買賣的風險

第一、政策因素。

第二、價格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由於從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大製造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設定障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產，其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，並協助辦理房屋產權變更登記手續。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以到開發公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。其次是訂立協議時要出售方全體共有人簽名，以減少風險。

交易風險

隨著城市化步伐的加快，大量農村集體土地上的房屋被納入拆遷範圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關政策，具有社會保障性質，其供應物件為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在於購買物件特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，並且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當中，由於拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現了批次收購此類房屋然後再轉賣牟利的“黃牛”。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續，五年後再辦理房屋過戶手續的做法並未違反法律規定，屬於合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風險大了許多。這主要表現在以下幾個方面：

第一，房價上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規定，賣房者要在取得房產證之日起五年後才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間裡，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決於過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至於其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經簽了、房款已經付了、房子也已經裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子裡趕出去不成?可事實上，完成過戶手續的買方將依法取得房屋的所有權，並有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。

在城市擴充套件的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也並不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高於拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬於賣方;買方認為，房款已經全部結清，自己已經入住，則拆遷補償款應當屬於買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬於賣方：一方面，拆遷補償款屬於被拆遷房屋的變形物，而不屬於孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提;而孳息的產生通常並不依賴於原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規則。另一方面，拆遷補償款是賣方基於法律的規定而取得的，並非沒有合法的依據，因而不屬於不當得利。因此，賣方在已經收取了購房款之後，仍然有權利獲得拆遷補償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對於該買賣合同產生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而捲入到賣房人的家務當中。最終，買房人選擇透過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不透過外交途徑送達。而至於多長時間能夠完成送達，就很難預測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產權證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調控政策的變化，也會使得買賣雙方對於交易的得失進行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應當看到其特殊的風險。筆者認為，購買拆遷安置房並非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。

政策風險

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注並加以規範，出現或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統建的解困房(不包括安置房)，產權證辦理後五年內不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預約合同，但國家法規又規定該房屋不得轉讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購買安置房時看重產權轉讓和價格，卻忘了關注該安置房的銷售本身是否合法？其實，安置房能否銷售要依具體情況來定。

相關人士介紹，嚴格意義上，不能轉讓的房屋包括未依法登記領取權屬證書的；司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；以及權屬有爭議的和法律法規規定禁止轉讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業主自有房，安置房辦出的產權證也是業主的，拿到產權證後就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對於沒有產權證房屋就出售，按照《房地產管理辦法》視為非法，但土地房產局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉讓；如果是公房，業主已向單位購買，而且安置房的產權證上是業主本人名字，就可以轉讓，但也需要額外交納土地出讓金。

預約銷售因為沒有看到產權證，購買時的房屋情況不能只聽業主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房，雖然購買程式合法，還是被判無效。

簽訂預約合同時，要到土地房產局核實該安置房的性質，轉讓是否合法。如果業主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉讓的授權書，業主未結婚的要請其出示未婚證明。

價格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由於從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

安置房指的是定向銷售給“拆遷戶”的住宅房，目前沒有專門關於拆遷安置房買賣的法律法規及政策，實踐中可以買賣，按照商品房買賣來處理。

關於安置房買賣協議的效力問題。首先要判斷案涉房屋的土地性質，以判斷房屋能否上市。地方法院一般認為，國有土地使用權性質的拆遷安置房轉讓協議，從形式上看無違反法律、法規的強制性規定，是合法有效的合同。所以，從目前的司法實踐以及結合政府部門的回覆來看，國有土地上的拆遷安置房是可以自由交易的。根據《合同法》52條、130條的規定，賣家有義務協助買家辦理房屋過戶手續。

同時要提示注意的是，拆遷安置房雖然可以買賣，但是要注意交易主體問題。拆遷安置房協議是以戶為單位，由戶主作代表與政府部門簽訂。所以，在進行拆遷安置房交易時，買家有義務稽核房屋的所有權人，包括同一戶頭下的其他家庭成員。根據《物權法》第九十七條“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”所以，買家在購買拆遷安置房時一定要稽核清楚房屋的共有人，有的家庭，一戶除了夫妻倆之外，還有成年子女。該成年子女也需要在房屋買賣協議上簽字。否則，根據《民法總則》若干問題的解釋，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效。

在實際購房過程中，對於安置房首先我們要確認房屋有產權證，可以正常交易過戶的，否則買賣有風險。二手房如果是超過5年的，賣方免徵個人所得稅，但如果是安置房，估計賣方要繳納一部分土地出讓金給政府，超過5年的，免徵契稅，契稅是買方繳納的，那麼具體的安置房值得購買嗎，安置房買賣要交哪些稅呢？

