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1 # 房美匯
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2 # 外居樂
有很多的中國人誤解認為——在美國養房的成本非常高,原因是他們在報刊或雜誌上不斷得到各種不同的說法,以訛傳訛讓大眾認為美國的房子買得起養不起,其實不然,只要你買得起,就應該會養得起。
嚴格說來,在美國擁有任何房子,真正的持有成本只有房產稅。房產稅在美國各個州各個地區都不同,一般在1%-3%, 在加州是1%-2%。新開發的區域,地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金,它每年的房產稅在 $3000 到 $6000 之間。
美國的房子通常分為獨立屋、城市屋(連排屋),除了房產稅之外,還有哪些可能發生的費用?
房屋保險在加州,一般的區域,一棟三十萬到五十萬的房子,它的房屋保險費每年通常在 $600 到 $900 之間,在加州由於地震災害比較多,地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害,例如龍捲風或是水災。你想要你的房子得到保障,就要購買房屋保險。很多人在國內買房都不買保險,沒有購買保險這個概念。其實買不買保險是你自己的選擇,但是如果要貸款,銀行一定要你買保險才肯貸款給你。
庭院維護例如剪草,在加州每月需要 $50 到 $60。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機,一部割草機二、三百元,自己剪剪草維護庭院,運動、健身,又省錢。大部份的美國居民都是選擇自己動手,除非是工作特別忙,或是家裡沒有年輕人。
社群費用如果你買的是城市屋(連排屋),會有一個社群費(國內稱物管費),費用一般在一百五十元到三百五十元之間,費用的高低取決於社群內公用設施的多寡。社群費中通常包含火險部份,每一戶不必單獨購買。因為房子是相連的,如果一家著火,其他人也會受災,所以他們的火險是共同承擔的。
在美國當地,在貸款時計算你是否能夠負擔這個房子,他們會把房屋的地產稅以及社群費用都先計算在內。一般的概念,你的房屋上的開銷包括貸款,水電費、社群費等加在一起,不應超過你的薪水的三分之一,在房價最高時也不應超過二分之一。如果你的薪水是 $6000 塊一個月,那你付房屋的貸款和地產稅合起來應該在 $2000-$2500 之間是比較合理的。如此你擁有房屋就不會像房奴,你可以輕鬆支付其它生活上的需要。
最近有不少客人在問我,在美國買房的持有成本每年倒底有多少?現在舉一個實際的例子。上個月有位從國內來的客人在加州的奇諾崗市買了一棟獨立屋(別墅),4房3浴,231平米。售價 $540,000。它的地產稅率大約是1.26%,即每年 $6804,分二期每半年交納一次。加上火災保險,每年大約 $700,這就是這位客人擁有這棟房屋的持有成本,按月平均計算,每個月大約 $625。
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3 # 清風39567861
有幸前年在美國洛杉磯買了一個house,二年內斷斷續續的居住,自己深刻體會了二地不同的生活,現在拿出來和各位分享。
房子是透過中介購買,購買後發了一大堆檔案給你,最重要的就是一個房產登記證明,就一張紙。不像國內那樣有一本考究的房產證。那個證書隨時可以房產機構那裡索取。接下來第一筆費用是房產保險,太太自己去保險代理購買,價格在600刀多,保險範圍無非就是盜搶,水管爆裂,行人傷害。反正跳了一箇中間價位的。洛杉磯地震區,有單獨的地震險價格大約800刀。這個本人隨著聽天由命的想法沒有購買。
