從宏觀調控的角度來說，這種現象也是必要的，房地產火熱會帶來兩種效應，一是財富效應，即房地產繁榮和房價上漲使得住房擁有者財富增加，即使在不出售住房的情況下也能提高消費積極性，另外，一旦住房作為二手房出售後，賣房者持有大量現金也能刺激消費；二是帶動效應，即新購房者購房後將帶動建材、家電消費，刺激居民的整體消費。

準確來說，一個房地產週期大約是20年-25年年左右，而中國自本世紀初啟動這一輪房地產牛市到現在己經快20年了，也就是說我們已經進入這輪房地產週期末期。由於現在經濟下滑越來越嚴重，但是由於全球的宏觀貨幣寬鬆政策，導致經濟並未進入嚴重通縮，各國貨幣政策均以CPI為2%目標，市場資金流動性充裕，房地產作為貨幣寬鬆經濟滯脹階段還是有投資價值的。雖然經濟進入下行階段，但是由於全球貨幣政策政策減緩了房地產業的大幅波動，只要政府不主動剌破泡沫，房價仍然在一定範圍波動。房價面臨大量幅下跌的情況如上世紀日本因為矯往過正，連續加息收緊政策導致泡沫破裂而崩潰，08年美國次貸危機因為貸款人資質差不良貸款加上美聯儲連續加息連鎖反應而崩盤，而中國在這兩方面都控制較嚴格，不會發生類似問題。中國在加息降息政䇿比較慎重，也是為確保房地產業市場平穩健康發展。所以即便在經濟不景氣的情況下，核心區域優質房產因為稀缺仍然是安全的投資，這也是最近部分一二線核心區域上漲的邏輯。投資什麼都會虧，貨幣在貶值，一二線核心區域資產仍是相對優質資產。但是三四線城市因為人口流出和盤子大嚴重過剩則不是優質資產。以萬科A月線圖走勢可以完全理中國樓市的二十年走勢，現在看中國房地產與萬科股價走勢保持一致，仍處於B浪反彈箱體區間。

從目前來看有兩種情況：

一是疫情之後帶來的恐慌。疫情帶來的經濟下行，加上國際形勢動盪，居民不安感增加，股市、銀行理財現在都不敢碰，又沒有其他可信服的投資渠道，房產、黃金等居民認為可以增值保值的成為居民投資首選，一部分受到房地產商盅惑誘導，進行投資買房，造成短時間房地產持續火熱的假象。

二是房地產市場形勢的恐慌。經濟下滑，居民購買力降低，加上國家再次重申“房住不炒”、禁止資金流向房地產的禁令，房地產市場呈現下行趨勢。房地產商為了扭轉這種局面，想盡法子促銷，如恆大、碧桂園直播降價銷售，網路上的各種推手，樓盤售罄新聞等等，都造就了短時間房地產持續火熱的假象。

隨著經濟不斷下滑，為什麼房地產市場卻依然火熱，我想原因在於以下幾點：

一、市場消費嚴重疲軟，經濟增長速度回落，加上疫情的影響，穩定房市價格，減小交易量， 將大量的資本穩定在房地產領域，如果這類資本釋放出來勢必大量衝擊民生市場，抬高物價影響民生。

二、國家為了經濟持續發展，透過投資新基建、放水及降準等手段提高經濟消費基礎。將西方高利潤、高技術的行業引入國內，扶持壯大，慢慢將資本由房地產轉移到高科技實體經濟領域遷移，以時間換空間，逐漸減少房地產行業的泡沫，讓房價安全著陸。

一、中國金融理財市場一直顯得不是那麼的規範，隨著經濟下行，各種金融理財投資道相繼爆發出很多問題，信託爆雷、p2p跑路、保險理財的虛假宣傳，造成了老百姓對金融理財平臺的極度不信任感。老百姓最大的困境就是能選擇的投資理財渠道太少。

二、中國的期貨、股市、外匯市場投資領域的所需專業性要求高，並不是能看K線圖和財務資料就能進行分析的。交易市場的規則就是按二八原則設立的，也就是說，20%的人能夠盈利，80%的人都是基本處於虧損。個人認為此類交易市場並不是穩健長期的理財選擇。

三、中國為了鼓勵和刺激消費，銀行的儲蓄利率越來越低，完全不可能對抗通脹風險。

華人自古以來就有著狂熱的土地和家產崇拜症，在家本位的思想下，很多人往往在取得一點成就之後，第一件事情就是改善家庭的居住環境，添置家產。

一、房子帶來安全感。擁有屬於自己的家才更有安全感和歸屬感。畢竟房子再怎麼貴，買了就是自己的。另外，城市的房子往往和戶口以及教育、醫療、社會保險捆綁在一起，有了房子，心裡才會更踏實。

