疫情終結中國房價近五年漲勢 投資銷售斷崖下跌但全年風險可控

路透北京3月16日 - 新冠肺炎疫情之下中國開年經濟幾近停擺，房地產市場亦未能倖免。中國國家統計局最新公佈資料顯示，前兩月中國房地產投資和銷售增速斷崖式下跌，而2月房價指數亦結束長達近五年的環比漲勢，高頻資料顯示房地產市場3月將逐漸復甦，但進度仍較慢。

不過分析人士指出，疫情擴散推高流動性寬鬆預期，就在上週五中國央行宣佈實施定向降準，而美聯儲週一凌晨再度緊急降息至零利率並重啟購債，國內流動性繼續保持合理充裕，有助於緩解房地產行業資金壓力；而各地邊際放鬆的措施料繼續增多，但從多地降首付比例政策“一日遊”來看，需求側放鬆的難度仍很大。

“受疫情防控形勢嚴峻的直接影響，房地產開發和銷售活動基本停滯，開發投資和商品房銷售增速不可避免地出現斷崖式下跌。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，預計後續開發和銷售跌幅將不斷收窄，增長缺口逐漸修復，全年風險可控。

路透根據中國國家統計局週一公佈資料測算，2月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比升5.8%，漲幅不及上月的6.3%且為2018年7月以來最低，房價同比連漲53個月；環比持平，為2015年4月以來最低，此前已連漲57個月。

統計局稍後公佈，前兩月全國房地產開發投資同比下降16.3%，增速遠低於去年全年的9.9%；房屋新開工面積同比下降44.9%；商品房銷售面積和銷售額則分別同比下降39.9%和下降35.9%。

夏丹指出，3月湖北以外地區尚未全面復工，各項資料可能仍在低位。若疫情按當前防控進展不出現反覆，二季度隨著復工陸續推進和線下售樓的恢復，疫情的負面影響有望逐步消失，行業將回歸供求基本面。

其中，一二線城市在就業、教育和醫療等方面的優勢依然具備較強吸引力，購房需求所受影響僅為交易時點的推遲，隨著逆週期調節力度加大，疫情過後開發和成交還可能出現回補。非都市圈內三四線城市若無額外政策紅利，所受負面影響相對較大

國家統計局城市司首席統計師孔鵬稱，二線城市中，武漢、石家莊和太原等12個城市受疫情影響無成交，新建商品住宅銷售價格視為沒有變動；三線城市中，揚州、蚌埠和平頂山等七個城市無成交。

表：70個大中城市新房和二手房環同比漲跌幅（%）

2月 新建房價指數 二手房價指數

環比(%) 較上月(百分點) 同比(% 較上月(百分點) 環比(% 較上月(百分點) 同比(% 較上月(百分點)

) ) )

70城* 0 ↓0.2 5.8 ↓0.5 -0.1 ↓0.2 2.6 ↓0.4

一線 0 ↓0.4 3.5 ↓0.3 0.2 ↓0.3 2.2 0

二線 0.1 ↓0.1 6.2 ↓0.7 0 0 3 ↓0.4

三線 0.1 ↓0.3 5.9 ↓0.5 -0.1 ↓0.3 3.3 ↓0.4

注：* 為路透測算。

就當前恢復情況看，摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊表示，下游地產銷售雖持續回升，但與去年同期仍有差距：30大中城市商品房成交面積環比回升，但成交面積約為去年農曆同期的53%，國內疫情恢復階段的地產銷售復甦節奏仍然偏慢。在當前現金流壓力下企業在拿地方面較為謹慎，體現為“量跌價漲”：100大中城市土地成交面積環比下滑-66.05%，成交土地樓面均價環比上漲97.96%。

他指出，近期自然資源部稱要加大疫情結束後的土地供應，合理增加住宅用地公告供應量，預計在疫情後期的經濟增長恢復階段，土地供應將有所增加，現金流較為穩定的房企將加快拿地。

tmsnrt.rs/2Ub9af8

tmsnrt.rs/2IPLTKy

**需求端從緊**

疫情導致的中國樓市下行在所難免，但政策對沖的力度預計仍不會太大。一方面中國仍將保持流動性合理充裕，貨幣政策未來仍有進一步寬鬆的可能；另一方面，地方邊際放鬆更集中在救急救企，需求側諸如下降首付比例等措施仍敏感，多在“一日遊”後撤回。

“結合政策對‘房住不炒’的定位來看，預計短期內的地產相關政策仍將集中在供給端，需求端的放鬆暫時未有跡象。”摩根士丹利華鑫證券的章俊表示。

國家統計局發言人毛盛勇週一表示，關於房地產，政策是非常明確的。“房住不炒”的定位沒有改變；房地產的發展政策，要按照推動高質量發展的要求，不把房地產作為短期刺激政策，這也是明確的。這幾年房地產市場總體平穩，穩地價、穩預期、穩房價的局面已經初步形成。

