我推薦浮動，大機率近幾年利率變化趨勢是下降。以下是解說，不想探究的夥伴可以忽略。

LPR政策下，很多客戶在貸款時或更新貸款時，考慮得最多的便是，房貸利率究竟該選浮動還是固定。由於銀行提供的固定利率一般比同時期的浮動利率要高，選擇浮動利率會比選擇固定利率所付的月供相對要更少。但是如果選浮動利率的話，客戶又會擔心之後利息會上漲，貸款供款會受到影響。特別是在這個敏感和不確定的大市場環境下，客戶對到底該選擇浮動或是固定利率就有更大的困惑了。

其實很多房貸申請者太過於看重每個月貸款需要還多少錢，而忽略了貸款月供額中本金和利息各佔的比例是多少。很多選擇了浮動利率的客人，並不知道在銀行利率上漲或下調時，他們每月所支付的月供金額，或是月供的利息和本金比例會產生哪些變化。很多時候，利率上漲或下調了，並不能單從貸款月供金額中看出來。一般來說，剛開始還房貸時，本金所佔每月供款比例只有一小部分，利息佔了大部分比例。在還款5年後，所付本金的部分會慢慢變多，利息所佔比例會越來越少。如果一旦加息，這個比例就會產生變化，利息部分會增多，本金部分會相應減少。如果購房者是打算長期持有物業的話，這個供款比例是需要考慮到的。反之，如果購房者打算在短期內就把物業轉手的話，就不需要過於考慮這個比例問題。

在經歷幾次加息後，越來越多客戶會偏向於固定利率。特別對於一些每月只能預留固定一部分開支來用作貸款供款的客戶，選擇固定利率對於他們來說，風險會比較少，畢竟短期內不用擔憂因利率上漲而讓自己負擔不起房貸的問題。另外，對於一些持有出租物業的業主來說，出租物業貸款的利息部分是可以拿去抵稅的。這些業主相對於來說會比較不在意利息成本，固定利率對於他們來說是比較“安全”。

一般來說，房屋貸款專業人員並不會特別向客戶推薦選擇浮動或固定利率。因為每個客戶的情況都不一樣。有些客戶如果打算在短期內把房子賣掉，選擇浮動利率，靈活性就會比較高。畢竟在貸款簽約期內，浮動利率的罰款一般會比固定利率低。

現在市場上還是有很大一部分客戶會選擇浮動利率，畢竟在同一時間段內，浮動利率比固定利率要更低。這樣算下來，每月的房貸供款還是能省下不少。專家曾表示，在過去38年中，浮動利率在任何一個五年內至少下降了一次。相信每次加息意味著我們更接近下一次降息政策。這也意味著浮動利率的風險可能會隨著利率的上升而下降。

綜上，我推薦浮動。

選擇LPR動態調整，不是一年一變，是每個月都有那麼一天(20號)~ ヾﾉ≧∀≦)o

從國家的宏觀的經濟政策來看，隨著老百姓手裡的儲蓄越來越少，隨著GDP增速的理性減緩和外部國際形勢的不確定性，都需要我們把內部的錢合理的流動起來，而從促進資金流動，低利率甚至零利率將是長期的一個趨勢，瑞典等一些國家為了啟用國內經濟活力現在都已經是負利率了。往未來看，咱們國家的降息週期才剛剛開始，後續仍會頻繁看到降息降準的操作。未來全球都會進入降息週期，中國的經濟也需要低利率來促進經濟的精細化和合理性發展。所以LPR是會長期不斷降低的。

比如，舉個栗子，我當初房子買的早，是基準利率八五折，換成LPR是不是虧了？人行的公告中也考慮到了這一點，特意提醒了，商業性個人住房貸款的加點數值，應等於原合同最近執行利率與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值，即在合同利率轉換時保證支付的房貸利率不變，這個差值可以為負值。也就是說，即使你是八五折的利率，轉換為LPR之後，也是八五折，而且隨著LPR的降低，還能享有更進一步的利息減少。

