商業貸款利息高、買房成本大。組合貸款節省買房利息，但是辦理的流程太過複雜。

從優惠角度來說還是辦理組合貸款比較划算。

公積金組合貸好，商業貸款的話30年，因為合同上會寫的很清楚貸款利率隨人行基準利率調整而調整。商業貸款利率根據你的實際情況可以給你不同的貸款利率，但公積金是5.7%的利率。相對商貸肯定是低的。所以用公積金組合貸款。還款方式的話根據你個人情況，等額本息還的話壓小點，等額本金的話前期壓力大，後期還款壓力小些。但相對來說等額本息貸款利息比等額本息要高。銀行人員肯定跟你說商貸好，因為賺得更多。希望採納。

首先如果有公積金的話，用公積金貸款買房則是不二之選了，公積金有以下優勢:一、貸款利率無可比擬住房公積金貸款作為政策性貸款，其最明顯的特點就是利率低。從目前5年期以上貸款來看，商業貸款的年利率為6.55%，而住房公積金貸款年利率僅為4.5%，兩者相差2.05個百分點。二、貸款成數高，期限長商業貸款最高可以貸到房價的七成，購房人首付壓力大。住房公積金貸款最高可貸到房價的80%，而且住房公積金貸款年限長，相應的每月還款金額就會很少。商業貸款的貸款年限最高能貸到25年，大多數二手房最高只能貸到20年;而公積金貸款的年限最高可長達30年，月供壓力相對來說就減小了很多。三、住房公積金貸款還款靈活還款靈活主要體現在借款人只需要每月的還款額不低於“最低還款額”就可以隨意確定月還款額度。商業貸款提前還款，如果是非一次性提前還款其數額必須為1萬或5萬的倍數，而公積金貸款則無具體規定，只要大於“最低還款額”的，全部視為提前還款金額。銀行商業貸款對於提前還款次數有明確規定，而公積金貸款則是每月都有三次提前還款機會，貸款人甚至可按月隨時調整自己的提前還款額。四、房齡限制少住房公積金貸款對於房齡的限制較少，房齡與貸款年限相加不超過50年即可。而大部分銀行對於1985年以前的房屋不予貸款，並且貸款年限隨著房齡的增長而縮短，限制是比較嚴的。銀行商業貸款借款人的年齡加上貸款年限必須小於65週歲，而公積金貸款則對借款人年齡無限制。

從優惠角度來說還是辦理組合貸款比較划算，商業貸款利息高、買房成本大。組合貸款節省買房利息，但是辦理的流程太過複雜。

按照不同貸款方式分類，公積金貸款是按不同借款期限來確定你的還貸係數的，十年以內(含十年)為35%，十至二十年(含二十年)為40%，二十年至三十年為45%，假設貸款年限為20年，則還款係數為0.45，即6750元。

商業貸款依據還款能力系數計算美元還款能力，一般是0.5，月工資總額則為15000，月供只能為收入證明一半也就是7500。

除此之外，如果已知需要貸款20年，貸款額度為100萬，那麼按照公積金貸款每月需要還款5671，按照商用貸款還貸每月需要6544元。

看買房的標的物的產值，小標的貸款用公積金，大標的貸款市場熱的時候用純商貸，市場淡季用組合貸。

下面，二小姐分別來說明一下：

公積金貸款的話，40萬-60萬是三線城市的公積金貸款額度空間，所以，首套房的話，利用公積金基本就能實現。

建議使用公積金還有以下4個原因：

1）公積金利率低，3.43%，短期內，LPR利率很難達到這個程度。

有部分企業員工，諮詢單位的貸款抵稅政策的時候，會發現，商貸不能抵稅，公積金才能抵稅。

3）盤活閒置的公積金。

有部分重點企事業單位的員工，公積金每月繳納的很多，比如有的城市有補充公積金，有的教師按照1:3的比例單位進行繳納。

公積金賬戶裡躺著很多閒置的錢取不出來，所以，買房會是他們提取使用公積金的一個渠道。

這很不公平，但這就是現實。

4）政策支援

比如京津冀地區，為了吸引人才，北京的公積金可以在天津和河北使用。

所以，很多在北京掙高工資的北京人才，會在天津利用公積金再買一套房子，降為攻擊，作為一個孩子教育的後備場所。

二線城市，一套像樣的房子200萬，一線城市更是翻了幾倍，這個時候，公積金貸款額度低的劣勢就顯現出來了。

在旺勢，開發商話語權重，如果這個時候買房，是沒有太多的選擇權的，為了拿到合適的利率，還是聽從建議，選擇純商貸比較好，因為商貸流程短，審批快，大家都喜歡。

比如現在，疫情期間，如果有買房的需求的話，儘可以找開發商或者二手房東談條件，殺價，要優惠。現在是買方市場，為了達成交易，賣方會盡量配合買方的一切合理要求，包括我想使用公積金和商貸的組合貸，能節省一點利息就節省一點。

