這是理想狀態，高配的00後。現實中房不夠用的一定比房用不過來的人多。

就像我們的人均收入一樣，80%的人，都覺得自己拉了祖國的後退，被平均了。房子也是一樣，優質的資產必然掌握在少數人手裡。

只要城市化程序不停，只要有新增人口，短期內價值區域絕不會出現房子無人問津的情況。

還有題主所說的“剛需不存在了”，剛需會一直存在的，七零八零九零後的房子，不一定能滿足零零後的需求，零零後未來生活工作的地點不一定就在祖輩的城市。未來的剛需並不是沒房的需要買房，而是在哪工作在哪買房，在哪生活在哪買房。隨著生活工作的變遷同時進行房產的置換，這就是新的剛需。

都說新婚家庭購房是“特剛需”，可00後手中有這麼多套房子，未來住宅市場的“剛需”是否將會消失？然而，讓人意外的是，在本次《房地產未來發展趨勢，00後購房思維探究論壇》的主角——四位來自名校的00後，竟然都頗為堅定地支援買房。

　　 這些00後都傾向選擇買房

　　 “你更喜歡固定在一個地方買房還是在全世界租房？”讓人料想不到的是，面對這個問題，這四位00後竟然都更傾向選擇購房。

　　 都說女孩子是“築巢動物”，來自廣州市第六中學的張曉丹說：“我更喜歡固定在一個地方買房。在大學畢業後，我會先選擇到各個地方，做各種各樣的工作，當然也會到處租房，經歷一下各種人生。但這畢竟不是長遠之計，當我找到穩定的工作後，就會開始存錢為買房做準備。”

　　 同為女生、來自廣州市第二中學的丁藝同學說：“我覺得最理想的狀態是在常住的城市裡有一套合乎自己心意的房產，同時當自己有國外住房需求的時候，在國外租房”。

　　 出乎意料的是，00後男孩們都選擇買房，無論是來自執信中學的劉業燦，還是就讀於美國田納西州MCCALLIE高中的袁嘉澍，都堅定地說“以後一定會買房”。

　　 家是00後心中的溫柔角落

　　 至於買房的原因，很簡單。女孩子們追求的是一種安穩的感覺。

　　 丁藝認為，在自己常住的城市或者是長期工作的地點，如果能擁有一套自己名下的房產，怎麼說都會方便一些，而且住在自己的房子裡，心裡感覺會更加踏實。至於在國外的時間選擇租房，也是出於便利性的考慮，“假如在國外買房，手續繁雜自不必說，而且在不清楚是否會在這個地方長期居住之前，我認為沒有必要買房”。

　　 張曉丹則強調房子給人的安全感：“房子是一個人長期住宿的地方，在這麼大的城市裡面，能夠有那麼一個地方每天等待著你回去，是一件很美好的事情，也是你在一座城市裡立足所需要的最基本的安全感。”

　　 對00後男孩而言，買房既是現實的需求，家也是心目中一個最溫柔的角落。“可能因為工作原因，未來我需要到處‘飄’，因此我不否定在全世界租房的做法，其實在我沒存夠錢、買到心儀的房子之前，我也會選擇租房，因為住在父母留給自己的房子裡，始終會感覺這不是我自己的東西，但我又不想因為不夠錢買好房子而委屈求全買次一點的，導致生活質量下降，所以倒不如先租房。不過，我認為在我‘飄’累了的時候，也需要有一個港灣可以讓我好好休息。想遠一點，未來我的孩子也需要上學、需要一個安定的家，如果未來房子依然和學位掛鉤，這個時候一套房子必不可少。”劉業燦說。

　　 袁嘉澍說：“我未來肯定只會選擇一個城市來生活和發展，這是出於對父母的孝順。因為我的父母不可能跟著我滿世界租房子住，我也覺得應該花更多的時間和他們在一起生活，不然到老了以後，我一定會很後悔。”

一人口是變遷的，總是從四線城市到三線城市，從三線城市到二線城市甚至一線城市。

二消費升級，年輕人總是願意買設計感更強的更便利的房子。老破小的房子會被逐步淘汰，有獨立車庫啊，人車分流啊，電梯呀，進入空間更大呀！等等這些更好的舒適的房子，我會被年輕人接受購買。

第三，孩子上學問題。年輕人為了選擇自己的孩子能到更好的學校上學，他們也會去選擇從新弄房。

人生是不斷變化的，每一代人會有每一代人不同的選擇，所以才構成市場，如果人生都是一成不變的，那市場確實沒有流通性了。

所以你的房子越是往大城市買，將來出手的可能性越強，你的房子越是新房設計感越好，規劃又合理的房子出手感越強。第三，你的房子是學區房，學區好出手越好。

　認識的70、80後他們的消費觀念，特別是70後，都是過過苦日子的一代，對於理財是能存多少存多少，生活是能省多少省多少，因此即便遇到天災人禍，抵抗能力也是強於現代小青年的。而且過去人是手裡有多少錢才花多少錢，沒有錢就少花或不花，根本不會去借錢提前消費，不過當時也沒有網貸這個平臺，在那會要是幹這事的人，都會被別人認為少天無日不會過日子。

