“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

正是這樣的背景，導致小產權房在“物美價廉”的同時，其交易存在著不少的法律問題。

1.無法過戶，導致一房二賣，影響正常的使用。

2.房屋增值，賣方惡意違約，房屋買賣合同無效的風險。

3.面臨拆遷時，難以獲得較高補償。

4.離婚、繼承難以分割，易受到限制。

5.房屋質量、物業、配套設施上易存在問題，難以保障居住條件。

小產權房的購買可能會出現以上問題，但不意味著小產權房完全不可以買賣。

建議購買時買賣雙方經專業人員起草較為完善的房屋買賣合同。小產權房在選擇上也應該儘量挑選具有一定規模的小產權社群。能有與政府合作開發的小產權專案則更具保障一些。最後，儘量選擇現房。

小產權房交易火爆的真正原因是交易價格較低，相對比購買商品房或二手房，其不利後果太多，很容易發生糾紛，所以，購買小產權房應該注意以下幾點：

1、因外部原因而導致賣方惡意毀約（譬如：拆遷、房屋漲價）

2、防止賣方“一房二賣”

3、因產權有瑕疵而引發的糾紛（譬如：家庭析產而牽連出小產權房買賣糾紛等）

4、因離婚繼承而引發的糾紛

5、因房屋質量而引發的糾紛

除了上述糾紛外，購買此類房產還需要注意房產具體位置、購房款支付、產權問題、房屋拆遷等情形進行約定，針對每種情況還需有相應的違約責任等，所以，購房人要購買小產權房時，還是諮詢專業房產律師為宜！

1、

什麼是小產

權房。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，

購房

合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。一、小產權房可以買賣嗎2、小產權房可以買賣，但是存在風險。根據《國務院關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價出售。職工

購房

後另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以後才能進行，原售房的產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除相關稅費後，按個人與單位或政府各自所佔的產權比例進行分配。從這裡可以看出部分產權和全部產權的一些區別。部分產權與全部產權的不同之處在於，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定範圍之內。小產權房是一個狹義概念，透過政府批准有正規建設手續的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設手續的房屋，不要去買這個才是真正的小產權，它不合法隨時會被強制拆除。1、根據建委發出

購房

風險提示指出，“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。2、像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等並沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家徵地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少

法律支援

。3、購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理

貸款

，只能一次性或

分期付款

，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。4、如遇到拆遷，將被視為違章建築，得不到

拆遷補

償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之後按先前購房協議補償到每一位小產權房業主，如果沒有協議，或者產權擁有者不講誠信，小業主的利益得不到保障。以上就是對“小產權房可以買嗎，購買小產權房需要注意哪些問題”的一些介紹。購房時，不能輕信出售人的口頭宣傳和承諾，

買房

前，須查

驗房

出售人是否具備銷售房屋的主體資格，查驗商品房專案的建設手續，城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，決定

買房

時，須審慎簽訂商品房買賣合同，在購買小產權房時，要了解可能存在的風險，必要時可以諮詢

專業的律師

，根據他們豐富的經驗，提供有效的幫助，防止利益受到損害。

本集體以外成員購買小產權房的買賣合同無效，本集體內成員之間的買賣，暫時法律無明文限制，但是原則上也是不支援的，只要不產生糾紛沒有太大問題，一旦產生糾紛法律不予以保護。

　　國土部再次要求堅決查處“小產權房”

　　核心提示：國土資源部9日再次強調指出，“小產權房”實質是違法建築，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地。針對近期深圳小產權房轉正傳聞，國土部表示，深圳處理的是國有土地上的違法建築，與在農民集體土地上違規違法建設的“小產權房”有本質區別。

　　國土資源部9日強調指出,“小產權房”實質是違法建築,違反土地管理法律,違反城鄉規劃、建設管理的法律,違反相關政策,各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建築行為。

　　針對一個時期以來社會上關於“深圳市‘小產權房’將拿全國首個準生證”傳聞,6月9日下午,國土資源部組織會議,專題聽取深圳市政府、廣東省國土資源廳對深圳處理農村城市化歷史遺留違法建築有關情況的彙報後認為,深圳市人大《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》處理的是國有土地上的違法建築,與在農民集體土地上違規違法建設、向社會公眾租售的“小產權房”有本質區別。深圳市依法採取拆除、沒收、確權、臨時利用等多種方式處理,對少數經依法處理,罰款和補交地價後確權的建築,也主要是明確使用權,不能簡單地理解為允許全部成為商品房進入市場流通。深圳市要在市委、人大和政府統一領導下,嚴格依法做好各類違法建築的處理工作,切實協調解決好以群眾利益為重點的各方利益,確保城市良性發展,正確引導輿論,嚴格依法處理各類違法用地。

