1、你說的這種情況的肯定會出現，並且可以說，房地產行業一直在走這種趨勢，只是這兩年尤其明顯。行業“大魚吃小魚”的格局也會持續。這帶來的就是整個行業市場佔有率的集中度在提升。

2、造成這種情況的原因是人口紅利不再以及政策住房不炒和城鎮化規模到達60%，未來一段時間地產全國整體銷售金額很難有兩位數的增長，市場機會在進一步減少。同時，由於金融政策的限制和門檻的提高，房地產公司融資難度增加，進一步壓縮中小房企的生存空間。這對於大的地產公司，尤其是房地產上市公司，就有很多機會去搞兼併，市場上將去小留大，資源重新分配。從近年來房地產公司頻頻破產，就可見一斑。

3、今年最新出爐的房地產銷售金額top100名單裡可以看出，前三甲合約銷售超過2萬億元，市佔率方面，如果以今年全國商品房銷售額為16萬億元計算，2019中國房地產銷售金額TOP100房企市佔率合計超過74%，其中1000億俱樂部房企市佔率逾53%，佔據行業銷售的大半江山。

我找到兩張市場佔有率圖示，你可以看一下：

優勢企業集中度不斷提高，合併重組成為常態！

國內房地產市場高速發展週期已過，加之政府調控讓房企不斷地進行著優勝劣汰。以往行業中存在TOP200的概念，而如今TOP100才稱得上具備一定規模的房企。如今，優勢房企銷售業績繼續大幅增長，三家龍頭房企突破5000億銷售額關卡，更有17家房企達到千億規模，蓄勢衝擊千億的房企也不在少數，TOP20房企銷售額合計已達到4.3萬億。

房地產行業集中度相應地快速提升。TOP100的市場佔有率已達到55.5%。而從各級梯隊的門檻來看，銷售門檻提升顯著。規模房企內部也已經分化許久，強者恆強，甚至是“大象”跑的比“兔子”快。前列門檻的提升速度遠遠快於後排門檻的提升速度，TOP100的門檻甚至3年幾乎無變化。

未來，毫無疑問TOP100房企的銷售規模與業績會持續增長，各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升。到也會有更多的中小房企面臨淘汰。優勝劣汰，“大魚吃小魚”的市場規律無法避免。

我認為一定會。在地產界蓬勃發展的那幾年，有許多並不是專注於地產的人進來，也想賺一筆，撈一筆。那這些人呢，通常還有其他的主業，或者是說並不是那麼真正的想把地產這個行業做好。那麼就極有可能他們所建造的房子是沒有好的質量的。當全國的房地產局勢不好的時候，現金流也沒有那麼快流動的時候，他們很快會選擇撤離。這樣對於買房子的人來說就有可能在若干年之後，房子出現問題的時候找不到人去解決去處理。

當這個問題變成了一個社會問題的時候，就必然會有一個解決方案。地產業，出現大魚吃小魚，並不是說大魚一定要吃小魚，而可能是小魚選擇了放棄，而被大魚給吃掉。

大魚吃小魚的現象在2018年就已經逐漸顯現出來，到了2019年有差不多300多家房地產企業被兼併或倒閉。而2020年開始，房地產市場正式進入了區域分化的狀態，也是走錯了方向或資金回籠不及時的房地產企業出現大批被兼併或倒閉的時期，大型房產畢竟抗風險能力要強一些，但房地產企業倒閉潮卻也是在路上……

李嘉誠在2019年的年末重新進入國內房地產市場，在上海的三林印象城專案的收購就是對國內房地產市場的重新試水（商業地產土地價格才1.5萬/平米）。隨著房地產市場逐步走向穩中有跌，房產的銷售量也會出現大幅下挫。而具備雄厚資金實力的李嘉誠正是進入國內市場的最佳時機。

我國在2015年開始出現了房地產市場的快速上漲，在不到短短3年的時間裡，房價上漲超過了一倍，走完了本來需要10年才達到的高度。這也意味著在未來5～7年裡無法再次發起新的一輪上漲。不僅不可能，更是沒有了這個增長資金後盾。房地產市場會在穩地價、穩房價、穩預期中逐步下降的通道。