然後去了電力公司,煤氣公司,開通了電力和煤氣。都是有基礎費,也就是你不用也得付錢,正常我們四人一個月,電力和煤氣大概在五十多刀。家裡中央空調是用電,暖氣是煤氣加熱。大熱天即使中午開中央空調,煤氣和電費100刀搞定了。後面重點說一下水費。水費是去當地的市政府開通每月基礎費70刀。仔細詢問包含了垃圾處理費用,每家每戶發了三個大垃圾桶,分別存放生活垃圾,庭院垃圾就是草,樹枝等,還有一個可回收利用垃圾,玻璃瓶,易拉罐等。每個大概一個立方不到,一邊帶二個輪子,便於你把家裡的垃圾拖到馬路邊。每星期三上午垃圾車沿街收集垃圾。水費加垃圾處理費一個月基本在90刀,家裡水最大的消耗是後院的草皮,每天自動定時噴水二次,每次八分鐘。
後續來了房產稅的賬單。購買的房子當時成交價73萬。四個臥室帶三個衛生間。房屋面積大約190平方。美國的房子都是實際面積,不講建築面積,土地面積大概在350個平方。感覺正好,太大了後花園整理起來實在是消耗精力。花園內除了二大塊草皮,還有柿子樹,柑橘樹,蘋果樹 和梨子樹。還有其他不知名的綠色植物和大樹。最花精力是二塊草皮,每個星期要用除草機割草。然後收集到垃圾箱。還有幾棵玫瑰花,枝條很粗很高,有小孩胳膊一樣粗。2-3個月開一次花,每次開花前後花園加起來有二三百朵花。每次開完花要花精力修剪。
房產稅每年九千多分二次交清。社群還有一個物業費每月是150。
現代人生活缺不了網路,申請的是50兆的寬頻,每月49.99。網速比上海電信的200兆感覺差不多。國內買了國際版的小米盒子家裡二個電視。七八個手機加iPad基本上網速很穩定,不僅看本地電視,還可以看國內,香港,臺灣的電視節目。
還有什麼費用,一時也記不清,想起來再加。
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4 # 上海戀美
美國養房費用主要包括以下部分,以購房後出租為例:
(1)每月貸款本息,當然全款就沒有這一項,但是我們建議儘可能貸款,一是用足槓桿;二是現在資金處境管制較嚴;三是貸款利息可以抵稅(當然,有很多華人買房後並不報稅)
(2)房產稅,不同地區房產稅率不同。舉例來說,加州的房產稅率屬於中等偏低水平,州稅在1%左右。但是有少數地區會有特別附加稅,比如爾灣,當然附加稅很多都是投入公立教育了,這樣也有利於房屋升值。並且,附加稅一般最長期限25年就結束了。
(3)HOA(物業費),公寓都會有HOA,而且比較高,例如曼哈頓的公寓,150萬美金的,每月HOA在1000-2000美金。新建的別墅一般都有HOA,一般每月100-200美金。二手別墅大多沒有社群,也就沒有HOA。
(4)保險,一般100萬美金左右的房子,每年保險費在600美金左右。加州會有地震險,不是強制的。
除了上述4項,其它日常支出,例如水電煤,除草(除雪),垃圾費等,一般都由租客承擔了。
一般如果客戶買房用於投資(出租)的,我們建議客戶不要買超過100萬美金的房子,60-100萬美金的房子出租價效比最高。在一些熱門城市,我們精選的別墅房源,首付只要30%,每月租金即可覆蓋上述所有養房費用。
美國購房我們提供從前期諮詢、銀行開戶、按揭貸款、現場看房、交房裝修、出租管理等環節的一站式保姆式服務。
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5 # 跟著我看美國房
在美國各州、各地的地產稅率都不相同,加州的房產稅一般在1.1%-2.0%,包括了縣、市及地方的稅。
另外就是有一些房子需要支付物業費,加州通常從幾十到幾百每月。
房租保險大概幾百美元到一千多美元每年。
如果您貸款購房,還需要支付按揭費用。
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6 # david86929
以獨立屋(別墅)為例,費用主要以下幾筆:
>房地產稅:各地區有差異(夏威夷0.3%,德州達拉斯2.3%),一般講房價高的地區,房產稅率比例低,多數地區約為房屋總價的1.5%左右,房價如果50萬美元,大約需要繳納7500美元房產稅。房產稅為當地政府收取,用來支付政府開支,中小學校費用,公用設施(主要是道路等),安全費用(警察,救火隊支出),社群公益(公園,圖書館,公租房等)。如果不繳納或拖欠房產稅,經過警告或罰款滯納金流程還不能支付,就會被法院判罰沒收房產,拍賣回款繳納完滯納的房產稅,剩下部分返還原物業主人,所以繳納完房產稅,房子才永遠屬於房主,否則是屬於當地政府。
