通常所說的院子“宅基地”，是指農村村民經過相關部門批准取得使用權的，用於建設住宅的集體土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地三種類型。宅基地的所有權屬於農村農民集體成員所有。

宅基地使用權轉讓條件

宅基地轉讓生效條件可總結為：（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；（4）轉讓行為徵得集體組織同意；（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一併轉讓。

（一）宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續，還要進行宅基地使用權的主體變更，否則房屋根本就沒有發生轉移

《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，如果宅基地房屋透過買賣轉移宅基地使用權，應當依照規定進行審查、批准，完成權利主體的變更登記。

（二）宅基地使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份

因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但宅基地使用權的購買者有資格限制。宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。

但是轉讓時購買者已經將戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員，則不在此限制內。

（三）宅基地轉讓後應遵循“一戶一宅”標準

《土地管理法》第六十二條第一款：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”也就是說是以戶數為標準定宅基地的數量，農戶一家只能申請一塊宅基地，即宅基地遵守“一戶一宅”的標準。雙方進行宅基地買賣，應該滿足這個標準的限制。

理論上，如果宅基地數量超標，以後進行分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，超過部分需歸還集體經濟組織。當然，如果村民家庭中有成員成年後分家，單獨成為一戶，則該成員可以再申請宅基地。

（四）下列宅基地使用權轉讓行為無效

（1）城鎮居民購買；（2）法人或其他組織購買；（3）轉讓人未經集體組織批准；（4）向集體組織成員以外的人轉讓；（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

農村宅基地轉讓時的法律風險

（一）買賣合同不規範糾紛。農村房屋或宅基地的買賣多為口頭協議，有時並未簽訂書面的買賣合同，如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內容出現爭議，造成毀約糾紛;

應注意保留有關書面證據，簽訂合同的時候，建議透過本村村委會，比如村幹部作為證明人在合同上簽字。實踐中宅基地使用權轉讓合同糾紛往往在很多年以後發生，可能轉讓合同中的當事人都已經去世了，那麼子女在作為繼承人參與訴訟的時候，經常會面臨舉證困難的情況。簽訂協議的時候，建議諮詢當地的司法機關，各鄉鎮的司法所為當地群眾免費提供法律諮詢，經過專業人士的指導，擬定出的合同引發爭議的可能性較小。

（二）房屋升值，賣方毀約。現在的土地價值與日俱增，很多房屋出賣人看上了房屋的經濟利益，一些已經出賣房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，容易發生糾紛，需要注意的是，應注意查看出讓人是否為無權處分，通常情況出讓人為家庭的戶主，但農村宅基地上的房屋是屬於家庭共有，即便是本村的村民購買，建議檢視涉案房屋的建房批示，需宅基地的全部共有人均簽字同意售賣，以免將引發糾紛。

（三）城鎮居民禁買農村房屋/宅基地。根據原國土資源部印發的《關於加強農村宅基地管理的意見》(國土資發【2004】234號)，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。實踐中往往會發生出賣人要求確認合同無效、要求返還房屋等物權糾紛。

案例（一）

包某欲在其父戶籍地華容縣某村購買一處宅基地用於建造房屋。2017年8月，透過朋友提供資訊，包某得知戶籍早已遷出該村的廖某在該村有一塊閒置的宅基地。包某與廖某取得聯絡，雙方簽訂了宅基地使用權買賣合同，並交付了10000元購地款。2018年年初，包某到國土所辦理宅基地使用權過戶手續，國土所以雙方宅基地買賣違反法律規定為由未予辦理。因不能取得土地使用權證，包某將廖某訴至法院，請求法院確認其與廖某的宅基地使用權買賣合同無效，要求廖某返還10000元宅基地購買款。

案例（二）

老王是北京密雲某村村民。1999年底，老王想將其名下的宅基地的地上房屋出售，經熟人介紹，老王與城裡的居民老宋簽訂了房屋買賣協議，雙方約定，老宋以10萬元的價格購買老王所有的位於某村院落一處，包括四間北正房及三間東廂房。老宋支付房款後，老王將售賣房屋及院落交由老宋使用。2005年，因老王售賣的房屋被劃入拆遷範圍，老王遂找到老宋，以農村宅基地上房屋依法不能賣給居民為由，主張雙方簽訂的房屋買賣合同無效，並要求老宋返還上述房屋及院落，遭到老宋拒絕。為此，老王將老宋訴至法院，請求法院確認合同無效，收回房產，並同意返還老宋已支付的房款10萬元。