二、房子是家庭婚姻的關鍵。華人的傳統觀念是結婚需要房子、有小孩後需要屬於自己的房子。“成家立業”是華人的五千年文化積澱下來的傳統思想，家的概念比任何國家都重，因而擁有一套屬於自己的房子，成為不少老百姓的理想和目標。正如目前流行話“丈母孃推高了中國房價”，丈母孃點頭答應將女兒嫁給你的首要條件就是有房子。

三、房子是社會地位的象徵。房子，是一個人社會地位的象徵，是你一個人事業是否有成的衡量標尺，是朋友、同事、鄰居之間相互攀比的茶餘飯後談資。當你在市中心或是一二線城市擁有一套屬於自己的房子、好房子、大房子，周邊的人自然而然會用羨慕的眼光望著你，它代表的是你的成績，你的經濟實力。

綜上所述，這就是我認為經濟不斷下滑，房地產市場依然火熱的原因。

主要受到 經濟存在資金外流、製造業不振、房地產業下滑、外資撤離等4大負面因素影響。 經濟已經滑入了通縮軌道，企業負債將會增加，員工的薪資會止步不前，居民消費水準將下降，購房者目前大多持觀望態度。而房地產商資金回籠困難，資金鍊繃緊或將斷裂，房地產企業持續不振直接影響到地方政府的財政收入，房地產業以及與之相關的建築、水泥、鋼鐵、傢俱等產業目前佔到中國經濟總量的近四分之一。

中國的經濟和房地產密不可分。房地產就是中國的核心資產，它帶動著兩百多個與房地產相關聯的行業。對於核心資產未來的演繹邏輯我們國內的資產基本上分三個階段。

房地產的發展導致了城市化的發展、經濟的增長、民生的改善。高房價、土地財政、擠佔其他實體經濟資源。房地產是財富的象徵，大力資產配置的核心。

真實情況是房地產帶著整個經濟帶走。

開啟供給側改革之後，這個階段，就造就了房企大牛之後的資產劇烈分化。我們目前身處這個階段，在經濟沒有徹底復甦之前，資產價格的分化會愈演愈烈。

深圳暴漲搶房，很多四線以下城市如湖北棗陽等房子成交已經枯竭。都是這種劇烈分化所致。

今年4月中共中央政治局常委會，很重要的一個經濟政策轉向，整個會的核心那就是經濟全面轉為防禦思想！

防禦思想意味著什麼？意味著社會風險偏好降低，意味著不管是產業資本還是金融資本，會因為全社會投資偏好降低而不敢擴張，導致繼續會湧入核心資產。除非，經濟徹底復甦，否則，核心資產就是漲一漲，歇一下，然後繼續漲。

以上就是為什麼經濟不斷下滑，房地產持續火熱的邏輯。

房地產市場市場火熱的根本原因是中國經濟的需要，房地產火熱，不是丈母孃引起的，也不是人們錢太多造成的，跟有沒有疫情關係也不大，中國經濟發展的需要才是房地產市場最大的剛需，明白了嗎？

全球央行在印鈔啊，無限量印鈔導致貨幣購買力下降。房價上漲幅度和貨幣貶值速度有個相對速度，如果貶值速度大於上漲的絕對值，房價也不算漲。

供需均衡的情況下，什麼樣的因素影響價格：政策、購買力（收入）、貨幣。

大家談到房住不炒，認為政府是要房價跌，這個是誤判。國家是希望房價穩定，但不意味著一定要跌，更不意味著要暴跌。因為房地產相關行業佔GDP比例太重，主動刺破泡沫的代價遠比穩定房價的泡沫要大得多。所以，兩弊相衡取其輕。

因此我們假設，上述政策和購買力都不變的情況下，印鈔導致全國的貨幣量大增（外匯政策因素，多印的錢沒辦法出去，只能在國內），這樣的情況下，你要對沖放水導致的貨幣購買力下降，你的財富只能買什麼？大類資產可選：貴金屬（黃金），房產，股票。

所以你看，可選的可能並不多，黃金已經突破了400元人民幣的歷史新高，意味著我們儲蓄的購買力在下降啊。股票，國內部分股票泡沫遠比房子泡沫高， 而且非專業投資者買房子大多是被收割的。所以，房子作為選項就不能避開了。