房貸改合同，貸款利率我推薦選擇Lpr一年一變的浮動利率，下面我給你解釋一下做出這種選擇的原因。

從宏觀經濟的角度來看，未來幾年降息的機率比較大。最近幾年全球經濟發展不及預期，世界上很多國家都相繼進行了不同程度的降息，國內雖然沒有全面降息，但是也多次進行了定向降息和定向降準，鑑於這些原因，房貸定向降息的機率還是很大的，說不定在未來某一天就會出現，所以在未來幾年選擇浮動利率付出的利息比固定利息低的機率要大很多。

如果未來出現大幅度加息，又該如何應對？

你會選擇貸款買房，說明在當前你是沒有資金足夠你全款付清房款的，但是過上若干年經過你和家人不屑奮鬥，你們手上肯定是會有一部分資金的。

如果未來出現大幅度加息，那就說明經濟整體形勢向好，各個行業是比較容易賺到錢的，這時候你可以有兩種選擇：

第一種，提前歸還貸款，那樣以後貸款利息高低也就和你沒有任何關係了。

第二種，繼續使用貸款，前提是資金在你手上產生的收益能付得起給銀行的利息。

貸款利率還是選擇LPR好，08，09年國家救樓市，基準利率下浮3O%我們04年貸款買房，兒子出面，違約記錄不超過三次也同樣打7折。整整10年了，再過5年還清了。選擇固定利率就虧了。

我房貸也是剛下來，最近也是看了很多關於這方面的新聞。個人感覺還是使用LPR的浮動利率比較好點。不過也不用那麼早下決定，我們可以觀望一下，2020年8月31日前都確定好就行。

從保護自己的利益出發，應採取＂等額本金＂為好，不要釆用＂等額本息＂。前者到後來，所支付的利息越來越少；後者是支付的本金越來越少，銀行先收取了你的利息。

我家以往兩次貸款都是後者，吃虧不少。這次貸款採用前者，強多了。

我家就是固定的，你要想現在銀行利率你不知道他調成什麼樣子，錢現在又不值錢了，十年後和十年前的兩千塊錢他能比麼，到時候過了十年多，收入高了可還是隻要還兩千塊錢，但是浮動的利率那就糟糕了，他肯定根據收入各類，只會高不會低

房貸改合同，到底是選擇固定基準利率還是LPR一年一變？

近期聊這個話題的人很多，央媽趕在過年前釋出這個重磅資訊，而且實施時間正好是年後，也是給過年又平添了一個了一份談資。

往年過年是打牌的一堆，不打牌的另一堆；今年過年是“房奴”一堆，“無產”階級另一堆，前者談著固定還是浮動，後者談著什麼時候才能買得起房，各有各有憂愁。

不過在解答房貸改合同後選擇固定還是浮動利率之前，我們還是要把合同更改前後的變化說清楚，之後才能更好的回答固定還是浮動的問題。

第一，LPR替換基準利率

老的房貸（一般指2019年10月8號以前簽署的房貸合同）是以基準利率*上浮/打折”算的，由於最近幾年樓市調控嚴格，很多都是在基準利率的基礎上上浮10%、20%，甚至有30%-40%的。而早些年的合同也有很多優惠的，打個8折、9折的也不稀奇；

2019年8月17號，央行釋出新的購房貸款計算方式，要求在2019年10月8日之後新發放的房貸利率全部按"LPR+銀行加點”來計算，新的貸款與基準利率正式脫鉤，但是對於之前的老貸款是沒有影響的。本次（12月28日）的公告內容是要求將之前所有的房貸均由LPR替代基準利率，所以本次調整涉及所有申請購房貸款的人群（如果正處於最後一個重定週期的貸款合同不影響）

第二，基準利率*上浮/打折”怎麼轉換成“LPR+加點”呢

首先要明確一個問題，更改貸款合同的時間是2020年的3月至8月，並且以2019年12月20日公佈的5年期LPR是4.8%為基準，先期換和後期換沒有任何影響。接下來說下兩者的轉換，目前5年以上貸款的基準利率是4.9%；

例1：

原來的房貸是基準上浮10%的，那年利率就是4.9%*（1+10%）=5.39%。

原利率-本月LPR=5.39%-4.8%=0.59%，即59個基點。

新房貸利率就是LPR+59個基點。其中，59個基點就是轉換完成後的“加點”，這個是恆定的，在整個還款週期內不會再發生變化；而LPR，以後是會變的，每月20號釋出最新值。