　　針對社會上關注的 “小產權房”問題,國土資源部有關負責人指出,“小產權房”是一個模糊的、不準確的概念,實質是違法建築無產權,它不僅違反土地管理法律,違反城鄉規劃、建設管理的法律,也是違反相關政策的。針對各地出現“小產權房”問題,從1999年到 2008年,黨中央、國務院三令五申,明確規定,集體土地不得用於商品住宅開發,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”,並要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。可以肯定地說,對於處理“小產權房”問題,法律和政策是十分明確的,關鍵是各地要下決心,協調各方,依法查處,抓落實。

　　據悉,國土資源部近日正加緊起草致各省(區、市)國土資源管理部門的《通報》。將在通報深圳市處理農村城市化歷史遺留違法建築的有關做法的同時,要求各地主動向政府彙報,堅決制止、查處新建“小產權房”,統籌協調規劃、國土、建設等有關部門嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建築的行為。

買房相信對人生來說是一件大事，父母加自己辛苦好幾年，才夠付一套房子的首付，然後就要還幾十年的貸款，做一個房奴，畢竟人活一輩子，奮鬥一輩子，只是為了吃住行而已。

我是去年買的房子，當時也是跑遍了大小樓盤，大產權證的，小產權證的。最後終於選擇了一個大產權證的房子，不為別的，只是為了有保障，能住的安心。

其實小產權證不是不能要，但不建議購買，小產權證購買就一定要注意，能不能過戶，能不能辦證，開發商是本地人嗎，能貸款嗎，房子建好沒有，房子質量如何，所處地理位置好不好等。且買且珍惜，小產權房與大產權房價格差不多。

首先個人認為小產權的房子不建議去買，因為這關係到很多種各種原因，因為小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。比方說拆遷補償，物業管理等會受到沒必要的麻煩，如果個人因為經濟的原因購買，領導拿好看好手中的簽約合同以及各個手續的材料，

1.購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力， 增加購房風險。小產權房如果遇到拆遷，將被視為違章建築，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之後按先前購房協議補償到每一位小產權房業主，如果沒有協議，或者產權擁有者不講誠信，小業主的利益得不到保障。 2.使用權、鄉產權、小產權的房屋無產權保障，不具有房屋、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。像小產權中的鄉產房、村產房等並沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家徵地或拆遷，購房人的利益將很難保證。

首先來了解一下小產權房是什麼？

小產權房一般是指:在集體建設用地上建設開發的房屋被稱為小產權，也有被稱為集體產權。那麼小產權房屋，它指的是在集體建設用地上建設的房屋，一般情況下，整體或者整棟或者整單元房屋，總建築面積只有一個大證，其他住戶只有購房協議書。

深圳屬於一線城市，經濟特發達城市。那麼在深圳出現了一些小產權性質的房屋，當然小產權房屋也有部分客戶進行購買或者交易，由於它的價格是商品房的三分之一，或者50%左右的價位之間。那麼相對來說，購房的總成本比較低，那麼一部分人則選擇了購買小產權房屋。

購買小產權房屋首先要確定該房屋屬於哪裡？比如屬於哪個村或者哪個街道辦的集體建設用地？那麼你購買時需要相關部門出示相關證件？在繳納相關款項時需要開具財務收據加蓋所屬單位的公章和財務章，合同內容的相關具體的約定條款需要詳細瞭解和檢視和核對，具體的標準和現場工作人員和購買方進行協商或者補充相關合同協議，比如房屋的使用年限，包括房子交接手續，包括入駐後的相關費用等等，都需要具體的瞭解，小產權房屋一般情況下，上市交易只能以個人的身份針對個人進行交易，他不具備百分之百產權房屋屬性，所以他不具備進行直接在銀行貸款或者其他依法處置等相關權利，一般情況下則建議選擇商品房購買。小產權房屋具有一定的特殊性，由於它的價格或者其他方面的相當優惠，所以購買小產權房一定要細心認真進行全面觀察瞭解，核對相關合同條款，確認相關的事項，確認後，如果你能接受各方面的條件，則可以選擇小產權房，它具有一定的風險性，比如說不能進行商業性貸款，或者進行急用錢時進行抵押或者作為其他商業用途性質，體現房屋的整體價值。

首先我們要想清楚為什麼我們會選擇購買小產權房？

我想，可能絕大多數人是因為價格便宜吧。因為價格便宜我們願意承受它的各種不完美。沒有房產證，不能落戶，沒有學區，交易困難等等等等。

為了自己和家人能夠有一個相對穩定的棲身之所。如果有條件有能力的話，我估計願意掏現金買小產權房的人不多，大都是無奈之舉吧。

如果真要去買小產權房，那麼購買時需要注意些什麼問題呢？

明知山有虎，偏向虎山行。既然選擇購買小產權房，那我們也要做好心理準備，不打無準備之仗。

小產權房最容易出現的問題就是所有權糾紛。各式各樣，最常出現的就是一房多賣和表見代理（不是我的房子，我想辦法包裝一下說是我自己的，拿來賣給你，事後真正的房主找上門來）。

