自古有“”一鋪養三代的”說法，華人熱衷於房產投資，商鋪投資，很多人手裡有錢了，就會投資商鋪，設定按揭貸款去投資，後期自己收入跟不上，還貸壓力山大，生活質量嚴重下降，甚至投資的商鋪，由於位置欠佳，出租困難，出手沒有下家，實實在在套在了手裡。

商鋪投資，一定要注意地段，地段，地段為王，儘量是投資一樓，臨街獨立鋪位，對於分割商鋪，尤其是二三樓商鋪，更要慎重考慮。

這些年由於電商的興起，年輕人更熱衷於網上購物，很多商場生意大不如前，生意一天天難做，2020又恰逢病毒疫情，做生意的更是雪上加霜。

分割商鋪，由於產權分割困難，如果商場位置好，尚能出手或者出租，如果商場商業氛圍不行，人流不足，你估計很難出租，更別說出手買點。假如有一天，你想抵押給銀行，貸款出來做別的投資，你會發現，銀行最喜不喜歡這種資產，分割商鋪屬於垃圾固定資產，由於是分割商鋪，分割產權很難抵押，拍賣等，無法出手，徹底變成一鋪毀一代了。

在房地產投資中，商鋪曾備受青睞，那句耳熟能詳的“一鋪養三代”就是最好的證明。那些年，一個新樓盤最不愁賣的就是商鋪，事實也證明當初買商鋪的都獲得了高額回報，資產翻番。

然而，現在實體店的不景氣，使得租商鋪來開店的人越來越少。投資商鋪的人，不管是出租還是自用，也隨之減少，那麼商鋪還有投資價值嗎？如果要投資的話，該選擇什麼樣的商鋪？

首先，你該清楚中國商鋪市場發展的現狀如何。

一、商鋪發展現狀

1、電商的強大沖擊，線上線下開始融合

隨著網際網路技術的發展和興起，電商蓬勃發展。消費者也漸漸習慣了網上購物這種形式，足不出戶，省時省力，只要動動手指，就坐等商品送貨到家。這對傳統線下實體店鋪是不小的衝擊。線上下開店需要實體的店面才能運營，而店鋪的租金往往非常高。要想選擇一個好地段，沒有強大的資金支援是絕對不可能的，地段差一些的生意又不會太好。網店則沒有這一支出，東西便宜，對線下店鋪又是一大打擊。

但是電商並不能滿足所有的商業需求，一些固有消費形式，例如社群商業和綜合型、體驗型消費形式，例如大型購物中心並沒有受到實質性影響。傳統大型商超開起了自己的線上店，如銀泰集團旗下的銀泰網和王府井百貨旗下的王府井網上商城、王府井百貨天貓旗艦店。而電商巨頭則紛紛佈局線下，如阿里的盒馬鮮生、京東的京東便利店都將目光投向全國。

2、經營者更注重開發體驗式消費

新時代需要新商業，過去的傳統百貨型商業地產已經不能滿足人民的消費需求，很多購物中心的零售佔比下降，而體驗式消費專案佔比提高。許多傳統百貨正尋求向現代百貨轉型的發展之道，經營者尤其開始注重體驗式消費的開發。在人氣較旺地段，購物中心零售、餐飲、娛樂的業態組合比例一般為5:3:2，西單大悅城就是遵循這種業態組合的典型專案。

而以體驗式消費見長的最典型成功案例便是萬達廣場。2011年，大連萬達集團董事長王健林在“中國創新消費熱點”高階論壇上提到，要求體驗式消費在萬達商業專案中佔50%以上。2017年，在名為《實體商業的新戰法》的主題演講中，王健林提到：“原則上新開店和調整後的老店要求體驗消費的業態佔比不低於60%，爭取三四年的時間使體驗消費佔比達到70%，而且由於體驗消費增多，這個商業中心的黏性和不可替代性才有價值。”

瞭解了商鋪的現狀，也許你會問了，商鋪到底值不值得投資？該怎麼選？下面，讓我們一起去了解下商鋪都有哪些型別，各自的特點是什麼。

二、商鋪的分類及投資建議

商鋪型別按開發形式一般分為商業街商鋪、市場類商鋪、社群商鋪、住宅底層商鋪、百貨商場&購物中心商鋪，商務樓&寫字樓商鋪、交通設施商鋪等七大類。

1、商業街商鋪

商業街商鋪是指以平面形式按照街的形式佈置的單層或多層商業房地產，其沿街兩側的鋪面及商業樓裡面的鋪位都屬於商業街商鋪。商業街商鋪的經營情況完全依賴於整個商業街的經營狀況。

分析：只要商業街能形成較高的人氣，就能吸引大量的消費群體，同時培養消費者的消費習慣，而處在整個商業街內的商鋪生意都不會差，投資者大多能回報豐厚。當然，運營不好的商業街，投資者、租戶單憑一己之力也很難扭轉局面。

2、市場類商鋪

這裡我們所說的“市場”是指各種用於某類或綜合商品批發、零售經營的商業樓宇，大多是多層建築，裡面的鋪位即我們所說的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業中所佔比重較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，如：電子市場、家用電器市場、傢俱城、建材城等。