例2：

原來的房貸是基準打85折的，那年利率就是4.9%*0.85=4.165%。

原利率-本月LPR=4.165%-4.8%=-0.635%，即負63.5個基點。銀行基點允許是負的！

新房貸利率就是LPR+（-63.5）個基點。同樣，和銀行重籤房貸合同時，這負63.5個基點的“加點”在合同期內也是一直保持不變的。

第三，合同更改之後什麼時候生效？

目前大多數老房貸的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日，也就是說如果基準利率發生變化，新的利率生效日期是第二年的1月1日。

央行在此方面也有明確的規定，無論是選擇固定利率還是選擇根據LPR浮動利率，生效時間都是2021年的1月1日，實際上如果是固定利率的話是沒有任何變化的，若是根據LPR浮動，則從2021年元旦起，你的新房貸利率就要按“2020年12月的5年期LPR+轉換時候確定的“加點”來算。

上面我們已經初步瞭解了合同更改後的一些變化，基準利率轉換成LPR後，未來LPR上升則月供上升，總利息增多；LPR降低則月供下降，總利息也隨之下降。那麼新的合同是選擇”固定利率“還是”LPR浮動“的關鍵就在於未來LPR會不會繼續下降，如果選擇了”固定利率”，那就享受不到LPR下降帶來的優惠，但同時也規避了LPR上升帶來的利息損失。但選擇“LPR浮動”，同樣在LPR升高的時候利息也會增加。

這究竟該怎麼選呢？我的觀點是：選擇“LPR浮動利率”，原因有三：

一，目前正處於“量化寬鬆階段”，在相當長的一段時間內LPR呈現下降趨勢

自2019年7月份美聯儲首次降息以來，截止到去年年底共降息三次，這意味著全球金融市場正式進入新一輪的放水週期。在此期間，有數十個國家也跟隨降息，包括歐洲央行，甚至都已經負利率0.4%，也再次進一步降低到負利率0.5%。但央行十分堅挺，一直堅持著不降息。

但這並不是央行有多麼不願意降息，實際上在整個經濟處於轉型的下行壓力週期裡，我國也有很強烈的需要依靠降息來刺激經濟，但此時“二師兄”橫空出世阻擋了降息的步伐，豬肉價格持續上升導致CPI在19年連續飛漲，11月CPI甚至上升到了4.5%，通脹的壓力巨大；

而此時在一個量化寬鬆的資金週期裡，一旦央行降息，市場上會釋出大量資金，非常容易引發惡性通脹，進而導致經濟全面失控。故，不是央行不想降，實在是不能降，也不敢降，系統性金融風險指數太高，這也是美聯儲連續3次降息後，央行仍然堅持不進行降息的主要原因。

為了解決這個問題，央行重啟LPR這把利劍，沒錯，是重啟，實際LPR最早在2013年就推出了，在些不做過多贅述。新的貸款均以LPR為錨點，而LPR= 平均數（18家報價銀行MLF+自由加點），可以看到，央行可以透過對MLF利率的微調，實現對實際利率的微調，有利於市場利率傳導，可以更靈活的對市場進行干預，而以前的基準利率很多年都不變一次，現在正延用的4.9%還是2015年制定的。

故，在全球正處於的“量化寬鬆”階段，中國做為全球第二大經濟體，在未來一段時間內LPR下行是十分可能的。

二，負利率並非不可能，只是時間早晚問題

我們把錢存在銀行，銀行只服給我們利息，彷彿天經地義的事兒，未來可能要改變了，不光銀行不在只服利息反而還要收取管理費。去年12月1號，央行官網轉載了易綱6000字長文，核心觀點認為全球都在降低利率，負利率會是一個長期的趨勢。同時，前央行行長周小川也公開表明：中國可以儘量避免快速地進入負利率時代。

看到了嗎？是儘量避免而不是不進入，只是要減緩速度。當前看來，進入負利率仍然是大趨勢，暫時不可阻擋。

房貸一般都是五年以上貸款，目前中國的五年定期存款利率2.75%，相比進入或低於0時代，還有較大的下降空間，而這個空間就給LPR的調整提供了充足的想象力，未來可期。

