1零首付，或者低首付，在或者可更名可退等方式都是在疫情情況下一種銷售方式，我們知道，像房子這種大資金的產品，在線上成交是有難度的，無論直播再好，影片在漂亮但畢竟不是幾塊錢的事，不看到實物，是很難下決心買的，這一點眾多房地產營銷人心裡也是很清楚，所以大家反向思考你就能明白，為什麼出這些政策了，主要先打消鼓勵，培養客戶群體，等疫情結束後，再到現場實際看房。這樣起到前期續客，後期集中銷售的一種方式。

2最近一些樓盤漲價的問題我是這樣看，漲價最根本的原因是供需關係決定的，開發商在疫情期間做了很多活動，讓利等，在疫情結束後集中爆發需求，價格也就會上漲了，還有之前疫情續客，讓利打折已經很多了，後期漲一些價格也是為了成本和利潤考慮。

所以回到您提的問題，看著好像最近兩個月變化很大，但也是特殊時期的特殊方式。

1.不存在集體開盤這件事，只是因為疫情影響了房企的正常銷售，選擇在4月開盤相信是很多房企不約而同的決定，大家都想盡可能多的抓住一批客戶。

2.透過一系列經濟刺激方案，房價上漲已成定局，為了消減消費者對於總價的承受能力，實行零首付也是能解決一部分剛需購房者的迫切需求，先上車，避免了過多觀望錯過了最佳購房時機，現在資訊爆炸的時代，各種不明出處的資訊滿天飛，造成了剛需購房者的過度觀望，失去了理智的分析，存在僥倖心理的人惡意誇大其詞，給真正剛需購房者造成了不小的困擾。

會有幾點因素：

一、當下的國家防控政策並不支援大幅漲價，所以漲價有“誘多”之嫌。

二、零首付和房價及貸款利率無關，應是房企去庫存的銷售策略。

三、當前復工復產背景下，房企迎來難得的壓力緩解期，一定會花樣銷售，剛需購房者可擇機選擇自己適合的住宅。

零首付現象分析

1、為什麼零首付？

答:開發商深知購房者手中沒錢了，美其名曰“降低購房門檻”，其實是開發商套取銀行資金的套數。

2、零首付開發商一般怎麼操作？

答:零首付一般是新用首套置業者銀行貸款低首付的政策，先把房價虛高上去，開發商為購房者墊付首付款，對開發商來講一張收據的事，對銀行來講，首付款你己經付過了合理合規的辦理按揭，其實還是羊毛出在羊身上，一般二套房，三套房很難操作。

3、零首付折射什麼現象？

答:房子難賣，購房者手中錢不多，大行情不好開發商急於套線。

這是擺在人們面前的一艘賊船，你只要踏上去，你就身不由己了，晃得你暈頭轉向，叫你幹什麼你就得幹什麼，再想下船，沒門。

所謂用漲價來刺激卻零首付的手段，這明顯是騙你高位高價上買房接盤的騙局和陷阱，就是引誘你拼命透支買房，其實，這是一個滅頂之災，也是蠱惑你跳下去隕命的深淵。因為他們知道你幻想擁有一個自己的房子，由於沒首付買不起，於是用所謂零首付來迎合你的貪婪和賭博心態了，如果你上當了，開發商和銀行就偷著樂了。也許你有所不知，你為了買一套房子，卻已經賠付了相當於二套房款的錢，你不但要償還等同買房款一樣的高額利息，房子還要被抵押在銀行裡。即便政策限賣到期，你也無權轉讓或變現，除非全額還清貸款和利息，否則，房子會被強制拍賣，不但房財兩空，還會上徵信黑名單，以後連起碼做人的資格都沒有了。還是多聽聽國家的反覆規勸，現在千萬不要急著去買房，因為房子已不在增值保值，買房就是先虧本，買完後就是虧損，這是現實也是事實。即使非要買房，那也應該等到房地產稅和空置稅等等稅，以及長效機制出臺之後，到時，大量空置閒置投機炒作性房產已無法變現，只剩不斷繳稅的時候，房子會被無情的拋售和被迫無奈的甩賣，房價也就只剩大幅下跌貶值不止了……

