個人建議大家房貸不要綁LPR浮動利率，而是選擇固定利率

你覺得銀行職員是站在你的利益角度考量還是站在銀行的利益角度考量？

最近抖音跟自媒體一邊倒的推薦浮動利率，口徑出奇的一致：一直強調未來利率下行是大機率事件，我就覺得這洗腦套路太明顯了，甚至還有說一年省下好幾萬的，這是按千萬豪宅標準算嗎？，拼夕夕都沒這麼吹的。這些口號式的宣傳讓你想到了什麼？

未來的利率水平誰敢打包票？房貸是30年的事情，誰能保證30年內利率一定比現在低？而且這輪降息週期已經進行了一段時間了。拿一個誰也說不準的東西作為依據？

往往出現這種大覆蓋的類似“一年省下好幾萬”“未來什麼什麼是大機率事件”這種缺乏論據的統一廣告語式宣傳，我們就更應該有逆向思維，我們有理由相信這背後有推手，那麼推手的動機是什麼？如果這裡面沒有巨大利益，他們會投入資源去推嗎？他們得益了，這“益”是從誰身上來？

說說近幾十年來貸款利率的變化：

貸款利率最高的時候是在1995年左右，5年期及以上的貸款利率去到15%以上。而現在2020年LPR最新是4.75%。

可以明確的是，現在中國利率下行是已經進行了將近30年，當然這30年間有漲有跌，但整體是下降的。而從小週期看，近期的利率下行也已經進行了一段時間。

大家別誤會，我並不是說以後利率會回到95年15%的水平，但不可否認，現在利率水平是處於歷史最低位，無論是大週期還是小週期，現在都已經處於下行通道有一段時間了，未來會不會更低這個是需要探討的，只不過網上很多自媒體推手，他們有意無意的給少接觸的人一個錯覺，讓你們覺得現在利率才剛開始下行，然而利率下行已經進行了將近30年了。

至於為什麼有推手向大家灌輸要綁LPR浮動利率，其實很簡單，我們只要瞭解下LPR的概念：簡單來講就是從原來的以華人民銀行（也就是中國央行）主導的基準利率，向以各商業銀行作為報價行來集中自主報價的貸款基礎利率的基礎上、指定釋出人對報價進行算術計算、形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈的方式轉變。每個工作日在各報價行報出本行貸款基礎利率的基礎上，剔除最高、最低各1家報價後，將剩餘報價作為有效報價，以各有效報價行上季度末人民幣各項貸款餘額佔所有有效報價行上季度末人民幣各項貸款總餘額的比重為權重，進行加權平均計算，得出貸款基礎利率報價平均利率，於每個工作日透過上海銀行間同業拆放利率網對外公佈。市場利率定價自律機制將按年對報價行的報價質量進行監督評估，促進提升貸款基礎利率的基準性和公信力。

可能大家覺得很複雜，但我們可以通俗的這樣理解：市場利率原來是央媽說的算，但現在改成由商業銀行共同說的算。（但嚴格來講央行的貨幣政策還是會影響到LPR，所以可以說央媽是間接影響，錨還是在央媽手裡）

央行再怎麼說屬於政府單位（相對獨立），不以盈利為目的。而商業銀行是屬於企業，即使是國企，但還是以盈利為主要目的，你覺得它們會讓利給你嗎？

這樣你知道為什麼慫恿大家要綁LPR了嗎？你綁了LPR，銀行就多了一個收割你的手段。現在總房貸體量那麼大，利率調高一下能給商業銀行帶來多大的利潤有想過嗎？你覺得銀行是為你著想？