交通銀行的夏丹表示，2月以來以一二線為主的多個省市密集出臺了房地產邊際寬鬆政策，以對沖短期負面影響，更多城市可能跟進。大多政策作用於土地出讓環節和商品房預售環節，然而3月初廣州的商服限購鬆綁政策、駐馬店的公積金貸款首付下調政策被陸續撤回。

“由此可見，當前‘房住不炒’基調不變，地方為穩定樓市可以出臺邊際寬鬆政策，不過大幅放鬆可能性小；邊際寬鬆政策中，合理的供給側寬鬆多能放行，需求側寬鬆則有可能不被允許。”她並指出，海南實行商品住房現房銷售制度為特例，不具有普適性。

她認為，國內流動性繼續保持合理充裕，市場利率的下行有利於緩解房地產企業融資成本壓力，主流房企也逐漸恢復債券融資，停工停售帶來的經營壓力有望緩解。另一方面，國外疫情擴散帶來全球經濟不確定性，推升流動性寬鬆預期，房企融資狀況可能進一步改善。

部分中小城市試探調控放鬆底線，但調降首付比例的政策多成“一日遊”，河南駐馬店、陝西寶雞等先後撤回了穩樓市的政策。

供給側方面，國務院最新發布《關於授權和委託用地審批權的決定》，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市政府批准。

新華社採訪的自然資源部有關負責人和土地問題專家表示，土地審批放權目標是“增效”而不是“增量”，不是建設用地“鬆綁”，城市土地供應不可能進入“寬鬆時代”，但改革考驗著管理部門及地方政府政策監管水平、風險防範能力。

某政府智囊的專家指出，國務院的這個檔案是長期的深化改革的檔案。他稱，授權後基本權力還在中央，監管不會放鬆；從管理層面看，規劃、新增用地指標、年度計劃的實際控制權還在；基本農田之外的操作空間其實也不是很大。

交行的夏丹表示，審批許可權下放有利於各省級政府“因地制宜”，根據實際發展需要，自主、高效地統籌調配和騰挪土地指標，避免經濟發展受用地不足和審批時滯掣肘。在當前形勢下，審批權下放有利於提高基建活動和其他固定資產投資專案落地效率，助力逆週期穩經濟，也符合“穩地價、穩房價、穩預期”的調控要求。

2020年突襲而來的新冠肺炎疫情令本在下行週期的中國樓市雪上加霜、幾近凍結，參與路透最新一項調查的分析人士預計，短期房價亦將承壓，但考慮到政策對沖以及疫情過後的需求釋放，就全年而言，住宅均價仍將延續前期漲幅收窄之勢，上漲3.25%，同時全年房地產投資增速料放緩至6%，成交則遜於去年，下降4.5%。

由於年初疫情的影響，除了一些基礎建設類行業（例如運營商，石油，自來水廠，電力公司等）各行各業均受到較大影響，居民收入必然會受到影響，在此情況下，房價有下降的趨勢，如果要投資房產，建議選擇市區內稀缺的學區房，此類房由於需求人數多，一直以來都熟悉抗跌房源。

如果你的房子只用來住，你就不用擔心這個問題，但如果你把它當作金融產品，企圖靠他增值保值，那麼沒有任何一種金融產品只漲不跌。希望他增值的同時，就要做好他貶值的準備。

這兩年，我們聽到最多的號召就是，房子是用來住的，不是用來炒的。相信不是說說而已，現在已經把房產稅提上了日程，也不知道以後會怎麼收，如果像美國一樣，需要每年交稅的話，估計人們的購買力會大大的下降。

所以這兩年不建議你投資房地產，最輝煌的十幾年已經過去了，未來只能是維持現狀或者小幅度下跌，增值機會有，但是不大。

希望可以幫到您！

回答這個問題之前，咱們先分析一下2020年影響房子保值的因素。

1、疫情影響：今年疫情導致國內各個行業停滯不前，嚴重影響經濟執行，當然房地產也不例外。但是，進入三月以來疫情得到有效控制，各地復工復產加速，預計三月底除了武漢以外其他省市將會恢復到疫情以前水平。所以疫情影響只是暫時的。

2、政策面：管理部門三令五申強調“房子是用來住的的不是用來炒的”，各個地方也出臺了相應政策抑制房價過快上漲。但是，這些都說明房價需求還很旺盛，管理層不希望房價上漲太快，但也不希望它大跌，希望它能健康穩定發展。

