投資70萬的商鋪，而且年租金只有3萬元，這種商鋪不值得投資，建議放棄投資會更好。

商鋪的回報率

根據市場商鋪的平均回報率的資料，年回報率最起碼要達到6%以上才考慮投資的價值。

投資商鋪的成本是70萬元，年租金是3萬元，計算這間商鋪的年回報率為：3萬/70萬*100%=4.28%，年回報率只有4.28%，回報率偏低。

根據這間商鋪的回報率4.28%來計算，租金不增不減，而且商鋪不能控制，需要23年零4個月才能收回成本，這個年限收回成本未免太長時間了。

把70萬投資存大額存單會不會更好？

根據商鋪的年回報率4.28%，而且還需要承擔市價漲跌風險，面對商鋪能否出租的困惑，再有就是面對商鋪各種問題等。

如果把這70萬元，選擇存民營銀行五年期的智慧存款，年利率按照5%來計算，平均每年利息都是有3.5萬元，不考慮複利的情況之下只需要20年收回成本。

選擇把70萬存銀行，而銀行是保本保息的，本金安全可靠，不用承擔風險，而且也不用啥操心，何樂而不為呢？所以我覺得還是寧願把錢存銀行會更好。

投資商鋪有諸多不確定性風險

首先上面已經計算出這家商鋪的年回報率4.28%，既然冒風險來投資，這個回報率確實太低，非常不值，選擇其他投資產品會更好。

再有就是70萬的商鋪我覺得也不會有很好的商鋪，有價值的商鋪最起碼幾百萬上千萬，因為商鋪的單價高，所以推測70萬的商鋪要麼沒價值的。

既然有價值的商鋪，這個商鋪面積特別小，升值的空間非常有限，比如商鋪都是靠做生意來獲取回報，太小的商鋪做什麼生意受限，很難出租。

其次商鋪的各種因素，比如商鋪的位置，商鋪附近的人流，商鋪的發展前景，以及商鋪周邊的空置率等等，這些都是需要重點考慮的因素，任何一個緩解考慮不周全都影響商鋪的價值。

最後一點，根據當前樓市環境，現在樓市遇冷了，投資房子和商鋪不是最好的時機，投資不好的話會成為接盤俠，最終一筆資金買回一間沒價值的商鋪。

綜合以上分析得知，根據這件70萬的商鋪回報率，確實太低不值得投資，寧願選擇其他投資產品，也不能去投資這間有諸多未知因素的商鋪，沒有必要冒高風險獲取低收益的投資。

七十萬的商鋪，年租金三年，也就是4.28%的年租金回報率。要說值不值得投資，就現在而言，是值得投資的！如果去年，我們探討這個問題，個人認為對比現在很多中低風險銀行理財，或者三年期大額存單，還不如放在其中來得省心。但是，今年不同往日，在年租金4.28%的條件下，值得投資，也更加划算！

首先，在網際網路、移動網際網路的衝擊影響下，雖然很多門店倒下了，但仍舊還有很多門店生活的好好的。說明，市場實體店是具備存在的價值的！

其次，七十萬的商鋪，年租金三萬元，年租金回報率4.28%，就收益率來講，雖然不高，但也算是不錯了。如果從未來幾十年的角度來講，國內的利率水平，一定是有著下行的。雖然，不確定會不會像歐洲、日本那樣進入負利率時代，但大機率會比現在低。而作為固定資產的商鋪而言，現在年租金回報率能達到4.28%，又因為市場的原因，這張“票”，效益是十分不錯的。關於這一點，不能以現在的情況思考，需要站在未來的角度思考。

最後，固定資產的價格有望上漲。今年十分特殊，有新冠疫情的出現，還有階段原油價格的大幅下跌，這也造成了不僅僅美國有著量化寬鬆，美聯儲更是無上限向市場充入貨幣，其他的經濟體也是在加碼充入貨幣。市場的貨幣多了，而作為固定資產在階段上又不能有著快速的增長，自然價格也就有望漲一漲。雖然現在的價格還是相對穩定的，但隨著貨幣的增加，或有望價格出現異動。

