和第5條中明確寫著利率轉換之後的水平應等於轉換前的執行利率。

所以，轉換前後，在貸款利率調整期內，利率是不變的。

二、關於政策的通俗解讀。

這個政策就是要求以前掛鉤基準利率模式的貸款以後必須轉換成LPR加減點或者固定利率模式，每個人只有一次轉換機會，轉換之後就不得改變了，轉換前後利率水平一致。

舉個栗子:

鼎爺的房貸是2017年辦理的，執行利率是基準利率下浮5%，即4.9%×（1－5%）=4.655%，如果鼎爺要轉換成掛鉤lpr加減點的模式，那就是當下5年期以上的lpr利率，即4.75%（2020年2月20日報價，有效期:2月20日~3月20日），減9.5個基點(bp,1bp=0.01%），這個模式下，無論以後5年期以上的lpr利率變成多少，鼎爺都是減9.5個基點，可能執行利率就不是4.655%，可能變高，也可能變低;

如果鼎爺要轉換成固定利率，那就以後不論世界如何變，鼎爺的房貸執行利率都是4.655%。

以上2種方式只能選擇一種。

以上就是政策方面的解讀。

三、關於如何選擇？

如何選擇要看個人對中國經濟發展的判斷、未來自己的情況以及自己房貸的狀況。

如果自己的房貸短期內就還完了，我個人覺得還是選擇lpr利率，個人判斷就祖國經濟狀況而言，短期內利率還要下行，為啥不把執行利率變更低呢？

如果房貸你要30年才能還完，個人覺得還是不要變了，30年業務走過了一個經濟發展的迴圈，lpr利率業務會變高。