一、安置房有哪些型別？1、因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬於個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。2、因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司透過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房。二、安置房到底能不能買？具有完全產權的拆遷安置房是可以進行買賣的。拆遷安置房如果進行了產權登記並取得房屋所有權證，是可以上市交易的，房屋權屬證書（房產證）是權利人依法擁有房屋合法權利並對房屋行佔有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋，其權利受中國法律的保護。不管是什麼性質的房屋只有在取得房產證後才可以進行二次交易，沒有取得房產證是禁止上市交易的。也就是說，如果拆遷安置房有相關法律證件，其交易與普通房屋沒有任何差別。反之，對於無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意以下幾個問題：1、調查清楚房屋徵收拆遷前的產權性質，如果該房屋拆遷前具備合法的產權證，只是拆遷後開發商沒有及時的辦理，但是隻要有徵收協議書，雖然出現一些不可避免的麻煩，但日後還是可以辦理產權證的。2、為了防止之後出現不必要的糾紛，一定要辦理公證手續。公證手續不只是處理買賣雙方的關係，同時也是處理買家與銀行、與中介之間關係的一個必要措施。3、有的開發企業為了增加收入，在拆遷安置房交易後可以提供更名（過戶）服務，並且會適當收一些費用。這也不失為一種比較好的解決辦法。三、買安置房有哪些風險？風險1：產權不清晰很多安置房在買賣時可能還沒有取得產權證書，因此最終誰是產權人還不明晰，有可能最終該在買賣協議中籤字的賣家沒有籤，不該籤的卻簽了，從而導致買賣合同效力出現問題引發房產糾紛。風險2：交易時間長一般安置房的交易時間會比較長，所以其買賣過程中不可預見風險就會越多。如上文提到的第一類安置房賣方要在五年後才能交易過戶，這中間出現不可預見因素和糾紛的可能性也大，如賣方因房價上漲而毀約、賣方死亡、房屋被抵押、被查封等風險出現，這些風險都會給買方帶來一些難以解決的麻煩。風險3：稅費風險很多安置房的買賣合同中沒有約定稅費承擔主體及方式，或者因為買賣期限較長導致國家政策變化產生了新的稅費，從而可能導致買賣雙方因稅費爭議而產生糾紛。另外，安置房在過戶時可能需要補交土地收益等相關價款，雙方也應對此進行明確約定，防止日後出現不必要的糾紛。

什麼是安置房？說通俗一點，就是政府把你家原有的房子給拆了，然後重新給你安置的房子。

一般情況下，拆遷之前會有一份拆遷安置協議，安置房是沒有房產證的，正常情況下，只有集體的土地證。

有房產證的安置房才具備交易資格，如果沒有房產證，不僅不能辦理過戶，而且還不能辦理貸款。

在很多地方，滿五年的的安置房是可以交易的，在交易之前一定要弄清楚，有沒有房產證？能不能過戶？能不能貸款？無房產證的房子買賣風險很大，法律不保護交易。不到萬不得已不要買安置房。

不建議買

1 不同城市對安置房的交易有不同的規定，大部分的都是規定自持5年後才可以交易，正是由於安置房的屬性，房價相比周邊商品房不高，有一部分購房者還是傾向安置房。也就催生了一些專門從事安置房交易中介機構，有些甚至在剛市的時候就光明正大的賣指標，這種對買指標的購房是極為不靠譜的，原業主靠譜還好，不靠譜的，到滿足5年了，房價上漲等原因，不願意給你過戶，或者坐地起價，你怎麼應對？

2 就算是達到和商品房一樣的交易屬性（滿5年），我還是不建議購置安置房，安置房工程很複雜，往往質量堪憂，這種報道多如牛毛；而且住的人員複雜，很多業主分得幾套房的，基本上全部出租，當一個小區租戶過多的情況下，舒適性得不到保證。

只要是剛需，啥時候買都是對的，因為只有你有錢的時候才能買房，錢是決定作用，我今年還買一套，是我爸爸單位的棚戶區房，價格合適我就會買的。

買賣安置房是合法的，相對商品房來說安置房的價格稍微低一點但是房屋的品質相對差一點。只要安置房的手續齊全就沒有任何問題，安置房跟商品房一樣都有房產證土地證和契證現在統一為不動產證，交易上流程跟商品房幾乎沒有區別，唯一有可能有出入的就是土地性質問題，這個提前拿證件去相關房產部門諮詢一下就好了

