目前電商衝擊力度在減緩。人們的消費方式的轉變，更著重體驗式消費，這就給商鋪帶來投資價值。但不是所有的商鋪都具有投資價值，如何尋找到商鋪的投資價值?

一是區域位置。商鋪的區域位置是投資價值的首選，永遠是位置是第一位的。所以位置一位置一位置。

二是商鋪位置。一定要找金角和銀邊。所謂金角就是商鋪面對主路口和人流密集的位置，銀邊就是靠近金角的位置，屬於次人流的密集區。

三是看開發商的運營能力。商業是靠運營的，專業的商業團隊才能使商業物業增值。所以要研究他們的經營能力、運營團隊和資本的實力。

四是要研究商鋪的定位。一個商業的定位決定了它的層次，是高階還是低端，越是高階的商業越有價值。

五是研究投資回報率。成熟的商圈投資回收期短，不成熟的商圈要靠商業運營團隊去養，慢慢形成商業氛圍，相對回收期長，價值提升的慢。

以現在的電商衝擊力度，商鋪現在還有沒有投資的價值。這個問題首先要看你想怎麼做這個投資了。分以下幾種情況：

1.看你是短期炒，還是長期持有。

如果是短期炒，在很多城市的熱門地段，都是有投資價值的，因為周邊市場成熟，不用擔心配套不齊，客流量不達標等等問題。買來放個幾年，抗個通脹還是沒有問題的。

長期持有的話，在熱門商圈更沒有問題。尤其是大城市的核心地段，比如上海外灘的商鋪，那些鋪子的價值每年都在漲，而是有錢都不一定能買的到，傳給後代都是沒有問題的。

2.持有時，是自營還是出租營業。

如果你有一門手藝，比如做飯哈，是一種傳統小吃，這個小吃只能是現場製作，那這個你在網際網路上是買不到的，你自營時，只要地段不太差，小吃又好吃，這個店鋪肯定會很火啊，相對的價值也就會升值。

如果是出租，就要綜合考慮一些因素，地段、租金、環境等等。

電商的衝擊只會對制式產品造成衝擊，說白了就是那種人人都可以生產的東西，比如衣服、鞋子、餐巾紙、洗衣粉等等，但是它無法取代純手工的製作的東西。而隨著社會不斷髮展，人們生活水平也不斷提高，個性化製作會越來越多，這些都是潛在的租店者。所以商鋪有沒有投資，要看你自己怎麼看了。

以上內容只是一個概況，不包括每一個城市，具體問題要具體分析。希望回答對你有幫助！

電商衝擊實體只是剛開始那十多年猛烈，這幾年並沒有那麼厲害了！電商剛開始大部分是靠低價格的打壓對線下實體造成衝擊，而現在隨著中國中產階級大規模崛起，產品以品質化，個性化，體驗場景化為消費主流了，電商在很大程度上側重於傳播，線下零售品質化崛起，電商任你怎麼發展，也代替不了實體的良好體驗式消費！將來更多的是線上線下融合的新零售新商業！

中國從房地產政策放開之後，又伴隨著全球國際貿易的大發展和中國全面城市化，工業資訊化的程序，房地產也一路高歌猛進，地產爆漲，地租鋪租房租水漲船高，賺得相當多，很多人也大力買房賣房炒房！由於這幾年經濟增長放緩，各行各業資金流緊縮，生意大幅下滑，加之電子商務前10年，房價猛漲，致使許多中小商戶轉電商低價傾售商品，內有高房租鋪租的擠壓，外有電商的搶奪，大量店鋪歇業倒閉，幾年下來，生意很難做，利潤微薄，房租卻依舊高昂，而這邊租商鋪的人卻很少，許多人卻不再炒房買鋪！但這只是對比地產黃金十年裡，只要您敢買房買鋪，基本都會大漲，不怎麼用心也能賺錢，而現在呢，中國貿易依然繁榮，城市化程序仍在進行，房地產總體上是不會怎麼差，但具體到各個區域，我們個體投資不能再像幾年前那樣買就可以，現在中國經濟平穩緩慢增長，地產也不太會爆漲，但線下實體零售仍是剛需，地產商鋪仍有一定空間可選！

首先我們得選一些外來人口流入多的城市;其次得選這個城市的一些主路和黨政企事業單位集中的成熟商圈！第三呢還要考慮下城市未來規劃主軸及現有商鋪價格的利差是幾倍，如果以現在的租金和房價比需要20年以上才能還清貸款，那就不行了！第四一定要交通方便，人流容易集結的地方，太偏的城邊和地下室或樓層高都不太好！