另外值得一提的是，在美國次貸危機以前，LPR從2004年到2006年之間從1%上調到5.25%，整整5倍多，這也是當時許多人斷供的直接原因之一。

所以我一直跟我身邊的人推薦，一定要綁固定利率，我本人也是認為近幾年利率處於下行週期，但10年後呢？20年後呢？這些誰也說不準，而選擇固定利率可以看成是一種對沖思維：假如日後LPR利率真的降低了，雖然你綁了固定利率沒有享受到利率降低的好處，但是利率降低一般房價會漲，就算房價不漲租金也會漲，因為住房貸款利率降低會吸引更多人選擇貸款買房，買房需求增加會推高房價，而利率降低會推動通貨膨脹，整體物價上漲，房租也會上漲，所以可以對沖掉。如果綁了浮動，利率降低是雙倍快樂，但如果利率提高就是雙倍痛苦。當然這只是一種心態，並不是真的就是對沖，對於剛需來說，房價漲跌實質影響不大，但是至少證明了當初買房決策是對的。

而我因為在資本投機市場打滾了多年，深刻知道確定性是多麼寶貴且無價的東西，所以我建議，如果不存在太大資金壓力的問題，我建議還是綁固定利率。

利率水平在短期內對房價的影響，可以看出，房價漲幅與利率水平是負相關。至於長期？這個一目瞭然了吧，95年利率從15%下降到今天史低4.75%，房價是漲是跌不用我多說吧？

利率水平與GDP增速正相關，GDP增速處於低位，利率也處於低位。這很好理解，因為經濟不景氣，央行就會透過量化寬鬆的手段來刺激經濟，那麼這也就意味著，如果未來GDP增速提升，那麼利率也會隨之提升。

所以，如果你繫結跟隨LPR浮動，就是賭國家未來經濟會越來越不景氣（因為這樣利率就會持續走低）。而繫結固定利率，就是賭未來經濟不斷好轉（因為這樣的話利率會走高）。我個人認為2022年-2025年左右，GDP增速會加快，經濟全面復甦，之後就是利率上行。

可能上文用詞有些不當，給大家造成一個錯覺，覺得這是一個生死抉擇，其實就算綁浮動利率，銀行會收割你一點，但一般不會太多，會在你承受範圍內，也許比現在高個1%-2%，所以即使選了LPR浮動的，也不需要太過驚慌。而同樣綁固定的，我覺得未來名義利率撐死也就跌個2%吧。

文章觀點基本表達完全了，下面是更加深入的科普利率決定理論，是給槓精看的，槓精們想要我在一千字的文章裡面吧整個貨幣銀行學與利率決定理論說一遍。所以那些反對我的人想要抬槓前，先看完下面內容再說。

1、關於LPR與商業銀行。每家銀行的貸款利率是自由定價的，你可以開家銀行，利率定為0或負數都沒問題，（當然利率定價有上限，太高會被定義為高利貸）。如果是企業貸款，其利率在不同銀行的報價也不同，而LPR在這裡其實是個參考值，可以簡單的理解為各銀行利率報價的加權平均值，讓借款人可以參考現在整體市場利率的情況。而房貸則國家硬性規定要跟隨LPR（只允許在固定的範圍加減）。

有人會跟我抬槓說，LPR提高，貸款業務就會減少，那銀行收入也降低啊，所以LPR降低才符合利益最大化云云。是的，作為商業銀行，為了期望利益最大化的考量，會把利率定在一個水平，不是越高越好，最簡單一點，如果定高了，人家會找別的利率低銀行貸款啊，同時央行的貨幣政策也影響著商業銀行的利率決定，再加上市場套利的存在會使得最終各家銀行定的利率會趨於接近。可以這麼說，利率就是銀行所認為的現階段最優值，並不存在說降低或提高了銀行利潤就會減少，因為之所以降低，是因為銀行覺得降低了才能增加利潤，同理提高也一樣，最終都是圍繞著收益最大化。所以那些說LPR提高了銀行利潤就一定降低的朋友，你怎麼那麼優秀，一個人頂的上銀行整個分析團隊了。

然而，上述銀行對利率上漲還是降低的考量，僅僅是針對現有或未來新增貸款，如我前面所說利率定價太高會影響到業務量，但對於已經存在的存量貸款，利率提升只會帶來利潤增加，例如已經申請的房貸，利率肯定是越高越好，因為那些人已經入坑裡了，走不掉了。只不過，國家規定了不能區別對待，房貸利率必須跟隨LPR，而LPR也是新增貸款的利率，所以過去存量跟新增貸款的利率是一致的。如果銀行有的選擇，新增與存量可以區別定價，那銀行肯定把存量的利率定的越高越好。