三，貸款，初期還款壓力大，月供越少越好

1，房貸的本質，借的金額越多，時間越長，利息越多；我們每個月還給銀行的錢叫作“月供”，由本金+利息組成，每還一個月，本金就減少一部分，越往後，本金會越來越少，產生的利息也會越來越少；所以如果有選擇的話，本金多的時候一定要讓利率變低，本金少的時候才用高利率，這樣利息最少。

2，房奴，每個月最頭疼的可能就是月供了，而且在開始還款的前幾年，月供佔家庭收入的比例是非常大的，甚至有些家庭連首付都是借錢湊夠的，左手還著銀行的月供，右手還得攢著還親戚、朋友的首付，每一分錢都是擠出來的，生活壓力不是一般的大，這也導致很多家庭沒時間旅遊，沒時間休閒，甚至沒有時間要孩子。假如這個時候貸款利率突然降低了，每個月可以少還個300、200的，雖然不能解決實際的問題，但好處仍然是顯而易見的。

3，起初的幾年過去之後，很多家庭的經濟會有比較大的改善，收入增多，結婚之後一個人變成兩個人，收入直接翻倍，每月的月供對家庭生活的影響越來越小，而通貨膨脹也讓之前借來的錢變得越來越“毛”，本金還了幾年之後已經變少了，此時如果利率再上升的話，還在乎每個月多還個100、200塊錢嗎？

綜上所述，

在當前的經濟環境下，全球經濟已經深度的繫結在一起，尤其是已經成為全球第二大經濟體的中國不可能獨善其身。在11月28日，中國銀行研究院釋出《2020年度經濟金融展望報告》，大致估算2019年中國的經濟實際增速可達6.1%，但全球實際增長僅為2.6%，受全球的拖累，2020年穩增長，尤其是“保6”，將是國家宏觀調控政策的核心，面對國內經濟下行的壓力，透過降準、降LPR，加強逆週期調節力度，為市場釋放大量資金，減少企業融資成本，刺激實體經濟發展是重要的保障，而且未來很長一段時間內都是這樣的趨勢。所以現在也就沒有什麼好糾結的了，選擇LPR浮動一年一變就對了。

房貸改合同，我的建議是選擇LPR。我自己也計劃這樣去做，原因有以下幾點：

1、經濟疲軟下行是全球共識，貨幣寬鬆是大的趨勢

中國經濟增長緩慢，持續降低了增長速度，貨幣寬鬆也是勢在必行的，外圍其他國家已經經過多次降息了，我們國家由於CPI因素的影響，執行LPR模式以來僅僅微幅下調，短期1年的LPR雖然降了兩次的幅度才不到過去降息一次25基點。

經濟下滑的可能還在增加，豬肉的供應逐漸解決，相信春節後肉價會豬價回落，CPI也會得到控制，短期LPR還是有進一步下調的可能。

雖然5年期LPR有所下調，但央行的決定是，2020年調整房貸合同保持和上一次執行利率一致。這就相當於房貸利率並沒有跟著LPR回落，這主要還是針對“住房不炒”政策的因素。但LPR的利率趨勢大機率是走低的，相信接下來會有回落的！

2、利率調整週期較長，足以覆蓋貸款週期大部分

近20年我國房貸基準利率變化大趨勢都是走低，現在執行的基準利率也就是2015年的基準利率，也是歷年最低的利率。

按照這樣的趨勢房貸利率還是有下降空間，只是市場現在還在調控房地產的週期會比較長，現在是政策的高壓期，利率也就這樣了，隨著市場得到控制後，必然會有放鬆。

3、採用LPR的最大風險就是加息，但總體處於平衡

按照過往規律，利率調整基本上是6到8年一個週期，隨著經濟的低迷，降息的大潮已經來臨，所以現在推後6年有一個降息的過程，有現在算起也會有一定的下調空間了。即便是隨後又進入加息週期，大不了再回到現在的基準利率4.9%

綜上所述，採用LPR是最合理的策略。

按照現在的市場來說的話，建議隨著利率的調整 而改變月供會比較好 因為通貨膨脹比較大 手上保留著現金流去做其他的更加好 人嗎努力就是為了讓自己變得越來越美好，所以，利用好每一步政策