花七千四百萬租賃武夷山133畝的茶園，期限是十年。這個租賃價格到底值不值呢？

對於這樣的問題，我們首先把每畝每年需要多少租賃費計算出來。也就是74000000÷133÷10=55639.0977元，計算的結果是每畝每年需要租賃費:五萬五千六百五十元。搞清楚了每畝每年茶葉的租賃費用，我們再來估算茶葉畝產量和茶葉售價。據瞭解，鐵觀音茶葉畝產鮮葉在200~300公斤。鮮茶按5:1折算成幹毛茶，大概有50~60公斤/畝。茶葉價格按照每公斤1000元計算，這樣，每畝茶葉每年的產值在五萬至六萬之間。也就是說，這個產值與租賃價差不多衝抵了。武夷山金駿眉的價格高得多，但產量要低很多。

現在有一點無法弄清楚，那就是這個珍稀茶葉的產量和售價無法掌握，所以只能按照鐵觀音比照計算。這種比照計算是偏高的，而且沒有把茶園管理、茶葉採收、炒制、包裝、營銷的費用計算進去。如果把以上費用計算進去，這個租賃價就必然虧損。所以，若是珍稀茶葉不能確保每畝每年十萬塊錢的產值，是有一定風險的。因此，建議首先搞清楚珍稀茶葉的產量和近幾年這種茶葉的售價，然後再做定奪，否則建議不要染指，不要弄得雞飛蛋打就悔之晚矣。

事件回顧：3月15日，在中拍平臺上，經過2小時20分鐘，62輪競價，競買號U1601最終以740萬/年獲得武夷山市天心村正巖核心產區133畝珍稀茶園10年期租賃權，成交價總共7400萬。

在疫情還未完全散去，商業活動還處在半癱瘓狀態，武夷山正巖茶場成功拍賣的新聞，給這疫情下的氣氛增加了活力。

對業這高價拍得133畝茶場，我認為值得。

品牌戰略，值！

說到武夷山正巖茶，不懂茶的人都隨口說出大紅袍、正巖肉桂和水仙。可見這武夷山茶在茶葉市場的地位高度。

武夷山正巖茶已經成為了品牌，“巖茶”也成為品茶愛好者的追捧，巖茶文化正在悄然興起。

地域特點，值！

對於武夷山，大家率先想到的就是風景名勝區和武夷山茶。武夷山正巖茶屬稀缺資源，而這次被租賃十年的天心村133畝茶場正處正巖茶葉出產的核心地段，是稀缺中的稀缺。

天心村位於武夷山風景區的“三坑兩澗”內，佔有著85%的景區面積。屬於正巖茶的主產區，拍得天心村的茶場的租賃權，就拍得了精品巖茶的獨有權，當然值得。

經濟效益，值！

經濟效益就要用數字說話。大家來算個帳，133畝茶場十年租金是7400萬元，每畝茶場租金每年是5.56萬元，聽起來很高。

那麼每畝茶場每年的產值又是多少呢？武夷山正巖茶正常年份，每畝茶場產茶青是500~600斤，精製茶是50~60斤，結合市場行情，這盈利就一目瞭然。

租賃者講，值！

從起拍價的每年200萬，預測成交價的每年500~600萬，到現在的成交價7400萬，超出預期成交價很多，聽聽競拍成功者怎樣說：

對於競拍到租賃權的溪谷留香茶業有限公司和瑞泉茶業有限公司的兩家負責人講：這次以7400萬元競拍天心村茶場，是嚴格測算後的商業投資行為。

就是說他們有信心認為很值得。

總結：商業競拍是商業活動，他們背後都有強大的專業團隊在評估，有著自己的理由，局外人員無法理解的。

事件隨想：

對於你我這樣的局外人，只是感嘆這些大數字，對於是否值得，好象是他們的事。

但對於生活在天心村的農民們這更是一件大喜事。133畝地10年的租賃費高達7400萬元，對於一個1900多人的小山村，確實是一項大收入。

武夷山天心村的村民絕對認為很值。

你是不是和我一樣，羨慕生活在那裡的他們。是不是也在想咱那不值錢的地啥時間也給租個好價值，也給咱帶來一筆收入呢？

7400萬～133畝茶園。第一眼看我以為是7.4萬。

我是一個在信陽做茶的茶農，自己也做了信陽毛尖茶核心產區的茶園300畝。

根據我的經驗我來看，感覺天價。或許不知道武夷山的這種珍稀茶園到底多珍惜，能夠售價出什麼天價。可能是那幾株受保護的大紅袍母樹。

拿我做的信陽毛尖核心產區茶園來看，7400萬我做一輩子連本帶利也沒有這麼多錢。我們300畝茶園，每年的產量600-800斤。因為做的是高山茶產量特別低，我們也不打農藥，不施肥。我們只做春茶一個季節，夏茶，秋茶都不做。