個人覺得，除非你開的店鋪在本區域的其他同類實體店鋪中獨具匠心，有特色風格，也有實際市場需求，而且成本在你能接受的範圍內，這樣消費者自然還是要去消費的，也會喜歡，否則就沒有太大必要了。可以考慮先做一個簡單的市場調查吧。

雖然不能一概而論，但是，“一間商鋪旺三代”的時代已經結束，這是一個基本的判讀，也是在這方面投資與否的一個底線。主要的因素有以下幾個方面：

①全民經商的時代，經商是過剩時代的格局已經初步具備，大家看看身邊，最長聽到的一句話就是“今年的生意真難做” ，這就說明競爭已經進入白熱化；

②電商也是遇到瓶頸期，需要突圍的狀態，什麼“新零售”概念應運而生，其實，其真實的意圖就是進入實體店領域，這加大競爭力度。還有一個方面，那就是配送，讓一家實體店的覆蓋範圍擴大，反過來擠壓實體店的發展；

④大家再看看周邊的朋友，只要是能夠把自家的建築物改建，就一定會千方百計滴改建成商業地產租賃，著更增加了商業地產的面積；

總之，我們只是給予大家現狀，結論和決策還是需要自己來做。只是提醒大家考慮商圈的概念，但是，商圈也是不斷變化的，要注意。

商鋪當然有投資價值，質量好的沿街商鋪，住宅底商，純一樓的建材市場，美食街，這些都是優質的商鋪，回報率一直都會很高，100年都不會改變。商場，美食城，建材機電城，小商品城，電腦城，服裝城，百貨大樓，只要是3層以上的商城，百分之99是負資產，租都租不出去的，誰買誰倒黴，鑑定完畢。

這個不能一概而論。總體來看，商鋪現在沒有投資價值（包括寫字樓和公寓）。商業地產現在大多數城市都是供大於求，所有開發商除了馬路二邊的鋪面外，大肆地建設市場和商業城，你們去自己所在城市去調研，看看所謂的商業城出售商品的樓層是不是服務員比顧客多，樓上吃飯看電影的樓層狀況良好，否則，這些商業地產早就關門大吉了，而且從許多連鎖超市逐步關門來看，商業地產也是寸步難行。我所在城市，外來人口消費有限，原來十個商業中心生意還不錯，這些年一鍋蜂上商業地產，二十多個了，你說商業地產商品貨物賣給誰。

社會不管怎麼發展，電商不管怎麼衝擊，商鋪將會永遠存在下去。因為還有許多服務是電商無法給予的，例如美容美髮，足浴足療，汽車電器修理，各種風味小吃一條街等，這就是通常人們所說的體驗式消費。隨著城市的發展，各大中小城市都在建設東部新城，西部新城，無形中將一個城市的商業圈擴大了2倍甚至數倍，稀釋了商業消費人群，加之網際網路購物又分流了許多消費群體，所以商業地產投資價值遠不如從前，有些四五線城市的某些商業城甚至淪為鬼城，鑑於此，投資商業地產就要看在什麼城市，城市的什麼地段，未來的城市規劃等，特別是一二線城市未來的交通樞紐，商業樞紐，政府機構所在地，大型企業所在地就很值得投資。

在電商大肆橫行的今天，人們的購買渠道又多了一種全新的便捷模式，甚至足不出戶就能買到自己想要的東西，線下店面的資產價值正逐漸被分流。那麼在網際網路時代下，實體商鋪是否還有投資的必要呢？

從目前的市場趨勢來看，雖然電商平臺大行其道，卻仍難以獨佔市場，畢竟很多日常和高階消費服務是不可能完全被虛擬購物所替代的，因此實體商鋪在今天仍然可以憑藉自身優勢在消費市場刮分一杯羹。

在電商與實體經營相交流碰撞的今天，投資實體商鋪就更要具備長遠的眼光和精銳的頭腦。

商鋪投資的優點：

1.穩定性高

商鋪屬耐久商品，穩定性高，前期投資雖大，但錢並未消失，而是由鈔票轉化成為固定資產。商鋪的投資價值和使用價值都很高，可自主經營也可租賃經營，且商鋪自身也在不斷大幅升值。

