（一）前融階段融資渠道梳理

以深圳的城市更新專案為例，其大致流程為列入計劃-專規-實施主體確認-補繳地價取得土地證-開工建設。通常在實施主體確認之前即開展拆遷談判，而在實施主體確認之後正式進行房屋拆遷。本部分重點介紹拆遷、土地款的一些融資方式。

1.銀行拆遷貸、舊改貸、更新貸

不同銀行對拆遷貸、舊改貸、更新貸的准入要求有所差異：

（1）以中行為例，專案需列入專規，拆遷簽約率達到60%可報批，達到90%可放款；而工行要求拆遷簽約率100%，實施主體確認方可介入；

（2）城市更新貸款金額不得超過專案拆除改造階段總投資的60%- 70％；

（3）期限不超過5年，不同銀行有所不同；

（4）綜合成本年化7%-9%。

2.基金

以地產投資為視角，如果從背景來看，可以分為兩大類，開發商系基金公司以及金融機構背景的基金公司。拆遷款以及包裝後的土地款均有機構操作，但目前基金面臨託管難、備案難、募集難問題，選擇合作的基金公司的時候，建議考慮其綜合實力。目前一些基金公司在進行房地產專案投資時，亦會要求持有部分真股（如20%），並獲取固定收益和真股部分的浮動收益。

3.擔保機構

上文亦提及擔保機構投資階段的多樣性，對於擔保機構其可操作如下幾方面的融資：

（1）擔保公司可以自有資金操作拆遷、土地款融資，透過銀行進行委託貸款或透過小貸公司、保理放款。在融資時重點關注交易主體、專案本體、反擔保措施等設定，成本在年化12%以上。

（2）擔保公司舊改保函業務。比如深圳龍華國資委是深圳中小擔的股東，龍華區舊改專案就認可深圳中小擔開具的保函。

（3）增信擔保融資類，針對銀行放款、綜合授信、發債增信擔保。

（4）探索專案預售後，用等額保函替換限售資金，實現限售資金的監管解付融資。

4.信託機構融資

（1）信託計劃+股交所可轉債融資：信託計劃透過投資專案方在股交所發行的可轉債產品，間接為專案方提供拆遷款融資；

（2）過橋資金/股東借款+信託融資置換：專案公司透過過橋資金或股東借款資金繳付土地款後，信託公司提供融資，並進行融資置換；

（3）大型開發商的信託真股前融：對於信託機構認可的大型開發商，信託在取得專案公司部分真股後，以股東身份提供前融階段的融資；

（4）資產收益權融資：發行特定資產收益權或股權收益權產品進行融資，並實現對真實融資專案的資金輸入；

（5）滿足432的專案包裝融資：滿足432的專案獲得融資後，透過總包配合將資金轉出用於實際融資專案。

5.國企及一些金控平臺資金、社會資金

社會資金具備較高的靈活性，對於前融專案其成本通常在24以上。

前融也是融資，只要是融資，則本質上是一種風險和收益的互換。可想而知，非龍頭非排名靠前的開發商，在給不出抵押和其他增信方式的情況下，融得資金是非常困難的，會有許多理論上可行的結構，例如找合作方，找地產基金，信託公司，432包裝等等，但實際上這些辦法都具有較大的困難，歸根結底是近些年房地產行業高度集中，兩極分化愈演愈烈的結果，中小房企的信用實力太弱了。解決的方法，一方面，找當地合作過的金融機構（尤其本土房企，基金，信託）機率更高；跟更多的潛在方聊，機率不變但數量增多，成功率也變高，另一方面，如果題主不只是幹融資而是可以對拿地和設計等層面均實施決策的角色的話，我想說融資的核心還是專案，小開發商的專案一定需要做特點，拿地有沒有價格空間，設計是否精巧盡調方眼前一亮，可否採用差異化營銷，老客戶能否帶新客戶，做一單能夠成功一單，各項體驗細節，都對融資難易有著至關重要的影響。

中小企業可以採取如下方式增強其自身的融資能力： 第一，居安思危，廣挖洞，深積糧。在經濟形勢健康，自身經營狀況穩健時期，在投資者可以接受的條件下，加強盈餘公積，減少利潤分配，不要把利潤全部吃光。中小企業資金需求有其自身的特點：單筆資金小、週轉速度快、融資需求急。因此，若企業有充足的資金留存，對專案的資金需求或應對突發事件都有較大的彈性，可以靈活地度過資金需求困境。中小企業依靠內部融資，有利於降低財務風險，促進企業的穩健經營，形成良性迴圈發展。 第二，創新貸款方式。銀行貸款面臨的主要是信用風險，中小企業自身的信用水平較低，缺少或缺乏不動產抵押物，相比於大型企業，中小企業成為銀行貸款的窪地。一方面，企業要規範公司治理，增強自身素質，給金融機構樹立良好的外部形象。利用股權、專利技術、無形資產、票據及其它動產進行質押或抵押貸款。另一方面，雖然政府出臺了金融促發展的政策，大型商業銀行設立了中小企業信貸營業部，但從實際執行情況來看，可謂雷聲大，雨點小，中小企業並沒有得到多少實惠。政府可以仿照當年政策性銀行的設立，從宏觀全域性的角度設立中小企業政策性銀行，由相關行業的專家及銀行從業人員組成貸款審查小組，根據細分行業評估各貸款企業的風險水平，制定一套嚴格並有效的貸款審批體系。 第三，強化間接融資。間接融資可分為股權融資與債權融資。經營穩健、業績良好的企業實施股權融資不僅可以增強自身資本，而且透過監管機構的監管和市場的約束可以降低經營中的風險。企業不可能完全依靠自身的資本來發展壯大，負債經營是企業經營的一個特點。只要企業的利潤率大於借入貸款的利率支出，就可以發揮貸款的財務槓桿效應，增加股東的權益。當前滬深股市a股市場上市的企業有1540家，相對於整個中國的企業只是冰山一角，固然這些上市企業大多是優秀企業。中國可以抓住有利時機完善中小企業板市場的各項制度，適時推出創業板市場，逐步形成各層次市場間有機聯絡的股票市場體系。支援有條件的中小企業利用資本市場開展兼併重組，加大對上市公司行業整合和產業升級的支援力度，減少不必要的審批環節，提升市場效率，不斷提高上市公司競爭力，加快建設股權交易市場，為非上市公司股份轉讓提供平臺。擴大債券發行規模，大力發展企業債、公司債、短期融資券和中期票據等非金融企業債務融資工具，穩步發展中小企業集合債券，加快中小企業短期融資券試點工作。

很多中小的開發商受限制比較多，像大開發商的信託融資、上市融資等基本不適用於中小開發商，一般中小開發商的出路也就是進行股份制合作融資，即透過個人合作出資獲得前期的啟動資金，後續開發中縮短回款週期，透過回款不斷回收成本，從而生存下來，但是風險也相對較高。