開發商和中介是炒房客的親密戰友。越跌越買，不怕爆倉，我炒房敢死軍團至死不回頭，頭可斷，血可流，炒房初心不可丟，什麼“大庇天下寒士俱歡顏”，就是要炒得“天下寒士無房住。”

房費是住的，不是投資的。

中央的政策非常明確，房住不炒，但落實起來為什麼就很難呢？市場經濟絕不是自由市場經濟。許多發達的資本主義國家不都有有管控經濟法規嗎？炒房違反中央的政策，嚴重危害國經濟的發展，以後買房自己不住的一律沒收，不給他判刑就不錯了。要有法治，要有鐵腕。 應實現，人們有能力建多少房就要建多少房，人們有能力建多少房，人們就應當有能力享用多少房，做不到這一點，顯然是違背馬克思主義的。現在許多發達的資本主義國家都能夠做到這一點，我們這個以馬克思主義起家的社會主義國家，也一定能做得更好，只不過我們剛剛接觸市場經濟理論，一時還沒有能真正看清他的真面目，還需要有一定的時間。

談到房地產投資，很多朋友的第一印象就是“買房”。其實，除了“買房”，小資金也有機會玩轉房地產投資。如果您對此感興趣，不要走開，請往下看！

房地產投資工具一覽

房地產投資工具，按照募集方式（公募/私募）和權益型別（股權/債權）兩個維度進行分類，如下圖所示：

首先，有必要對兩個“分類維度”進行介紹：

從募集方式角度，“私募”產品屬於有錢人的遊戲，一方面准入門檻較高，投資金額100萬起步，只有透過認證的“合格投資者”才有資格購買；另一方面，產品監管較為寬鬆，風險較大，當然預期收益率也相較同等條件下的公募產品要高一些。另外，“私募”產品顧名思義不能在公開的媒體裡進行廣告與宣傳，一般都是專業的理財經理面對面地提供服務。

而“公募”產品正好相反，投資門檻低，散戶投資者也可以參與，一般可以在交易所裡掛牌交易，當然其監管也較嚴格，產品的收益率和風險也更低一些。

從權益型別角度，房地產投資產品分為股權和債權兩種型別，債權產品獲取的是固定收益，無論房地產行業起伏，只要發債主體不倒閉，產品收益相對穩定。而股權類產品相當於直接投資房地產的所有權或者公司股權，投資收益隨著房地產行業的興衰起伏，風險和收益波動也相對較大。

房地產投資工具分析

下面，針對各類房地產投資工具分別進行分析。

1、地產類信託：剛性兌付逐漸被打破，注意控制風險

眾所周知，房地產開發從買地、設計、施工到竣工驗收是一個漫長的過程，如下圖所示：

在專案的初期，由於可用於抵押的資產有限（可能僅有一塊空地），專案的不確定性較大（規劃報建可能不透過或者施工風險），銀行出於審慎的原則，授予的貸款額度有限。而另一方面，從土地拍賣，到設計施工需要花費大量的資金，開發商有著強烈的融資需求。在這種情況下，房地產信託應運而生，成為地產專案初期最重要的融資手段。

在規模方面，地產類信託的在貸餘額一直保持高速增長，從2010年的0.43萬億增長到2019年2.7萬億。特別是2017年以來，房地產政策收緊，銀行資金進入房地產領域受到更加嚴格的限制，反而使得作為替代融資方案的地產類信託得到了高速發展，專案餘額的佔比在2019年達到15.07%，為過去十年的峰值。

在收益率方面，房地產信託的預期收益率持續走低，從2013年的9%，降到了2020年初的7%。出現這種現象與近年來適度寬鬆的貨幣政策、市場利率持續下行有關。

伴隨著過去十年房地產行業的迅速崛起，房地產信託相較其他的房地產投資工具更早進入市場，成為許多固定收益類產品投資的標配。早年，信託產品往往採取剛性兌付，即出現風險，信託公司一般拿自有資金來對信託投資人兜底，加上趕上房地產行業處於高速增長期，透過拍賣專案方抵押的土地，很容易收回損失，故早年的信託給投資人以“高收益，低風險”的印象。

情況在近年發生了變化，一方面，房地產政策的收緊，使得信託公司在風險管理、不良資產處置方面的壓力日漸增大，另一方面，政策層面，隨著“資管新規”、“信託公司資金信託管理暫行辦法”等一系列新規的陸續出臺，信託的剛性兌付被逐漸打破。如何在風險可控的前提下，選擇合適的信託公司和專案，獲取合理的收益，是當下信託專案投資人需要考慮的問題。

