投資門面好，一定是要主街的門面，（不管線上怎麼發展，對他沒什麼影響）什麼臨街，樓裡商鋪，商業體，通通不要考慮（不要信開發商給你的保低承諾，比如告訴你，商鋪，商業體，每年能墊多少錢）。當然投資什麼都要考慮個回報問題，比如200萬投個門面，每年才墊個30000左右，又沒有升值空間，還不如投其他，

當然選擇商鋪，你就得看準那個區域是整個城市的核心發展地段，是不是國家政府打造的新區。商鋪地段有無地鐵開通到此處、這裡規劃的業態是什麼？你選擇的商鋪人流是否經過你這裡消費？投資商鋪不僅僅是看好回報率跟租金，更重要是要投好未來！只要選對了你的租金每年都會有遞增，你的租金才能讓你的口袋變大。

選商鋪你就要多對比同一個區域的幾個樓盤才能做出選擇！比如:發展趨勢、人流量、位置、地段等等。以後這間鋪面你要租給那種型別的商戶預計租金是多少，這些全方面的想到它你才能找到符合你需求的商鋪！如果你條件允許，首期開盤的商鋪你直接選小區頭鋪什麼都不用想直接定下；只要是小區頭鋪是很多商家選擇之一，而且租金也是非常高。（本人只是建議採取建議，不作為投資依據）

來自—南寧樓盤探索回答

商業體和底商都是商鋪投資的選擇，到底在投資商鋪的時候是選擇底商還是商業體，需要根據所在城市的級別和具體店鋪準備做什麼生意決定的，下面談談。

早期投資商鋪的一批人已經得到了豐厚的回報，大概從2000年開始，中國的房地產和經濟都得到了快速的發展；人們的腰包越來越鼓，外加這些年中國城鎮化發展越來越快，有力帶動了投資商鋪的熱潮。

那麼問題了，在當下，如果投資商鋪是投資底商還是商業體？

對於上面的問題，首先來聊聊什麼是商業體，很顯然商業體是一個集吃喝玩樂為一體的大型商超，如萬達；底商大家都熟悉，馬路邊上做生意的店面。

投資商業體的店鋪優勢是可以商業體的帶動，即可以獲得更多的人流量；而底商的優勢相比商業體離人群更近，人們選擇也更加直觀，人流量需要靠店裡商品的品質和服務取勝。

不管是一二線城市還是三線城市，對於當下的人們來說，越來越多的人逛街選擇的是綜合性大商場即商業體，因為商業體裡面可以滿足現代人吃喝玩樂的各種需求；對於底商來說，能夠滿足人們的需求相對單一，還有就是商品不集中，需要人們花費更多的時間和精力在路途中。

而商業體相對來說是一個大型的綜合體，而且吃喝玩樂都是在相對封閉的室內完成的，冬天有暖氣或者空調，夏天有空調，能避免日曬雨淋，給人很大的方便。而單純的底商則不能滿足這樣的需求。

綜上所述：投資商鋪不管是選擇商業體還是底商，需要靠的是品質，服務和價格三種因素綜合取勝。

第一，一般一個小區的超市，商店，飯店，肯定底鋪可以，購物方便，底鋪主買賣生意人氣多，出租的話，比較好，而且投資回報高，保值，基本上都是搶手貨，所以有這種累類似的底鋪，趕緊入手。商場的商鋪，基本上是最後一波接盤的，最容易出手的應該是社群商鋪，金融價值最高的，也是社群商鋪，另外就是增值，增值最快的應該是人氣比較旺的商業街，

第二，商業街的地鋪先看地段，之前我家有一個綜合體，開了8年，也沒有開起來，地段不好，風水不好的話，不要想了，人氣旺的，需要看周圍社群，周圍停車方便與否。

第三，這三個和第二個先同一考慮方法，商場的商鋪基本上都是統一經營，統一管理，屬於你，只有一隻產權，沒有實體商鋪，只能投資，沒有太多的自用價值，品牌經營方經營的好，就能給你收益率，經營的一般般，你的收益率就會很低