3、購房意願：目前中國正處於城市化發展程序中，每年有一千多萬人口湧入城市，這就需要大量的剛需住房，所以今年疫情後房地產需求很可能出現小高潮。

綜上：個人觀點，2020年房子可能不會再像前幾年那樣快速上漲，但如果作為保值增值還是值得考慮。

保值應該可以，增值不好說。我認為，房子以後的最大問題是流動性，我們要用錢時，房子是否可以快速提供這個現金流。

我真的希望我們這些有房子的，不要指望房子能夠給自己帶來收益，房子是住的，不是用來掙錢的機器，幹嘛啊，一個個的

國內的利率還很高，和國外不一樣，降息的力度還有很大的空間！所以，只要中國不是負利率時代，那就不會出現發的暴跌

很高興可以回答這個問題，2020年房子是否還可以保值增值，針對已經買了房子的可以放著，因為現在出手很難出手，若想買新房子建議看看在說:首先國家的政策是堅持房住不炒，這個是長期國策，也不會動搖;其次國家也不會讓房價大漲，也不會讓房價大跌，所以小幅波動是可以理解的;然後國家給與房貸利率的優惠，首套房和二手房的差別對待，真正為住房需要者提供政府支援;但是對於普通老百姓，買房子依然是可以保值增值的，所以2020年，買房子是否保值增值，要看國家政策，因為需要社會穩定，以及創造各種就業機會。

以前買的都增了值，現在爆發新肺疫情，全世界大爆發，全世界的股票，期指大爆跌，太嚇人了。中國的房子走了這麼多年牛市，跟美國的股票差不多。還想房子往上漲是不可能了，剛需要住的無所謂，我也不太懂世界經濟一體化。總覺得心惶惶的，特別是貸款的買房的還是憂著點。我眼見不高，願歲月靜好，你我無恙。別想著掙大錢了

沒有完成城市化和降低人口數量之前，房價永遠不會降下去的，所以不僅2020房子會保值，估計到2050房子依然保值。

2020年，房產應該仍是最安全的資產。

至於能不能保值増值？我們來分析下。

1. 貨幣超發，幾乎每年都有一定的通貨膨脹，物價上漲。

2. 全國房價大機率會溫和上漲。

3. 房價因所在地點地域不同，其保值增值的功能會出現分化。

4.人口淨流入的城市，產業配套良好的城市，醫療，教育，交通等資源配套家好的城市，其房產保值增值的價值會更加凸顯。

總之，普通房產保值是沒問題的了，但是否增值也還是要看你的房子所處的地段跟在哪個城市。

房產價值永遠在於地段，地段，地段。

貨幣基金的收益是年化百分之二點多，國債收益估計年化在百分之四到六（包括固定收益加波動），我們粗略算國債收益在百分之五。

房子買了就會有折舊，我們算它50年的保質期（雖然住宅年限是70年，華人的平均壽命也就差不多75歲，50的產權已經算久的），算房子的折舊率百分之二。

這樣的邏輯，我買一套投資性房產，我每年房子要增值百分之七我才覺得有價值（國債年化收益加房子折舊），我的房子，在我所在的城市，最基本上要有這個年收益加上地段好加有買家，我才覺得我買得這套投資性房產安全(ღ˘⌣˘ღ)，我還沒算裝修的費用，而且預計國家印錢也不會一直印，總得有個底

當然還能保值。買房子不能看那些地段好價格。高的。要買適合我的房子。不要買我想要的房子。首先是和自己的工資，自己的職業。和自己的生活水平。儘量不要貸款。就算是要貸款也不能超過房價的30%。否則的話壓力就會太大。常言說；人往高處走，水往低處流。我想要的房子往往都是比較高階的。周邊的環境配套都比較好的。價格高的同時也存在著回落的風險。所以買房子買適合我的房子。在理論上是可以保值的。

如果從投資的角度，房產已經不是合適得選擇。都說十年河東十年河西，房產已經上漲20年了，到了轉向以功能性為主的時候了，莫做最後的接盤俠。

本人90後，南昌人，從事房地產相關工作5年，見證了地產行業內大大小小不少事情。

以本人經歷來說說我這幾天最直觀的感覺，我50萬買的的公寓不會因為這段時間的疫情跌到肉疼。因為受全球疫情的影響，我的A股虧跌了近20個點，美股虧損了50個點，足足虧了一半，是個人都得瘋，所以我認為不動產保值能力還是不錯的。

從大的觀環境來說，房地產行業經過了近二十年的高速發展，房價節節高漲，很多人都把購買房產作為保值增值的工具，且收益不菲，獲利幾倍的都有，前些年凡是買房的人，特別是那些買房買得早的，買得多的那些人，都實現了財富倍增，實現了財富自由。

商品房也是商品，不可能永遠漲下去，現在的房價無論從收入比還是從租售比來說，都是高價了。前面炒房囤房客這二年在高位套現離場的都賺得盆滿缽滿，而一些後知後覺進場接盤的，已被房子鎖在高位了，動彈不得了，但是在2020年房子保值卻是完全沒有問題的。

首先來說，房子是做什麼的？

居住，才是房子的根本所在，如果脫離這個根本談論則無意義。

保值和增值則是房子的衍生功能，新增的金融屬性。

金融屬性的根本在哪裡？需求，有需求才有價值。

需求的主體是人，人口決定房價。所以看房價走勢，只要看當地人口趨勢就可以了。

房子的金融屬性決定了像美股A股和原油黃金期貨一樣的暴跌不可避免！剛需買房千萬要慎重，不要把金融產品當作永久財產！