總結：

無論使用哪種貸款方式，都是為了買到合適的房子，所以，選擇核心城市，重點城市和城市群的房子，以及挑選核心區域，交通便利，醫療資源，教育資源充沛，都是要考慮的因素，地鐵＋教育＋戶型，3方面兼顧，買房就不會出大問題。

至於貸款，審時度勢，根據貸款額度，合理使用就可以了。

關於這個問題，我們首先要分析一下組合貸款和商業貸款的一個優勢和劣勢

嗯，第一組合貸款，它的優勢是為購房人節省買房的利息， 劣勢是貨款銀行制約性大，辦理的時間長，費用高！儘管組合貸款比商業貸款更加省錢，但辦理的劣勢也較為明顯，首先，辦理的銀行必須由公積金管理中心指定，使得購房人再選擇銀行利率折扣以及還款方式上存在一定的程度的制約。其次，組合貸款的辦理時間較長，再者，組合貸，同時涉及到公積金與商業兩種貨款，所以需要進行商貸和公積金的兩遍程式，而商業貨款部分需要抵押登記後，銀行見他項權力證才能放款！這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時間更長，造成很多業主對這種貸款方式的接受程度比較低

最後貸款辦理的費用方面，由於組合貸款需要分開收取公積金與商業貸款的服務費，所以和商業貸款相比，借款人再叛逆組合貸款時會增加，比如公積金的擔保費，公積金的評估費等費用的一個支出

我們在看一下商業貸款

優勢是使用較為廣泛，辦理流程較快

首先從各銀行的利率折扣來看，如果購房人資質較好，部分銀行能拿到較為可觀的利率折扣，這個折扣很重要，率率會隨著國家的調整而運動，但折扣是不變的，其次，從批貸的時間來看，借款人手續齊全的情況下，使用商業貸款在6到7個工作日，銀行即可批貸買賣雙方在過戶後做完抵押登記，銀行見他項權利證後，十個工作日內就可以放款！因此，從批貸和放款的時間上來看，商業貸款明顯比組合貸款佔據優勢，辦理的流程的速度是所有購房貸款裡最快的。

劣勢是貸款利息高，買房成本大！

雖然商業貸款的辦理速度是最快的，但在貸款的成本上也是最高的儘管央行多次降息後五年以上商業貸款的利率是5.4各家銀行還會根據客戶資質或者相應的折扣也比公積金貸款3.5的利息高出很多

對於首次購房者來說！肯定會在買房辦按揭時候，所選的方式發愁！下來我就解答下大家的疑惑問題！

首先，買房時候是否選擇商貸和組合貸，這很大一點取決於售樓部的要求，一般的北方城市售樓部很少有做組合貸的，因為這個手續非常的麻煩！

第二，如果有的售樓部兩者都可以使用，我建議使用組合貸，比起純商貸它的利息肯定最後算下來肯定會少很多！雖然手續審批反鎖，但是那剩的都是白花的銀子啊！

購買首套房，用組合貸划算還是用商貸划算？這是我們在購房做按揭的時候，常常要面對的選擇。

商業貸款的利率比較高，公積金貸款的利率比較低，常常能做出正確的選擇。問題是，公積金貸款有最高額度的限制，無法完全用公積金貸款，那就只能選擇公積金和商業貸款相結合的方式來貸款，那這種方式，和純商業貸款相比，這種情況下該怎麼來做選擇呢？這裡談談我對這個問題的觀點。

❶、商業貸款

這是我們平時最常見的按揭貸款方式，其優點就是在滿足銀行的貸款條件後，你可以貸房款的7成，最大限度的滿足你對購房資金的需求。

缺點就是利率比較高，一般的首套房的利率上浮5%～20%，如果銀行給你上浮5%，你的還貸利息就增加的不多，還可以接受；如果銀行給你的貸款利率上浮到20%，那你的月供就比較多了，還款利息也會增加。如果你貸款30年，還貸的利息，可能就會有幾十萬之多。

❷、組合貸款

組合貸款是公積金貸款和商業貸款相結合的一種貸款方式。

優點是公積金部分的貸款利率比較低，目前公積金的貸款利率是3.25%，月供就相應的降低了，減輕了還貸的月供壓力。

組合貸款的劣勢，由於公積金貸款的特點是要經過公積金中心對購房人的資格審查，並且這種審查的時間不確定，快的一個月內就可以透過稽核；慢的可能要半年或者半年以上，這就導致，有些開發商不願意接受這種組合貸款，那你在選擇樓盤的時候，就會受到一些限制。

