線上渠道：1.投資訊流廣告 ：在百度等搜尋平臺投放關鍵詞廣告，一旦使用者搜尋到你的目標樓盤資訊，優先顯示附帶你廣告的頁面，從而獲取客戶線索

2.透過網路埠發房源：在58、趕集、安居客等網路房源集聚平臺釋出房源資訊，在論壇、貼吧灌水都是尋找客戶的常規網路渠道。

線下渠道：1.人際關係：讓親朋好友都知道你現在在做房地產，讓他們幫忙推薦他們的朋友，這是最容易成交的方法。

2.熟人介紹：透過現有客戶推薦，二次開發客戶。給你已成交的客戶帶來深刻印象，讓客戶信賴你甚至成為朋友，那麼長久下去會給你帶來很多房客源。

3.陌生拜訪： 直接拜訪目標市場、陌生人群開發客戶，拿著宣傳資料去單位、住宅做陌生拜訪，不要害怕拒絕，房產銷售技巧就是從拒絕開始的。

4.駐守小區：針對重點小區進行駐守，和小區的保安和物業建立好關係，必要時候他們可以為你提供一些有意向購房者的資訊。

5.貼條：在人流量比較大的小區、大型超市、公交車站貼廣告。

經紀人也可以藉助軟體來挖掘客源，效果有時會出奇的好。

1.借用房源群發軟件挖掘潛在客戶

2.建立專屬個人平臺

開發客戶的渠道還有很多，要在工作中發現和總結。

中國房地產從改革開放發展到今天已有42年，每個階段房地產銷售推廣尋找客群的方法都不一樣，比如20世紀90年代初，萬科在深圳報紙兩頁之間的夾縫中打地產廣告進行銷售，吸引大批人購買，如今很少開發商再登報紙廣告，利用其他推廣方式進行精準鎖定客戶資源，大概房地產開發商有以下幾種方式進尋找客戶：

1、網路平臺：現如今客戶購房均是透過網路尋找房源，對比後再透過線下進行售樓部到訪實地參觀、算價後購買，所以在安居客、搜房、新浪等網站詳情頁基礎資訊必須完整，若有一定費用可加強網路的百度搜索等排名；

2、分銷客戶：與大小中介合作，給一定的點位，房價可上翻後中介提取佣金，比如貝殼鏈家渠道資源，合作後它會發揮整個鏈家門店資源進行推廣，達到美譽度和知名度；

3、組建自渠：開發商組建渠道團隊，進行派發宣傳傳單、海報；與專案周圍餐館、茶樓等渠道宣傳全民經紀人活動，並給予一定的成交獎勵，還可在餐館或者茶館貼宣傳海報；

4、代理公司：代理公司會有自己的團隊和資源，整合精準的客戶群體，達到銷售的目的；

5、戶外大牌：必經之路的戶外大牌和攔截桁架進行競品客戶攔截；

6、陣地包裝：售樓部周圍的圍擋和精神堡壘，昭示性必須顯眼，吸引路過購房客群；

7、舉辦大型活動：口碑傳播，明星效應，使樓盤未賣先火，形成蝴蝶效應，達到尋找精準客戶群體；

8、老帶新：客戶原業主購買後的精準傳播，若挖掘一個新客戶需要付出老客戶7倍的資金和努力才能獲得，老帶新是非常精準、而且容易銷售的方式；

房地產推廣尋找精準客戶，方式方法很多，但均是多渠道進行，沒有做一項就可售罄或者口碑傳播，需要多種推廣方法結合，達到精準定位客戶。

怎麼才能找到房地產精準客群？

這個問題問的太有問題了，有答案給你的絕對是賣客戶端和打廣告的。

社會上沒有無緣無故的愛，沒有人是傻子 如果有這樣的群會給你？天上不會掉餡餅，我也是做地產的想要別人送一堆客戶給你？白日做夢，你的老闆不會給你，你的同事也不會給你，唯一可靠的就是你自己，平時多達電話、多做網路、多發點單頁想辦法推廣自己。

不要相信那些虛無縹緲的東西，想要有收穫就必須努力，努力雖然不一定成功，但是不努力你一定不會成功。

這個行業運氣佔據一部分，更多還是需要努力和堅持，希望你成功

精準客群，是專案自身定義的客群，與專案實際的客群是否一致。要不都是再做無用功。

一個專案的客群是根據專案自身特點，所在域，周邊配套，專案體量，品質，戶型等因。素綜合判定。當你瞭解以後，目標客戶自然就可以描摹出來了。

第一節 尋找客戶

客戶大多透過開發商在報紙、電視等媒體上做的廣告打來電話，或是在房展會上、促銷活動中得到專案的資料，如果感覺符合自己的要求，則會抽出時間親自到專案現場售樓處參觀，或是透過朋友介紹而來。