所以，七十萬的商鋪，年租金三萬元雖然看上去很少，但以投資的角度來講，在手頭資金充裕的條件下，是值得投資的。

70萬商鋪，月年租金為30000元，年回報率相當於只有4.5%。這樣的鋪子投資價值不大，如果位置不對，還面臨著出租不出去的情況。

商鋪的投資主要看的就是租金回報率，商鋪升值潛力比住宅差很多，不好轉手，轉手且稅費很高。

因此，買商鋪，就看租金回報率，好不好出租。首先現在商鋪很多，而且倒閉的也很多，隨著電子商務的開展，普通的鋪子很難有出租的高收益，所以投資商鋪一定要擦亮眼睛。

另外還有一個情況，鋪子的租金並不一定隨著隨著通貨膨脹上漲，甚至有的下跌，最近深圳就有一些鋪子就是這樣的，所以一定擦亮眼睛。

對於一些綜合體商鋪不能光看宣傳，要觀察實際的回報率，還有租金是否按時支付給你，否則買了鋪子租不出去，或者租出去拿不到錢，那就麻煩大了，朋友就有遇到這樣的情況，統一出租，商鋪運營很厚，開發商就是不給租金。

1，目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，不值得投資，屬於不合格商鋪。

2，7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹。這種看到了可以投資。

3，10%以上回報率的鋪子。這類鋪子非常稀有，遇到的話千萬不要錯過。

因此，你的只有4.5%收益，收益率比銀行理財還低，且鋪子以後出租和脫手都是一個問題，理性上不划算。

如有問題，可以關注交流。

這個問題其實非常容易解答，我們只需要分析下鋪子的質量，位置，以及租金回報率，然後結合目前市面上的一些理財收益，進行一個綜合對比，就可以得出一個明確的答案了！

（3萬÷70萬x100%=4.28%）

而對於這個收益來說，其實僅僅滿足了一個大額存款的3年期的利息，目前對於四大行來說，大額存款的門檻為20萬，50萬，以及100萬不等。並且3年期達到了4.18%最高。僅僅比你的商鋪租金回報率低了0.1%。

但是相比民營銀行來說，他們的定期收益高達5.68%~5.88%左右，甚至在過年的時候可以達到6%在最高收益。

最重要的是這些定存還是隨存隨取，並且享受著50萬的存款條約保護，並且起存的資金只有2000~5000元不等。

所以說，從市面上一些無風險的收益對比來看，你的這套商鋪其實已經處於完敗的狀態，並且商鋪的投資還是有風險的，買入後還可能會面臨一個增值收益減弱，未來脫手難的局面。因此，從這個角度來看，是不建議入手的。

許多人都認為，鋪子是要養的，時間越長收益越高。但是前期是你得買到合格、優質的鋪子。而這些鋪子在剛開始的時候就會體現在租金回報率上：

第一、目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，甚至還跑不贏一些定存和理財產品。這類的商鋪主要集中在三四五線城市，投資的門檻低，少則幾十萬，多則上百萬即可。但是租金收益非常低，不值得投資，屬於不合格商鋪。

第二、7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹。不過這類商鋪的投資門檻非常高，主要集中在一線、新一線、強二線等城市，少則幾百萬，多則上千萬。需要耐心等待這樣的鋪子出現，大部分都是新鋪，同時，他們也被稱之為合格的鋪子，看到了可以投資。

第三、10%~15%的鋪子。這類鋪子非常稀有，主要集中於強一線和新一線的市中心地帶。並且大部分這樣的鋪子都是一個只租不賣的模式，基本都是內定或者開放商用來送“大客戶”的。如果你有這樣的關係可以拿到這樣回報率的鋪子，記住，別錯過。我們稱之為非常優質的鋪子，極其稀缺，屬於極品！！

也就說，如果你的鋪子並沒有達到一個合格的標準，就不要期待他未來的收益能夠逐步的提升！道理非常簡單，因為這樣的鋪子不具備升值的條件。大部分投資商鋪的人，或者看重商鋪要進行實體創業的人，都是會從商鋪的租金回報率和比例去考慮的。