2、公募地產債權：散戶也能參與的固定收益產品

作為私募產品，地產信託專案100萬起的投資門檻，使得大部分的散戶望而卻步。散戶想投資地產類的固定收益產品有什麼辦法嗎？可以投資一些公募債權類產品，包括地產公司債、MBS(基於地產抵押的資產證券化產品)以及投資相關產品的債券基金。

地產公司債是房地產公司在資本市場發行的債券，截至2020年5月14日，滬深兩個交易所共有尚未到期的地產公司債330只，實際發行金額1572億元。在收益率方面，早年公司的信用評級對債券收益率的影響不大，因為在房地產高速發展期，公司無論大小，開發的房產專案的銷路都不錯，所有地產公司債券違約率不高，收益率也相當。2017年，隨著房地產政策收緊，公司債表現開始分化，在信用利差上，實力強的公司違約風險較小，仍然可以用較低利率發債融資，而實力弱一些的公司，則需要以更高的利率才能融到資。

當然，決定地產公司債優劣的除了行業因素以外，跟公司的經營治理也有很大的關係。比如，即使房地產行業再繁榮，如果公司治理有問題，出現了高管內鬥，或者非法挪用資金的情況，則地產公司債的表現也會非常慘淡。

那麼，有沒有剝離了公司經營這個風險因子，僅僅跟房地產專案效益有關的金融產品呢？這就是下面要介紹的MBS(基於地產抵押的資產證券化產品)。

關於MBS的交易結構如下圖所示：

MBS投資的是住房抵押貸款，貸款購房者每月繳納的月供為MBS提供了穩定的收入來源，而當出現借款人還款違約時，也可以透過拍賣處置所抵押房產來保證投資的安全。如此，MBS的風險與具體某個房地產公司的經營狀況進行了隔離，只要市場房價不大跌，產品穩定的收益是有保證的。

最後，需要提醒的是，大部分的公募債券在市場上交易並不頻繁，除了在發行階段被交易以外，往往都被投資人持有至到期。對於散戶投資者，也可以考慮透過投資相關債券基金的方式，來實現地產債券的投資。

3、股權類產品：小錢也能“買房”

如果說前面介紹的債權類產品是在控制風險的前提下，實現固定收益。股權類產品則更偏向於“買房”了——在基金經理的管理下，採取一定的策略，對房地產的所有權或者地產公司股權進行配置，獲取相應的收益。

在私募領域，私募地產投資基金一般向有錢人募資，然後找有價值的地產標的進行配置。以私募巨頭黑石為例，房地產投資作為其四大業務板塊之一，截至2019年底，管理規模高達1632億美元，佔公司所管理資產總規模的28.5%。

在投資理念方面，黑石強調“買入、修復、賣出”的模式，買入存在一些瑕疵而被低估的地產，然後針對性地引入資源修補瑕疵，如更換物業管理團隊，完善周邊配置，或者對一系列地產資源的併購整合，最終再將估值提升的地產賣出賺錢。如此操作，為黑石的房地產基金帶來了每年10%到20%的收益率。

除了黑石，開展私募地產投資業務的知名投資公司還包括KKR、凱雷、華平等。這些年，隨著國內房地產行業的迅速擴張，中國本土發展起來的私募地產投資基金也在迅速成長。

以上對於私募地產基金更多的是介紹性質，100萬起的投資門檻使得大部分老百姓望而卻步，而頂級私募地產基金的門檻更高。那麼對於資金量不大，也希望試著“買房”的老百姓有沒有什麼產品和工具呢？有的，房地產公司股票或者REITs(房地產信託基金)。

房地產股票，相信大家都很熟悉了，在這裡就不再贅述了，REITs的交易結構如下：

從上圖可以發現，REITs基金的交易結構很像市場上的ETF基金，只不過ETF基金的標的資產是一攬子的股票，而REITs基金的投資物件則是商業地產或者基礎設施類資產。

REITs基金的交易過程包括以下四步：

（1） REITs基金獲批成立後，投資者通過出資申購獲得相應基金份額。

（2） 完成募集後，REITs利用募集到的資金在市場上買入商業地產或者基礎設施。

（3） 基礎資產產生的收益扣除相應的費用後，定期給投資者進行分紅。根據證監會的《公開募集基礎設施證券投資基金指引》，收益分配比例不得低於基金年度可分配利潤的90%。