一般而言，打來電話的客戶只是想對專案有一個初步的瞭解，如果感興趣，才會來現場參觀；而透過朋友介紹來的客戶，則是、對專案已經有了較多的瞭解，並摹本符合自己的要求，購房意向性較強。

二、接聽熱線電話

1．基本動作

(1)接聽電話必須態度和藹，語音親切。一般先主動問候：“X X花園或公寓，你好”，而後再開始交談。

(2)通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，銷售人員應揚長避短，在回答中將產品的賣點巧妙地融入。

(3)在與客戶交談中，設法取得我們想要的資訊：

第一要件，客戶的姓名、地址、聯絡電話等個人背景情況的資訊。

第二要件，客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產品的具體要求的資訊。

其中，與客戶聯絡方式的確定最為重要。

(4)最好的做法是，直接約請客戶來現場看房。

(5)掛電話之前應報出業務員自己的姓名(有可能的話可給客戶留下業務員自己的手機號、呼機號，以便客戶隨時諮詢)，並再次表達希望客戶來售樓處看房的願望。

(6)馬上將所得資訊記錄在客戶來電錶上。

2．注意事項

(1)接聽電話時，要注意按公司的要求做(銷售人員上崗前，公司要進行培訓，統一要求)。

(2)廣告發布前，應事先了解廣告內容，仔細研究應如何對客戶可能會涉及的問題。

(3)廣告發布當天，來電特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應以2到3分鐘為限，不宜過長。

(4)接聽電話時，儘量由被動回答轉為主動介紹、主動詢問。

(5)約請客戶應明確具體時間和地點，並且告訴他，你將專程等候。

(6)應將客戶來電資訊及時整理歸納，與現場經理、廣告製作人員充分溝通交流。

(7)切記：接聽電話的目的就是促使客戶來售樓處，做更深一步的面談和介紹。

第二節 現場接待

現場接待作為銷售環節中最為重要的一環，尤其應弓I起銷售人員的重視。前期所有的工作都是為了客戶上門做準備。

一、迎接客戶

1．基本動作

(2)銷售人員立即上前，熱情接待。

(3)幫助客戶收拾雨具、放置衣帽等。

(4)透過隨口招呼，區別客戶真偽，瞭解客戶來自的區域和接受的媒體(從何媒體瞭解到本樓盤的)。

(5)詢問客戶是否與其他業務員聯絡過，如果是其他業務員的客戶，請客戶稍等，由該業務員接待；如果不是其他業務員的客戶或該業務員不在，應熱情為客戶做介紹。

2．注意事項

(1)銷售人員應儀表端正，態度親切。

(2)接待客戶或一人，或一主一輔，以二人為限，不要超過三人。 ，

(3)若不是真正客戶，也應照樣提供一份資料，作簡潔而又熱情的招待。

二、介紹專案

禮貌的寒喧之後，可配合沙盤模型等做簡單的專案講解(如：朝向、樓高、配置、周邊環境等)，使客戶對專案形成一個大致的概念。

1．基本動作

(1)交換名片，相互介紹，瞭解客戶的個人資汛情況。

(2)按照銷售現場已經規劃好的銷售動線，配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具，自然而又有重點地介紹產品(著重於地段、環境、交通、配套設施、房屋設汁、主要建材等的說明)。

2．注意事項

(1)此時側重強調本樓盤的整體優點。

(2)將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關係。 (3)透過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定自己的應對策略。

(4)當客戶超過一人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互間的關係。

(5)在模型講解過程中，可探詢客戶需求(如：面積、購買意圖等)。做完模型講解後，可邀清他參觀樣板間，在參觀樣板間的過程中，銷售人員應對專案的優勢做重點介紹，並迎合客戶的喜好做一些輔助介紹。

三、帶看現場

在售樓處作完基本介紹，並參觀樣板間後，應帶領客戶參觀專案現場。

1．基本動作

(1)結合工地現況和周邊特徵，邊走邊介紹。

(2)按照房型圖，讓客戶切實感覺自己所選的戶別。

(3)儘量多說，讓客戶始終為你所吸引。

2．注意事項 .

