以前老公房難賣的主要原因有以下幾個方面:

難點一：老、破、小

在所有的舊房子大多數房源都很老，面積都很小，還很破舊。如果對於一些年輕人來說選擇婚房，不是很好的選擇；對於需要學區的孩子來說，無學區也是不利因素；對於老年人來說，並不適宜養老。

難點二：沒有相對的物業配套

很多老房子因為建設年代久遠，都沒有物業公司，或者物業公司只負責簡單的生活垃圾處理。物業管理相對薄弱。

難點三：安全係數較低

很多老房子的時間較長，三十年以上比比皆是；樓體也有脫落的現象。這樣的房子並不能給你帶來居住的舒適感，安全係數較低。

個人認為5%—10%是比較合理！

公房不帶電梯，老破舊社群，小區環境不會太好。一般都是缺錢的人才過來買這兒的房子。既然能爬到三樓，就應該可以爬到六樓,誰也不至於多爬三層會累壞；慢慢就能習慣爬六層吧。而且能省個5—10%，應該就會有人接盤。

但如果這個房子在頂層，可能就會再折價一些。有可能要便宜10%—15%吧。畢竟頂層冬冷夏熱，容易出現漏水的事情現象。至少讓客戶少花些錢買，他才會心裡平衡。

80－90年代的老公房優點很多，缺陷也是尤為突出。此時我想起有個有關人壽的理論是:短版理論。大概意思是，決定水桶容積的是水桶最短的那塊板。住房是有壽命的，理論上水泥建築可以使用70年。但中國那些年建的樓房一般壽命是30－50年，這些接近使用壽命的樓房存在很多質量問題。老公房所處位置的優勢完全可以抵消老破小的一些缺陷；但住房的安全性是揮之不去的陰霾。老公房體量之大、質量問題之多、人口密度之高使各個城市老舊小區改造困難重重。我左右權衡，去年以房換房搬到了近郊新小區。總之，老破小有很多優勢。人們是根據自己的需求選擇適合自己的住房，價格上老破小住房還是有優勢的。

老公房的缺點和隱患太多，六樓更是雪上加霜

1 每天幾次的爬樓運動

如果在工作日，早上出門上班，晚上買菜回家做飯，一天就下樓一次，上樓一次的話，那麼六樓並不顯得很不方便，可如果拿快遞，拿外賣，買東西，辦事等原因，一天上下樓幾次的話，那爬樓運動真的很累人。

三樓及三樓以下很容易就可以到達，到四樓就會略顯吃力，而到五樓就有可能會半途休息一次，六樓嘛想想都頭疼，這也是為什麼通常住在六樓的都是年輕人居多。

不但是上樓累，對於上了年紀的老年人來說，下樓比上樓還難。

2 六樓通常都是老公房的頂樓，漏水問題不容忽視。

樓頂漏水是老公房常見隱患，尤其在夏季雨水多的時候，下雨的時候總是提心吊膽，生怕在牆皮上發現水漬。

可以說，樓頂漏水的隱患每個建築都有，建築時間越長，隱患也就越大，且老公房的防水技藝本身就不如現在先進，漏水的隱患更大。

3 安全居住時間的隱憂

房產許可權是70年，安全居住時間是50年，最佳居住時間為30年，80-90年代的老公房距今已經有30-40年，按最少30年計算，也然過了最佳居住時間了。

一旦過了最佳居住時間，房產的居住屬性就開始變弱，如果沒有其他優質賣點，如學區，醫療，交通等等，房產的變現難度會更大。

4 老公房的保養通常都比較差

很多老公房的外牆在大風天都有脫落的情況，甚至還發生過整體陽臺掉落的安全隱患，老公房因為缺乏物業，很多樓房老化後無法使用維修基金，只能任由安全威脅惡化下去。

不僅外部的保養問題很多，內部的保養也幾乎全靠業主自身協商，通常管道10-15年就要更換，很多老公房的管道堵塞後，整體更換費用較高，樓上樓下只要有一家業主不配合，就可能導致堵塞一直存在，無法更換管道。