房地產企業在運作專案中一般會採用專案法人制，對於大型房地產市場在全國範圍內全方位佈局，而中小型房地產企業卻是基本上擠在一個城市，甚至是一箇中小城市居多的極少專案。一旦出現風吹草動就會讓其經驗出現問題。在中小型房企資金成本極高的情況下，加上價格下挫且銷售不暢，很快就會出現困境和虧損的狀態，被兼併或倒閉也就是遲早之事。而問答者說的大魚吃大魚之事還是為時過早，畢竟幾個專案或城市的虧損也不足以擊垮大型房地產企業。

最怕的是走人了歧途，在加上大型房地產企業的負債率也是高達80%以上，有些甚至還會高達90%的債務率。一旦出現資金鍊的問題，大型房產被肢解或專案被收購的情況也會出現。

總之，2020年是房地產市場的分水嶺走向一年。而且在穩房價中也會出現大量國字號企業來支撐地方房產的重任。價格要想快速下跌的機率也不會太大。大型房地產企業也可以成為一種避風港，而在困境中也會逐步走出來。因為，有一個巨無霸的接盤俠在那裡支撐著。

2020年地產行業肯定會出現“大魚吃小魚”的行業格局。

1、任何行業都會出現大魚吃小魚的格局，這是行業發展的必然，也是經濟高度發展的一種體現。例如目前成熟的水泥行業，20年前小道一個鄉鎮，都會出現水泥廠，隨著環保和行業的飽和，眾多小廠就被市場自然的淘汰了，於是就形成了海螺水泥、華新水泥、冀東水泥這些區域性和全國性的龍頭企業。最明顯的莫過於空調行業，格力和美的兩分天下。

2、地產行業大魚吃小魚的格局早在2018年就開始逐漸形成了。

從2018年下半年開始，破產房企數量開始明顯增多。主要以三四線城市的中小型房企為主，這些房企實力較差，抵禦風險能力較弱。今年前三季度，三家龍頭房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點，TOP4-10及TOP11-20梯隊房企權益金額集中度較去年均有一定幅度的提升，規模房企競爭優勢進一步擴大。在馬太效應下，頭部房企將會佔據更多的市場份額。

截止去年11月底，房地產企業破產數量已經超過450家，超過2018年全年的破產數量。

3、長週期看，我們房地產投資有兩個明顯的上漲週期，第一個週期是1998年到2002年，另一個上升週期是2011年到2013年，就兩個上升週期比較，其同比增幅明顯較弱，從2013年開始房地產投資逐年下降，這一趨勢將隨著房地產長效機制的簡歷還將延續下去。

綜述，房地產企業隨著整個行業景氣度的下降，民眾對房地產預期的改變，未來集中度會越來越集中，大魚吃小魚的行業格局在2020年將加速推進！

筆者認為2020年地產業肯定會出現“大魚吃大魚”的行業格局，甚至還進一步演變成“大魚吃大魚”的時代。

房子是用來住的，不是用來炒的。這是房地產行業2019年最重要的一句話。上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調指引下，中國房地產市場行業整體增速較2018年顯著放緩。下半年，猶如賽馬般，房企之間，格局發生了顯著變化。政策方面要從“防漲”到“防跌”，無論是價格下跌還是成交量下跌都是需要關注的政策面，所以2020年（房地產）政策與過去有點不一樣的。從2019年兩會表態“防止房市大起大落”，到中央政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再到12月份，中央經濟工作會議重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制”，這些都側面映證未來樓市預期的轉變。2020年會繼續“放水” ，但樓市不是受益者。雖然他鼓勵房地產是最大製造業，但“放水”只給房地產就太簡單。在“房住不炒”的指導下，做好打持久戰準備，房地產去槓桿是長期戰役。近期，央行行長髮表題為《堅守幣值穩定目標，實施穩健貨幣政策》的文章，提出：綜合運用多種工具對房地產融資進行逆週期調節，前提是房住不炒、因城施策、宏觀審慎管理。雖然金融層面要進行逆週期調節，但絕不等於對房地產放水，防範金融風險仍是一貫堅持的方向。2020年行業規模穩住，整體企業規模也穩住，但不排除部分企業還會繼續增長。但他看來，整體企業在2020年增長會非常有限，部分企業甚至會出現下調。為什麼銷售增長就是好？當前市場下，不增長也能賺錢，也沒有什麼不好。2019年出現很多現金流為負的企業，2020年負現金流的企業會更多。