一個不爭的事實是房地產在中國是不能破的(因為是國家經濟支柱，也是大多數家庭負債財產)，不破就只有總體小漲(跌就會致導購房預期下降，最後還是破)。另一個不爭的事實是接下來通脹較大，若一百元的購買力變成五十元，可想而知持幣者去投資房產，股票，黃金等是必然的。正因些，土地不降價，開發商漲價。

是房企開發商的各種自救和過度營銷行為！主要是有些城市的樓盤銷量一直不太好，正好藉著疫情稍松點，帶一波節奏，做一些假動作也好，即便是“零首付”這樣的騷操作，反正來吸引來一個購房者算一個。

【零首付】，一般是房企的合作類公司，提供掂付的首付資金，而這個掂付的資金也是需要承擔利息費用的，這樣購房者買房時，即要承擔部分首付資金的利息成本，還要承擔正常按揭的購房成本。所以，如果不是急需入住的剛需使用者，儘量不要急著考慮這種零首付賣房（主要是開發商也沒優惠多少），對購房者來說，促銷優惠和送車位等更真誠實惠。

對於普通的購房者來說，如果真的需要買房，估計早行動買房了，所以，對於房企開發商的各種宣傳動作，冷靜分析、觀望為主，有需要的話主動出擊看房！

先讓我們看看四月份房企集體漲價開盤這個問題，對於從業人員的麥片沒有聽說，而且專門在網上查詢相關資訊，除了類似於這種提問，基本上也沒有一個向樣的官宣，所以請勿相信，更不要以訛傳訛。

一、關於四月份多家開發商集體漲價開盤

對於新房來說，開盤和在售是有區別的，自從疫情開始，也許是麥片孤陋寡聞，至今尚未在我所在的城市聽說有樓盤開盤，大多數開發商只不過是在繼續售房，尤其經過二月份的低迷之後，大多數開發商營銷手段層出不窮，從線上網路直播到各種優惠，打折銷售，刺激購房者購買力，三月份新房成交量不比年前差，今年小陽春看起來受疫情影響不大，業績喜人，超出預期。

對於開發商在售房源都在房管局備案報價，雖然不太清楚有沒有最低價，起碼不能高出備案價百分值多少或者壓根不會高出備案價，所以開發商銷售房源自然會透過打折優惠，減免物業費等多重營銷策略吸引尚未購房，卻有購房需求的客戶，線上直播吸客，線下看房逼定，促成成交…

回到問題本身，所謂的漲價是相對性的漲價，是基於三月份優惠政策的一個上調，換而言之，三月份可能優惠到6個點，成交可能還會追加優惠一個點，到了四月份可能最多優惠六個點，無法追加另外一個點，或者優惠不變，上調房價，無論怎樣，相較於三月份購房者來說四月份購房算是漲價，相較於年前其實房價還是在降，如果這樣比較起來，房價究竟是漲還是在降？

二、關於零首付和首付分期

不言而喻，又是開發商的營銷手段之一，這種營銷手段對於一些首付不夠的剛需購買者來說似乎是福利，卻又暗含套路，為什麼這麼說，08，09年時盛極一時的零首付讓大多數購房者少奮鬥一輩子，只要當初膽子夠大，敢從銀行貸款買房，十幾年的房價一路飆升，曾經幾十萬買的房子如今動輒幾百萬，不過曾經就是曾經，與現在比起來還是奉勸想要零首付的朋友儘量不要衝動，先要考慮自己是否有償還能力，畢竟所謂零首付部分是開發商透過某些貸款平臺合作，為購房者墊付，無論是全部首付還是部分首付需要在一到兩年內還清，如果無法還清需要償還高於銀行貸款利息。

而當年的零首付，所有房款完全是從銀行貸款，還款時間是二十年甚至三十年，十幾年的房價上漲，曾經貸款買房的房款早就沒有壓力，還上是分分鐘的事情，而現在不同，因為在想讓房價翻倍上漲幾乎不可能，何況當年月供一兩千塊錢，現在動輒五六千甚至過萬月供，試問購房者現在收入能不能償還月供同時不影響自己生活？