正因為新增與存量的利率是繫結的，銀行在考量利率報價的時候，肯定會綜合現有利率報價對存量房貸的增益，如我正文所說，房貸體量那麼大，利率對於這塊來說肯定是多多益善，但同時也要考量新增貸款，所以存量與新增這兩者可以說是此消彼長的關係。

所以我認為商業銀行集體推高LPR是完全有可能，並且可能性非常大，只要他們覺得，這時候利率提高，已發生的存量貸款所增益，大於因利率提高導致新增貸款業務減少的減益，那麼他們就有可能提高。一般是在，房貸體量達到一定規模，並且對各家銀行的分佈比較均勻的時候。

當然，決定市場利率的還有最重要的一股力量，那就是央行，中國央行叫華人民銀行。下面就是央行貨幣政策的邏輯與目的。

2、市場利率其實是流動性的反映

流動性可以簡單的理解為貨幣流通量。沒接觸過貨幣銀行學的人會以為，央行決定降息或升息的時候，是在小黑板上寫著今天降息多少，各位小夥伴們跟上節奏，其實不是這樣的。利率是央行貨幣政策的結果，央行會動用三種調控工具，分別是調整法定存款準備金率、再貼現率與再貸款率、公開市場操作（購買債券），這三種工具的作用結果，我們可以簡單的稱之為“放水”或者“收水”，放水就是市場錢多了，收水就是錢少了。而放水或收水會直接影響到商業銀行的決策，商業銀行為了實現利益最大化而自發的調整自家的存貸款利率，從而整體市場利率隨之變動。

很多人很容易走進一個認識誤區，就是覺得利率上行了就說明經濟發展增速，利率下行就說明經濟不景氣，其實不是這樣的。造成這樣的錯覺，是因為往往在經濟下行時，央行會透過降息來刺激經濟，而經濟增速可觀的時候，央行就會升息，於是就以為，升息就是經濟好轉的訊號。

其實如果因為外部因素導致經濟不景氣，央行不採取任何措施的話，市場利率會自發的走高，因為不景氣直接帶來流動性緊缺（通俗的說錢少了），那麼就會導致債務違約增加，債務違約增加導致的後果是銀行壞賬增加，壞賬增加導致同業拆借利率提升（同業拆借利率會影響到LPR），同時因為流動性不足，導致債券價格下跌（因為買盤減少，賣盤增加），債券價格下跌會導致銀行貸款利率提升，這些種種會導致自發的市場利率提高（LPR就會提高）。

（ 科普下為什麼債券價格下跌，市場利率會提高。債券價格主要由債券的二級市場（也就是公開市場）決定，機制類似於股票買賣，可以去上面買，持有債券的人可以去上面賣。票面價值100萬的5年期債券，現在賣多少錢呢？由市場決定，有人肯出50萬買，有人出70萬，有人出80萬，最後是價高者得，而最新成交價就是債券的最新價格。二級市場的債券價格下跌為什麼會導致市場利率提高呢？作為銀行，如果不改變原來的貸款利率，會發現同樣的一筆錢，拿去購買價格跌到低位的債券，其未來收益率要高過同樣的一筆錢用於貸款上，那幹嘛還拿去貸款啊，直接買債券不好？除非這筆貸款的利率也提高，提高到與購買債券的收益率接近的水平，銀行才肯接受這樣的貸款業務，所以銀行就把貸款利率的報價提高了。）

這些因為經濟不景氣導致的種種使得市場利率自發提高，往往這時候央行就會執行寬鬆政策，也就是放水，來提高流動性。例如其中一個是公開市場操作，在債券的二級市場上買入債券，買盤增加就使得債券價格回升，這時候市場利率就會降低。