那些說畝產幾百斤的官方，這種資料是統計那種最高產的茶樹，而且還不斷的施肥，噴灑農藥保證茶樹的營養。我們問題說的是珍稀茶園，當然首先保證茶葉品質，不過做金駿眉，還是大紅袍，高階茶對綠色有機肯定特嚴。

那麼產量這個問題133畝畝產50斤茶，覺得就上天了。按我們做信陽毛尖核心產區高山綠茶標準畝產5斤左右。

茶園維護，採工管理，都需要解決了。這種好茶肯定不能用機械採摘，這種茶園管理好，最起碼100多人採摘工，這種短期高密度人群也是需要很大管理難度。

最後我們還要盈利，這不是一個超級土豪為了自己喝好茶，有覺得為了盈利目的做茶。百分之百死路一條。

我就是武夷山岩茶核心產區的優芽茶葉合作社，我來分折一下，武夷山的武夷巖茶一年只採一季，平均畝產茶青800斤，加工成精製茶後才70-80斤，如果正巖的好山場茶葉產量更少，租金每畝就達50000多元，單每斤茶的租金成本就要700元左右，還有生產管理成本、加工精製炭焙成本，總的加起來每斤茶葉的就要800元以上。

正巖核心區的茶山都是零星的，很少成片的茶山，核心區的正巖茶山基本沒人願意出租，就算你租到的是正巖卷內的山，這裡也要考種植的是什麼品種，再說巖茶的工藝非常關健，是不是有個好技師、能不能做出一流的好茶？還有炭焙工藝精製拼配是否都物色好人才？這才是最大的問題！

其實巖茶除了個別山場外並沒有那麼高的價格，具不完全統計，巖茶的批發價在500左右，很多高價茶都是在炒作有價無市。就拿我的合作社來說，去年批出20萬斤茶，均價還不到100元/斤。

投資茶山要慎重呀！自己一定要精通茶產業鏈！更何況這兩年大行情也不好。

看到這問題，我看到很多人都在算明細賬，其實我可以這麼告訴你們，這天價拍下來的產業入沒有一個合理的預決算坑定不會出現在拍賣會，按照現在的市場行情去看待這場資料肯定不會抓錢，這是肯定的，但是大家看到，未來十年，這價格還是不漲價，我打個比方，人家去找店面開店，市場行情租金一萬一年，一年一簽，每年租金長20%，然後你租十年，算下賬，或者另外一個方案，上來就兩萬租靜，籤十年，那個划算，這場拍賣也是一樣，長線投資，未來五年肯定是回收成本的，哪怕未來七年回收成本，最後賺錢賺三年都是賺的，道理就是這樣看待的，別看眼前這價格貴

7400萬，十年，每年740萬，共計133畝，差不多每畝地每年6萬左右，按照每畝地產600斤計算，每斤成本100元，而且還是珍惜茶品種

不值。大的從現金流金融說，多少年賣茶才回本，什麼時候有利潤，除了快速炒作也得有人買單。金融屬性就不談吧！茶套利太難。

小的從茶葉本身的生意，農業產品，只能快消，幾十年使用權，無任何意義，不如每年買茶賣錢有利。虛實經濟生意，大家都怕壓貨，都想轉輕資產。

這次的拍賣是溪谷留香和瑞泉合作拍得的。支付款和租賃權也是一個一半的。整個拍賣過程，我們和瑞泉號都是電腦跟前一起商量操作的，2個小時20分鐘，62輪競價，最終以7400萬獲得了10年租賃權。

關於這個問題，我們也經過了一番調查。我們陸陸續續採訪了天心村的茶企，武夷巖茶的經銷商、消費者和資深玩家，還有普通的非武夷巖茶茶友，普遍不喝茶的消費者，根據他們的觀點，選了比較有代表性的幾類和大家分享。

天心村某茶企陳先生：這133畝茶園屬於珍稀產區，可遇而不可求，如果有實力，我怎麼也會把它吃下來。他們兩個品牌聯手競拍很明智。確實啊，只要天氣好，穩賺不賠的生意嘛。

武夷巖茶某品牌經銷商馬先生：這個不能一概而論的，和所做的品牌和手上的優質客戶有關係。打個比方，如果我做的是瑞泉號或者溪谷留香的茶，加上我又有優質的客源，我肯定不愁啊！不管巖茶是不是漲價，我都不用擔心。好的茶葉加優質客戶，就算今年疫情影響，我也高枕無憂。

高階武夷巖茶消費者張女士：誰得到了這個租賃權我不關心，我只關心我花了高價錢，就一定要享受到對等優質的好茶就ok。

口糧茶武夷巖茶消費者李先生：這一輪拍賣會不會讓我們以後連口糧茶都喝不起啊！？擔心。聽說的是這次拍賣，武夷巖茶整體的價格都要往上提。本來今年經濟形勢都不好，再漲的話，就只能改喝其他茶了。