就2019年房企表現而言，銷售在前三十的房企中，招商、金科、中梁等新增貨值排名較銷售排名高出5位以上，考慮到部分企業例如中梁的三四線高週轉策略，只要把握年初獲得土地的上市時機，規模再上臺階潛力巨大。另外，禹洲、東原等新增貨值排名較銷售高出10位以上，短期來看，如何高效的實現貨值轉化率是關鍵，這對企業的操盤能力和運營能力提出了更高的要求。

  房企投資迴歸二線顯著。百強房企二線投資佔比較2018年提升7個百分點，三四線佔比降至50%。由於二線城市供應有限、競爭激烈，迴歸二線戰略進入平臺期，分季度來看，二季度二線佔比一度接近48%，四季度則有所回落。結合投資區域的分佈來看，中西部、長三角仍是兩大投資重點地帶，尤其中西部的省會城市仍有較多優質地塊出讓，未來發展潛力較大，吸引了大量房企投資。2019年百強房企在中西部拿地建面佔比達到38%。

 2019年收併購逐步增多，成為房企補充土儲的主要方式之一。例如融創收購董家渡、成都環球世紀等大型專案，電建地產收購武漢地產旗下專案公司。收併購市場的活躍一方面是由於部分企業自身難以支撐運營，另一方面大型房企也在積極尋求多樣化納儲的渠道，從多起併購表現來看，龍頭房企的收併購物件已經逐漸從小魚變成了有一定規模的大魚，未來這一節奏會加快，而收併購也將會進入“大魚吃大魚”的階段。

在這競爭是適者生存的年代。優質企業兼併劣質企業，是一件好事，便於企業的統一開發和管理，降低成本提高質量.以便於監督機構的統一管理。舉雙手支援。

大魚吃小魚，商業社會一個永恆的叢林法則，尤其是政策調控政策下，小魚生存空間更小，只能被大魚吃掉活著死掉。

地產行業是一個自己密集型行業，以前大量中小房地產開發企業存在，是因為大量各種資金流進了地產企業，現在不同了。

調控政策不斷升級，要去除地產金融屬性，銀保監會和央行都在嚴控違規資金進入樓市，一旦違規資金被堵住，很多地產企業就得不到資金支援，如果前期槓桿比較高，一旦銷售稍有遲緩，資金鍊緊張就不可避免，會有較多企業出現資金鍊斷裂風險，不想破產清算，就只能把自己賣掉。

今年以來，頭部五家地產公司或者是頭部十家公司，銷售額增加明顯，市場份額不斷增加，顯示頭部企業不斷拓展擠壓市場，其他企業市場份額不斷退縮，這種趨勢將不斷強化。

2020年地產也還真的會出現大魚吃小魚的合格局，因為目前國家政策已經明確地提出要控制槓桿率。

也就意味著在地產行業中能貸款的，在未來2020年可能會降到很低的程度，也就是說它肯定很明顯的會限制貸款，比如說首套房貸款，二套房貸款以及二套以上的房貸款，都會出現大幅度的限制。

在這種條件下，房地產行業就會迎來一個一寒冬，也就會迎來行業的酷寒期。在酷寒期的時候肯定是大行業會堅持下來，小公司會大幅度的倒閉。

所以在這種條件下，就會出現大魚吃小魚的現象，很正常的。

“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”在經過了2018年的調控政策強力限制之後，房地產市場的企業收購、併購現象明顯增加。小房企抱團取暖，大房企吞併發展正當時。2019年全年多達500多家房企破產，可以說房企在樓市調整時期的走向就只有兩種：存在或者滅亡。

2020年已經開始，開年央行就開始降準釋放了8000多億的資金。每每遇到央行降準人們都會將降準和房地產聯絡在一起。但是今年的降準和往常的還是一樣，定向降準拒絕將水灌入房地產的田地裡頭。因此降準帶來的不會是房地產企業的崛起，頂多帶來的是購房者購房的意願有所增加。融資渠道的持續收緊，也給越來越多的中小房企帶來了發展的瓶頸，如果找不到合適的突破口，那麼這些房企最終的發展之路也將停在融資的路上。