　　正是由於消費觀念不同，很多70、80後在買房方面才會顯得很從容，可以說這部分群體現在基本都不缺房子住，用不著從分文沒有的地步直接面對買房問題，遇到拆遷也有舊房墊底，一步一步穩紮穩打走到了今天。至於現在的高房價對這部分人幾乎沒有影響，因為生活理念也不同，很多人認為房子就是個遮風擋雨的地方，除非用來投資抵抗通脹，有個住的地方就OK，不會超出能力範圍去為高房價買單。

但是在大城市由於消費水平高，物價房價上漲，開始沒買房或者一直猶豫等房價下降後再買房的人而始終沒買房的人70.80還是有很多，像收入水平低外來務工人口，隨著城鎮化水平提高，農村務工人口增加，以及他們的孩子處於城市農村邊緣，但他們買房沒有購買力，所以對於他們買房還是剛需，90後是新生主力，也到成家立業年齡，現在大學生普遍增多，人口流動大，為了工作生活，買房對於90仍是剛需。對於00來說家庭條件好的話，父母已經給自己打下基礎，房子無需擔憂，但對在外求學，將來去外地工作不在本地工作的他們說房子也是剛需，對於那些父母沒有給自己打下基礎買房子的00來說，房子對他們更是剛需。總之隨著國家城鎮化水平提高，會有更多的人買房，所以買房現在還是剛需。

70、80、90後房子已經買好，00後不用買，剛需沒了，房子賣給誰？其實，房子是一種商品，地產商該不該繼續蓋房子？其本身是有很強大和完善的研發、智囊團隊，尤其是頭部房企。比如恆大就有研究院，裡面彙集了眾多知名的經濟學家和調研團隊，在為恆大調研、佈局和決策。既然金主都敢真金白銀地投錢蓋房，群眾其實不用為他們擔心。

70、80、90後房子已經買好，00、10後不用買，這是一種客觀存在的社會現象，對大家來說，也算是一種共識。

西南財大在2017年的調研資料就顯示，中國城鎮居民家庭的住房自有率超90%，農村居民家庭的住房自有率達97%，而住房空置率超20%，依據該空置率測算的空置住房超6500萬套。

恆大研究院的資料顯示，2017年中國城鎮人均住房面積34.4平米，套戶比為1.07；如果按家庭戶計算，套戶比為1.11，低於美國1.15、日本1.16，高於德國1.02、英國1.03；而20-50歲人口總數在2013年就已見頂，主力購房群體需求已過高峰。

這些資料意味著，我們已經進入存量房時代，房屋的整體存量已經充足。作為頭部房企的恆大自然也知道這些資料，也在不停地調研、監測新資料，但動作上還在不停地拿地，蓋房，說明這些資料還存在其他解讀。

70、80、90後都已買房，00後不用買，這話說得沒毛病，但這只是站在了靜態的角度看購房問題，而忽略了動態的角度。小菜將從改善需求、舊改需求、城鎮化人口流動、農業人口轉移四個角度分析未來買房需求。

01、改善型需求

這項需求是長期的，也是剛性需求，在每個城市都會存在。包括四個層面：

（1）面積改善

現在存量房充足，但有相當一部分都是剛需房，也就是1房、2房或者小三房，面積在80平米上下，這些剛需房群體，隨著經濟能力改善，家庭人口結構變化，下一步換更大面積的房子，比如130-180平米是趨勢。

當然，前提是經濟狀況允許。按照目前國家經濟發展形勢看，很少會有70、80、90這批人會把剛需房住到老，換房的機率很大。

（2）新舊房改善

按照國家住建部的國家建築標準，高層設計使用壽命是不低於50年，目前98年房改後，第一代商品房到現在差不多22年，這批房還能撐28年多點，那後面是不是就會面臨換房？

（3）環境改善

住老破小舊的房子，經濟狀況允許的話，一般都希望住新一點的房子；住第一、二代商品房的業主，也會希望住小區環境和配套更舒適些的小區，“人往高處走”嘛，需求提高也是正常的。

