可以說，房地產的黃金週期已經結束了！

所以說這個時候在胡亂投資買房可能未來會困住你很大一筆資金，甚至讓你造成脫手難的虧損局面。

要知道，房價的漲跌，短期看金融，中期看土地，長期看人口。

從短期來看，2015年的金融牛市加上國家房地產去庫存計劃趨勢刺激了一波大級別的牛市。但同樣也消耗了許多人口袋裡的財富。

再加上，目前根本沒有一波大級別的牛市出現，所以大家手裡其實並沒有太多的資金來維持下一輪房產上漲的動力。也就是說，房價短期不會出現暴漲的局面了。

中期來看，是看土地的，開放商拿土地越積極，價Grand SantaFe高，那麼意味著未來中期的房價漲幅空間越大。

因為開放商拿土地都是採取“借錢”模式，所以，當開發商手裡囤積有大量土地的時候，不愁未來房子賣不出去，價格不高個幾倍。裡面的原因，我這裡不多說，大家應該懂。而如今大批房企拿地的面積和額度都在下降，所以中期房價很難有繼續暴漲的空間出現。裡面的原因，我這裡不多說，大家應該懂。

長期來看，房價漲勢是看人口。

但是中國真正的人口紅利已經在前幾年就見頂，未來的出生率和結婚率都是呈現一個下降趨勢的。長期來看，房地產很難在靠著人口紅利支撐起全國性的暴漲行情。

因此，未來的房地產趨勢一定是人口流向決定房價。就好比一線和新一線人口流入的就會出現溫和上漲，而人口流出的就會出現回撥！兩極分化在所難免。

剛需的話，等待回撥充分購入即可；

投資的話，緊盯一線和新一線！

很多人都反對把買房看成一種投資行為，媒體一直都號召房住不炒，而實際上在金融領域，房子就是固定資產，買房就是固定資產投資。不管是以剛需自住或資產升值生息為目的的買房行為不都是人們對自己財富的規劃嗎？

現在我們就把買房看做一種投資行為，然後找出衡量2020年的房產市場的工具（我不做具體的推薦，每個人可以借鑑這幾個工具去衡量自己是否需要買房和風險）：

一、剛需自住或資產升值生息：先繞回這個問題，因為剛需者就是在房屋使用權上有迫切需求及一定程度的不可替代性，剛需者在2020年這波房價下降中可以擇機入市；如果是追求資產升值生息的人，那就考慮是否有別的投資產品可以替代，房租和其他投資的收益要進行對比，再考慮同等時間下的風險與收益是否合適。

二、資產升值或生息：如果是純粹追求房屋的賺錢效應，又分為兩種情況。第一種是追求資產升值的，也就是賺取買賣差價，這類朋友我建議以住宅投資為主，因為房產即使不滿兩年的過戶稅費也就9.5%左右，但是租賃收益相較商業地產較低，增長較慢；第二種是追求資產生息的，也就是租賃收益，這類朋友我建議仔細研究一下商業地產，因為商業地產租賃收益普遍高於住宅，在經濟好的時候租金上漲速度也快，但是如果只是短期持有，轉讓需要高達30%-50%稅費，資產的升值的很大一部分收益要用來繳稅，就不適合賺錢房產買賣差價的投資者。（本條要自行詳細計算預期收益後才可得出結論，不能一概而論）

三、2020年房產走勢：透過以上兩條需求我們反推2020的房產走勢，經濟受損導致寫字樓及商鋪空置租金下降，所以商業地產會下降；房企庫存及現金流壓力會導致住宅短期下降，因此在經濟修復前，這波房產市場肯定是下降的，不同屬性的投資者需要根據自己的屬性選擇標的物，擇機購入。但中國經濟還在增長，長期（5-10年）來說房產市場的預期也是溫和上漲，在新的投資蓄水池形成之前，房產仍然具有投資價值。

四、馬太效應：即投資領域強者愈強、弱者愈弱的現象，房產的選擇時也要注意地段、學區、醫療資源等重要指標，價格高並不一定意味著貴，價格低也並不意味著便宜。分析這些的文章很多，大家可以自己推敲。

----END---

2020主題曲吃飯、工作、安全最重要！其他都是浮雲。你2019在街上能夠看到行業都會大洗牌，特別是房租高、有鉅額貸款、成本高的、嚴重依賴線下消費得。

首先，非常時期樓市處於冰封狀態，開發商的現金流壓力巨大，不少負債率高企的房企為了自救，很可能會下調房價以價換量，這就會對樓市造成較大沖擊。

其次，非常時期大家都無法工作，收入為此大受影響，很多中小企業主甚至面臨破產風險，這種狀態要是持續時間較長，大家別說買房了，吃飯都會成問題。也就是說，樓市的購買力將會被嚴重削弱。

但一些房產專家卻對此持不同的觀點，他們認為非常時期早晚都會結束，各種經濟活動會逐步恢復正常，現在被壓抑住的住房需求會得到集中釋放。另外，為了恢復經濟，很可能會有強力的經濟刺激措施出臺，房價大機率會上漲。

你關注的問題也是我最近在思考的問題。2020年的開局我想大家都知道，逆風不能在逆風了。在這個背景下金融業肯定會受到影響，但看這幾天的股市，本預測是持續走低，可還是逆風往上漲，衝擊3000點（雖然也不高）但是沒有像預測的那樣低迷。

在這個背景下現在問買房的金融風險如何？首先你需要先問自己幾個問題，買房是為了投資還是自助？買的地點是一線二線城市還是三四線城市？買的是新房還是二手房，房齡大概是多少？清楚了這些問題後在選擇是否買房。在不知道你的實際需求時，我只能給一些籠統的建議：