分析：市場類商鋪更多售賣的是同類型商品及其衍生品，因此消費者想要購買特定商品的時候很多時候回選擇相應的市場，貨比三家、集中挑選。與之而來的，是隨著生活水平的提高，消費者對消費品質的需求也不斷提高，很多個性化需求也隨之誕生。在一個市場裡做精做專，才能贏得消費者青睞。

3、社群商鋪

社群商鋪是指位於住宅社群內的商用鋪位，其經營物件主要是住宅社群的居民。社群商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建築底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬於鋪位形式。

分析：社群商鋪主要分為零售型和服務型商鋪，因為與人們的生活關係密切，大多數投資少，較靈活，易出租、轉讓。是投資者比較青睞的商鋪型別。

4、住宅底層商鋪

住宅底層商鋪是指位於住宅等建築物底層（可能包括地下1，2層及地上1，2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。鑑於住宅底層商鋪上面的建築將會帶來穩定的客戶流，投資風險相對較小，住宅底層商鋪已成為目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式。

分析：住宅底層商鋪作為住宅的一部分，可以說有著天然的優勢，那就是有著一定數量的消費群體，很多人購買日常所需更多地還是會遵循就近原則，主要是方便。所以只要選擇的業態符合社群需求，那麼住宅底商也會經營得不錯，有一定的升值空間。

5、百貨商場&購物中心商鋪

百貨商場&購物中心商鋪是指百貨商場、各種型別購物中心裡面的鋪位。百貨商場及各種型別購物中心的運營好壞對商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前國內有很多正在運營的專案，投資者關注程度較高。

分析：此類商鋪體量大，業態齊全，同時有周邊的住宅居民消費群體作為保障，其他有消費能力的人群也可能慕名而來。和商業街運營類似，商場整體的運營情況對其中商鋪的影響較大，區位、交通等都需要綜合考量。

6、商務樓&寫字樓商鋪

商務樓&寫字樓商鋪是指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等裡面用於商業用途的商業空間，這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。

分析：這類商鋪的定位基本上要高於其他型別的商鋪，通常為中高檔消費，國際品牌佔比較大。

7、交通設施商鋪

交通設施商鋪是指位於諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

分析：交通設施商鋪服務於乘客，滿足乘客的基本消費需求，如快餐、便利店、書店等，投資回報率如何大多是要看所在地的經濟情況。

商鋪的選擇，要結合其型別與地理位置、發展前景綜合考慮，否則用三代人的錢袋子去買一個商鋪，那就真的是變“一鋪養三代”為“一鋪坑三代”了。

單純從投資角度來說，現在不適合投資商鋪，尤其商場的分割商鋪，對商城的品牌選擇尤其重要，商場經營者的經營能力也是一個很大變數。其次，變現能力較差。

分割商鋪強烈建議不要投資，本人經手銷售過一個分割產權商鋪。二線城市專業市場。銷售的時候都會跟你籤兩份協議，一份銷售協議，一份返租協議，返租年限在6-15年不等，每年返你租金，一般協議返租年限內都能把你的購鋪資金返完。這樣籤的目的第一讓你放心購買，給你一種不會虧本的假象，第二就是集中經營權，不會讓你有經營權，便於商場的統一招商經營。如果一旦買了這種商鋪，經營結果一般都不太好，我銷售那商場兩年就經營不善倒閉了，開發商破產清算了，至於返租就更別奢望了。所以千萬不要買分割產權的商鋪。要買就買臨街獨立商鋪，雖說價格高點，但是投資回報還是有保障的。

大部分商場分割的商鋪不值得投資。

因為商鋪的價值就在於擁有直接面對人流的位置，而商場裡分割的商鋪並不擁有直接面對路上人流的位置。而只是擁有經過商場N次分流以後的位置，那麼價值是完全不能與擁有獨立門面的商鋪相提並論的。

一個商場分割的商鋪都是成百上千個，分流客人是非常少的。一旦整個商場客人枯竭，自己買的商鋪也就死水一潭了。

而且經營專案會被整個商場給限制，在生意不好時根本無法透過改變經營專案來自救，只能祈求整個商場起死回生。

一個蛋糕，一個人吃，會怎樣，兩個吃，更多的人吃，會有什麼樣的後果，不說你也知道結果了對？一個商場，人流量就那麼多，分割商鋪就是分流。

這種被分割過的商鋪堅決不能投資！原因如下：這種商鋪是在一個面積較大的平層商鋪裡分割出來的小鋪位，主要目的是商家為了好賣而降低商鋪的總價，所以才會把面積劃小，但後期商家為了經營的需求會整體合併出租，所以這樣的商鋪沒有獨立性，租金的高低完全依賴於整個商場或者商鋪的運營商，所以後期分險很大，堅決不能投資。

以下僅代表個人看法，不喜勿噴！

商場的分割商鋪就是一個大坑，我很多朋友前幾年都投資了商鋪，然後發現錢出了，商鋪也買好了，並且順利的租出去了，前期嘛，租金肯定不會很高，但是投資商鋪不就是看好以後的前景嗎？

但是事實卻是，各地商場片地開花！

沒過兩年，很多偌大的商場慘不忍睹，空蕩蕩的一片，不要租金都沒有人願意接手，沒有人流，商家沒有生意，商鋪就只能等著蒙塵。

千萬不要投資分割商鋪，除非這是一個城市的中心，是一個城市的重點繁華區域，當然，一般這樣的地段你是沒有機會投資的！