商業貸款的優勢是能夠最大限度的滿足你購房的貸款需要，劣勢是比公積金的利率高，月供就會增加；公積金貸款的優點是利率比較低，月供就相對的少，能節約購房成本，劣勢就是貸款資格稽核的時間有點長，很多開發商不願意接受。

可以說，組合貸款和純商業貸款，各有優勢和劣勢，那怎麼來選擇呢？

不管你做純商業貸款還是組合貸款，你首先要把你的徵信、銀行流水、工作證明等資料準備好，向銀行工作人員或者置業顧問了解商業貸款的利率上浮多少？組合貸款中商業貸款部分的利率上浮多少，有這個基礎資訊之後，才能更好的做出選擇。

我們選擇商業貸款或者組合貸款的目的，就是看看哪種貸款方式既能達到目的，又能減少月供，我們就選擇那種方式來貸款。在做出選擇的時候，可以從兩個方面來思考這個問題。

❶、商業貸款金額大於公積金貸款金額

在組合貸款的時候，如果商業貸款金額大於公積金貸款，你可以直接選擇純商業貸款。

正常的純商業貸款利率會上浮5%，如果用組合貸款，商業貸款部分的利率就可能上浮15%或者更多，這樣你商業貸款上浮的利率，就衝抵你公積金的低利率，這樣純商業貸款的月供就和組合貸款的月供相差不多。

再加上公積金貸款的稽核時間的不確定，放款的時間比較慢，那組合貸款沒有太多的優勢，選擇純商業貸款比較合適。

這裡舉個例子：

每個城市的公積金貸款，都有上限要求。比如在重慶，一個人使用公積金貸款，最多可以貸款40萬；如果夫妻都有公積金，最多可以貸款60萬。

組合貸款中，商業貸款金額大於公積金貸款金額的情況下，分別來看看兩者月供有多少差距。

如果購買一套總價200萬的一套住宅，貸款30年，純商業貸款利率上浮5%，組合貸款中，商業貸款部分利率上浮15%，等額本息還款。

①、用組合貸款按揭

夫妻都有公積金，貸款60萬，加上首付款60萬共計120萬，那你商業貸款這部分要貸款80萬。

公積金的貸款月供2611.24元；商業貸款利率上浮15%，商業貸款部分月供是4610.30元，兩者相加就是組合貸款的月供，月還款7221.54元。

②、用純商業貸款按揭

總價200萬元，首付3成60萬，商業貸款140萬，貸款30年利率上浮5%計算，月供7640.05元。

從這個案例的分析來看，組合貸款月供7221.54元，商業貸款的月供是7640.05元，兩者相差418.51元。

❷、商業貸款金額少於公積金貸款

如果你的商業貸款少於公積金的貸款金額，那組合貸款的月供比純商業貸款的月供就少很多了，你支付的利息就相對的少，購房成本就降低了，當然就可以選擇組合貸款。

舉個例子：

購買總價120萬的一套住宅，同樣的夫妻雙方都有公積金，公積金貸款60萬，首付3成36萬，共計90萬，商業貸款24萬，那麼

①、用組合貸款按揭

總房款120萬，首付36萬，公積金貸款60萬，月供2611.24元；

商業貸款24萬，利率上浮15%，貸款24萬的月供是1383.09，組合貸款的月供是3995.10元。

②、用純商業貸款按揭

總價120萬，首付36萬，商業貸款84萬，利率上浮5%，月供4584.03元。

從上面的分析來看，房款總額一定的情況下，組合貸款的月供是3995.10元；純商業貸款的月供是4584.03元，兩者相差588.93元，這個差距就比較明顯了。

商業貸款月供比組合貸款的月供要多，選擇組合貸款比較合適。

當然，上面我分析的案例，是一個大概的資料，具體你所在的城市，可能不一樣，比如組合貸款商業貸款的利率上浮多少，也有可能不上浮；但是，方法是這樣的，你自己可以計算。

如果你不知道怎麼計算月供，你可以在手機應用商店下載一個房貸計算器，計算房貸很方便。

從上面的幾點分析來看，

在購買首套房，用組合貸划算還是用商貸划算，他們各有優勢，具體情況具體分析。

如果商業貸款的金額大於公積金的貸款，那選擇純商業貸款比較合適，兩者相差不是很大；

如果商業貸款的金額小於公積金貸款的金額，選擇組合貸款比較合適。

在具體的選擇方面，要看你的商業貸款和公積金貸款各自是多少，透過計算後，才能更好的判斷應該怎麼選擇。

另外，現在的按揭貸款都是用LPR+基點的計算方式，LPR是變化的，銀行給你的基點是不變的，也就是貸款利率上浮是一定的，和我上面計算道理是一樣的。