1，如果是剛需的話，在疫情接近尾聲的時候可以選擇一些大品牌的開放商，自己心裡有個價位，應該比年前能便宜一些就可以入手了，早買早想享受。剛需房子肯定是你平時生活的城市，地點的優劣，平時房價多少都應該知道。今天看新聞有些房企可以籤承諾書，如果房價進一步降低的話可以補差價。

2，如果是想投資，三四線城市投資性不強，在網上查目前2019年中國新生兒的出生人數在1200-1300W左右，而且是在放開二胎政策後還是持續走低，老齡化的趨勢已經浮出水面，再加上疫情的發生，讓很多三四線城市的人都羨慕一二線城市的醫療水平，管控力度等等，所以一二線城市找準時機能抄個底的話，還是有一些上漲空間的。但我們還是要貫徹國家的政策房住不炒。可以給家裡的老人接到大城市裡，改善一下生活方式嘛。

最後想要提示你，如果能貸款的話儘量貸款，選擇新的貸款LPR模式，目前中國的利率持續走低，這樣有可能影響我們的貸款利率也隨之降低。再加上通貨膨脹，貸款的方式有助於降低你的金融風險。

嗯，不說廣告了，說內容。

關於近1-2年房價的走勢：

中國的確存在明顯的房產泡沫，但由於各種調控手段的得當與及時，房價崩盤的可能性非常小，另一方面，房價暴漲的可能性也很小。接下來的1-2年內，全國各大城市，大機率會出現穩漲&陰跌的行情，至於究竟是穩漲還是陰跌，則要具體城市具體分析了。

關於3-5年房價的走勢：

在房住不炒的大背景下，雖然房產已經很難被投機炒作了，投資的門檻難度也提高了，但從長遠來看，中國的仍處在城鎮化程序之中，仍在大力發展城市群，人口仍在不斷聚集，國家也仍然處於並將長期經濟增長的上行通道內，所以長線買房依然具有購入價值。3-5年的持有之後，在大多數城市，依舊可以小賺一筆。

那麼，為什麼我認為在2019-2020年買房合適？

其實是有幾個前提的：

前提一：是買房的剛需人群，或者至少自己名下、直系親屬名下，沒有「首套」房產。

前提二：購房之後，可以持有5年及以上。

前提三：收入穩定，具有長期償還貸款的能力。

前提四：理財水平接近小白，只懂得基金定投+餘額寶等無腦常規理財手段。

在滿足前提一至前提四後，我才建議你在這兩年去看房買房，因為這兩年，是一個絕佳的「剛需」入場時機。共有四點原因：

（一）國家對新房的限價，讓我們可以買到「房價倒掛」的打折新房

所謂「房價倒掛」，是指就同地段而言，原本新房應該比二手房要貴，但卻因為限價限購等原因，導致的新房房價明顯低於周邊二手房房價的情況，在整個中國的房地產市場上，非常罕見。

限價的目的很明確，就是控制房價上漲，而購房人也可以趁機買到國家主動給你打折的新房。多好？

（二）房企被嚴格監管，讓我們可以買到「讓利促銷」的打折新房

為了防範金融風險，國家做的事情不只是限制房價這麼簡單，還包括了限制資金流入房地產市場，增加房企融資難度與融資成本，嚴查房產交易的亂象等。這些措施，一方面保障了房價的穩定，一方面也讓房企過上了苦日子。

於是乎，很多的房企開始主動地降槓桿，減少拿地、降價促銷快速回款，買房人也在時隔多年後，終於又一次買到了真正大幅降價的新房。

（三）全球經濟進入下降大週期，讓我們可以買到用於償債的二手房

細心的朋友可以發現，最近市場上的法拍房突然之間增多了不少，這與經濟大環境下行有著密不可分的關係，因為經濟差了，企業不好做了，那些生產效益差、無法適應變化的中小企業就會走向破產，其所擁有的資產就會進行低價拍賣。

個人也是如此，為了償還由於經濟下行而需要支付的各種債務，降價拋售手中的二手房的現象越來越多。對於買房人，如果有眼光，有耐心，就有可能淘到價格優惠的好房子。

（四）房住不炒後，炒房人進入絕望期，讓我們可以買到拋售的二手房

先前的房產具有極強的投機屬性，但經過了這幾年的打壓之後，炒房難度陡增，如果那些炒房人用的是槓桿炒房，那麼在房價長期不動的當下，他們就需要付出極高的持有成本，有的人便會堅持不住，然後選擇認栽離場，從而讓自住買房者可以抄底入場。

綜合以上四點，既然是自住買房，2019-2020年，對於有資格又有錢的你，就是最佳的買房時機。

等到這段時期結束後，你還想買更便宜的房產？

你是對中國沒信心，還是對中國的通脹沒信心？

還是對華人心中根深蒂固的買房觀沒信心？

還是你要相信馬雲，等到房價和蔥價一樣的時候，才買呢？

2020年經濟大背景下買房金融風險如何？

現在，隨著LPR的下降以及整體大環境的不良。

現在整體的房地產市場都是被普遍認為，是一個適合購買的市場環境。

但是，現在是否真的適合買房子呢？

畢竟在整體房價把控。比如，隨著因城施策常態化，2020年各地或將在公積金、人才購房補貼、住房租賃等方面形成利好剛需的氛圍。

再比如，當前一二線城市，各種限購、限貸、限售政策該出的都出了，政策上沒有太多空間，房價比較平穩。

注意，一些城市的房價特別是二手房價格，已經出現實質性下滑，買房成本有所下降。

現在國家一直是在堅持房住不炒的政策。

中央經濟工作會議再重申“房住不炒”。國務院副總理韓正強調，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

更有深圳的事件，讓房地產稅重新提起了日程。

所以不管是什麼情況，還是不要炒房為好。