從美國過去100年曆史來看，房子和黃金都能跑贏通貨膨脹，而房子比黃金多了幾個屬性：租金收益及居住功能。

我知道有人會罵我又在鼓吹房價。

但沒有關係，這就是階級分化的本質。

能不能看清本質很關鍵，對於聰明人來說，房子只是個工具。

小時候希望安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。

長大了後發現現實很殘酷。

首先你要學會看本質。

古往今來，誰能改變利益驅動人性？

又有哪個國家解決了這個問題？

如果我們像日本90年代一樣，聰明人會離開房產的。

但現在還不是。

一、經濟穩定持續增長。

這一點，很多人可能不理解，不是說房價長期看人口，中期看土地，短期看金融嗎？是的沒錯，但是，無論是樓市，還是其他的市場，都是在經濟大環境下發展的，從過去二三十年的樓市發展來看，其最根本的動力，是中國經濟的蓬勃發展，才帶動了房地產和樓市的持續火熱，也間接推動的房價的不斷上漲。

因為，經濟穩定持續發展，老百姓的收入才會提高，購買能力才會增加，才能買得起房，也只有經濟發展了，基礎設施建設才會更好，城市化發展才更快，城市的擴充套件為蓋房子騰出了大量的地方，提供了大量的便利。

雖然，房價的上漲還有其他因素，但是，從經濟的因素來看，未來幾十年的時間裡，中國經濟穩定增長應該不成問題，但是增速不可能像過去那樣那麼快，這也意味著，未來房價的上漲，也不可能像過去那樣，動不動就來個全球第一了，可能會逐步放緩速度。

二、未來人口的增長。

大家都知道，任澤平的理論，房地產長期看人口。

這個理論是沒問題的，無論怎麼炒作，最終的需求，還是落在人身上，只有人口增加，需求才會增加，市場才會火熱，價格才會上升。

而當下，中國的人口已經到了一個較為關鍵的時期，其實是到了一個瓶頸的階段，2018年的人口自然增長率僅0.38%，尤其是近些年來，結婚禮持續下降，新生兒出生率不斷創新低，根據相關預測，要不了多少年，中國的人口將達到峰值，然後就會進入下降的通道。

當然，從城市化的角度來看，2018年中國城市化率為59.58%，按照每年1%左右的速度上升，20年後可達到80%（接近發達國家水平）。按照目前的人口增長率，20年後中國的人口總數將達到15.05億左右，以80%的城市化率計算，城市人口將達到12.04億左右，比現在的城市人口還要增加3.7億左右。

這也表明，中國樓市還有20年左右的穩定上升期。但是，要注意，未來城市的分化將更加明顯，這也表明，有些城市會流入，而有些城市會流出，房價的走向也不一樣。

三、未來通脹的增長。

這一點，很多人或許不太能理解，我們舉個簡單的例子，十年前（2008年）的M2是47.5萬億，2018年的M2是182.67萬億，十年的時間，增長了近4倍，這意味著什麼？就是錢越來越不值錢了。

有人對比了2007年到2017年十年之間的房價和M2，這十年時間裡，M2增長了4倍，而全國平均房價增長2倍多一點。

大家都知道，通貨膨脹率越高，物價上漲就越快，在其他因素不變之下，房價上漲可能也就越快。

四、調整政策的變化。

很多人都說，中國的樓市是政策市，聽起來很有道理。

但是，中國的房地產，是一個特殊行業，受到特定的監管，這也很正常，在 任何國家都有這樣的行業，而在監管之下，中國的市場經濟是越來越開放的。但是，在當家國家對樓市調控並沒有放鬆的大背景下，政策的方向，依然會影響著樓市的走向，並直接影響的價格的走勢。

從當前的政策風向來看，國家堅持“房住不炒”不動搖，並且一直在出臺各種租售並舉、大力發展公共住房、並在試圖透過稅收調節的方式來抑制炒房，樓市長效機制正在路上，而這一切都是希望建立一個比較健康的房地產市場，讓房價迴歸理性，讓房子迴歸居住的功能。

從上面這些因素的綜合情況來看，未來的樓市，大漲的可能性比較小，但大跌也基本不太可能，當然了，在陸家嘴論壇上，高層也傳遞出了明確的訊號，“穩房價”並不是要房價“不漲不跌”，“不同地區的房價有漲有跌很正常。”這也意味著，未來的樓市，分化可能會很明顯，因此，區域選擇很重要。