>保險:根據房屋價值,一般房屋保險為1000多到3000美元,美國房子為木結構建築,保險一定要買。保險主要包括失火,蟲害,侵害(樹枝掉落砸壞屋頂等),水管漏水水淹,被偷盜搶劫等;但不包括自然災害,比如地震,火災(山火,不是失火),龍捲風,水災(暴雨,山洪,海嘯等);如果要承保自然災害險,費用比一般保險還貴,取決於地區,比如加州地震險很貴,路易斯安那州水災險很貴,因為那裡發生風險的機率很高,保險公司不會幹賠錢的生意。
>HOA物業費,一般獨立別墅小區沒有這筆費用,但不是絕對沒有,包含小區內道路清理,小區道路修築維護,垃圾清運(有小區單獨繳納),公共區域維護(比如小區有游泳池等健身設施),費用不高,一般每年300-500美元。
>房屋維護費用:這是除了房地產稅以外最大一筆費用,許多中國買家沒意識到美國房屋維護成本的高昂。美國房屋都是木結構,易失火,蟲蛀,變形,腐爛,維護人工成本高昂,但也必須要定期維護。
-花園草地:剪草(每週1-2次,30美元/次),澆水(水費100美元/月,夏天更多),施肥(春天),殺蟲打藥,植被移栽,樹種移苗等等,根據草坪面積,費用在每月80-100美元左右。如果不及時除草,會被小區業主委員會罰款,這筆錢不算。
-外牆:除磚牆外,其它的Siding(房屋外皮,有些維護週期長),涼臺,房頂導水槽等裸露在外的木結構,要定期刷漆防腐(一般三年,不能長於5年),以及防止開裂,腐爛。費用約3000-5000美元/每三年。這一般都是請人幹,自己幹要爬牆上頂,吃力。
-合成瓦屋頂,木結構門窗:這些設計壽命約15年,如果不維護,會失效變形漏風漏雨,一般費用2+2萬美元/每15年-20年,攤到每年也需要約2000美元。這些也是僱請專業公司。
-室內設施,水電氣空調取暖等:美國沒有小區物業,全部需要自己維護,如果全部是自己動手自己購買零件替換,也需要每年分攤1000美元左右。例如熱水器,空調,取暖爐壽命約為15年,更新一次需要總計3000-5000美元;家裡的廚房電器(算建築一部分,跟著房子走),洗衣房電器(洗衣,烘乾)也一般是15年壽命,更新也需要不少費用。很多中國人認為舊的電器有問題修修不是一樣可以用嗎,幹嘛要更新? 我只能說,到壽命週期的電器修起來的成本比買一套新的還貴! 舉個簡單例子,家裡馬桶堵塞,需要僱請管道工人疏通,費用為160美元(跑腿費80,工具人工費80,無零件費),別說請人上門維修電器啦,不光有跑腿費,人工費,工具費,還有零部件費,且保修時只免除零部件費用,壞了在保修期內保修,還要支付人工費。我以上的費用為自己動手維護只採購零件或全部自己動手更新費用,如果請人工服務維護,費用再加2-3倍都有可能;別的不說,買家用電器美國商店是不管送貨到家,比如電視送貨到家費50-100美元。
-房屋總維護成本,總計起來(草地,外牆,門窗屋頂,房廚衛電器,水電氣線路設施)自己動手約需分攤每年3000多美元的費用,如果僱傭人工服務5000-6000千美元完全可能。
美國有大致的統計資料,在一般地區美國房屋持有成本(房地產稅,保險,物業費,維護成本等總計)大約為房屋價值的3%,大數講1.5%為房地產稅交給地方政府,來維護地方市鎮公用設施,另外的1.5%為房屋保險費,業主小區物業費,房屋自身維護費。那麼50萬的房產(300平米為例),每年持有成本在1.5萬左右。
這一比例不是絕對,比如加州矽谷地區,房價動輒百萬,200萬美元的房子也很普遍,但那裡房地產稅只有0.6-0.8%,其房屋大小也與其它地區50萬房產相當(房子貴但面積並不大),也就5000-7000其它成本,總計持有成本也就2萬左右,只有200萬房價的1%。
總的講,美國房屋每年持有成本約為房價的1%(房價高的地區)-3%(房價低的地區),每年費用在1-2萬美元居多。具體房屋持有成本一定要參考周邊的房子,不能大範圍籠統計算。
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7 # 美國房產
在美國“養房”可不是一個小數目!任何一個計劃要在美國置業的人都要了解!