這個回答自認為比較中肯。能看透問題的本質了。人為控制的東西，倒是不如固定下來的好。有時候，簡單思維反而更有力。

當然最終的決定權在你。

建議選擇lpr浮動利率，從目前來來看，利率下降仍是大勢所趨。目前全球經濟已經進入大寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，最近疫情，歐美國家利率大幅下降，很多歐美國家已經進入負利率時代，而中國的利率相比於幾年前也已經大幅下行。

在中國，2010年前後的房貸基準利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持續走低可能是未來5到10年的大勢所趨。這種背景下，固定利率顯然與時代趨勢背離。

歷年央行房貸（長期貸款利率）變動表一覽（1991-2020）。反正從近20年中國房貸利率表來看，中國的利率大週期是一路向下的。

從上圖看，近20年大概經歷了三個大週期。

一是1991-1999年，5年以上的利率最高是15.3%；

二是2002年-2008年，2007年5年最高利率是7.83%；

三是2010年-2020年，2011年5年最高利率是7.05%，

第三個降息週期，到現在還沒有結束，是經歷時間最長的。為什麼我們國家的利率越來越低呢？以前是因為我們經濟高速增長，所以可以承受高利率！但現在經濟下滑到中速增長了！利率不可能再維持高利率了，縱觀發達國家，都是零利率，負利率，是因為他們的經濟增速都非常低，有的根本不增長了。利率降低後，就可以刺激企業的再生產，企業貸款成本降低了（利率是持有貨幣的機會成本），就會想要多貸款，去多生產。

你好，我是北漂老張，一個在北京工作多年的財經人士。

央行規定，從3月1日開始存量貸款執行LPR+固定基點的方式或採取固定利率兩種方式。而且只能選擇一次，後續不能再更改，因此，選擇哪種利率方式要看實際情況。

先說結論，根據你的描述，建議選擇LPR+固定基點方式。

LPR為貸款市場報價利率，是根據市場情況變動的利率。因此，如果改為LPR+固定基點，那以後你的利率就和市場掛鉤，市場報價利率上漲，你的利率也上漲，市場報價利率下降，你的利率也會隨著下降。

舉個例子

第二種方式：固定利率。就好理解了，無論市場利率是否變化，你的利率都不會變化。

具體到您的問題。

你的利率為5.145%，根據最新的lpr4.8%，你的固定基點為0.345%，以後lpr是可能變化的，但0.345%是不會變的。假如以後市場利率降到4.2%，那你的利率也會相應的變為：4.2%+0.345%=4.545%。

雖然LPR一個月公佈一次，但根據換籤補充協議，LPR一般一年調整一次，一般規定每年的一月一日或合同簽訂日的LPR作為新的LPR。

根據國際和國內形勢看，發達國家利率都比較低，我們的利率目前還處於較高的水平，市場利率具有下降空間，而且目前經濟壓力較大，也是利率下行的基礎。因此，如果銀行通知換籤合同，建議按LPR+固定基點的方式。這樣會使得後面少點利息。

中國房貸利率是由華人民銀行統一規定的。

用房產在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息，這個利率就是房貸利率。2012年6月7日，央行向各商業銀行下發特急檔案，要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。

銀行可採用積數計息法和逐筆計息法計算利息。積數計息法按實際天數每日累計賬戶餘額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日餘額合計數。

房貸利率的相關規定：

1、執行上浮利率的借款人及還處於還款初期的借款人適合選擇提前還貸。因為執行上浮利率已經較高，借款人若有一次性還清的能力，將來如果有資金的需要，還可以用房產申請抵押貸款。處於還款初期，貸款的大部分利息都還沒有償還，產生的影響以及利得財富率較小。

2、房貸利率的調整 方式進行的約定都是這樣的：貸款期限在一年以上的，貸款利率於每年1月1日調整一次，在借款期限內，如未遇基準利率調整，則貸款利率不作調整。

3、商業銀行將執行新利率：從2013年1月1日起，房貸族可以減輕壓力。但是各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經常會比較，在增加利率之前和增加利率之後的情況。