作為一名長期和不動產打交道的職場人士，絕對有權回答這個問題。

現實生活中房子都可以買賣，只是人們口中說的能不能賣是涉及到產權過戶的問題。

結合現實中常見的安置房種類，在此例舉一些：（但是特殊情況，還是要一事一議的）

看到沒有，強調要有產證哦（沒有房產證的房子，買賣的風險，大家都很清楚的），這類土地性質是劃撥的，是可以買賣的。劃撥性質的安置房需要劃撥轉出讓，然後在進行交易。

可以買賣，先要補齊產權，就是交差價款和相關稅費，然後還需要劃撥轉出讓，然後在走交易程式。

拆遷安置的房子，情況特殊的是有的，這些需要看當地的情況，一事一議。

以上就是舉具體案例說明安置房是可以買賣過戶的，但是房屋買賣具體的還是要根據真實的情況，具體定論。

有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別；對於無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個問題：

　　(1)調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷後開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日後還是可以辦理產權證的；

　　(2)一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛。

　　(3)有的開發企業為了增加收入，在拆遷安置房交易後可以提供更名(過戶)服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。

　　購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同型別的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由於交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲後上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設定障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好後安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，並對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。

先說優點。

1-安置房一般位置還可以，不像有些偽地鐵房，可能離城市十萬八千里。

2-安置房一般可以直接讀附近的學校，而且是優先安排。

3-安置房物業費便宜

然後是槽點，重重的槽點

1-小區素質

這個是真的致命，不是說住裡面的人一定不行，而且環境決定了人，就像你去五星級酒店，在大堂，在電梯，你肯定不會隨地吐痰，隨地大小便，因為你要讓你的身份自己儘量的符合所處的環境，去日料店肯定不會划拳拼酒，去大排檔一般不會是談情說愛一樣。

安置房在這方面真的是致命的致命。

以我所在安置房為例，小區沒有人車分離，很多幼童在車型道上玩耍，父母或者爺爺奶奶在旁邊聊天，甚至不看著小孩。大點的孩童四處追打，曾經見過四五個小孩，拿著不鏽鋼管，像扔標槍一樣扔對方。父母還看的很開心。還有各種能飛的東西四處亂飛，每次進小區，我都十面埋伏，怕傷到人也怕被傷到。

然後是電動車的問題，我們小區電動車一次充電1.5元，1.5元啊。目前的電動車一次充電騎50公里不成問題，我們是小城市，不存在需要騎車20-30公里去上班的情況，一般都是騎著周邊3～5公里的用車，也就是說，一星期充兩三次就可以了，一個月10來塊錢的充電費，竟然一堆人天天電動車往樓上搬，很多還是30出頭的年輕人，我的天。

然後，就算沒往樓上搬的電動車在樓下也是四處亂放，有停車位，不停，就是要停門口，各種擋道，真的煩

再有電梯絕對是不買安置房的一大原因

一週一小修必壞一次，兩週一大修，三週必停很多天。

環境衛生

垃圾桶，每天，每小時都要被翻，就為了拿裡面的紙盒，安置小區裡的老人，反正比我們有錢，也不是說撿拾的傳統不好，但是你紙盒拿出來，其他垃圾隨便扔在垃圾桶外面，真的是。

再往下說，小區不用想什麼乾淨了，都是亂扔，然後因為有物業，所以有掃地阿姨，掃地阿姨，一把拖把一桶水拖全樓，那個味道。

真的，沒聞過沒法想象，然後去老鼠，蟑螂四處有，我殺蟑螂的血淚史，現在還在繼續，蚊子冬天也有，我四季備蚊香液。

還有很多很多很多，更多的人關係更復雜了，曾經樓上的吵到樓下的還是怎麼，有理的是外地人，無理的是本地原拆遷安置人，有理來找無理理論，無理的老人直接拉一堆人（整棟都是親戚，整個小區都是原來的村民鄰居）來要打有理的，甚至要動刀。後來那個就搬走了，你說如果你是買這了，怎麼辦。

9.5補充，還有一點，小區可以辦紅白喜事，直接在叫一條龍來小區內庭辦，喜事還好，白事晚上比較害怕。

有利，有弊。有利，指的是價格，一般會比商品房低近一半。有時候，位置還可以，有學位。有時候，又分得很遠。深圳的安置房，有些在東莞塘廈，有很多在深汕合作區。有弊，想買這種房子，要排隊，要附合條件。不能出租，想賣，也要等滿了多少年。一般戶型，面積，花園環境，都不理想。如果你有條件，可以買，你可以先排隊買。然後，再買商品房改善居住條件。不過，要等很多年。在此期間，你不能買商品房，可能會失去投資的機會。