（4） 基金份額可以在二級市場上交易。

從以上的交易過程分析可以發現，與股票等其他股權類產品相比，REITs表現出以下特點：

一是期間收益更加穩定。投資REITs的收益一般來自兩個部分：地產專案的期間現金流和地產增值。其中，期間現金流包括商業地產的房租，基礎設施的使用費（水電費、高速過路費），這些收入相較股票投資中的公司收入，來的更加穩定。因為用水用電、娛樂消費、出行交通都是居民生活中的強需求，除非發生疫情這樣的極端情況，地產專案的收入相對更加穩定。2019年，香港市場REITs產品的平均分紅收益率為5.6%，遠高於大部分的股票分紅收益。

二是風險因子更加單一。相比股票投資中複雜的公司治理因素，REITs的底層資產更加的簡單，風險因子也僅僅限於房產價值的起伏，更加容易分析與評估。

三是高流動性。因為有二級市場可供交易，REITs表現出較高的流動性。即投資者需要用錢時，可以隨時在二級市場上交易變現，相對於直接投資房地產或者私募基金更加靈活。

目前，REITs產品在發達國家市場已經普及，全球大概有2萬億美元流通市值，其中美國的REITs流通市值為1.1萬億美元，佔全球市值的55%。以日本、新加坡等為代表的亞洲市場上共有178 支REITs，市值為2924億美元。我國證監會前不久釋出了《公開募集基礎設施證券投資基金指引》，相信要不了多久，就將開展試點。

建議：熟悉你的投資

前面對房地產投資領域的金融工具進行了一個簡單的分類和介紹。下面簡單介紹一下，在實際使用這些工具進行投資時需要注意些什麼。

一是熟悉你所投資的行業。每個行業所處的週期和特徵都是不一樣的，對於相關的金融產品也會有不同的影響。以房地產行業為例，受到政策影響較大，近期持續降準降息，以及中央提出推進房產稅立法，對於普通人可能只是一個新聞，但是，對於房地產金融產品的投資者，可能需要保持一定敏感，對政策的影響能夠有一些判斷，並指導自己後續的投資。

二是熟悉你所投資的產品。即使同在房地產行業，不同金融產品的風險和收益也是不一樣的。如何去結合自己的風險偏好和需求，選擇最合適的產品是每個投資者需要做的功課。本文可以作為熟悉房地產投資產品的入門，但學習精進是沒有止境的。另外，有機會，建議讀一讀自己的產品說明書和投資協議書，雖然條款非常枯燥，卻是學習產品最好的教材。

三是熟悉你所投資的基礎資產。穿透行業和產品，最終決定投資風險和收益的其實是你所投資的基礎資產。相關的收益可能來自於基礎設施的使用費（高速過路過橋費、水電費）或者商業地產租金，這個時候，判斷基礎資產好壞最簡單的方法就是實地去看看，比如到家附近相關品牌的商場裡，看看店鋪開業情況、客流密度、排隊情況，不難對基礎資產的質量有一個瞭解和判斷。

商品房的居住屬性與投資屬性對客觀存在，無論是開發投資、置業投資都是合理合法的，但當你把房子當股票、鬱金花去炒，性質就變了，自己不住，也不是租給別人住，而是坐地起價，炒來炒去，搞房地產傳銷，哄抬房價，把樓市搞得鳥煙瘴氣。這種現象不加打擊不足以平民憤！不再製止，樓市將無寧日。

不炒房，房子能幹啥呢？房子迴歸居住屬性沒有投資投機價值誰會買房呢！窮人就算房價再便宜都不會去買，窮人享受政府廉租房免費居住，有錢人對於沒有投資投機價值的房子也不會去買房子砸在手裡了唄！房子沒人買就像十幾年前上海幾萬塊錢的房子都沒人要，現在當年幾萬塊錢的房子暴漲到幾百萬啦！同樣這套房子泡沫暴漲到幾百萬誰還會去接盤呢？