因為小產權房無法辦理登記，所以我們無法從官方的渠道查詢房主到底是誰。那麼我們該如何避免上面的情況發生呢？

那就只能從民間渠道調查了。從房子的建設單位一點一點往後捋，把所有的人物、事件都捋順，排除所有疑問，如果能做到的話，我想問題應該不是很大。當然這只是方法，並不能完全排除所有風險。原房主的人品，財務狀況，最近資金的主要走向這些都需要重點審查。

當然很多事情查起來並不是那麼容易，會很困難。那我們是不是也要試著去相信世間本沒有那麼多欺騙呢？

最後，我想談一談我們在購買小產權房時應該秉承著什麼樣的心態。

如果買小產權房是沒有辦法的辦法，那麼長遠來看我們是不是還要想一些其他辦法呢？

如果我們現在還屬於中青年，如果我們還有自己的子女，那麼我們應該明白，很多事情現在做了，但是它並不是長久之計。

既然已經來到了城市，怕是很多人有生之年再難回到鄉村長久的生活了。還是應該努力吧，努力盡早再買一套，或者再置換一套好一點的。即便目前暫時還做不到，但是至少還要朝著這個方向上去奔，也算是幫助偉大的祖國更好地完成城市化吧。

當村委會的面籤合同，提高雙方違約金額度。即使房東反悔他也支付不起違約的費用。入住立馬裝修，儲存好裝修發票。

深圳房地產行業銷售5年，深莞惠商品房，小產權房（村委統建樓，軍產房）分享行業知識，歡迎諮詢探討，專注深莞惠樓市前沿！

深圳小產權房的買賣需要注意房子有沒有被一房多賣，瞭解清楚的房子的來龍去脈，要看清楚房子的證件手續是否齊全，比如說是否有兩證一書和歷史遺留，兩證一書是指《建設用地規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《興建住宅用地批准通知書》，如果這些證件手續齊全的，則可以放心的購買。

購買小產權的房子，需要注意什麼？

這裡建議有錢還是買商品房，當然也不是說小產權房就不能買，像一線城市的小產權房就非常火爆.

比如：深圳小產權房

那麼深圳小產權房是如何買賣的，到底安不安全？

其實深圳小產權房幾十年來私下一直都有在買賣，而且近幾年的小產權房買賣特別的火爆，買來住家或者買來投資出租都是不錯的選擇。

交易：籤一份合作建房合同或者轉讓合同，再去律師樓做見證，就搞定了，

那麼需要注意以下幾點：

首先要看房子是不是違建的，有沒有合法報建手續，一般深圳小產權房，要麼有兩證一書，要麼有歷史遺留回執。這兩份東西其中一樣都可以證明房子是否違建，

其次看清楚合同的規定，一般最主要的就是房子買了，就是乙方的所有權，享受居住，出租，買賣，繼承，贈送，等權利，如遇政府徵收拆遷賠償到乙方這邊，甲方要無條件配合。

最後交易律師見證時錄個影片最好。

注意以上幾點一般都沒問題，那麼深圳目前市面上在賣的小產權房有哪些？

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深圳小產權房買賣需要注意的是房子的來龍去脈，以及是否有“兩證一書”和“歷史遺留回執”，兩證一書是指“建設用地規劃許可證”“建設工程規劃許可證"“興建住宅用地批准通知書”，如果有這些房子的手續證件，則可以放心的購買。

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深圳小產權房買賣需要注意的是房子的來龍去脈，要弄清楚房子會不會被“一房多買賣”，以及是否有“兩證一書”和“歷史遺留回執”，兩證一書是指“建設用地規劃許可證”“建設工程規劃許可證"“興建住宅用地批准通知書”，如果有這些房子的手續證件，則可以放心的購買。

1、看開發主體是否合法實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立具備法人資格和房地產開發資格的經濟實體，也可以是村委會依法委託房地產開發的企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。

2、看是否取得國有土地使用證按照有關規定，城中村的開發用地，必須經土地整體儲備中心徵為國有土地，實現土地性質的轉變，再透過招拍掛方式交給土地使用者使用，並由國土房產局核發的國有土地使用證。

3、看是否符合城市規劃城中村改造專案，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定取得的保障。

4、看是否取得建築工程施工許可證城中村改造專案應按照《建築法》的規定，進行報建、招標、施工、監理以及組織竣工驗收。

5、看有沒有商品房銷（預）售許可證這是城中村改造專案准許向社會銷售的重要標誌。