身邊活生生的例子，18年有一部分人透過開發商墊付部分首付購買新房，結果還未交房，19年該樓盤專案降價，18年購買該專案總房款120萬，首付36萬，結婚19年該專案同樣戶型80萬一套出售，相比起來18年買房的人不僅賠了一個首付，期間還要還開發商墊付部分首付，任憑那部分人集體抗議，開發商絕不退房，返還差額，甚至說的明明白白，如果房價上漲，你們會將漲的部分拿出來嗎？何況都有購房合同…

其實無論是二手房還是一手房，凡是在18年購房者基本上到現在都是賠錢狀態，最近有同事成交一套房子，業主在18年從該同事330萬購買，再成交總價300萬，類似案例比比皆是，很多售房者就是在賠錢賣房，可能很多人難以理解，其實很簡單的道理，自從限購政策以來，住房不炒，穩定房價，導致房價較兩年前有一個大的回落…

在很多關於房價是漲是落的問題中，麥片也多次提過，房子除了居住功能外，也可以做長期投資持有，在政策影響下，不要考慮短期回報率，更何況多少人房子價值百萬，偏偏只有一套住房，除非賣房改善，不然不會輕易賣房，尤其對於本市人來說，要麼留在市內，居住價值幾百萬的小房子，要麼完成城市置換，由城市遷徙至郊區，一房變兩房，孩子一套，自己一套，還能為孩子省下一筆彩禮錢…

綜上所述，麥片不建議經濟條件，收入水平不足以支撐自己透過零首付購買房屋的朋友謹慎選擇，畢竟新房一般要兩年後交房，一套一百多萬的房子首付三十幾萬甚至更多，凡事有萬一，或許兩年後可以付清首付，繼續還銀行錢，是或許還不上呢？

三、關於高位拋售

如果是高位何談拋售？只有低價拋售的道理。

無論是高位還是低位，除非是小的開發商，但凡知名開發商都不會做到低位拋售，回收資金，道理很簡單，大開發商所開發專案眾多，一個城市多個專案有不好賣的就有容易賣的，東邊不亮西邊亮，何況其背後還有銀行支援，資本支援，只要資金鍊不斷，運營就沒有多大問題，個把專案滯銷不足以影響大局，而小開發商面臨問題，只能轉讓專案，找到接盤俠，注入資金，改名繼續建設銷售，儘量不讓專案爛尾…

這是開發商常用的操作手法：

1、集體漲價符合客戶“買漲不買跌”的購買心裡，營造一種氛圍與噓頭。

這是房企的輿論導向與攻勢。

樓市微漲就是讓客戶猶豫的情緒蕩然無存，形成恐慌性購房。

事實上，多數客戶一向都是追漲或者跟風。

2、集體漲價符合當前正常的政策形勢，迎合了客戶的預期判斷。

這是房企借勢的戰前動員。

2-3月國家降準、降息，開始執行LPR利率，大力投資新基建我44億元，地方政府紛紛微調政策，這些對樓市都是利好訊息，讓客戶感覺到了房價上漲是大機率事件。而開發商就是透過事實來證明客戶的判斷與感覺是對的。

3、零首付是沒有的，但是有“一成”低首付。

這是房企擺開陣勢準備收割的戰術。

也是常用的促銷方式。

其策略就是想要有針對性的賺取手裡閒錢不是很充足的客戶的資金，可說是一舉兩得：房企賣掉了房子，走了存量，而客戶以低首付買到了房子。

這麼分析不知道能否解決你的疑惑？

如果認可我的回答，就請繼續關注。

事實證明只要肯下魚餌兒，總是有魚上鉤的。

只要布好陷阱，早晚會有獵物進去的。

只要敢挖坑，總會有人跳進去的。

這就是好多房企，一月份份至三月份幾乎沒有企業營收，大部分都要頂不住了，不需要靠四月份來忽悠一點前進來了，如果是再沒有錢進來，銀行利息員工工資下一步開工的成本計劃都沒有辦法進行了，必須要促銷啊！