存在還是滅亡？

其實對於一些中小房企來說自身發展還是可以的。只不過這些年來房地產市場迅速擴張。大型房企發展到了城市的每個角落。從一線城市到十八線縣城，從城市中心到邊遠郊區都有大型房企的身影。中小房企除了自身的價格優勢之外幾乎全無優點。而價格優勢往往也被看作是質量、品質不高的表現。在這樣的房地產氛圍當中，中小企業的發展就面臨發展的選擇。究竟是存在還是滅亡？

相信沒有一個企業不願意活下去。要麼過斷轉型跳脫出房地產之外。要麼尋求合作找大房企聯姻甚至讓其吞併。要麼灰溜溜的揹負債務悄然離去。2019年全國房地產市場的新建商品房銷售額當中的10%以上被排名前四的房企佔據。這也說明大型房企在銷售方面的絕對優勢，也佔據了市場的主動權。因此，2020年在市場分配不均衡的背景之下這些中小房企一定會有不少再被大房企吞掉。大房企的吞併也是借殼開發，能夠更快的組織人員、場地開展工作。

大魚吃大魚的機會不多了，這種可能性不大，大魚吃小魚會一直存在，併購在房地產領域會一直持續下去。

1、房地產市場的體量

我們以新成交的商品房為體量的話，當前的房地產市場的體量大概是16萬億人民幣，這個行業是非常巨大的，可以說是第一大產業了。2018年的銷售額是15萬億，在2019年的前11個月的累計銷售額的增長率是7.3%，所以，今年大概是16萬億的市值。

不過從成交面積來看，基本和去年持平，2018年的銷售面積是17.17億平米，2019年的前11個月的成交面積是14.9億平米，同比增長0.2%，這個增幅是非常低的，所以從成交面積來看，基本上是和去年持平的。

2、房地產開發企業的銷售額增長情況

我們知道當前的頭部企業主要有碧桂園、恆大、萬科、保利地產和融創，而目前以上的22家房企2019年的銷售額總計4.53萬億，同比增長19.5%，這個增速是遠遠高於行業的7.3%的增速，也說明行業的集中度在上升。

從單個的企業來說，碧桂園2019年的銷售額增速是10%，萬科的銷售額的增速是3.94%，恆大的銷售額的增速是9%。所以從頭部的這幾家企業來看增速並不高，比行業增速高一點。

3、大魚會吃大魚嗎？

但是看頭部以下的第二梯隊的房企，增速就比較猛了，比如世茂地產，增速是48%，中糧、中南建設、旭輝、濱江集團等超過千億的房企的增速都超過了30%。

這個說明說明問題？說明頭部的幾家房企在2019年拼命的賣房子，積累了足夠多的現金流，降低負債的槓桿率，在財務上最大程度的降低風險，所以，這些企業的風險都比較小。目前是有點戰略收縮的意味，先保障自身的安全，消化前今年不斷加槓桿，做大規模留下的後遺症，經過2019年的調整後，應該說是風險大大降低了。

那麼處於第二梯隊的房企相比第一梯隊的房企是比較大膽一點，2019年的增速是遠遠高於行業增速，這裡面有沒有風險？這個還不好說，因為未來的房地產市場增速放緩是一個趨勢，房地產行業增速最快的時候一去不復返了，在這個時候，這些企業要取得這樣的增速，槓桿是少不了的。

槓桿的危險大家都知道，尤其是遇到強調控的時間段，資金鍊的危機會一觸即發，但是從目前來看還看不到有這些企業爆發出類似的危機，泰禾集團之前是有點這樣的苗頭，股票也至今萎靡不振，但是企業至少到現在沒有再爆出惡化的態勢。

總而言之，大魚吃小魚會一直持續下去，但是大魚吃大魚的可能性不大。

地產業即將面臨整個行業的停滯！

因為銷售額即使增長也覆蓋不了融資額的債務到期。

相關的債券也變得很危險！

而商品大牛市已經來了！！！