1.與非本集體成員簽訂的宅基地買賣協議無效

案例一中，農村宅基地使用權是農村本集體經濟組織成員依法享有在農村集體所有的土地上建造住宅的權利，宅基地所有權屬於村集體，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。本案包某、廖某戶籍均不在宅基地所在村落，無權在該村擁有宅基地。涉案宅基地的使用權應屬於村集體。現廖某將該宅基地使用權出賣給包某的行為違反法律強制性規定，應屬無效。合同無效後，因該合同取得的財產應依法返還。最終法院判決包某、廖某簽訂的宅基地使權買賣合同無效，廖某返還包某10000元宅基地購買款。

2. 宅基地房屋客觀上無法向本村村民以外的人員轉讓

案例二中，中國實行房地合一制度，老宋購買了老王所有的農村房產，不僅購買了宅基地上的房屋，還佔用了相應的宅基地使用權，作為城鎮居民與農民所籤宅基地房買賣合同應屬無效合同。對於權屬人來說，其對“宅基地”的權利屬於土地使用權，而對宅基地房屋的權利則屬於所有權，理論上所有權人對房屋有完全的處置權，可以自由出租、轉讓。

但實際上又不那麼自由：因為中國房地產轉讓實行的是“地隨房走，房隨地走，房地一致”原則，轉讓宅基地房屋同時意味著轉讓宅基地使用權，而宅基地使用權的流轉有嚴格的法律限制，結果就是，宅基地房屋客觀上也無法向本村村民以外的人員轉讓。特別是，中國目前是嚴格禁止向城鎮居民轉讓宅基地及宅基地房屋的。《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）、國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》的通知》（國土資發[2004]234號）等檔案均規定禁止城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。各地法院此前也有不少認定此類宅基地房屋轉讓合同無效的判例。

3.關於房屋增值部分可以要求賠償

中國相關法律規定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。案例二中，老王和老宋對於房屋買賣合同無效都具有過錯，因房屋買賣合同無效對老宋造成的損失，老王需要負擔相應賠償，至於本案中老宋可以要回多少錢，包括怎麼來確定房屋增值部分的價值，如果在審理中發生爭議，一般是需要透過司法鑑定來確定相關價值數額的。

4.賣掉自己的宅基地後，不能再申請新的宅基地

案例二中，如老王是將自己的宅基地出讓給合法受讓人，則其無權再申請新的宅基地。中國《土地管理法》第六十二條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”、“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”因此農戶在出賣宅基地使用權及地上房屋時，也應經過慎重考慮。

那要看你是什麼身份了，你如果是農村那個集體的成員，買院子應該是沒問題，如果不是也不是不可以買，買了應該是沒有產權的。

農村院子賣合法嗎，村民院子自己不住賣給他人，只能賣給同村人，村組織要同過賣給同村人，不能賣給外村人或者城市人。

一、如果沒有證件，買賣不合法。

二、如果土地證等相關證件，是集體證件買賣不合法。

三、如果土地證等相關證件，是個人證件買賣合法。

村鎮院子是可以轉讓的，農村的土地宅基地在村委都有備案，一般宅基地都有產權的，需要向村委申請轉讓，村委同意了就可以進行籤合同以及辦理轉讓手續！

這位網友好！對你發問試做以下解讀，供你參考。 一，宅地所有權與使用權是兩回事，兩個概念。咱們國家對礦山，森林，大江大河等等所有權在國家，其中，也包含國土。法律依據在《憲法》中有明確界定。 二，村鎮宅院（地）可以依法轉讓，流轉，這在法律上並無禁止。這裡，宅院的地皮所有權，他人無權處置，買賣。 三，宅院上建築物，如房，庫及其它附屬設施，裝置，可以自由流轉，轉移。 由上，現在有不少朋友對此有些誤讀，認為出了錢，買了地，理當合法了，有些“買賣”法無授權不能為，不可為。 合法與合情有時不是一個層面的問題。

村裡住房買賣是一直存在的，前些年這樣的交易多些，這幾年上城裡買房的人漸多，這類事情就少了，不過還是存在的。至於買賣雙方，身份也都是本村居民，外邊的人是不會到村裡買房的，（估計一些環境好，風景好的臨近城郊的村子會有吧）我們這沒有過外來人員到村裡買房的事，以前有的也是礦上的工人家屬到村裡來租房住。