只有達到了一個合適的租金回報率，才能說明你的鋪子具有價值，也可以間接說明你鋪子的創收條件非常不錯。反之，如果你的鋪子租金回報率非常低，那麼往往說明周圍的市場其實不怎麼好，投資的價值也較低。

這就是一份價格一分貨的道理！

商鋪投資還需要其他的一些“輔助條件”去判斷它的價值，分別為地段、位置、以及屬性

第一、地段選擇就是儘量選擇一線、新一線，強二線中心的鋪子。

因為這裡的人流量非常大，並且人口處於持續的流入狀態，優勝劣汰，導致的結果就是會有源源不斷的創業者來這些大城市創業，打拼，尋找機會。那麼你商鋪的出租率和租金也會有明顯的提高。

我們可以看到，無論是曾經，現在，還是未來，一線和新一線等大城市的人口密度是能夠保持一個高位，甚至持續增長的。並且在未來，這些人口的質量更是會有一個優勝劣汰明顯的變化。那對於你的商鋪來說自然價值就會提高，因為人口的質量決定消費，而消費決定商鋪的價值。

在2018年全國平均年薪排名最高的20個城市中，超過20萬元的城市都是一線城市：

北京位居第一，為25.31萬元

上海位居第二，為24.42萬元

深圳位居第三，為23.87萬元

廣州位居第四，為21.33萬元

二線城市的平均年薪在16.31萬-19.93萬元區間。其中，廣東上榜的城市有：

珠海位居第9，為17.80萬元

佛山位居第10，為17.34萬元

東莞位居第13，為17.14萬元

中山位居第17，為16.52萬元

大家可以看下，這些一線城市，新一線城市，以及強二線城市的平均收入是多少？還擔心他們的消費實力嗎？所以，大的城市裡，商鋪雖然貴，但是在消費能力和人流的支撐下，往往會體現出更大的投資價值。貴有貴的道理！

第二、儘量選擇一樓沿街的鋪子，而不要選擇二三樓，甚至內街的。

商鋪是一個看流量的地方，你每天能夠接受到的人流量越大，說明你的商鋪載客率越高，往往也能夠使你的鋪子更具有投資的價值。

我有一個自己的例子告訴你：

我自己投資的商鋪就是一樓沿街的，從商鋪開盤之後，一直處於的是一種常年出租的狀態，租金回報率也達到了7%左右。而我的朋友看到了我的商鋪收益和價值，於是也買了一套。

但是，由於入手的晚了，於是買在了二樓。在這幾年裡，他的鋪子不僅空租情況高，而且租金回報率也只有不到4%。

所以說，買鋪子一定要買一樓沿街的，最好是社群底商類的，這樣的人流非常高，載客率大，往往更具備投資的價值。

第三，就是要看商鋪的屬性了。

1）儘量購買可以重餐飲的，因為我們都知道電商對於實體的衝擊非常大。所以說買入能夠重餐飲的商鋪往往可以得到一個較高的租金回報率。

現在幾乎40%的實體行業都是被餐飲美食霸佔了，而其餘的各種創業分攤了餘下的60%。所以能夠重餐飲的商鋪，往往更具備出租的吸引力。

2）一定不要買包租形式的商鋪！現在有許多開放商打著統一運營，並且承諾高租金回報的幌子來騙取大家投資，這是非常危險的。因為裡面的貓膩太多，甚至包租的時間過長直接消耗了你商鋪最好的一段時間，得不償失。

3）儘量不要買商場類的商鋪，如果一定要買，請一定要認準那些大品牌、有實力的。因為商鋪的人流需要大量的資金，以及許多大品牌、有實力的商家支援。所以對於小的開發商來說，他們根本沒有這樣的資金，也沒有這樣的合作品牌，那麼成為空城的機率就會非常高了。

綜合來看，買商鋪並不是閉著眼隨便買買買，然後就可以躺著賺賺賺的結果。現在的中國房地產黃金週期已經過去，多多少少影響到了商鋪的投資。

所以，如果沒有滿足以上那些必要的條件，那麼就不要冒險盲目買入，因為後果，可能許多人承擔不起，更有可能會變為“三代養一鋪”的結果。

最後，對於你的這套商鋪我們可以定義為：“不建議投資型別”。因為70萬的商鋪大機率是弱二線和許多三四五線的鋪子，其次租金回報率也沒有達到一個合格的標準，弱於市面上的定存。因此，不值得投資！