什麼是安置房呢？這就要牽扯到城市拆遷問題，拆遷補償主要是分為兩種，一種是貨幣補償，另一種則是產權置換，貨幣補償不用進行多加解釋，產權置換則是補償被徵收人價值相近的一套房子，稱之為安置房。但是一些人因為種種因素，對於安置房並不滿意，打算將安置房轉賣出去，再買一套新的商品房居住。

由於安置房在出售之時，價格都會比較便宜，一些收入不高、買房能力不高的人正是看中了安置房價格的便宜，為了解決自己的住房需求，決定購買安置房，但是購買安置房會不會存在風險呢？安置房究竟能不能買，現在終於搞清楚了。

首先，安置房也叫“回遷房”，屬於保障房的一種，因此，保障房如此想要轉賣，就會存在一些限制。為防止資本為保障房進行炒作，在保障房的產權方面，國家對於它的限制與商品房不同。如果購買產權房的話，購房者並不能獲得安置房的全部產權，實際上只能與原房主共享產權，如果購房者後來又打算將安置房轉賣出去，則需要原房主的同意。

另外，安置房不僅在產權上受到限制，在安置房轉賣期限上，同樣具有限制。根據規定，在被徵收人搬入安置房居住五年之內，不允許對安置房進行買賣。也就是說，如果在限制期限內購買安置房，其實是屬於非法交易，一旦將來出現什麼糾紛，將無法得到法律的保護。因此在購買安置房之時，千萬注意檢視是否處於限制期限內。

最後，安置房由於是保障房，保障房建造方面，可能不如商品房那般嚴格，這就意味著，安置房使得房屋質量可能相對較差。購買安置房之時，即使你已經知道安置房價格便宜，也懂得一分錢一分貨的道理，還應在看房的時候，注意檢查房屋的質量問題，如果存在較大問題的話，建議最好放棄，不如購買商品房。

第一，安置房從房屋產權辦理來說，只要符合轉讓交易的條件，是可以購買並能過戶確權的。第二，安置房因地理位置、周邊配套、小區環境、戶型設計等因素的影響，部分安置房綜合性價比還高於一般的商品房，當然可以購買。而也有一部分安置房，也確有初始產權登記嚴重滯後、地理位置較為偏遠等“硬傷”，若經濟條件相對允許，最好不要購買。

這是既從事過村建國土管理工作，又從事過拆遷安置工作的筆者，結合安置房的規劃建設及產權辦理、有可能發生的問題等，給出的答案。下面，就簡要說說相關情況。

一、安置房並不小產權房，也不是無證房，從產權辦理的角度來說，購買與轉讓不存在什麼問題。

對於這一點，部分人存在認識誤，認為安置房沒有產權保證，這完全是錯誤的，所有的安置房按規定都應有產權保證，只是個別地方人個別安置房因規劃建設等原因，可能會導致產權初始登記延後，但並不是不辦理產權。

而對於正常合法的房屋轉讓買賣來說，有產權作保證的房屋咋個不能購買，一手交錢一手交房並進行了產權過戶，也就不存在購買了有可能發生糾紛和麻煩的問題。

二、對於安置房的價效比應一人為二地看，既有各方面較好的，也有存在“硬傷”的。對於對購房預算充足、要求較高的，就是選擇各方面較好的安置房也有可能不如意，而對於購房預算十分有限，有時還不得不屈就購買各方面不太好或存在“硬傷”的安置房。但若經濟條件允許，最好不要購買有“硬傷”的安置房。

這一是“青菜蘿蔔各有所愛”，安置房相對於一般的商業大盤那品質的差距還是擺以那裡的；同時，這一地段、這種小區、為種戶型，你看不上，但別人卻認為各方面正合適；二是畢竟還有購房都受“手長衣袖短”的制約，只有那麼點購房預算，好地段、好品質的房屋買不起，較次一點的安置房也還得考慮。

（本文圖片來自於網路）

商品房太貴，於是一些收入不高的家庭，打起了買安置房的主意，結果往往是錢房兩空。

首先要明確，安置房的性質，它們是在徵地、拆遷過程中，為了解決被徵地、被拆遷戶的居住問題，集中修建的房屋。它從一開始，就沒有打上商業的烙印，自然不允許像商品房一樣自由買賣。安置的物件是特定的人群，而不是不特定的社會大眾。

有一類安置房是完全無法上市交易的，那就是在村集體土地上統一規劃、修建，僅供本村村民居住使用的房屋，俗稱小產權房，因為這時的土地還屬於集體土地宅基地性質，根本不能辦理產權證。