目前沒有任何投資價值，不能投資也不能投機了，剩下就趕快跑，遠離房地產，只有等出租回報率高於存款利息的時候，才有投資價值。

價格最終都需要透過廣泛意義的變現能力來維持，現在這種擊鼓傳花的方式，靠接盤者來實現價格回報的方式，在以後房地產市場將更加困難。

資金要實現增值保值，最終是要變成資產或者資本才能實現，這裡的資產是指生產流通領域的資產，不是自己家裡的資產，自己家裡的資產可以理解為耐用消費品。

2026年，中國60歲以上人口超出19歲以下人口，中國老齡化正常開始。

個人認為城市化會走向逆思維。不是更多的人進入城市，而是更多的人，從大城市進入小城市，進農村。

中國城市會進入資產過剩時代，房子確實會越來越不值錢，但風景好的小城市會有市場。

“手裡的錢不論投資什麼投資回報率都都比炒房收益高。”只有滿足這一個前提才能真真正實現房住不炒。

金價跌！金價跌完股票跌！股票跌完比特幣跌！比特幣跌完數字貨幣跌！有什麼比炒房來錢更快？更穩？

看圖，2020年，全國商品房量價齊升！

自2017年限購令執行至今，北方8省全部城市的樓市量價齊跌。南方各省市的樓市翻倍上漲。

資本的逐利性決定了“房往不炒”只能是一句笑話。資本的動機何在？——哪裡有利可圖就流入哪裡！

北方，人口外流嚴重、人口紅利枯竭、受政策影響過大等原因導致資本毫不猶豫的南下。

房價接邊上演翻倍大戲，炒房資本再一次賺的盆滿缽滿。

蒼穹是房地產行業工作者，在我們專案開盤現場曾聽到某炒房客如此點評他自己的炒房理念及經典語錄：“我憑本事賺來的錢自己買房賣房，憑什麼說我是炒房？”

“我是80後，憑什麼要從60後70後手裡買被他們炒高一倍的房子？憑什麼不允許我把1萬元/平米的房子炒到3萬元/平米再賣給60後70的兒子——90後？！”“哪來的那麼多真剛需？真正的剛需買房只是自住，不論遠還是近是大還是小，有套房子住就可以了。但是，當一套房子捆綁了戶口、學區、積分等附加值之後不買你告訴我怎麼辦。”

...

看著他理直氣壯的樣子蒼穹豁然開朗——他的話何正是市場經濟規律的真實寫照。

你好，這個問題問的很誠懇

1: 房子是用來住的

2: 先看手裡資金

3: 圈定房型比如多層，高層，三房兩房

4: 圈定自己活動範圍內的

5: 考慮學區地鐵

6: 考慮醫院商超公園

7: 就是多看多選做筆記比較

如今投資房產越來越難，從一線到四線，看得見的窪地都已經變成了高坡，總有一種入場就變接盤俠的擔心。　　畢竟“房住不炒”越來越常態化，再加上房屋租售比遠低於國際標準，投入大筆首付還揹著鉅額房貸，卻連穩定的現金流回報都沒有，炒房這門生意確實可以歇了。

　　不過話說回來，房產不只是住宅，有一種“房產”，可能還有投資機會。

　　資料顯示，剛剛過去的中秋節，全國接待國內旅遊總人數1.05億人次，同比增長7.6%；實現國內旅遊收入472.8億元，同比增長8.7%。

　　都說經濟增長疲軟，但是旅遊收入這些年卻一直穩步增長。從2012年到2018年，全國旅遊收入一直保持著兩位數穩定增長。據中國旅遊研究院預計，2019年國內旅遊人數60.6億人次，國內旅遊收入將達到5.6萬億元。

　　旅遊收入增速不斷提高，背後的原因就四個字：消費升級。旅遊正從傳統意義上的可選消費轉變為剛需，而在出行旅遊中，對於“住”的消費升級最為明顯。

　　資料顯示，中檔酒店在盈利能力上優於經濟型酒店和五星級酒店。中檔酒店毛利率可達29.6%，優於五星級酒店的14.6%以及經濟型酒店的16%；淨利潤率達到16.2%，優於五星級酒店的3.5%和經濟型酒店的5.8%。

　　酒店本身是看得見摸得著的實體資產，再加上良好的現金流和回報率，投資這些中高階酒店，可以說是一個不錯的賺錢機會。

　　當然，對於我們普通人來說，開一家酒店並不現實，但是投資一套海外公寓，以不到國內首付的價格擁有一套永久產權公寓，賺取租金和房產增值還能免費入住，倒是一個不錯的選擇。