所以，你現在應該知道如何掌握了吧

房地產涉及到的種類特別多，除了我們常說的住宅，還有商鋪，寫字樓，廠房公寓等等。

雖然，我們經常建議大家儘量購買住宅為主，因為它的增值空間和流動性相對來說更可觀一些。

今天我們就一起來聊一聊，什麼是商業體？什麼是底商？投資商鋪究竟應該怎麼選擇？

一，什麼是商業體？什麼是底商？

房地產特別的複雜，即便是細分到商鋪或者住宅領域，也涉及到了方方面面，是需要我們注意的。

比如我們的商鋪也分為了很多種，即便是我們常見的商業體和底商，很多朋友也仍然搞不清楚。

商業體：商鋪裡面的商業體，也是我們通常所說的商業綜合體，是一種綜合性的商業形態。

底商：商鋪裡面的底商，一般是指我們的住宅底商，也成為我們的社群底商。

而商業體和底商在形態上的表現形式也不太一樣，滿足的人群需求也不太一樣。

商業體一般是一個大型的商業中心，它滿足的是一個區域或者就近區域的一切商業行為。

而底商主要就是滿足一個小區的日常生活需求，所存在的一些小的經營活動。

二，投資商鋪，是商業體好？還是底商好？你怎麼看？

在第一大點，我們簡單的把商業體和底商進行了概念的區分。

並且，瞭解了商業體和底商的市場表現形式，以及經營的大體範圍，滿足需求的輻射面。

基於商鋪投資的複雜性和特殊性，一些投資商鋪的朋友就特別的疑惑，到底是應該購買商業體好，還是購買底商好？

第1個對比，投入成本對比。

無論是社群底商還是商業體，在投入的成本上都要比住宅要大一些。

但是，就底商和商業體進行對比，社群底商的入手門檻相對較低，一般情況下，社群底商要比商業體便宜一大半。

而且隨著住宅的樓齡增長，入住的人群越來越多，入住的人群消費習慣越來越集中。社群底商能夠吸引更多的就近客流和固定消費者，收益也會日益的增加。

而商業體價格相對較高，購買的成本也就相對較高，尤其是一些熱門地段的商業體，它的成本普遍表現在整個城市都是最貴的。

而商業體特別受地段和展示位的影響，一般情況下，在一個商業中心角落裡面的商業體和鋪子收益都不會太高，購買的人流相對較少。

從投入成本來看，社群體商也更有優勢一些，更具備購買的價值一些。

第2個對比，收益對比。

無論是買商業體還是買底商，其實都是為了實現一定的收益。

而獲取收益的方式主要分為兩種，一種是出租獲得租金收益，另外一種是出售獲得增值收益。

而從市場的發展形勢來看，底商越來越受更多投資商鋪人群的關注和偏愛。

因為，出租率相對較高，有固定的租金收益，而且購買的成本相對較少，轉手率相對來說大一些。

而綜合體因為體量比較大，價格較貴，在運營管理上特別的困難，隨著電商的逐漸崛起，控制的商業體越來越多。

那麼，無論是租金收益，還是未來再轉手的流動性，都要相對差一些。從收益角度來看，底商也比商業體更具備優勢一些，相比之下也更值得購買一些。

第3個對比，人氣對比。

這裡的人氣對比是指經營過後的消費群體，而並非購買商鋪的群體。

從人們的購物習慣變得越來越懶散，來看社群底商擁有巨大的消費群體，尤其是周邊交通暢通與特別多小區無縫對接的一些地方。

他們擁有本小區和就近小區的固定消費群體，人氣兒常常會更集中，更旺一些，更穩定一些。

而商業體一般賣場特別大，佈局相對比較複雜，好位置的鋪面，收益非常可觀，但一旦位置有所疏失就會失去人流量，導致長期處於沒有人氣兒的狀態。

從這個角度對比來看，底商的人氣更穩定，更固定一些，沒有商業體那樣的流動大，以及變化快，購買底商更好一些。