七十萬商鋪有三萬年租金的收益率現在基本上沒有了，只是開發商在推銷時承諾包租給你一點小甜頭。現在市口差的商鋪根本租也租不了！

我們要知道商鋪一般屬於商業用地，產權只有40年，租金回報率是不能與商業住宅進行比較的，也通常表現為租金回報率是商業住宅的2到3倍。

從題文表述來看，年租金3萬，商鋪70萬，租金回報率=3萬/70萬=4.29%左右。

再來看看剩餘產權，產權它是從開發商取得土地使用權之日算起的，而不是你購買之日算起。不好整的土地，可能建造過程都要十年，即使短的也要兩三年。與此同時，如果你買的是二手商鋪，它的產權剩餘期限還有多長呢？

假設未來房價不漲，租金也不漲，或者漲幅剛好對沖通貨膨脹，按照三萬的租金回報，70萬需要23.33年，你的剩餘產權還有23.33年嗎？也就是超過23.33年的時間才能開始賺錢。

顯而易見，該商鋪是不值得投資的。當然，具體情況要具體分析，比如該地區有沒有改造的可能，以及未來人流量是否增加？不能單單的從目前的租金回報率去分析某種固定資產是否值得投資。

但是從租金回報率的立場來分析，該商鋪估值偏高，不值得投資。如果租金回報率能達到百分之七八，那麼便是屬於較為合理的估值水平。

但是的但是，周邊的類似商鋪估值都這麼高的話，那麼可能存在隱性的投資機會，比如未來改造，政府政策，人流量增加等等，對具體情況可以適當的進行分析——但仍要考慮，實體門面逐漸被網際網路取代的風險，即投資價值會越來越低，不同於商業住宅。

年租金三萬，70萬的商鋪，這在市場上應該是屬於比較逆天的商鋪了，理論上非常值得投資，但這並不是唯一的標準，還要看背後的邏輯，假如只是從收益率的角度上看，值得投資，但是背後的邏輯不能夠支撐，也是不行的，背後的邏輯，就是生意的邏輯，包括選擇行業，人流，物業管理等等。

現在，目前大多數的商鋪，根本不存在任何的商業管理，只是負責收物業費，收衛生費，收電費，其他的基本上沒有可幫忙的地方，至於說營銷，或者幫你出個主意，等等，幾乎很少，反而一些大型的商場，一直在做活動，把商場的人流搞的風生水起，這就是商鋪和商場之間的區別，但是，有個有個的優勢，各有各的劣勢。

商鋪還是要考慮他租給誰，要做什麼生意，或者說整個商業街，有什麼樣的規劃，這對於你購買商鋪是有一個前提的，倘若生意比較有前景，或者說符合未來的市場模式，這樣的商鋪更值得投資，否則就要列為，不適合投資的專案，比如說，有幾個可以參考的點，一是體驗類比較強的專案，二是純二層的物業，三是營銷團隊，理念，做生意的方式。

要想延續一個旺鋪，儘量讓他延長時間，除了大環境之外，還要研究背後的生意邏輯，你有沒有見過一個童裝店開在小區的底商，一年的銷售額能達到百萬以上，這可就不是商鋪的問題了。

購買商鋪現在受到很多人的鄙視，所以市場上整體來看商鋪的轉讓比較清淡。有關商鋪購買的諮詢卻在增加，這說明大家對此類投資的確是比較謹慎。這是好事情。

先就字面上的資料來理解，70萬元購買商鋪年租金3萬元，大致相當於4.3%的年化收益率。

這個收益水平相當不錯。以中部省會城市南昌為例，目前市面上出售的商鋪，大部分年化租金回報只有3%左右。公寓和寫字樓的回報率有的會更高，可能達到4%~5%。至於住宅就根本談不上什麼租金回報，基本上是在1%~2%之間。