房地產屬於高總價的投資行為，隨便一套房產都是以萬為單位計算的，這就要求投資者手中有足夠的資金儲備，可支配資金要在100萬左右，因為一旦投入進去不是短時間可以獲取收益的，需要一個好價格在拋售，還要維持自己的日常生活。

不炒房是未來聰明人的覺悟，而投資是對於未來房地產趨勢的領悟，所以說，如果你已經有覺悟不炒房，並且想要投資房產，那麼還是有希望的！

未來的中國房產是一定會出現兩極分化的走勢。也就是說值得投資的只有一線城市，新一線城市和少部分的強二線城市。對於其他的二三四五線城市來說，不但沒有炒作的價值，連投資的價值也蕩然無存，僅僅只能夠滿足剛需！

簡單的說，人口的密度，人口的流動度，以及人才的吸引都是房價能夠繼續上漲的根本。房子就是船，人就是水，只有水漲才會船高。

但是目前的中國已經呈現了一個非常嚴重的老齡化趨勢，再加上高房價的壓力下，人口出生出現了明顯的下滑。也就是說在過個10-20年，目前大部分的年輕人其實都不缺房子，那自然會造成一種供大於求的現象。

並且這種顯現會在一線城市、新一線城市與其他三四五線城市之中，出現一個明顯的分化。我們可以看到，在1950年~2015年的這幾十年裡，人口的流入增長率高達了1.7%，其中主要以強一線、新一線，以及部分的強二線為主。

而對於那些人口占比較小的城市來說，不僅沒有出現生育率的增加，反而持續流出的跡象更明顯。越來越多鄉村的孩子，都往大城市流入，造成了一種人口的兩極分化。

那麼長期以往下去，支撐房價的人口紅利也會促使一線城市，新一線城市的房價不斷溫和上漲，而對於三四五線的城市來說，就是逐步回撥，設定下跌，滯漲的局面了。

目前中國的房產市場，已經出現了市值過大，槓桿過高的現象。

根據資料顯示，中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

更重要的是，在這麼大市值的背後，還有著一個非常大的槓桿問題，可以說目前中國大部分的家庭，都揹負著一個房地產的槓桿，甚至對於許多家庭，都是幾代人共同償還，非常可怕。

央行資料顯示，2018年一季度末，人民幣房地產貸款餘額34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6個百分點，儘管如此，相較2017年四季度絕對值仍環比增加1.9萬億元，創出紀錄新高。

而到了2018年年末，34萬億的貸款數值就變成了38萬億，接近40萬億。

報告還指出，貸款需求多數來自於80後和90後的購房者，所以說年輕一帶的債換壓力非常大。

資料顯示，80後的月供收入比為40.8%，90後為43.5%，結合80前的32%來看，初步可以得出年齡越小月供負擔越大的結論。值得一提的是，拋開年齡分組，從收入維度來看的話，低收入者槓桿更高，其平均月供收入比為43%。另外，三、四線城市購房者平均月供收入比顯著高於其他高能級城市，數值為42.4%。

綜合來看，目前中國的房地產市值確是過大了，而直接導致的是貸款比例過高，如果長期以往下去，無非是給自己埋下了金融危機的隱患，甚至可能造成更大的問題。

所以說，國家注意到了問題的嚴重性，實行了新的ＬＰＲ貸款政策，就是為了抑制炒房，明確“住房不炒”的方針。

那這樣來看的話，未來對於沒有人口紅利支撐的二三四五線其實就失去了投資的價值。

對於未來的趨勢來看，大部分的購房者都是以改善型住房為主，而其中最主要的就是集中在一線，新一線，強二線這樣的城市。

因為對於這些地方來說，不僅有著較好的醫療設施，還有非常不錯的周邊配套，以及教學場所。所以無論是對於剛需，對於改善，都是首要選擇。

根據資料顯示，2018年購房者家庭人均居住面積為27.8平方米。24.3%的購房者人均居住面積不到20平方米，相當於三口之家住房不到60平方米，9.3%的家庭人均居住面積在50平方米以上。在這種趨勢之下，大部分的年輕人都是渴望改善自身居住條件，提升居住空間的一個渴望！