2.投資回報高

地段的成長將直接帶動商鋪本身的升值，商圈的不斷成熟，交通的不斷便利，也將帶動租金的水漲船高，帶來可觀的投資回報。

3.商鋪是稀缺品

城市人口的增多導致土地的稀缺，居民的基本住房要求需得到保障，商業用地將受限制。而且現在很多開發商都傾向於商業自持，可售商鋪將越來越稀缺。

但並不是說商鋪投資就沒有風險，任何的投資都是有一定的風險的。

商鋪投資的風險：

1.投資商鋪時要考慮商鋪的未來發展趨勢、回報率、升值空間，避免資金被白白佔用，收益太少的狀況。

2.宏觀經濟大環境對商鋪有較大影響，商鋪的出租率和價格受制於經濟環境。

3.尋找商鋪的合適租客較為困難，而且商鋪租期長，更換租客後，投資人很可能將面對商鋪空置太久的情況，有可能給房東造成巨大的財務壓力。不過，一旦成功出租給可靠的房客，可能未來幾年甚至幾十年，房東都不用再操心了。

店鋪的投資，即使是在電商行業的衝擊下還是有一定的投資價值的。包括如今的京東和阿里都在發展線下，京東專賣店、京東便利店等都是可以加盟的，這些也是為商鋪的發展留了很好的盈利空間。

太長遠了不敢說，十年內，90%以上的商鋪，是沒有投資價值的，無論哪個城市。

商鋪投資，要麼靠租金獲利，要麼靠轉讓賺錢。自己開店經營的畢竟是少數，真正自己用了，還不一定能賺到比租金更高的收益。

租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產執行狀況良好的租售比一般界定為1:200~1:300。如果租售比低於1:300（1:500，就是需要500個月的房租才能收回購房成本），這意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；而如果高於1:200（即1:100），表明這一區域房產投資潛力相對較大，租金回報率較高，後市看好。

換一個更簡單直觀的看法，在保持當前的房價和租金條件不變的情況下，完全收回投資需要多少個月如果少於200個月（17年）就能收回投資，說明這個地區有較高的投資價值；

以我個人看法來說，如果商鋪的價格按照當前房租，十五年收不回房子全款，就沒有任何投資價值。

當然了，如果手上現金充裕，又沒有好的投資渠道和保值渠道，又不想移民。那麼挑合適的，價效比高的商鋪投資也無可厚非。

任何一種投資，都會隨著大勢的變化而變化。

房價當前就如同股市站在6000點，在某些力量的支撐下短時間還能維持。

當實體經濟不足以支撐這個價格以及高房租的時候，一切紙老虎都會被打回原形。

之前火爆的區域，可能有一天會門可羅雀。之前日進斗金的店鋪，有一天可能無人問津。誰又能保證一個街區始終很火呢？

誰又能保持一個城市一直髮展很好，人氣旺盛呢？

一鋪養三代，已經成為歷史了。

我讀過孫中山先生的《三民主義》，讀過李宗吾的《厚黑學》，發現他們都不約而同的主張是：鐵路，機器全部要受歸國有。

今人一定會笑他們異想天開，不可能實現。假如真的實現了，那麼各種機器和鐵路就無法進步。其實也不然，在中國鐵路就是國有的。但是就是這個國有，搞出來首屈一指的“中國高鐵”，很是牛哄哄的。

資源就是社會分配的前提，擁有資源多的人比擁有資源少的人要多很多很多機會。地皮就是資源，而商鋪在沒有電商之前也是最重要的資源。而當電商出現了虛擬資源以後，商鋪的唯一性就打破了。

而地產開發使商鋪數量爆炸性增長，當一種資源稀缺的時候，那就是不可求的東西，就像稀土。當一種資源滿大街都是而且有替代品的時候，那就是不太值錢的東西，比方水和空氣。

呵呵，當然，每個人眼光都不一樣，這裡只是個人看法，僅供參考。

有，未來既不是電商網商的天下，也不是實體店的天下，未來大趨勢應該線下線上相結合，到前提是商鋪房價迴歸合理的價位，現在投資有點早，等商鋪價格回落到正常合理的價位是，就是投資商鋪的最佳時機

實體店可以經營，但要結合線上，現在很多大平臺不都在搞新零售了

京東、天貓，百佳惠連鎖這些大平臺不都在搞新零售了嗎，都在做線上線下一體化了，電商對接了線下實體店，自然價格就平衡了。也不會出現電商搞死實體的說法了，

所以說實體還是可以搞的，但要改變經營方法！

現在的電商衝擊力度加大，實體商店稍微經營不善就會關閉。投資商鋪需要一定的理性，既要學會分析商鋪的綜合價值，也要了解商鋪本身可享有的配套條件。

1是否處於核心商圈

一般而言，在傳統商業中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注新商圈，因為新商圈的產生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發現並把握住這樣的機會，投資回報將會非常可觀。