其次,要看有無HOA物業費。有的話,一般從幾十塊到幾百塊甚至上千美元皆有。更貴的也有,不過不常見。再次,根據具體需要,房屋保險、火災險、地震險、洪水險等多種費用。
最後,房屋維護費用:例如,2013年美國在房屋改建上的消費額高達2140億美元,佔居民房屋建造總支出的46%,佔日常生活支出的32%。在美國這個二手房超過90%的房產市場裡,大多數人買的是二手房。即便是新房,也少不了常規保養,這些保養通常涉及清理空調排氣管道,清理屋頂瓦片,清理雨槽、檢查地基、檢查白蟻、疏通下水道……根據美國運通消費與儲蓄追蹤報告, 每年近三分之二的美國屋主會針對房屋的改進進行投資,這一數字即使是在地產經濟嚴重下滑的2007年之後也未曾下降。
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8 # 蘇州澳星移民
房產稅
房產稅在美國各個州和地區都不同,加州的房產稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估,然後根據評估價計算房產稅。
很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解,其實按1%計算,就是你交100年房價才漲一倍;實際上100年之後房價早已漲了至少10倍,房產稅根本就可以忽略不計。
同時在中國雖然沒有房產稅的概念,可是隻有70年產權,把房子的土地成本分攤到70年裡,你所花的錢比美國的房產稅可能還要高不少。
房屋保險
在美國購買房產的同時,一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子,房屋保險大約是300-500美元/年。在加州由於地震災害比較多,地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害,例如龍捲風或是水災。如果要貸款,銀行一定要你買保險才肯貸款給你。
物業費
如果買公寓或集合式住宅,通常會有物管費(HOA fee),用於小區的公共開支如綠化、剪草、衛生、游泳池、網球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區也有物管費。公寓的物業費大約每年3000到5000美元,越是年代久遠的公寓維護成本越高,物業費也越貴。
維護費
如殺白蚊、換屋頂(屋頂的壽命通常是15-40年),剪草及其他維修費用。
回覆列表
最主要的費用差不多就是以下三種:
1)房產稅: 房產稅在美國各個州和地區都不同,一般在1%多一點。政府會對每個房子做一個評估價,然後根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解,其實按1%計算,就是你交100年房價才漲一倍;實際上100年之後房價早已漲了至少10倍,房產稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產稅的概念,可是隻有70年產權,房子的建築成本只有2000多人民幣一平米,也就是說大部分成本都是土地成本,把房子的土地成本分攤到70年裡,你所花的錢比美國的房產稅其實還要高不少。
2)房屋保險:在美國購買房產的同時,一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子,房屋保險費每個月都在100美元左右,一年就是1200美元。此外,在自然災害多發的州往往還要額外增保一份自然災害險,例如加州(房源)要加保地震險,南方城市要加保颶風險等。
3)物業費:物業費主要是針對公寓而言的,別墅一般沒有物業,都是自己建房自己維護,物業費為零或者每年只有一到兩百美元;那種開發商建一大片新別墅的情況需要特別注意,物業費可能比較貴。公寓的物業費大約每年3000到5000美元,越是年代久遠的公寓維護成本越高,物業費也越貴。