（4）學區換房

在劃片上學不改變的情況下，學區換房的需求都會一直存在，而且在各個城市中都存在。

這個需求量也是很大的，參考中、小學、幼兒園入學人數，打些折扣就知道這個需求量了，不會小，而且每年都會有需求，很穩定。

改善型需求量很大，很穩定，在各能級城市中都存在，長期記憶體在的機率也很大，這塊市場需求量不可忽視。

02、舊改需求

2018年10月，全國棚改基本完成。

隨後，又開始試點舊城改造，舊改的範圍、規模不如棚改。但與棚改不同的，舊改將是一個長期性問題，也會造就長期性的買房需求。

舊改的第一輪應該是老破小，這些都改完後；下一輪估計是福利房，福利房逐步改完後，估計第一代商品房建築壽命就接近極限了。

如此下去，迴圈往復，是不是舊改的“紅利”比棚改更持久？

03、城鎮化人口流動

我們目前處在城鎮化第二階段，也就是中小城鎮人口向大城市轉移。

根據美國國家調查局的資料，城鎮化第一階段是農村人口向各能級城市遷徙，各能級城市全面發展、高速發展，這就是房地產的“黃金10年”。

美國走完第一階段，花了20年時間，而中國98年房改，到2012年實現城鎮化率50%的目標，花了14年左右，比美國縮短了6、7年，後發優勢嘛，完全可以理解。

但美國走完第二階段，也就是中小城市人口向大城市遷徙，花了40年時間，從1920年開始，到1960年結束，這期間都是中小城市人口向大城市遷徙的過程。我們需要多久？估計會快些。

這反映了什麼問題？

中小城市人口會向大城市遷徙！

大城市基於國家城鎮化戰略，重點發展，享有政策、產業、人口、資本上紅利，對年輕人和人才具有吸引力！

這些人就會從中小城市向大城市遷徙，大城市的住房就會越來越不夠住，而在大城市“虹吸效應”下，中小城市的住房隨著人口流失，空置率會越來越高，房價走跌就是大機率事件。

大城市隨著人口越來越多，住房存量是不夠的，土地資源有限，新增住房又是無法滿足新增人口居住需求的，那大城市房價還會漲。

有個佐證事件，深圳過去10年，每年新增人口達45萬，過去5年測算的話，深圳每年新增人口達50萬以上！基本上等於深圳每年增加中西部地區1-2個縣級單位人口規模！

廣州每年新增人口在40萬以上，上海在15萬以上，西安在30萬以上，杭州在20萬以上，成都在20萬以上，南京在10萬以上，這個每年的人口增量，不可小視！

可見，中小城市的房產前景黯淡，而大城市的房地產，仍有長期的人口紅利。

04、農業人口繼續進城

雖然已經過了農業人口大規模向城市遷徙的過程，也就是“劉易斯第一拐點”已過，但農業人口向城市的遷徙還有第二階段，也就是“劉易斯第二拐點”。

從經濟規律看，未來相當長一段時間內，農業人口向城市遷徙還有潛力，只是量沒有以前大了。

2019年底，中國人口突破14億，其中，城鎮常住人口大概8.5億，新增467萬人，佔比60.6%；農村常住人口5.5億，仍然還有龐大的人口基數。

未來中國的城鎮化目標按國家規劃看，應該在75%左右，以14億人口為基數測算，忽略新增人口，都還有2億以上農村居民會進城。這將是多大的一個需求？！

因此，改善型需求將是未來城鎮最大、最穩定的一個需求，而舊改需求、城鎮化人口流動需求和農業人口轉移需求，三大需求也將在未來長期存在，推動房地產分化發展。

透過上面的分析，我們已經知道，未來的城市發展是分化的，一二線會將虹吸效應常態化，對中小城市發展造成負面衝擊。

放到房地產業看，中小城市的房價會隨著人口流失，需求減弱，出現空置，出現萎縮，房價前景黯淡。

一二線為代表的大城市，是國家戰略培育的物件，也是城鎮化繼續提升的倚重物件，隨著人口規模不斷新增，大城市發展會逐步郊區化、衛星城市化。

也就是說，未來一二線的房地產需求會很大、很穩定，大城市及衛星城都將繼續獲得發展，這是國家城市群、都市圈戰略目標，也是城鎮化目標，還是城鎮化第二階段的發展規律。

因此，未來的房地產業會分化，一二線及衛星城市將進一步發展，需求量大，且穩定；三四線需求減弱，並逐步萎縮，前景堪憂。

綜合全文：

70、80、90後已買房，00後不需要買房，這只是靜態現象，而人口會流動，產業會轉移，人隨產業走，這個趨勢無法逆轉。

大城市房價高，住房需求量大，長期內都將保有發展前景，因為產業在壯大，人口在不斷新增，國家還有政策，房地產想原地踏步都難。

中小城市人口不斷外流，新增需求逐漸萎縮，產業遷徙，經濟發展下降，收入下降，中小城市的房產空置率會越來越高，房產增值很難，走跌的機率很大。