武夷巖茶資深玩家盧先生：本身這個事件不存在“天價”，細算一筆賬就可以了。740萬一年，而且是一年一年付的。瑞泉和溪谷留香兩家都是做高階巖茶的，支付一點問題都沒有。大家把這個事件當做一個話題聊聊就行了，沒有必要細究。好好喝茶，喝自己喜歡的就足矣。

普通非武夷巖茶茶友錢女士：太貴了，一直喝不起，武夷巖茶恐怕又要漲價。巖茶本來就屬於可望而不可及的貴茶，我們這些普通老百姓喝不起。本來還想著以後錢多些，買一兩斤來試試，現在這種情況，哎，還是老老實實喝便宜的綠茶紅茶吧。

普通不喝茶的消費者嚴先生：又是天價，又是炒作，想錢是不是想瘋了啊，茶葉都要被玩壞了，反正搞不懂這些操作。

總結下來，倒確實印證了“內行看門道，外行看熱鬧”。由於對武夷巖茶瞭解程度的深淺，大家看法確實有不少差距。

溪谷留香總經理楊一帆先生認為，參加這次拍賣是因為茶園品質高，是稀缺資源。儘管今年有疫情，但是他非常看好武夷巖茶的市場前景，對武夷巖茶信心十足。

從拍賣資訊上可見，這133畝茶園起拍價在200萬/年，按照原來的預測，成交價大概在500-600萬/年，但最終以740萬/年成交。武夷山天心村的一些茶農說，這正說明了好的巖茶原料還是具有很強的稀缺性，有不少人緊盯著這塊肥肉。

針對值不值這個問題，溪谷留香茶葉有限公司總經理楊一帆的回覆比較率性，也就是他們為什麼要參加這次拍賣會，堅持出價13次最終拿到標的原因。不可否認的是，稀缺性價值可以媲美成交價格。

同時，也有其他人認為，溪谷留香和瑞泉號的定位皆是高階武夷巖茶，聯手拿下這塊肥肉，也利於補足他們正巖山場份額上的實力，屬於獨具慧眼的一次雙贏合作。

為什麼這麼說呢？先來看看武夷巖茶在歷史上的價格。

民國時期，大茶學家林馥泉先生曾在著作中對武夷茶的價格有過闡述：“武夷巖茶品質雖佳，可惜價格高昂。較好之，每斤數十元數百元者，亦不屬少數。僅能銷售於上中階級社會之消費者，一般大眾實無福享受。” （注：這裡的元指的是銀元，當時北京大學教授月工資為280元，1元可買7斤豬肉，一個教授一個月的工資都買不起一斤正巖茶）

據瞭解，七十年代國家出口的武夷茶梗1.2元一斤。

八十年代，武夷山總廠擁有武夷山大部分資源，卻也僅能做區區幾箱特級水仙（15公斤/箱）。還有武夷山茶科所，一年就產約30公斤。

原福建省茶葉質量檢測站站長，全國茶葉標準技術委員會委員陳鬱榕老師也曾說過：

“武夷巖茶貴還是不貴，我用親身經歷告訴大家。我大學畢業，到武夷茶葉收購站當學徒時，工資47塊錢一個月，而當時國家收購肉桂的毛茶價格，最高的達到了20多塊錢一斤。也就是說，國家規定價格的時代，就有半個多月工資一斤的毛茶，更不要說精茶了。所以，按現在的市場算起來，我覺得好茶好價，次茶次價的原則沒問題。”

武夷巖茶在歷史上幾經雄霸天下，和它的產區、品質、工藝、文化屬性和品鑑價值是有著巨大關聯的。

武夷巖茶由於它受原產地區域範圍內限制（武夷山原產地區域範圍總共種植面積14.8萬畝），特別是大多數都只做一季，所以它算是六大茶類中的小眾產品、稀缺產品。

△武夷巖茶

加上它有著得天獨厚的生長環境，輔以精湛的製作工藝，以及悠久深厚的文化底蘊，集三千寵愛於一身。

巖茶價格=山場等級x工藝等級x天氣

這次拍賣的133畝茶園，屬於正巖珍稀茶園。競拍成功的兩家茶企瑞泉號和溪谷留香的工藝水平得到大家的認可，而其他的就交給天氣了。

關於受到大家質疑的“價格炒作”的問題，交給市場來回答是再好不過的了。尊重市場規律，直面市場規律。其實武夷巖茶也有高階和口糧之分，適合自己的才是最好的。適口而珍，真正優質高價值的武夷巖茶，自有市場需求，也自有市場去調節。