2商鋪的變動因素

在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，在已經成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，而如果選擇正在發展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性將非常好，因此，這裡的商鋪絕對是值得投資的績優股。同時，投資者應“跟著規劃走”，多關注政府的城市和商業發展規劃。

3“主力店”效應

“有‘主力店’的地方，就有無窮的商業機會”。知名的大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值，周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，只有藉助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業價值並不斷升值。

4品牌店效應

商鋪品牌店是否進入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，因此，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個專案是否有品牌客戶非常關鍵。

5致富投資要道

賺取5-8%的租憑回報只是商鋪投資的底線，也是投資中很保守的價值回報方式。而贏取30-50%的商鋪價值提升才是投資致富的要點，如何發現升值潛力成為投資的關鍵。目前國內商鋪投資上，所有投資商鋪致富例子大部份都有一個共同點，那就是商鋪都是地處主城商圈且有規劃定位的品牌商業商鋪，都能在短短三五年內成為價值翻兩三倍的“黃金鋪位”。

房子有多少人是貸款買的，房價掉了誰去還貸款，誰虧？要政府虧嗎？買房人？租房人？明年就會有個存房貸的政策出來了，3方共贏的事，何樂而不為呢？電商？沒有可比性！房產是實業………不是不出門賣假貨……

商鋪依然是有價值的，尤其是懂得網際網路思維的商鋪。雖然說很多人都唱衰實體商業，但是總的來比較看一下，會發現實際上也還存在著非常大的潛力，因為現在實體商業正在逐步復甦，在之前網際網路的衝擊對於實體商業來說是非常強烈的，可以看到一條街鋪的觀點熱潮，但是仔細想一想，這些店鋪的型別的確早就應該關店了，因為他們做的都是淘寶的生意，比如說把一些不太好的商品集結起來，做成十元店，或者做一些外貿尾單這樣的店鋪，對於大家來說早就已經成為過去式了，因為隨著消費的發展，大家對於品牌的認知越來越強烈，很快就會有自己喜歡的幾個品牌，對於品牌的質量的要求也越來越高，所以線下實體店鋪更注重品質升級，在升級之後就會擁有更多的使用者。

另外用網際網路思維經營線下店鋪也是現在的一個趨勢，用網際網路思維去討好你的使用者，才能夠形成良好的使用者社群，這樣子做實體才能夠有更多的使用者黏性，有了使用者粘性之後，就會增加使用者的消費頻次。對於很多傳統行業的老闆來說，他們都沒有意識到這一點，所以你會發現網際網路紅利過去之後，很多網際網路人也出來在實體行業內開始創業，用網際網路思維來顛覆實體行業。

會在未來這樣的商鋪還是值得投資的，你要選好地段，因為選址在實體方面是非常重要的一個因素，只要選址選對了，就能夠省去很多麻煩的事情。

前些年，是實體經濟最鼎盛的時代，也是商鋪的黃金時期。如果家裡有幾個臨街鋪面，鐵定可以賺得盆滿缽滿，讓幾代人吃穿不愁。但現在，“一鋪養三代”的時代似乎已經過去了，轉而成了“三代養一鋪”，一不留神還能賠上不少錢。現在的商鋪真的沒有投資價值了嗎？

一、商鋪不再是店面的唯一選擇。

我的一個朋友是做美容美髮的。他前段時間自己租了一套公寓，選擇創業了。因為之前在微信上積累了不少客戶，再加上一些團購平臺的導流作用，他的收入直線上升。現在正計劃著再開一家連鎖店。同樣，他再次把店址選擇了公寓裡：一是公寓里人口數量多，不愁客源；二是租金比商鋪要便宜得多；三是如果租大點的公寓，還可以解決吃飯和住宿問題。

各行各業均有不同的特性和消費物件，對於很多行業來說，黃金地段的商鋪已經不再是唯一選擇。這也是商鋪唱衰的原因之一。

二、網際網路思維的衝擊。

對商鋪的衝擊，說到底並不是電商的衝擊，而是人們思維的轉變，是網際網路思維的衝擊。以往做生意都是地段為王，因為人流都是往熱門的商業區裡流動的。只要選擇一個好的地段，不管產品怎麼樣，生意總不會太差。但是現在呢？這個地段為王被網際網路給打破了。

三、大家消費習慣的改變。

各種平臺的興起使人們的消費購物習慣發生很大改變。很多消費者，尤其是年輕群體愛網購，他們認為網店不受交易時間、地域限制、價格公開透明、比價方便等。對於很多忙碌的上班族來說，網購已經成為他們的“生活規律”。這使得商鋪的發展空間越來越受限。同樣還有外賣業的興起。