第4個對比，風險的對比。

我們常說商業社會已經發生了變化，商業的形態和模式也已經改變了。

“一鋪養三代”已經成為過去式，現在投資商鋪風險很大，商鋪的投資對購買者的眼光和能力都是有特別高的要求。

而社群底商主要應滿足社群的居民生活需求為主，比如一些糕點，小超市，快遞，小型的餐飲業等等為主。

客戶群體相對來說比較穩定，租金也比較穩固，不會急降急漲，經營比較自主化，相對來說風險更低。

而商業體，一般情況下都指望大盤到房企去統一招商，或者當地的政府去統一招商。

招商的好壞，決定了商業的經營狀況以及收益狀況，同時也決定了它的風險狀況。

我們已經看到太多的商業體不斷的淪為控制，不斷的在招商，經營非常困難，就這個層面來說，商業體的風險更大。

所以，從風險大小的角度對比來看，投資商鋪的時候選擇底商也更靠譜一些。

……

是的，投資商鋪的時候儘量優先選擇底商，尤其是那些大社群的底商。

畢竟，商業體的要求太高了，而且受區域和城市招商環境的影響也較大。

三，小結

總的來說，投資商鋪應該首選大社群的底商，尤其是周邊有特別多是大社群集中在一起的。

這樣的商鋪型別投資起來風險較小，租金收益更穩定，經營者的客戶收益也相對比較可觀。

因為，電商崛起獻上分流，現在的實體經營特別困難，商業模式早已經發生了改變。

而商鋪的選址，經營，都是有著高要求的，一旦出錯就可能面臨長期的空置，沒有固定的租金收益，在未來轉手的時候，因為高稅費流動性也特別慢。

所以我們常說，這些年投資商鋪的人群都是“保時捷進去，捷安特出來”，大部分其實都處於虧損的狀態。

商鋪根據所處的物業特性，分為綜合性購物中心、底商、街鋪、市場。一般可投資的商鋪主要為綜合性購物中心和底商兩類，而街鋪由於多為民改商或臨建，產權轉讓時多存在問題不宜投資，市場類商鋪由於經營的特殊性和回報穩定性較差，多為大業主持有，分散產權持有的產權式商鋪因鮮有成功者也不宜投資。

綜合性購物中心專案，多數會在引入知名主力店的情況下出售少部分產權(多為一層黃金鋪位)，即萬達模式。這類商鋪的優點在於能夠與主力店為鄰，租金較高，收益穩定。

底商又可分為寫字樓底商、公寓底商、住宅底商及群房。

一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較高。經營業態以餐飲、便利店、銀行等為主，客群以中高階客戶為主，且單價較高，但同時收益也是成正比的。

所以，投資人應根據專案的具體物業形態和專案整體性來考量其投資價值。

其實，通用性商鋪是優選

商鋪投資落實到硬體上，就是本身的各項引數和配套設施，包括樓層、面積、進深、面寬、層高、柱距、店招，水、電、氣、暖、電信、管道等諸多方面。舉一個很典型的例子，如果商鋪本身帶有可做餐飲的條件，那麼本身其價值就要高於周邊商鋪，因為餐飲，特別是中西式快餐的租金承受能力較強。如果這個商鋪不是出租給餐飲商家，而是服裝、銀行、通訊等商家，則在使用上也不會有任何差別。

具體到商鋪型別上，大型綜合性購物中心、寫字樓底商基本都能適應絕大多數業態，在出租上不存在限制，而住宅、公寓底商則受限制相對較大，加上社群底商輻射半徑小，聚客能力較弱，同質性強，因此在養傷期過程中的競爭非常激烈，價值低。所以，通用性強的商鋪往往價值較高，價格也就高，這一點也是必然的！

所以，投資商鋪時，投資人必須將這些細節引數和配套情況調查考慮進去，避免日後出租時還需大量投入來進行改造。當然，通用性較強的商鋪此時的價值是可以期待的。