而另一方面，受到購房成本制約，一線城市人均居住面積27.5平方米，人均臥室個數達到0.73個，低於低能級城市。

二手房購房需求以兩居室為主，2口之家達到人均一間，單身家庭住房寬裕。但60%的家庭人均臥室不到1個，3口之家為0.8個，4口及以上家庭人均臥室為0.6個，家庭規模越大住的越擁擠，改善需求越強烈。

這就意味著未來的住房改善主要發生在一二線城市，也就提高了優質改善房產的需求，以及投資的價值。

因此，綜合來看，房地產的黃金週期已經結束。未來能夠支撐房價上漲的無非就是人口和改善的需求，還有就是對於一線城市，和新一線城市來說，他們對於人才的吸引一直保持著一個持續的、高強度的趨勢。

所以說，投資房產，首選強一線，新一線，其次考慮強二線，而對於三四五線城市來說，也就喪失了投資的價值，更加沒有炒作的必要，僅僅滿足的是一個剛需！

買房子自住的話，首先選擇大品牌地產商，大地產商建材用料標準嚴格，房屋質量好，配套物業完善規範，服務好。1.如果有孩子需要上學，要考慮學區的問題，希望在哪所學校就讀，就在學區內選房。2.考慮交通，靠地鐵公交站口。3.考慮周邊配套，是否成熟的商圈，超市，醫院，健身休閒場所等。最核心的因素就是地段！

房地產投資核心，長期看人口，中期看土地，短期看金融。中國人口已開始步入老齡化，並逐漸像一二線城市轉移。中央明確表示以後不會以房地產作為短期刺激經濟的手段，決定了以後政府層面不會大規模主導房地產拉動GDP，也就不會再大規模低門檻供地。房住不炒，中央對於房地產的態度已由棚改貨幣化安置的大力支援到今天平穩執行為主。同時央行對於房地產企業的融資渠道進行了非常嚴格的收縮和管控，對於LPR進行調整，包括限購政策的收緊，房地產稅立法等，都是在引導社會資金進入實體而非房地產。從些方面來看，房地產投資缺少了人口，政策和資金的支援。也決定了房地產無法像前20年那樣暴漲，會維持在一個穩定的區間。對於房地產投資要尤為慎重。但是由於每年的貨幣超發，通貨膨脹無法避免。所以房地產可能還會在長週期內起到抗通脹作用。不過三四線城市由於缺少人口淨流入，以及產業發展落後，會導致三四線城市的房地產不會有太大投資價值。所以若投資房地產可以重點考慮有人口淨流入和產業叢集的一二線城市。

炒房定義：住宅，低價買入，高價賣出，時間太長，資金需求大，首付總價偏高。

公寓：1戶型小，易打理，年限比較短，首付低，月供少，年供短。

2使用權公寓，好轉手不用稅費，不過沒保障，要看開發商的實力。

3產權公寓有證有保障不過轉手要加多20%稅費。

酒店公寓現市場最好的投資理財產品，回報率高。

投資型別：

1.有大型開發商或者酒店反租，最好有保底加分紅，包租包管理。

2.地段要好，交通方便，市區人流多。

3.首付低，總價不高。

房地產投資核心，長期看人口，中期看土地，短期看金融。中國人口已開始步入老齡化，並逐漸像一二線城市轉移。

中央明確表示以後不會以房地產作為短期刺激經濟的手段，決定了以後政府層面不會大規模主導房地產拉動GDP，也就不會再大規模低門檻供地。房住不炒，中央對於房地產的態度已由棚改貨幣化安置的大力支援到今天平穩執行為主。同時央行對於房地產企業的融資渠道進行了非常嚴格的收縮和管控，對於LPR進行調整，包括限購政策的收緊，房地產稅立法等，都是在引導社會資金進入實體而非房地產。

從這些方面來看，房地產投資缺少了人口，政策和資金的支援。也決定了房地產無法像前20年那樣暴漲，會維持在一個穩定的區間。對於房地產投資要尤為慎重。但是由於每年的貨幣超發，通貨膨脹無法避免。所以房地產可能還會在長週期內起到抗通脹作用。不過三四線城市由於缺少人口淨流入，以及產業發展落後，會導致三四線城市的房地產不會有太大投資價值。所以若投資房地產可以重點考慮有人口淨流入和產業叢集的一二線城市。

房子一直都是談論的熱點，以房為家的理念決定了，這個話題不會冷下去。單純考慮房產投資，首先要考慮一下幾點。

1、地段。位置肯定是最先選擇的，衣食住行這是我們生活不得不考慮的大事件。不論是老人小孩還是年輕人都是要考慮這些的，就醫，讀書，出行地鐵高鐵，所以地段是很重要的，位置影響生活的幸福度。