5 貸款問題無解

從去年開始很多銀行都將二手房房貸收緊，對於已有20-30年樓齡的老公房來說，很多銀行直接拒絕貸款，全款買房的難度比貸款買房難度要至少高兩倍以上。

房改至今二十年間，購房者八成以上採用首付+房貸的方式買房，沒有了銀行房貸的支援，能一次性全款購買老公房的購房者人數會被動減少一大半。

綜上所述，老公房整體的缺點就非常多，再加上六樓這個致命傷，賣房的困難程度很高，尤其一些沒有特色，優質賣點的老公房，時間越久越難賣，也許最後等待拆遷就是其唯一出路。

1 賣房必須下狠心降價

老公房六樓真真是一個讓人非常頭疼的樓層，我原先賣過一個五樓老公房就覺得很艱難了，六樓的房產如果想賣出至少要比五樓降價5%-10%。

上網查詢了下，我當時賣房小區的價格，發現有兩間同戶型房產，五樓比六樓小四平米，反而價格貴17萬，這基本上契合六樓價格要比五樓下浮5-10%的區間，如果六樓和黃金二三樓比，那麼價格差肯定還會更大。

2 和黃金三樓相比，六樓房價最低要有10-20%的差價

新房的一層一價也許在價格上體現的不那麼明顯，可在老公房上一層一價的差距明顯。

假設三樓掛牌一百萬，那麼六樓就要參考80-90萬的價格售賣，六樓房主自己也清楚，自己的房子和三樓相比在樓層，頂樓，漏水，方便程度等方面有較大差距，所以要想和三樓競爭賣房，那麼必然讓購房者看到兩方價格對比後，有差距較大的衝擊力，才可能考慮六樓，否則很難和三樓競爭，成交會很困難。

3 賣房一定要快刀斬亂麻

在二手房市場，很多人賣房的時候都心存僥倖，100萬的房子總要掛牌105萬，留足議價空間，等三個月半年無人問津的時候，才願意掛牌100萬，可這時二手房市場的掛牌明顯增多，很多人都開始砸價賣房，等緩過神來掛95萬，甚至90萬的時候，早已不存在95萬能成交的市場氛圍了。

六樓房主一定要對自身房源不利因素有清醒的認識，在報價不算離譜的情況下，完全可以考慮成交，千萬不要錯過再後悔。

4 總價永遠是購房者最關心的問題

從上圖對五樓六樓房源關注的人群數上看，相比於樓層和平米數來說，購房者的關注點顯然還是在房產的總價上。

在總價有大幅度差異的情況下，人們會更多的關注價格更低的房源，這就像在市場上買東西，同品類不同品質的商品一個賣25元，一個賣40元，低價格的品質肯定無法同高價格品質相比，人們也都清楚這一點，但從銷售結果來看，往往人們購買更多的是25元的商品，

想要快速將六樓老公房的售出，那麼久必須做好房價下降幅度較大的準備，至少也要低於小區房產均價，在掛盤的時候減少議價空間，在總價上要和其他房源有明顯區別，才能讓購房人予以關注，促進成交，否則很容易長期陰跌而無法脫手。

在老公房安裝電梯的實際操作用，很多一二樓住戶並不想均攤費用，甚至有些住戶提出讓五六樓房主替一二樓房主繳費的建議，原因就是安裝電梯的最大受益方是五樓和六樓。

賣房一定不要拘泥於利潤大小，變現才是主要目的，尤其是六樓老公房這種賣房困難模式下，但凡有報價都應該謹慎考慮，千萬不要意氣用事。

賣房也要充分考慮房產的居住屬性，通常80-90年代的老公房都是單位福利分房時期，以補足房款的形式得到的，從現在的房價對比上來看，當時的房款幾乎可以忽略不計，在使用了幾十年房產的居住功能後，房產仍然能變現，應該算是一筆意外之財，既然是意外之財，就不能奢求過多。

如今二手房行情處於下行階段，且可能會持續很長時間，有賣房想法的人很多，加之去庫存週期點已到，整體行情上對二手房不利，所以如確定想賣房一定要儘早打算，且一定要有破釜沉舟降價的心理準備。

如果有很好的學區 會有人為了學位轉手下但一般不住

如果學區一般 那就等著拆遷吧 當然最好是土地使用期到來之前拆遷