判斷商鋪有沒有投資價值，一看租金回報率，二看轉讓費。這些都是以實體經濟的繁榮基礎的。目前實體店的發展都遇到了瓶頸，面對諸多問題，你對商鋪的投資還有信心嗎？如果你也想創業，不妨也來考慮一下公寓。下載嗨住APP，全城房源一網打盡，價位、地段、環境，總能找到最心儀的房子。

馬雲爸爸在雲棲大會上曾喊出：“要麼店子商務，要麼無商可務”的slogan，但在17年到18年間，小馬哥瘋狂的線下的佈局可以看出，格局已經發生改變了。17年底馬雲收購了中國最大的零售公司大潤發，銀泰，肯德基；以及18年，盒馬鮮生，新橙裡的加速佈局，至於騰訊，京東的線下佈局組成的騰訊體系就不用多說了，這些都突出了新零售時代的到來。新零售＝線上＋線下＋資料驅動，然而新零售最為突出的是人貨場三者的重新組合，以顧客交付體驗為核心。這些新店特點，線上是無法滿足的，所以線上線下的天平稱開始向線下趨向。 對於被抖音捧火的“網紅店”，例如答案茶、喜茶、鮑師傅等，這些線下的店面無不是都體現了線下門店藉助網際網路“上位”的發展新模式，加盟一家店面，或者有自己獨特的想法，也未嘗不可去付諸實踐。

隨著網際網路技術的普及出現了電子商務，因其便捷的購買方式，深受消費者的喜愛。電商對線下的標準化產品和非標準化產品終端銷售商鋪造成了巨大的衝擊，導致很多商鋪被迫轉型。但一些商鋪還是有投資價值的。生活服務類的商鋪需求量很大。

1. 餐飲商鋪，基本沒有空地方

餐飲商鋪現在更多選擇線上線下同步的經營模式，既搭上了網際網路時代的大車，又保持住了給消費者提供線下體驗的傳統模式。為什麼即使火鍋可以送上門，大多數的消費者還是會選擇去店裡進行消費，其實消費的不僅僅只是食物還有氛圍和環境。

2. 高階定製商鋪不會被網際網路取代

私人訂製的受眾群體主要需要的是高階化和個性化的服務，所以線下體驗式的消費對於這部分消費者來說是必須的。

3. 超市類商鋪

逛超市，不僅僅是為了選購東西，也成為了忙碌上班族的一種休閒和放鬆。

4. 蛋糕，鮮花類等商鋪

蛋糕和鮮花類等型別的產品，需要新鮮。所以，消費者自然需要自己下店考察。

隨著消費的升級，新零售、O2O這些新模式為商鋪發展奠定了基礎。商鋪承接新功能，投資價值更明顯。商鋪投資重點是位置。繁華地的商鋪真的可以做到一鋪富三代。

我是李合偉：伯樂創投俱樂部創始人，創投商學院首席講師，著作《覺悟行果創業論》。幫助過300多位創業者創業成功。期待與您分享交流～～～

過去有一種說法是：一鋪養三代！我想大多數人都能理解這句話的含義。

不過這樣的歷史隨著98年住宅市場化制度的開啟，促使人們的思路逐步開始發生了轉變。

98年之前只有商鋪有產權，98年之後住宅也有產權，而且住宅市場規模與需求量遠遠大於商鋪，這直接造成一鋪養三代的理念開始發生動搖，雖然還有人買商鋪，但與買住宅的人相比，依然屬於少數。

另外，2000年之後購物線上化（電商）的出現，更加動搖了商鋪在人們心中的地位，沒有電商時人們必須走進各種有物理位置的商場進行購物，有了電商人們則在足不出戶的情況下依然可以輕鬆購物，購物邊際得到了無限的擴大。

2011年之後移動網際網路的加速普及，更是讓商鋪在每個人心中的地位大幅降低，雖然商鋪現在依然可以收租金，而且租金還不斷升高，但是轉讓交易環節的需求依然沒有大幅增加的苗頭，目前來看這種趨勢依然沒有改變的跡象。

很簡單一個道理，有誰不需要居住，但並不是所有人都需要做生意，也就是說：在需求端，居住是最大剛需，擁有最大的需求規模，但做生意並不是所有人的剛需，也就是說，商鋪的需求端規模與住宅完全不是一個量級！大家仔細感悟體會這句話！