另外，4.3%的收益率與大部分銀行理財產品相比較，也是一個較為適中的數字。

假如我們進一步增加對商鋪其他因素的考慮，結論可能發生變化。

第一，結合考慮該商鋪還剩下多長的使用年限。畢竟商業地產通常只有40年的土地使用權，將來到期以後很可能需要續費。如果你的剩餘年限已經25年都不到，肯定就划不來。

第二，要考慮未來商鋪租金的變化。如果他現在每年能做3萬元，但是這個借據的商業氛圍正在退潮，也許5年10年以後只能租2萬1萬，甚至出租不出去，那我們肯定就不能買。

第三，要考慮拆遷的風險以及拆遷的補償政策。有的城市商鋪拆遷的結果是很糟糕的，你要避免遇到這樣的情況。

第四，要考慮自己的投資定位。如果我們這是一筆短期投資，我們的目標是獲取房價上漲的收益，那麼購買商鋪不是正確的選擇。

傻啊，有幾個投資商鋪的靠租金回本，商業地產40年產權，就算一個月不拉的收租金，不考慮後期上漲因素，40年也就是120萬，這是理論上的，因為土地期限是從開發商拿地開始算的，加上前期，建設，銷售，真正交房時剩餘期限遠不到40年。拿到手裡還得裝修，等著周圍商業全部開業形成氣氛，還必須考慮到空檔期，因為經濟下行，實體店很難生存，不可能一直有人承租。這種計算還是基於全款購房，不考慮貸款利息。就算不賠錢，讓你拿出70萬，給別人買套商鋪，40年以後無息還給你，你願意嗎？

真正買商鋪的，都是用來做金融槓槓。房子到手自己簡裝一下，或者乾脆讓一年房租由租戶裝修，限制好業態，比如餐飲這種汙染大的，前期還要改造排煙和下水隔油，比較損害房屋。

只要開業，正常經營，可以找專業公司進行評估，商鋪和住宅不同，全部價值都在經營上，空置的商鋪一文不值。你要是有本事，租給銀行，或者屈臣氏麥當勞這樣的大品牌，估值翻幾倍也是有可能的。

拿著估值報告去融資，貸出來的錢繼續生錢，月租用來還貸，折騰幾套資金鍊就豐滿了。

70萬商鋪，年租金30000元左右，值得投資嗎？回答是：回報週期超20年，需要考慮以下幾方面，再決定是否投資，分析如下：

此商鋪如果非全款購買的話，以實際租金加利息共計90萬計算，每年的租金為30000元，那麼投資回報率為：30000/900000=3.3%，屬於較低的年投資回報率水平。再來看一下投資回報週期是多少，900000/30000=30年。佔據了商鋪產權期限的3/4左右，從目前看是不值得投資的。但是，看能否投資商鋪，不能光考慮眼前，看如下的分析。

1、此商鋪的面積是多少？上述雖然只提出了租金為30000元，但是並沒有說明此商鋪的面積。如果這個商鋪的面積大於80平呢，從此意義上看，每平米合不到一萬元，則是可以謹慎投資的。

2、此商鋪的潛力也是一個關鍵因素。這裡包括這個商鋪的性質、位置以及周邊的人口數量。如果是純商業街商鋪，目前來說壓力較大，不光面臨人氣不足的問題，還有競爭壓力較大，所以就不太適合投資。如果是在建小區，人口有保證的情況下，則是可以投資的……所以，需要綜合考慮它的潛力再決定是否投資。

3、預估此商鋪3年的升值情況。可以與周邊的住宅價格為參考，如果住宅價格每年都在上漲，同理，商鋪也會水漲船高。反之，則不宜投資。

總之，目前投資此商鋪風險較大，回報週期過長，需要謹慎分析上述3種情況下，方可進行投資購買！

一個字：值！前提是買商鋪的錢不是貸來的就行了，你想想，你去哪都找不到一種投資回報率這麼高兼沒風險的理財產品！

社群底商這裡有兩家菜鳥驛站，一個生鮮超市，一個肯德基，一個藥房，未來還設定一個地鐵口，座標武漢2400戶上萬人. 這樣的商鋪是旺鋪不？好又鮮旁邊兩間開藥店