我把農村買房的具體程式給大家介紹一下吧。首先，買賣雙方把對方的意圖摸清楚了，買房的人確定人家是要賣房子就找來中間人（這個必須有，也相當於證人）兩下里跑跑，等把價錢談妥了，雙方就到房子裡看看，屋裡院裡的，還有原房主願意留下來的物件一併交代清楚，沒什麼問題了，買家就得先下個定錢（500，1000……不等，看賣家的要求給），這個錢以後是包括在買房款之內的，由中間人交於賣主，此事就算定下來了，雙方不能再有變動，如若買方反悔了，定錢就作廢了，是不退回的，作為彌補賣方的損失吧，賣方若是反悔了就得把買方的錢全數退回，畢竟買賣還沒談成也不算造成什麼損失。

其次，雙方都沒什麼意見了，就進行下一步了，第二步就是由買家出面找到大隊幹部定“吃合食”的日子。（“吃合食”，其實就是舉行個儀式，見證過戶）最後，就是“吃合食”了，買賣雙方到了關鍵時刻，在定下的好日子裡擺兩桌酒席，除了大隊幹部把雙方家庭的主要成員（親父母兄弟或本家的叔叔大爺還有親戚鄰居）都請來，在大家的見證下一手交錢，一手交房產證，這事就算辦妥了，等下次換房產證的時候辦理過戶，等新的房產證拿到手就萬事大吉了.

你們看這個程式合法嗎？農村人幾代實際都是這樣過來的，在村民看來這就是合法的。我也沒在村裡買過房子缺少這方面的法律常識，請各位大神指教！

村鎮院子買賣是不合法的，中國《土地管理法》規定，任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。因此城鎮戶口居民不能購買土地，也不能夠買農村土地上附著的房屋。雖然現在的確有不少買賣農村房屋的現象，也有村委會出具的所謂“房產證”，但都得不到法律保護。《土地管理法》規定，農村村民出賣、出租宅基地上住房後，不得再次申請宅基地。土地歸國家和農村集體經濟組織所有。

隨著城鎮化推進，農村房屋是建立在農村宅基地之上的，而農村村民對農村宅基地僅有使用權而沒有所有權，這是由中國集體土地所有制所決定的。因為中國法律規定嚴禁買賣農村宅基地。而對於宅基地上的農村房屋是否可以買賣並沒有明確規定。根據司法實踐以及法理邏輯，農村房屋要買賣必須符合以下條件：

1、如果農村房屋的受讓物件是同一集體經濟組織的成員;

2、受讓人沒有其他房產;

3、該轉讓房屋建造合法，是經過批准建造的，並且該受讓房屋需要符合當地的規定的標準;

4、房屋買賣應當申請並經集體經濟組織批准同意。

除此之外的情況，農村自建房在原則上是不可以買賣的，尤其城鎮居民因為不是集體經濟組織內部成員，是不允許購買農村房屋的。

所以各位城市戶口的就不要想著買農村小院了，還有村集體以外也就是其他村的嚴格意義上講也是不允許買賣農村宅基地房屋的。但是租房子還是可以的，想體驗鄉村生活的朋友長租也是一個選擇。

房子的院孑，在批下宅基使用權就明文規了整個建築面積和使用面積。這在農村宅基的批文中有明確規定。若是超出了那怕是一點點也是不合法的。何況是填出一個院子。

目前還不合法。但是國家已經開始立法，農村鄉鎮院落、房屋準備推向市場，和國有房屋一樣，上市交易。

但不可否認的是，目前，農村院落的違法交易普遍存在。雙方簽訂了房屋買賣合同，付錢交房。但交易的房屋是集體性質，屬於廣義上的小產權房。雖然交易，但雙方一旦出現糾紛，訴至法院，交易行為肯定是無效的。

我在村委會工作，我回答一下。

在農村，對於宅基地的轉讓大部分都是比較隨意的，一般都認為只要雙方簽字同意即可完成，但宅基地使用權可以轉讓，但必須具備以下條件：

1、轉讓人擁有二處以上的農村住房；

2、同一集體經濟組織內部成員轉讓；

3、受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

4、轉讓行為徵得集體組織同意；

5、宅基地使用隨房一併轉讓。

只有滿足了上面這些條件，宅基地轉讓才合法。反之，則是違法行為。

但是請注意，只是使用權轉讓，不是買賣。土地都是國家的，不存在買賣。現在農村地區大多都是雙方私下裡付錢，就決定了買賣，這肯定是不合法，在法律上沒有效力。

還有一點需要注意的是，城市戶口不能在農村透過買賣獲取農村宅基地使用權。

希望可以幫到您！

那要看你是什麼身份了？如你如果是農村那個集體的成員買院子，應該是沒有問題，如果不是也不是不可以賣買了，應該沒有產權的