(1)帶看工地的路線應事先規劃好，注意沿線的整潔與安全。

(2)囑咐客戶帶好安全帽(看期房)及其他隨身所帶物品。

第三節 談判

一、初步洽談

樣板間及現場參觀完畢後，可引導客戶到談判區進行初步洽談。

1．基本動作

(1)倒茶寒喧，引導客戶在銷售桌前入座，給其專案資料，並對專案的價格及付款方式做介紹。

(2)在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一種戶型作試探性介紹。

(3)根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。

(4)根據客戶要求，算出其滿意的樓層單元的價格、首付款、月均還款及各種相關手續費用。

(5)針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。

(6)適時製造現場氣氛，強化其購買慾望。

(7)在客戶對產品有70％的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。

2．注意事項

(1)入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅的便於控制的空間範圍內。

(2)個人的銷售資料和銷售工具應準備齊全，以隨時應對客戶的需要。

(3)瞭解客戶的真正需求，瞭解客戶的主要問題點。

(4)銷售人員在結合銷售情況，向客戶提供戶型和樓層選擇時，應避擴音供太多的選擇。根據客戶意向，一般提供兩、三個樓》層即可。

(5)注意與現場同仁的交流與配合，讓現場經理知道客戶在看哪一戶型。

(6)注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交機率。

(7)現場氣氛營造應該自然親切，掌握火候。

(8)對產品的解釋不應有誇大、虛構的成分。

(9)不是職權範圍內的承諾應報現場經理透過。

上述程式完成之後，客戶會拿齊資料回去考慮，此時銷售人員可留下其聯絡辦法(最好詢問客戶何時聯絡方便)，並表達希望其能儘快做出決定的意思(表達方式不宜太過直白，要嚴禁過分誇大銷售狀況)，最後，應送其出門與其道別。個別意向很強的客戶可採取收取小定金的方式，向其宣告他所中意的單元可為其保留(保留時間以不超過3天為宜)，此種方式有助於客戶更早的做出購買的決定，採取這種方式的時機由銷售人員根據現場情況自行把握。

這個問題基本是不成立的。沒有所謂的精準客戶群，你也不要有這個念頭，對客戶來說房子是個大宗買賣，低頻高單價高總價，客戶群體不算太集中，很難去哪裡找到這一窩精準客戶群體。現在也是獲客的成本越來越高，尤其是在網路時代，網路的普及，資訊的普及導致每一個的資訊是悅來越對稱，客戶更難以說集中。

但從另外一方面來講，客戶不集中，並不是說沒有辦法來尋找客戶，只要你有心思，你所接觸的人，你所用的途徑都能使你獲得客戶。你的客戶或者準客戶介紹朋友購買是一個非常常見的方式，如果你能夠讓你的客戶介紹另一個客戶，就是一個很好的途徑。另外一個你使用的微信，抖音都是你很好的獲得客戶渠道。微信是你熟悉的客戶朋友，抖音是存在陌生人也就是潛在的客戶群體，你要塑造的你個人形象就是要專業，服務好。這無疑能給你帶來客戶量，而且抖音天然的推送客戶的演算法無疑是天然的給專業人士推送客戶的絕佳途徑。

　1、網際網路

　　作為資訊時代的最主要產業，網際網路從來都是資訊獲取的首選物件，更多的房源和專案資訊都可以從網上來找到。比如：房產經紀人端的客靠、58同城、趕集、搜房、安居客等，這些平臺都有專門面向房產經紀人的埠開放的。

　　2、門店客戶

　　雖然現在人們大都回去網際網路找資訊和資源，但店面也有著很重要的作用，如果有人流連在我們的店面門口，那就可以較為熱情的問一下客戶的需求，是否有意向買房等等最好是可以留下他們的聯絡方式，至少要給到對方你的聯絡方式。

　　3、區域內蹲點

　　一般自己的專案在哪個盤，可以適當的拿出時間來到整盤自己守個攤位，方便意向客戶諮詢，尤其是開盤的前幾天以及促銷活動的時候，是非常有必要去做的。

　　4、多打電話和回訪

　　一般剛入行的新人公司會給你一些資源去打，或者是一些希望不大的單子讓你去跟去練手，作為新人，要多打這些電話，不僅僅是透過交流來提升自己的能力，還能在其中挖掘出一些客戶來。

　　5、發傳單

　　現在依然常見的方式，尤其是地域內的，找一個區域內的地方進行傳單的派發，透過量來發現並積累新的客戶到手。

　　6、打小廣告