2、價格。買房還是要考慮口袋實力的，畢竟房子不是個小數目，小則幾十萬大則幾百萬，買哪裡的房子是直接和口袋裡的金錢有關係的。

3、樓盤質量和物業。買房肯定買大盤，大開發商信譽有保證，房屋質量靠譜，而且物業資質好，房屋質量和物業直接關係到以後生活的幸福程度。

其次就是房子戶型選擇的一些技巧。

選購戶型的“八大忌” 如果你想裝修不要太費腦筋，在挑選戶型的時候就應該注意了！！我朋友就買了一個斜廳的房子，擺傢俱的時候可是浪費了不少腦筋

1.忌大而無當 大戶型不能簡單的理解為中小戶型圖紙的放大。它應該是一種全新理念上的設計，房屋整體功能要相應增加；房屋高度的合理增加；新型的採光設計、裝修效果等也應有改進和提高，切忌大而無當。從中國目前家庭結構看，長時間內都將是三口之家。主導戶型至少在十年內仍會以三室一廳或兩室一廳為主。  

    2.忌一覽無餘 許多老的戶型，進入戶門後沒有玄關設計，廳內景象一覽無餘，房屋整體缺乏層次感，臥室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關的設計多種多樣，通常有“密閉式”和“屏風式”兩種設計，前者會多佔用一些空間，後者實際上是一個完整方廳的一扇屏風，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術造型。  

    3.忌廚廁扎堆 不少蹩腳的戶型設計中，廚房和衛生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設計應予棄用。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長的距離，其房門也最好別設計成相對或並列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門，透過套房的整體戶型設計的層次和曲折巧設衛生間，廚房由於多和餐廳相連，可以設在靠近戶門的位置。  

    4.忌廳內多門 起居室(廳)內的戶門過多，形成了對廳的實際面積的擠佔。過去的設計中往往忽略了這一點，在實際使用當中，起居室往往變成了過廊和走道，而人們都願意在廳中擺放沙發、電視，多門的起居廳使得以上傢俱難以擺放，起居廳的連續牆應保持在3米以上，以擺放傢俱。  

    5.忌光線暗淡 在選擇住房時要儘可能重視臥室的採光效果。起居室、廚房、衛生間的採光效果依次類推。  

    6.忌動靜相擾 所謂動靜結合實際上也就是房間功能組合要趨於合理。例如按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對著廳。同時衛生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動的空間，設定音箱、電視等發聲裝置的地方應該和主臥室儘可能的保持一段距離，以免互相干擾。  

    7.忌廚房深藏不露 廚房在使用中要排放煙氣、產生噪聲，所以切記不要把廚房設計在單元房的深處。另外，要注意廚房或衛生間中管道的處理，如果管道太多且明置，既不美觀又擠佔空間是一種不可取的設計

不炒房是未來聰明人的覺悟，而投資是對於未來房地產趨勢的領悟，所以說，如果你已經有覺悟不炒房，並且想要投資房產，那麼還是有希望的！

未來的中國房產是一定會出現兩極分化的走勢。也就是說值得投資的只有一線城市，新一線城市和少部分的強二線城市。對於其他的二三四五線城市來說，不但沒有炒作的價值，連投資的價值也蕩然無存，僅僅只能夠滿足剛需！

一，任何國家的房地產都是人口紅利支撐的房價！

簡單的說，人口的密度，人口的流動度，以及人才的吸引都是房價能夠繼續上漲的根本。房子就是船，人就是水，只有水漲才會船高。

但是目前的中國已經呈現了一個非常嚴重的老齡化趨勢，再加上高房價的壓力下，人口出生出現了明顯的下滑。也就是說在過個10-20年，目前大部分的年輕人其實都不缺房子，那自然會造成一種供大於求的現象。

並且這種顯現會在一線城市、新一線城市與其他三四五線城市之中，出現一個明顯的分化。我們可以看到，在1950年~2015年的這幾十年裡，人口的流入增長率高達了1.7%，其中主要以強一線、新一線，以及部分的強二線為主。