有一類安置房，叫動遷房，大多由城中村改造完成，這類土地雖已轉為政府劃拔性質，但沒有繳納土地出讓金，可能擁有房屋所有權，卻不一定擁有土地使用權，屬於不完全的產權。

這種房屋在五年之內，不給辦產權證，也禁止上市交易。五年後轉讓也要受到到諸多限制，要麼補繳土地出讓金，要麼只能轉讓給特定的人，始終與原房主剪不斷理還亂，買家想要再次轉讓，則需要原房主的同意，還可能承擔高額的稅費。

還有一類安置房，屬於配套商品房。這類房產由開發商修建商品房時配套修建，如果產權明晰，沒有爭議，可以購買，但同樣會受到上述等諸多條件限制。

儘管買安置房風險很大，還是有人因為貪便宜，抱著賭一把的心理，草草跟房主籤合同，欲在時機成熟之時再過戶，殊不知，這種時機也許永遠不成熟，待真正成熟時，房主可能因房價上漲等各種原因反悔。而這時，你去打合同官司吧，則可能會被法院認定合同無效，即使合同有效，沒有前期的備案登記等程式，想要過戶、拿到房產也很難。哪怕你籤合同時做了公證，也只是公證你們簽訂合同這一事實，不會保證你們後續成不成交。

還有，安置房是為了解決被安置物件住的問題而修建，不會像純粹的商品房那樣追求高大上。買了如果出現房屋質量問題，也很難找到擔責主體。

安置房如果有房產證的話，價格優惠，對你來說各方面滿意，可以考慮，沒有產證就不建議，後期會出現很多不利因素。

安置房最大的優勢就是價格便宜，對於剛需用房和錢不多的是首選的過度房源，但是一定要看清楚對方可有產權證。沒有房產證的堅決不能買，即使公正也不能買，因為沒有產權證就不能過戶和子女上學的權利，還有必須要有房產權證才能去銀行按揭貸款！還有看回遷安置房的結構，現在基本上都是鋼混的，和商品房沒有區別，以前的老安置房是磚混的就差些！其他的都差不多，就是綠化容積率和居住環境肯定沒有商品房的好，剩下的細節自己多看看了解就行了

有房產證的拆遷安置房當然可以買賣。風險大概可以概括為政策風險、價格風險和人為風險。

安置房是政府進行公共設施建設專案時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置物件包括城鎮居民被拆遷使用者和徵拆遷房屋的農戶，安置房就是政府或企業對拆遷物件的一種補償形式。

有房產證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別；而對於無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意以下幾個問題：

1、調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備，只是拆遷後開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日後還是可以辦理產權證的;

2、一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛。

風險可以分為：

1、政策因素。拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是房屋產權雖屬於個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

3、人的因素。“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大製造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設定障礙。

01 第一個，搞清楚安置房的屬性。 一般情況下安置房分兩大類，首先是一些市政的大型工程，因為這些工程拆走了，換個地方安置的房子，雖然房子產權上屬於個人，但是往往是有一些交易限制的。比如，在多長時間內不能交易買賣。 另一個需要注意的問題就是房子能否貸到款。如果因為房地產開發把這個地方拆了，然後重新安置。一般情況下，貸款都是沒問題的，跟正常商品房差不了太多。

02 第二個，注意安置房買賣過程中可能存在的風險。 目前安置房的買賣，大多是在簽訂了拆遷安置協議，但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。 由於從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差會很多，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，很有可能引起訴訟。

03 第三個，關注房屋質量問題。 安置房的開發商利潤空間往往是被鎖死的，如果遇到黑心的開發商想多掙錢怎麼辦？肯定是偷工減料。 比如說紙板門、迷你門、迷你窗、山寨電梯，各類劣質的建材和奇葩的設計都有可能出現在安置房裡，牆體裂縫、空鼓則更是家常便飯。甚至有人之前買的安置房交付後3房變2房，無緣無故就少了一間房，各種混亂。

04 所以在安置房的買賣過程中，大家還是要格外小心。有哪些注意事項呢？（摘自網路） 1、明確安置房的性質 一定要查清楚“五證”是否齊全。一般來說，對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。 2、不同型別的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。 因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房，由於交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險；因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司透過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房風險相對較小。 3、辦理相關公證手續 這其實就是對安置房的買賣加了一道保險，以免以後出現糾紛。如果是購買還沒定位的安置房，風險就更大。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的、具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。 4、買賣合同的內容要明確 買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。 還需要簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，並對具體細節作出明確約定以防賣方反悔，最好由專業房產律師進行指導。 總而言之，購買安置房時要謹慎謹慎再謹慎，不能因為價格便宜給自己以後留下一堆麻煩。希望對您 有點幫助！