這這就不是割韭菜了，這是要刨根兒啊。這樣的話會是我們的消費能力逐漸的下降。造成市場越來越疲軟。富人越富窮人越窮。

由於今年的疫情，對房地產房業的衝擊很大。迫於銷售和資金壓力，開發商把銷售從線下搬到了線上，同時展開了大力度的優惠打折賣房活動，恆大在2月份推出了“75折”，隨後國內知名房企也推出了類似版本的優惠。隨著疫情的好轉和各地陸續的解封，購房者也可以到線下去看房，房地產市場的成交量略有回升，市場逐漸回暖，開發商的打折力度也會減小或取消。4月開始，部分開發商開始上調房價，其目的就是想吸引購房者，中國有句俗話就是"買漲不買跌"，這只是開放商的一種營銷方式。個人認為

：一、如果是剛需住房，那不管在什麼時候，只要的經濟允許情況下是可以買入的，因為你不是投資，只是改善自己的生活，不管房價漲與跌，對你本身不會有什麼影響，況且房價也不會有太大的波動。二，如果做投資，那麼就要考慮一下，今年受疫情的影響，不只是房地產行業影響，現在對各個行業衝擊都不小，總體經濟形勢不太樂觀，國外的疫情遲遲得不到控制，今年的投資需謹慎。針對說房地產推出0首付、分期付，個人認為也就是是為了讓受疫情影響收入不樂觀的購房者壓力減輕，其實質都是為了開發商快速賣房回籠資金。

房企集體漲價是真的嗎？

表面上看，多家房企確實步調一致的提高了房子的銷售價格，這從售樓部裡蓋有鮮紅印章的檔案裡可以清晰地看出來。房企漲價的方式五花八門，但主要形式只有兩種：

1、收回或上調優惠折扣；

2、直接漲價100-500元/㎡不等。

從中可以看到，所謂的漲價，只是優惠力度變小了，上調的幅度並不大。

① 隨著疫情的好轉，樓市開始復甦，房價有上漲的預期。

自疫情爆發以來，房企售樓部關停，中介門店歇業，房產銷售進入低迷期。等到3月份以來，疫情蔓延勢頭才得到控制，企業復工復產工作才得以恢復。在此背景下，房企針對市場變化，適時調整銷售策略，開始加快房屋銷售程序。

據CRIC提供的資料顯示，前2月，房企銷售累計實現銷售額8203億，同比下滑35.9%，環比下降6成；3月銷售額在2月的基礎上同比下滑收窄至3成，市場明顯復甦。

②銀行降息，對購房者是一個利好政策。

3月30日，央行逆回購下調20基點，創近幾年來的下調新高，預計LPR下調幅度在10-20基點之間。

貸款利率下調意味著房貸成本的減小。和房企的促銷讓利活動不同，它的影響是長時間的，將伴隨著貸款的開始和終結，持續二三十年之久。它能為購房者節省一筆不小的開支，對購房者的誘惑可想而知。

大家都知道，國內民眾普遍有種買漲不買跌的觀念。受疫情的影響，樓市的低迷，剛需置業者的需求被堆積，加上這幾年國家調控政策使得房價上漲趨緩的緣故，很多人開始持觀望態度。

出於回款壓力，急於打破這種平靜的局面，房企集體放出房價上漲的口風就是利用了大眾買漲的心理，用“漲價”逼迫那些觀望的人群趕緊加入購房行列，是房企開始試探性上漲的原因。

表面上看，零首付是房企方便首付款不夠的購房者提前買上了房，而實際上，可能並不是那麼回事兒。

零首付，不是不用交首付了，只是把首付分成了若干期，在限定時間內，餘下的款項還是必須要補足交齊的。首付款和房貸的還款壓力疊加在一起，購房者違約風險很大，有可能面臨房財兩空的局面。

另外，零首付的另一種形式，即開發商唆使購房者做高合同價，虛假貸款，提高貸款金額。這不僅推高了購房者的還款壓力，還涉嫌騙貸構成違法行為。

可見，零首付只是房產銷售的一個噱頭，比起逼單，著實卑劣了不少，導致一個個沒有購買實力的置業者不斷入坑。零首付提高了銷量，造成了樓市供不應求的假象。這也是我一直反對零首付的原因。

4月份以來，多家房企集體漲價，透過表象看本質，這不是什麼高位拋售，只是房企一貫使用的正常營銷手段，大家不必過多解讀。真正有購房需求的朋友，還是要結合自身的需求和資金情況再決定是否下手。