而對於那些人口占比較小的城市來說，不僅沒有出現生育率的增加，反而持續流出的跡象更明顯。越來越多鄉村的孩子，都往大城市流入，造成了一種人口的兩極分化。

那麼長期以往下去，支撐房價的人口紅利也會促使一線城市，新一線城市的房價不斷溫和上漲，而對於三四五線的城市來說，就是逐步回撥，設定下跌，滯漲的局面了。

二、看目前中國的房地產市值，以及相對應的居民槓桿情況！

目前中國的房產市場，已經出現了市值過大，槓桿過高的現象。

根據資料顯示，中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

更重要的是，在這麼大市值的背後，還有著一個非常大的槓桿問題，可以說目前中國大部分的家庭，都揹負著一個房地產的槓桿，甚至對於許多家庭，都是幾代人共同償還，非常可怕。

央行資料顯示，2018年一季度末，人民幣房地產貸款餘額34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6個百分點，儘管如此，相較2017年四季度絕對值仍環比增加1.9萬億元，創出紀錄新高。

而到了2018年年末，34萬億的貸款數值就變成了38萬億，接近40萬億。

報告還指出，貸款需求多數來自於80後和90後的購房者，所以說年輕一帶的債換壓力非常大。

資料顯示，80後的月供收入比為40.8%，90後為43.5%，結合80前的32%來看，初步可以得出年齡越小月供負擔越大的結論。值得一提的是，拋開年齡分組，從收入維度來看的話，低收入者槓桿更高，其平均月供收入比為43%。另外，三、四線城市購房者平均月供收入比顯著高於其他高能級城市，數值為42.4%。

綜合來看，目前中國的房地產市值確是過大了，而直接導致的是貸款比例過高，如果長期以往下去，無非是給自己埋下了金融危機的隱患，甚至可能造成更大的問題。

所以說，國家注意到了問題的嚴重性，實行了新的ＬＰＲ貸款政策，就是為了抑制炒房，明確“住房不炒”的方針。

那這樣來看的話，未來對於沒有人口紅利支撐的二三四五線其實就失去了投資的價值。

三、未來的趨勢其實還是以改善型住房的角度去考慮！

對於未來的趨勢來看，大部分的購房者都是以改善型住房為主，而其中最主要的就是集中在一線，新一線，強二線這樣的城市。

因為對於這些地方來說，不僅有著較好的醫療設施，還有非常不錯的周邊配套，以及教學場所。所以無論是對於剛需，對於改善，都是首要選擇。

根據資料顯示，2018年購房者家庭人均居住面積為27.8平方米。24.3%的購房者人均居住面積不到20平方米，相當於三口之家住房不到60平方米，9.3%的家庭人均居住面積在50平方米以上。在這種趨勢之下，大部分的年輕人都是渴望改善自身居住條件，提升居住空間的一個渴望！

而另一方面，受到購房成本制約，一線城市人均居住面積27.5平方米，人均臥室個數達到0.73個，低於低能級城市。

二手房購房需求以兩居室為主，2口之家達到人均一間，單身家庭住房寬裕。但60%的家庭人均臥室不到1個，3口之家為0.8個，4口及以上家庭人均臥室為0.6個，家庭規模越大住的越擁擠，改善需求越強烈。

這就意味著未來的住房改善主要發生在一二線城市，也就提高了優質改善房產的需求，以及投資的價值。

因此，綜合來看，房地產的黃金週期已經結束。未來能夠支撐房價上漲的無非就是人口和改善的需求，還有就是對於一線城市，和新一線城市來說，他們對於人才的吸引一直保持著一個持續的、高強度的趨勢。

所以說，投資房產，首選強一線，新一線，其次考慮強二線，而對於三四五線城市來說，也就喪失了投資的價值，更加沒有炒作的必要，僅僅滿足的是一個剛需！

房住不炒是一個原則性的問題，但是炒房一定要打擊的炒房他們是投機，投機的方式有很多種，他們把不良資產不良的資金投入到房地產中，然後來損害我們的經濟，然後來損害百姓的錢袋子。

炒房是完全要打擊的這是一個硬道理。但是我們要做的是投資房產，投資房產是以時間為單位一種良性的收益方式。如果你找到正常的投資房產，這是一個正規的行業，所以投資一定要買到優質房產，再買到優質房產的前提下，你要找到優質的城市和優勢區域這是三項硬道理，你如果找不到優質的城市城市區域和樓盤，那麼先不要投資，多學習投資知識以後再去投資房產，這樣你的收益會更大。